El documento discute la responsabilidad por los daños en bienes comunes en condominios. Explica que la administración es responsable de reparar daños originados en bienes comunes usando fondos de todos los propietarios. También, un propietario puede hacer reparaciones urgentes y ser reembolsado, pero generalmente debe recurrir a los tribunales si la administración se niega. Finalmente, aunque hay desacuerdo, lo más justo es que un propietario pague sus cuotas al día para reclamar reparaciones.

1. Artículo: Daños en bienes comunes – Lic. Rolando Candanedo
La Prensa – Martes Financiero – Edición N° 737
La Voz Calificada
“Daños en bienes comunes”
Rolando Candanedo *mf@prensa.com
El principio general del derecho, universal-mente
aceptado, es que el que causa un daño debe
repararlo.
Para determinar quién debe cargar con el gas-to
de la reparación, no interesa en dónde se mani-fiesta
el daño sino dónde se origina; si su origen es
un bien común, el pago deberá efectuarlo el con-socio,
si se origina en un bien de propiedad exclu-siva
el pago corresponde al titular del bien.
Si bien es importante saber en dónde se origi-na,
también lo es cómo se origina. Algunos daños
son por causa fortuita, otros, por desgaste de mate-riales,
o por el simple paso del tiempo. Otros da-ños
son causados por actos del hombre, ya sea por
culpa o negligencia.
La cuota de mantenimiento que paga cada
propietario tiene entre otros propósitos, de acuerdo
a la definición de “cuota de gastos comunes” y a la
de “gastos comunes”, a que se refiere el artículo 5,
numerales 13 y 16, a la conservación y manteni-miento
de los bienes comunes.
¿A quién le corresponde realizar las repara-ciones?
El artículo 43 señala las cláusulas que “como
mínimo”, debe contener el reglamento de copro-piedad.
Ninguna de ellas hace referencia a la re-paración
de daños. Por su parte el artículo 72 que
señala las obligaciones de la administración, en el
numeral dos menciona “la conservación”, sin decir
sobre qué bienes, pero no hay duda que no puede
referirse a otros que no sean los comunes. El
numeral 8 menciona que el administrador debe
“recaudar de los propietarios las cuotas de admi-nistración,
conservación, mantenimiento, repara-ción
y modificación de los bienes comunes”.
Por lo tanto, aun a falta de mención expresa
en el reglamento, no hay duda de que la obliga-ción
de reparación de daños que se originan en
bienes comunes es responsabilidad del adminis-trador
y corre por cuenta del fondo común de los
propietarios. La obligación del administrador es
una obligación legal.
Cualquier daño que afecte a los condominios
o a terceros, originado en partes comunes, la
asamblea de propietarios es el único responsable.
Ninguna acción cabe contra la persona del admi-nistrador,
salvo en caso de dolo o negligencia.
Si el daño se origina en un bien común, por
defectos de construcción, o por daños causados
por la inclemencia del tiempo, o por antigüedad
del inmueble, no exonera a la administración del
deber de atender y solucionar el daño y a la asam-blea
de propietarios de resarcir del daño causado.
La falta de aviso oportuno a la administración
del que sufre el daño puede disminuir la responsa-bilidad
del PH, pues si el daño se ha agravado por
falta de un aviso oportuno y el propietario fue
negligente en informar tan pronto ocurrió el daño,
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2. Artículo: Daños en bienes comunes – Lic. Rolando Candanedo
no hay duda de que él ha contribuido en el agra-vamiento
del daño.
¿Puede un propietario realizar reparaciones
en bienes comunes? La respuesta es afirmativa.
Como propietario de bienes comunes y requirién-dose
una reparación urgente en virtud, por ejem-plo,
de un peligro para todos los copropietarios o
para evitar un mal mayor. En este caso el propie-tario
que se hace cargo de la reparación tendrá
derecho a que se le reembolsen los gastos.
La ley no da una idea de los supuestos hechos
y de derecho para que un propietario haga las re-paraciones
y se le reembolsen los gastos. En tal
ausencia debemos suponer que las premisas para
que pueda actuar un propietario son: la ausencia
del administrador, o la imposibilidad de localizar-lo;
un daño real o inminente; la gravedad del daño
que no pueda esperar al administrador y la no
oposición de la mayoría de propietarios.
¿Qué sucede en caso de que la administración
o una mayoría de propietarios se niegue a realizar
la reparación, o pretenda realizarla en forma dife-rente
a como el propietario pretende se haga?
En ese caso el afectado solo le cabe recurrir a
la vía judicial, al proceso sumario, por tratarse de
una controversia entre propietarios. En ese proce-so
el afectado deberá probar que el daño proviene
de elementos o bienes comunes, la gravedad del
daño, y el tipo de reparación que se requiere.
Es común que las unidades inmobiliarias ubi-cadas
en la última planta, cuyo techo es la azotea
sufra de filtraciones. En ese caso la obligación de
la administración es buscar el medio más idóneo
de terminar con el mal, valiéndose si es necesario,
de dictamen técnico o de peritos versados en la
materia. La administración debe garantizar con
los medios técnicos disponibles, que las filtracio-nes
y los consiguientes daños, no continuarán.
No está obligada la administración a cumplir
necesariamente con el requerimiento que le haga
el propietario afectado. Sí debe evaluar los inter-eses
del afectado y los del resto de los propieta-rios.
Si se determina que el daño se originó en un
bien privativo o fue causado por un acto de un
propietario, la administración repetirá contra el
que causó el daño o contra el dueño del inmueble.
Cuando el daño se origina en un bien común,
el que sufre el daño no queda exonerado de pagar
su cuota parte en la reparación del daño. En ese
evento hay que tomar en cuenta que el que hace
frente a las reparaciones es la asamblea de propie-tarios
y esta incluye al que sufre el daño. Lo
mismo sucede si hay que indemnizar, pues esta se
pagará de los fondos comunes.
¿La mora en el pago de las cuotas de gastos
comunes exonera a la asamblea de propietarios de
realizar las reparaciones que afectan a un propieta-rio?
¿Puede un propietario negarse a pagar las
cuotas por falta de reparación del daño originado
en los bienes comunes y que afectan a su propie-dad?
La doctrina no tiene una respuesta unánime.
Para algunos son prestaciones de naturaleza distin-tas;
por lo tanto, una cosa no tiene que ver con la
otra. Para otro sector, sí cabe la excepción de “la
mora purga la mora”, por lo que la asamblea de
propietarios no estaría obligada a realizar repara-ciones
en bienes comunes si el propietario afecta-do
está moroso en el pago de la cuota de gastos
comunes.
Pareciera que lo más justo es que el que re-clama
la reparación de daños esté al día en sus
obligaciones.
No hay que dejar de lado que si uno o más
propietarios incumplen su obligación, puede haber
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3. Artículo: Daños en bienes comunes – Lic. Rolando Candanedo
un déficit para realizar las reparaciones que se
reclaman.
*El autor es Abogado del Bufete Candanedo
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