3. 許峰勝

4. 峰

5. 峰

6. 峯

7. 小可愛

9. 立地 / 開發

10. 開發策略

11. 開發戰略

12. 開發戰術

13. 商圈 / 物件

14. 商圈分類

15. 時間 / 距離

16. 商圈腹地：顧客之所在

17. 「在」的意義 (1) 有人在居住：附近住戶。 (2) 有在通勤：附近上班族。 (3) 有在通學：附近學校的學生。 (4) 經過者（工作、遊玩、有要事）：附近逛街者。 (5) 有自己的家：在外地上班、求學，但家在附近者。 (6) 有朋友、認識的人：來附近訪友者。

18. 商圈腹地設定的目的 主要是在確立店舖的目標市場， 亦即確認 顧客在那裡 。

19. 商圈設定 (1) 時間與距離：通常會以時間（如距店舖走路五分鐘範圍以內）或距離（如距店舖方圓 500 公尺以內）來界定商圈範圍，但事實並非如此。 (2) 商圈絕對不是圓型而是形成變形蟲。

20. 商圈分類 (1) 顧客所在範圍 (2) 自然商圈與戰略商圈

21. 第一 VS 第二 第三 VS 第四 商圈

22. 步行 VS 自行車 機車 VS 汽車 商圈

23. 依顧客所在範圍分類 (1) 主要商圈（一次商圈）：有來店客 55 ～ 70% 之範圍（徒步商圈） (2) 次要商圈（二次商圈）：有來店 15 ～ 25% 之範圍 (3) 邊緣商圈（三次商圈）：其他少數來店客所在之範圍

24. 自然商圈 戰略商圈 V.S.

25. 自然商圈與戰略商圈 (1) 自然商圈 商圈的形成取決於顧客的行為，而非以人為方式改變，所自然形成的顧客分佈範圍謂之。 (2) 戰略商圈 在考慮到行銷效果與經營效率下，店舖經營者必須將商圈設定於最有效果的顧客分佈範圍謂之。

26. 區域特性與主目標顧客調查 1. 區域特性：區域特性的調查重點有下列幾點。 (1) 地區的歷史文化及民俗習慣。 (2) 氣候：雨天天數、氣溫等。 (3) 主要產業概況：農、漁、工、商等各產業狀況。 (4) 商圈阻隔因素：山、川、橋樑、鐵道、道路等會形成阻隔的天然或人為障礙。 (5) 都市計劃：未來之公共設施或住宅等建設計劃。 (6) 人口資料：家庭數、人口數等。 (7) 設店商圈與週圍都市的關連性。 (8) 其他區域特性：如地域性活動、勞工市場條件等。

27. 主目標顧客特性調查 2. 顧客特性 (1) 年齡構成 (2) 家庭人員或家庭類型：單身家庭、頂客族、小家庭、大家庭。 (3) 就業構成：職業別。 (4) 居住型態：透天住宅、公寓大廈、套房．．等。 (5) 所得水準。 (6) 消費動向：食、衣、住、行、育、樂等各類消費支出，尤其注意家電設備支出。

28. 主目標顧客特性調查 3. 顧客購買動向調查 (1) 最常去購買商品的場所。 (2) 購買的原因、頻次、金額、時刻。 (3) 來店意願：瞭解顧客對我們新店開幕後之來店意願高低。

29. 主目標客層分析結論 定位

31. 立地開發的協助 通 過 加 盟 申 請 程 序 另尋立地 預估損益 單店戰略 出店計劃書 業主 自有物件 業主 自尋物件 本部 協尋物件 物件 調查 商圈 調查 預估初期 投資額 預估 營業額 是 否 是 是 商圈 規劃 設店 戰略 否 * 否 *

37. ______________________ 店 出店計劃書 加盟業主： 店 址： 預計開店日： 撰 寫 人： 中國民國 年 月 日

43. ( 七 ) 附近之競合狀況 一次商圈 二次商圈 三次商圈 公司團體 商業集 結 產業構成 學校 公共設施 可能來店消費時段 未來發展

44. ( 八 ) 目標顧客 一次商圈 二次商圈 三次商圈 人口數 顧客特性 工作動向 消費特性與需求 購物動向 家庭型態 住宅狀況

45. 四、商圈分析 ( 一 ) 商圈範圍設定 ( 商圈圖如附圖 )

46. 五、競合店分析 店名 店址 坪數 座席數 顧客特性 商品特性 價格特性 營業時間 來客數 假日 非假日 時段分析 客單價 假日 非假日 時段分析 備註：

47. 六、投資金額預估 ( 以 ________ 坪估計 ) 說明 1. 折舊費用 = 元 ( 五年折舊，留一成殘值 ) 2. 攤提費用 = 元 ( 五年折舊，不留殘值 ) 攤提類別 費用項目 預估金額 裝潢設備費用 規劃設計費 裝潢工程費 生財設備費 開店指導費 開辦費 開店前人事費用 開店前租金 其他支出 加盟金 不攤提費用 保證金 合計

49. ( 二 ) 營業額預估 時 段 不佳營業額 標準營業額 較佳營業額 平常 週六 週日 平常 週六 週日 平常 週六 週日 來客數 客單價 營業額 來客數 客單價 營業額 來客數 客單價 營業額 來客數 客單價 營業額 總 計 來客數 客單價 營業額 月營 業額 天數 總計

51. 九、損益平衡點預估 項 目 金 額 百 分 比 變動成本與費用 ％ 銷貨成本 ％ 權利金 ％ 稅捐 ％ 固定費用 ％ 人事費 ％ 水電瓦斯 ％ 租金 ％ 雜費 ％ 折舊攤提 ％ 損益平衡點 ％

52. 十、投資效益分析 營業額 (1) 不佳營業額 標準營業額 較佳營業額 ％ ％ ％ 銷貨成本 ％ ％ ％ 人事費用 ％ ％ ％ 水電瓦斯費 ％ ％ ％ 租金 ％ ％ ％ 雜費 ％ ％ ％ 權利金 ％ ％ ％ 折舊攤提 ％ ％ ％ 稅捐 ％ ％ ％ 月淨利 (2) ％ ％ ％ 年淨利 (3)=(2) × 12 投資金額 (4) 年投資報酬率 (5)=(3)/(4) × 100% 資本迴轉率 (1) × 12/(4) 說明

54. 姓名 : 許峰勝 手機 ： 0913632726 Email ： [email_address] MSN ： [email_address] 部落格 ： http://40-years-old.blogspot.com/