O documento discute o conceito de estabelecimento comercial, suas funções e regimes legais. Apresenta definições de estabelecimento comercial e seus elementos, além de tratar da alienação, locação e responsabilidades do adquirente de um estabelecimento comercial.

1. Introdução
O trabalho apresentado tem por objetivo aprimorar o conhecimento sobre
o significado de estabelecimento comercial, suas funções e seus regimes. Tendo
em vista que existe muitos deles no mercado e sem eles não existiriam
comercialização de produtos e serviços.

2. Teoria do Estabelecimento Comercial
Conceitos e definição legal:
 Estabelecimento empresarial é o conjunto de bens que o empresário
reúne para exploração de sua atividade econômica. Compreende os bens
indispensáveis ou úteis ao desenvolvimento da empresa, como as mercadorias
em estoque, máquinas, veículos, marcas e outros sinais distintivos, tecnologia
etc. Trata-se de elemento indissociável à empresa. Não existe à exploração de
qualquer atividade empresarial, sem a organização de um estabelecimento;
 O fundo de comércio ou estabelecimento comercial é o instrumento da
atividade do empresário. Com ele o empresário comercial aparelha-se para
exercer sua atividade. Forma o fundo de comércio a base física da empresa.
Constituindo um instrumento da atividade empresarial;
 Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para
exercício da empresa, por empresário, ou sociedade empresária (art. 1.142/CC);
 A doutrina tem utilizado, como sinônimo de estabelecimento comercial, as
seguintes expressões: estabelecimento empresarial; ou fundo de comércio, por
influência de juristas franceses (founds de commerce); ou azienda, empregada
pelos italianos, sendo que o Código Civil brasileiro utiliza somente a expressão
estabelecimento comercial (empresarial) de fundo de comércio (empresa), por
dizer que este é um atributo daquele, ou seja, estabelecimento comercial é um
conjunto de bens que o empresário reúne para explorar uma atividade
econômica, e o fundo de comércio é o valor agregado ao referido conjunto, em
razão da mesma natureza;
Natureza do estabelecimento comercial:
Existem várias teorias sobre a natureza do estabelecimento comercial, das
quais devem ser destacados os seguintes pontos, os quais dão uma dimensão
do instituto:
 Não é sujeito de direito: e o estabelecimento comercial não pode ser com
a sociedade empresária, sujeito de direito, nem com a empresa, considerada a
atividade econômica desenvolvida no estabelecimento, ou seja, a empresa é o
exercício da atividade do empresário e o estabelecimento comercial é o
instrumento daquele exercício;
 É uma coisa: em sendo coisa, pode ser classificado entre os objetos de
propriedade, podendo ser alienado, arrestado ou penhorado;
 Integra o patrimônio da sociedade empresarial: composto pelos bens
colocados na exploração da atividade econômica, assim, no dizer Waldemar
Ferreira, o patrimônio social e o estabelecimento empresarial se confundem;

3. Elementos de composição do estabelecimento comercial:
É composto pelos seguintes elementos:
 Materiais: mercadorias do estoque; móveis; utensílios; máquinas;
veículos; e demais bens corpóreos que o empresário utiliza ou possa vir a utilizar
na exploração da sua atividade econômica;
 Imateriais: os bens industriais, ou sejam, a patente de invenção, registro
de desenho industrial, título do estabelecimento, marca registrada, e outros; e o
ponto comercial, ou seja, o local em que se explora a atividade econômica;
Alienação do estabelecimento comercial:
O estabelecimento comercial poderá ser vendido, e o contrato de venda
e compra do mesmo denomina-se trespasse, proposto no meio empresarial
através das expressões “passa-se o ponto”. Não se confunde com a cessão de
quotas sociais ou alienação de controle da sociedade anônima. No trespasse o
estabelecimento comercial deixa de integrar o patrimônio de um empresário
(alienante), passando para outro (adquirente), transferindo-se a titularidade do
complexo de bens corpóreos e incorpóreos, constituindo o objeto da venda,
enquanto que na cessão o estabelecimento comercial não muda de titular,
continua a pertencer à sociedade empresária, cuja composição de sócios é
alterada. Neste caso o objeto da venda é a participação societária. Transmite-
se a propriedade do estabelecimento comercial, com todos os seus elementos,
por instrumento particular ou público, devendo-se especificar, por cautela, tudo
aquilo que compõe o estabelecimento.
Pelo art. 1.144/CC, o contrato que tenha por objeto a alienação, o
usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos em relação
a terceiros depois de averbado à margem da inscrição da sociedade empresária,
no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na impressa oficial.
Nos termos do art. 1.145/CC, se ao alienante não restarem bens suficientes para
solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do
pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo
expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação judicial ou
extrajudicial. O adquirente do estabelecimento comercial responde pelos débitos
anteriores à transferência, relacionadas ao negócio explorado naquele local,
desde de que regularmente contabilizados. O devedor primitivo continuará
solidariamente obrigado, quanto aos créditos vencidos, até um ano a contar da
publicação. Quanto aos créditos não vencidos, a responsabilidade do devedor
primitivo perdura até um ano após o vencimento (art. 1.146/CC). Para efeitos de
responsabilizar o adquirente em face de débitos trabalhistas e fiscais, não se
exige a regular contabilização dos mesmos, bem como a liberação do alienante
no prazo de um ano (art. 448/CLT e 133/CTN). O alienante assume a obrigação
negativa de não concorrer com o adquirente, pelo prazo de cinco anos
subsequentes à transferência, salvo autorização expressa em contrato (art.
1.147/CC). É recomendado ser mencionado no contrato o espaço geográfico
deste impedimento. Sendo que no caso de usufruto ou arrendamento, o prazo

4. do impedimento será o da duração do contrato (§ Único, art. 1.147/CC). Os casos
de sub-rogação dos contratos para exploração do estabelecimento estão
previstos no art. 1.148/CC, assim como a cessão dos créditos, referente ao
estabelecimento transferido, está prevista no art. 1.149/CC.
Locação não residencial
Contrato de locação comercial:
 O contrato de locação comercial dá surgimento ao ponto comercial,
entendido este como o lugar do comércio, ou seja, um determinado espaço
físico, localizado numa cidade, em que está localizado o estabelecimento
comercial, para onde se dirige a clientela;
 O ponto comercial pode surgir da localização da propriedade imóvel do
empresário, acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locação do imóvel
pertencente a terceiros, destacando-se, neste caso, nitidamente da propriedade,
uma vez que o ponto comercial pertence ao empresário locatário;
Ação renovatória da locação comercial:
 Ao ponto comercial dá-se uma proteção jurídica que é o direito da
renovação do contrato de locação comercial, de forma compulsória, uma vez que
o ponto comercial constitui um dos elementos de vital importância para o
estabelecimento comercial. Além do que se parte da idéia de que o valor do
estabelecimento comercial se integra em parte no valor do imóvel, pelo trabalho
desenvolvido pelo empresário, o que traria um benefício ao proprietário do
imóvel. Assim não seria justo atribuir somente a este tal benefício em detrimento
do inquilino que criou tal valor, o que provocaria um locupletamento indevido;
 Desta forma a lei para proteger e garantir ao empresário o direito ao ponto
comercial, assegurou, em determinadas condições, a renovação do prazo do
contrato de locação de imóveis para fins comerciais. Assim o direito à renovação
compulsória de tal contrato deverá ser exercido pelo locatário, através de uma
ação judicial denominada renovatória;
 Inicialmente o Decreto 24.150/34, chamado Lei de Luvas, passou a
regular as condições e o processo de renovação dos contratos de locação de
imóveis destinados a fins comerciais ou industriais, atualmente tratado na Lei
8.245/91, Lei de Locação Predial Urbana – LL, em seus artigos 51 a 57, a qual
revogou aquele diploma legal. Os requisitos exigidos para a configuração da
locação empresarial, estão estabelecidos no art 51/LL: “Nas locações de imóveis
destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual
prazo, dede que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos
dos contratos escritos seja de cinco anos;

5. III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos.” Por sua vez o locador poderá exercer a
oposição com base nos arts. 52 e 72, II e III/LL;
 A ação renovatória deverá ser proposta entre 1 ano e 6 meses
antes do término do prazo do contrato a renovar (§ 5º, art. 51/LL). Como este
prazo é decadencial, ele não se interrompe, nem se suspende. A perda do prazo
para a ação renovatória não quer dizer o fim da locação, pois se encerrado o
prazo contratual e se as partes continuarem cumprindo as obrigações locatícias,
considera-se prorrogada a locação, perdendo no entanto a natureza empresarial,
sujeitando-se o locatário à retomada do imóvel pelo locador, com um simples
aviso de 30 dias de antecedência;
Ocorrerá a indenização do ponto, se a renovação não ocorrer na hipótese de
terem sido oferecidas melhores condições por terceiros, ou se o locador, no
prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não
iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender
realizar (§ 3º, art. 52/LL);
Ação renovatória em shopping Center:
 Deve ser considerado shopping center o empreendimento em que um
empresário, proprietário de um determinado prédio, constituído de espaços
relativamente autônomos, organiza e distribui estes espaços, para locá-los a
pessoas interessadas em desenvolver e explorar atividades econômicas
previamente determinadas;
 O objetivo do shopping center é colocar à disposição dos consumidores,
num determinado local, com facilidade de acesso e seguro, variados produtos e
serviços, no atendimento das necessidades dos consumidores. Deve ser
compreendido que o empresário que desenvolve a atividade econômica do
shopping center, não dirige tão somente um negócio imobiliário, mas um
empreendimento complexo, para o atendimento de exigências que envolvem
necessidades de pessoas;
 A Lei 8.245/91, no § 2º, do art. 52, admite a renovação compulsória do
contrato de locação de espaço em shopping center.
Leis
i] Art. 1.142, Código Civil.
[ii] Art. 966, Código Civil.
[iii] Art. 22, Lei 9.605, de 12 de fevereiro de 1998, que dispõe sobre as sanções
penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio
ambiente, e dá outras providências: “As penas restritivas de direitos da pessoa
jurídica são: I - suspensão parcial ou total de atividades; II - interdição temporária
de estabelecimento, obra ou atividade; III - proibição de contratar com o Poder
Público, bem como dele obter subsídios, subvenções ou doações”.

6. [iv] Art. 56, Lei 9.078, de 11 de setembro de 1990, que dispõe dispões sobre a
proteção do consumidor: “As infrações das normas de defesa do consumidor
ficam sujeitas, conforme o caso, às seguintes sanções administrativas, sem
prejuízo das de natureza civil, penal e das definidas em normas específicas: I -
multa; II - apreensão do produto; III - inutilização do produto; IV - cassação do
registro do produto junto ao órgão competente; V - proibição de fabricação do
produto; VI - suspensão de fornecimento de produtos ou serviço; VII - suspensão
temporária de atividade; VIII - revogação de concessão ou permissão de uso; IX
- cassação de licença do estabelecimento ou de atividade; X - interdição, total ou
parcial, de estabelecimento, de obra ou de atividade; XI - intervenção
administrativa; XII - imposição de contrapropaganda. Parágrafo único. As
sanções previstas neste artigo serão aplicadas pela autoridade administrativa,
no âmbito de sua atribuição, podendo ser aplicadas cumulativamente, inclusive
por medida cautelar, antecedente ou incidente de procedimento administrativo”.
[v] Art. 1.143, Código Civil.
[vi] Conforme a terminologia de Oscar Barreto Filho in Contratos mercantis
bulgareli 180
[vii] Art. 133, Código Tributário Nacional: “A pessoa natural ou jurídica de direito
privado que adquirir de outra, por qualquer título, fundo de comércio ou
estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a respectiva
exploração, sob a mesma ou outra razão social ou sob firma ou nome individual,
responde pelos tributos, relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido,
devidos até à data do ato: I - integralmente, se o alienante cessar a exploração
do comércio, indústria ou atividade; II - subsidiariamente com o alienante, se este
prosseguir na exploração ou iniciar dentro de seis meses a contar da data da
alienação, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comércio, indústria ou
profissão.
[viii] Art. 10, CLT.
[ix] Art. 448, CLT.
[x] Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do
estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos
subsequentes à transferência. Parágrafo único. No caso de arrendamento ou
usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante
o prazo do contrato.

7. REFERÊNCIA
Acesso: http://pt.wikipedia.org/wiki/Estabelecimento_comercial
Acesso:http://www.administradores.com.br/noticias/administracao-e-
negocios/cuidados-na-transferencia-do-estabelecimento-comercial/80032/
Acesso:http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_
leitura&artigo_id=5383