1. WONEN NA DE CRISIS
EEN ANALYSE VAN DE CRISIS IN DE VOLKSHUISVESTING
EN DE GEVOLGEN VOOR DE CONSUMENT

2. WONENNADECRISIS
Business as usual of toch een fundamentele verande- Deze mentaal fundamenteel veranderde consument
ring. De twijfel regeert. Toch staat er al een ding vast; zal zich uiteraard, zij het 33% gekort, toch weer op de
als de banken nog maar 4 à 4 1/2 maal het jaarinkomen woningmarkt gaan manifesteren. Zij zal echter totaal
willen verhypotheken tegen 6 à 7 keer voor de crisis dan anders haar keuze bepalen dan voor deze crisis. Het zal
is de armslag van de consument met 33% afgenomen. niet meer dan verstandig zijn om als profesional binnen
Het zal zeker nog jaren duren voordat daar weer veran- deze markt je voor te bereiden op deze veranderde con-
dering in zal komen. Wij verwachten alleen al daardoor sument. Te bedenken wat straks de keuzes zullen zijn en
dat de markt fundamenteel zal veranderen. met welk product de consument na de crisis tegemoet
dient te worden getreden.
Er zijn echter nog andere factoren die deze fundamen-
tele verandering mede zullen bewerkstelligen. Deze Wij kiezen in deze visie, dat mag duidelijk zijn, voor de
factoren zullen voor het overgrote deel worden bepaald fundamentele verandering. Niet omdat wij dat nu persé
door een mentaliteitsverandering die de consument door willen, maar omdat wij dit verwachten, en vanuit die ver-
deze crisis zal ondergaan. wachting willen inspelen op de veranderende markt.
De kern van deze verandering zal gelegen zijn in het In deze uitgave willen wij ingaan op de veranderingen
feit dat de consument zich onafhankelijker zal willen die wij in de markt verwachten. Wij koppelen deze ver-
gedragen van grotere instanties. Of dit nu de banken anderingen in eerste instantie aan die onderdelen waarin
(het grote graaien) de energiemaatschappijen (stroom- wij het veranderend gedrag van de consument verwach-
storingen) de voedselketens (gezondheidsaspekten) de ten en schetsen daarbij de verandering per onderdeel.
overheid (onbetrouwbaar) of de ontwikkelaars (te duur)
zullen zijn, de consument wil niet meer dan strikt nood- Daarna zullen wij een beeld schetsen van de wijze
zakelijk van hen afhankelijk zijn. waarop wij de consument willen gaan benaderen, welke
producten en diensten daarbij horen.
O HOE ZIET DE CONSUMENT DE NIEUWE HUIZENMARKT
O HET VERTROUWEN IN INSTANTIES IS KWIJT
O FUNDAMENTELE WIJZIGING DOOR KLEINERE ARMSLAG
O WAT ZIJN DE GEVOLGEN VOOR HET WOONPRODUCT

3. DE CONSUMENT
De armslag van de consument is nu al met 1/3 gekort. Het is ook niet vreemd dat de interesse van de woon-
De banken financieren nog maar 4 x het jaarinkomen. consument voor het Collectief Particulier Opdrachtge-
Dat betekent dat iedereen nu in feite al in het huis zit dat verschap CPO een duidelijk stijgende lijn vertoont. De
hij zich financieel kan veroorloven, of in vele gevallen consument is meer en meer bereid het heft in eigen
wellicht nu al veel te duur woont. hand te nemen.
Op dit moment kan niemand overzien wat de uiteinde- Collectieviteit zal hoe dan ook toenemen. Het individuele
lijke gevolgen van deze financiële crisis zullen zijn. In tijdperk lijkt voorbij. Niet alleen omdat men de mentaliteit
Amerika is de recessie voorbij, volgens Willem Middel- van “graaien” en “ieder voor zich en god voor ons allen”
koop gaat het slechter dan we denken. een beetje zat geworden is, maar ook omdat men gaat
zien dat collectiviteit winst kan opleveren.
Volgens mij staat toch straks vast dat door de funda-
mentele vanandering bij de hypotheekverstrekking en Beslissingen blijven gemotiveerd door het eigenbelang.
alle rumoer die deze crisis met zich mee zal brengen, de We zullen alleen gaan zien dat de mensen dat eigenbe-
consument fundamenteel zal veranderen. lang anders zullen gaan formuleren.
Toen de bomen nog tot aan de hemel leken te groeien
liet de consument zich zowel in prijs als in kwaliteit al-
les wijsmaken. Voldeed het niet, dan werd al snel weer
nieuw gekocht. De omloopsnelheid van producten werd
almaar groter.
Dit zal na de crisis anders zijn. De consument zal weer
op de kleintjes gaan letten. En er wordt nu al veel meer
gespaard.
O FINANCIËLE ARMSLAG MET 1/3 INGEKORT
O VERTROUWEN IN DE MARKT KWIJT
O PRIJS EN KWALITEITSBEWUSTZIJN ZAL STIJGEN
O CONSUMENT NEEMT HEFT IN EIGEN HAND

4. DE BANKEN
Uiteindelijk zijn zij in de ogen van de consument de
veroorzakers van deze crisis.
Maar de bankiers zijn hardleers.
Banken en verzekeraars zullen nog meer als voorheen
als graaiers en oplichters te boek komen staan.
De consument wordt erg wantrouwig naar het finaciële
systeem.
Was het voor de crisis normaal om een zo hoog moge-
lijke hypotheek te hebben, na de crisis gaat de consu-
ment voor een zo laag mogelijke hypotheek. Dan maar
wat minder op vakantie en wat minder uit eten, maar de
spaarcentjes worden weer in het eigen onroerend goed
geinvesteerd.
Het feit dat de hypotheekrenteaftrek daarenboven ook
nog eens met het jaar meer onzeker begint te worden
versterkt dat gedrag van de consument alleen maar. (En
als ik dit schrijf moeten de hause aan gedwongen verko-
pen nog gaan beginnen).
O BANKIERS ZIJN GRAAIERS EN OPLICHTERS
O BANKEN ZIJN NIET BETROUWBAAR
O HYPOTHEEK ZO LAAG MOGELIJK (RENTEAFTREK?)
O SPAARCENTEN WORDEN WEER IN HET HUIS GESTOPT

5. ENERGIE
Onafhankelijkheid van de energiemaatschappijen, dat
wordt het nieuwe motto.
De tendens was al zichtbaar maar zal zich de komende
tijd op grotere schaal gaan manifesteren:
Passief Huis - Energie Neutraal.
Collectief of individueel, onafhankelijk van de energie-
maatschappijen gaat de consument zijn behoefte aan
energie regelen.
Energieneutraal & Duurzaamheid worden de energiethe-
ma’s voor de nabije toekomst
O ENERGIE NEUTRAAL
O DUURZAAMHEID
O COLLECTIEF BEHEER VAN EIGEN ENERGIESYSTEEM

6. DE VOEDSELKETEN
We eten allemaal.
Keuringsdienst van Waren.
In toenemende mate zal de klant zich gaan realiseren
dat massaproductie en kwaliteitsverbetering niet altijd
zonder meer hand in hand gaan. Nu al is een groei te
zien in de eigen productie van voedsel.
In de nabije toekomst zal deze groei alleen maar
toenemen, gestuurd door hetzelfde onafhankelijkheids
sentiment.
De MOESTUIN doet haar herintrede.
Over vijf jaar zal Intratuin (als het al een rol gaat spelen
in die markt) voor 50% bestaan uit siertuin en 50% uit
moestuin.
De moestuin zal mede deel gaan uitmaken van het ste-
denbouwkundig idioom.
Het kan een thema worden waarop nieuwe collectieviteit
vorm gegeven gaat worden.
Collectieve daktuinen bij appartementen kunnen evenzo
eenvoudig collectieve moestuinen worden.
O DE MOESTUIN KOMT TERUG
O DAKTUINEN, REDUCTIE VAN CO2

7. DE OVERHEID
Een lastig thema. Sterkere bestuurders zijn nodig om die processen weer
De relatie van de Politiek met het Volk is al jaren moei- in goede banen te gaan leiden. Maar politiek besturen
zaam te noemen. is moeilijker geworden. Politici staan te vaak op de
De Politiek stuurt visieloos haar Volk aan. verkeerde momenten in de schijnwerpers. Een bestuur-
De ene hype volgt op de andere. Incidentenpolitiek. der of manager van een grote ondernemer heeft geen
Het politieke falen heeft een stuurloze overheid tot directe verantwoordelijkheid naar de samenleving en
gevolg. kan daardoor makkelijker opereren.
In het gunstigste geval proberen ambtenaren de falende
rol van de politiek nog inhoud te geven, maar in algeme- Nut en noodzaak wordt niet meer door de parlementaire,
ne zin kan worden gesteld dat bij de overheid de regie gekozen, politieke volksvertegenwoordigers bepaald,
ontbreekt. maar door de “Marktwerking”.
Europa en met name haar neo liberale gedachtengoed Een niet te vergeten onderdeel in dit verhaal is de
heeft de nationale politiek en overheden in haar greep. HYPOTHEEKRENTEAFTREK.
Marktwerking werd het sleutelbegrip, en zeker in de Het hangt als een zwaard van Damocles boven de
ruimtelijke ordening werd try and error de procedure. woningmarkt.
Public Private Partnership, Gebiedsontwikkeling met Niet een zo hoog mogelijke hypotheek wordt de trend,
samenwerkende marktpartijen werden sleutelbegrippen. maar een zo laag mogelijke hypotheek.
Visies kwamen uit deze samenwerkingen tot stand.
Toch ben ik van mening dat wil de politiek het vertrou-
wen van de burgers terugkrijgen zij weer de regie over
de collectieve ruimte in eigen hand zal moeten nemen.
O MOEIZAME RELATIE POLITIEK MET HAAR BURGERS
O MARKTWERKING REGEERT
O HYPOTHEEKRENTEAFTREK VERDWIJNT
O ZO LAAG MOGELIJKE HYPOTHEEK WORDT DE TREND

8. D E O N T W I K K E LAAR GRONDPOSITIE
De Marktpartij(en). Bij velen leeft het beeld dat de wijze De ontwikkelaar is vaak nog wel degene die beschikt
van opereren van de grote spelers binnen de volkshuis- over grondposities. Grond is en blijft een schaars goed
vesting de laatste 10 jaar een prijsopdrijvend effect heeft in dit land. Maar de almaar stijgende grondprijzen heeft
gehad en waar die partijen zelf niet slechter van zijn ge- het ontwikkelen er niet eenvoudiger op gemaakt.
worden. Dat vele huizenbezitters in die prijsopdrijvende Dure woningen zullen wellicht ook in 2012 nog steeds
stroom mee hebben geprofiteerd en dat de banken dit moeilijk worden verkocht.
later weer op hun eigen wijze uit zijn gaan buiten doet
daar niet aan af. De renteteller op de grondpositie tikt door.
Dat de huidge crisis in feite een volkshuisvestingscrisis Hoe kan worden ontwikkeld in een goedkopere markt.
genoemd kan worden is eigenlijk niet eens ver bezijden De rol van de ontwikkelaar zal straks toch vooral liggen
de waarheid. in het ontwikkelen van lastige vaak binnenstedelijke
locaties, veelal noodzakelijkerwijs in combinatie met
De woningen zijn te duur geworden, de starter maakte gemeente en woningbouwvereniging.
geen kans meer op de woningmarkt.
Bij het ontwikkelen van de eigen grondposities zal op
De kansen lijken gekeerd. De prijzen dalen en het is een slimme manier een product moeten worden ontwik-
zeker maar de vraag of de ontwikkelaars de kopersmarkt keld dat een grote mate van flexibiliteit herbergt en zo-
zullen blijven beheersen. wel kan worden gerealiseerd in een ongewijzigde markt
Het is te duur. als in een wonennadecrisis markt.
Het moet goedkoper. Dat wordt de teneur. En wat is dan
het alternatief?
-CPO
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.
- Productoptimalisatie.
O ONTWIKKELAAR ONDERDEEL VAN DE PRIJSSTIJGING
O PRODUCTOPTIMALISATIE
O GRONDPOSITIES TOCH KUNNEN ONTWIKKELEN
O FLEXIBEL BIJ ZOWEL EEN GROEI ALS KRIMPMARKT