2. Características del Barrio
El barrio San Pablo linda al
oeste con el Bº Hipódromo, al
norte con el Bº Villa Aurelia, al
este y sur con la ciudad de
Fdo de la Mora.
Alberga importantes
programas comerciales que
causan impactos en el barrio,
como congestión en el
tráfico, polución visual y
suciedad en las calles.
En el área residencial existe
una variedad de tipologías
de viviendas, unifamiliares en
su mayoria.
3. Características del Entorno
Shopping Multiplaza
A.M. Reguera
EDESA
HSBC
Nippon Automotores
Colegio San
Francisco
JR Importaciones
Vías
Importantes
Viaducto
Ricsofan
Azucarera
Guarambare
Cruce
Conflictivo
5. Plan Regulador
FRANJA MIXTA 3 (FM3)
aquellos sectores destinados a absorber las actividades
comerciales, servicios, equipamientos comunitarios e
institucionales, depósitos y tipos de industrias de
características y escalas pequeñas y medianas, así como
también programas habitacionales.
Coeficiente de Edificabilidad:
Sobre avenida: 8, aplicación según la fórmula.
Sobre calle: 6, aplicación según la fórmula.
Area edificable: Superficie del terreno x Coeficiente de Edificabilidad.
Nº de pisos: Area Edificable
% de ocupación máxima x Superficie del terreno
Densidad: Equivalente al doble de la densidad mayor de las áreas que atraviesa.
Tasa de ocupación máxima: hasta 75% de la sup. del terreno.
Viviendas Unifamiliares, Viviendas Multifamiliares y Conjuntos habitacionales: total del área edificable.
Tamaño máximo de la unidad de uso:
Comercios y Servicios de Pequeña, Mediana y Gran Escala (CS1 - CS2 - CS3): hasta 90% del área edificable.
Equipamientos Comunitarios e Institucionales de Pequeña, Mediana y Gran Escala (EQ1 - EQ2 - EQ3): hasta 90% del área
edificable.
Depósitos de Pequeña, Mediana y Gran Escala (D1 - D2 - D3): hasta 20% del área edificable.
Industrias Inócuas (I, 1p): hasta 30% del área edificable.
6. Identificación del Inmueble
20,00 m Ubicación: Cacique Arecaya
esq. Dr. Eduardo San Martin
194. Asunción, Paraguay
30,00 m
Finca Nº: 12407
Cta. Cte. Catastral: 14543.02
Superficie: 600m²
Dimensiones:
Al Norte: 30,00 m
Al Sur: 30,00 m
Al Este: 20,00m
Al Oeste: 20,00m
Características del Terreno.
El terreno no presenta desniveles importantes, ni
vegetación importante.
Es de Forma rectangular, la construcción existente es
una vivienda unifamiliar con un salón comercial en
esquina que ocupa el 53% de la superficie del terreno.
Se encuentra en una zona comercial.
9. Factores de Valorización del Terreno
FACTORES DE VALORIZACIÓN DE TERRENOS
UNIDAD A TASAR UNIDAD TIPO
Tenencia del Suelo Tenencia del Suelo
Propiedad 10 Propiedad 10
Propiedad Propiedad
Individual 10 Individual 9
Régimen de Localización 10 Régimen de Localización 11
Nuevas zonas de desarrollo 8 Nuevas zonas de desarrollo 12
Incidencia de grandes obras públicas 10 Incidencia de grandes obras públicas 10
Terreno Terreno
13 11
Dimensiones (frente-fondo) Dimensiones (frente-fondo)
12 10
Ubicación en manzana Ubicación en manzana
11 10
Ubicación Ubicación
13 11
Forma Forma
13 10
Orientación Orientación
9 10
Vista al frente Vista al frente
13 11
Topografía (niveles) Topografía (niveles)
10 10
Suelo Suelo
Servicios Públicos Servicios Públicos
Agua - Cloacas - Pluvial - Pavimento Agua - Cloacas - Pluvial - Pavimento
11 11
Alumbrado - Teléfono - T.V. - Celular Alumbrado - Teléfono - T.V. - Celular
Valores Zonales (usos predominantes) Valores Zonales (usos predominantes)
Residencial - Comercial 13 Residencial - Comercial 13
Reglamentaciones de Zonificación 10 Reglamentaciones de Zonificación 11
Vecindades Valorizantes - Desvalorizantes 8 Vecindades Valorizantes - Desvalorizantes 11
Referencia a polos 13 Referencia a polos 10
Mejoras F.O.T. (factor de ocup. del terreno) 11 Mejoras F.O.T. (factor de ocup. del terreno) 11
Generales Generales
Mercado Inmobiliario 13 Mercado Inmobiliario 13
Estado económico del país 9 Estado económico del país 9
230 224
TOTAL TOTAL
10. Calculo estimado
Total u. tipo-Total u. a tasar/Total u. tipox100=Diferencia de valor
((224-230)/224)x100=
-2,6
Precio de m2 de terreno en la zona= 450.000Gs.
Gs. + (2,6%) =1.200.000 + 350.000 = 1.550.000
Costo m2 del terreno = 1.550.000 Gs.
Área del terreno = 600 m2
1. 550.000Gs. X 600 = 930.000.000
VALOR DEL TERRENO 930.000.000 Gs.
11. Factores de Valorización de la construcción existente
Construcción Existente: Vivienda unifamiliar
Media/Confortable/A una planta/ en dos cuerpos
Estado: Regular
Materiales:
-Cimientos: Piedra bruta
-Aislación:
-Paredes: 0.15/0.30 ladrillos comunes
-Techo: tejas españolas con tejuelones sobre maderamen de lapacho
-Pisos: cerámicos
-Revestimientos: azulejos en baños y cocina
-Pinturas: al agua con enduido en viviendq
-Aberturas: madera/ metalica
-Instalación eléctrica: trifásica embutida
-Instalación telefónica: embutida
- Agua fria en baños
-Desagüe sanitario: subterráneo a pozo ciego
-artefactos sanitario completo
-Desagüe pluvial: subterráneo a la calle
-Placares: todos los dormitorios
-Cielorraso: no
Otras Instalaciones:
Muralla perimetral
Portón de acceso vehicular manual
Patio con pavimento parcial de baldosones
12. Factores de Valorización de la construcción existente
Descripción de locales: Vivienda unifamiliar
2 dormitorios
2 baños
Estar
Comedor social
Comedor diario
Cocina
Lavadero
Dormitorio de servicio
Baño de servicio
Deposito
Galpones
Galería
Biblioteca
Salón Comercial
Cochera para 2 vehículos
Patio
Edad aparente: 40 años.
-Edad real: 50 años
- Factor de ocupación según plan regulador: 100%
-Factor de ocupación dentro del terreno: 53%.
Obs. Se pueden realizar ampliaciones para mejor uso posible.
13. Factores de Valorización de la construcción existente
Uso de la Propiedad: Vivienda.
Ocupación: propietaria.
Mejor uso posible: Ampliación de las obras al nivel del uso del suelo en el barrio.
Refuncionalización para su uso comercial
Renta mensual probable, en condiciones actuales:
