Este documento discute la inestabilidad de la legislación urbanística en España, con frecuentes cambios en las leyes del suelo a nivel estatal y autonómico. Señala que los planes de ordenación urbana duran más que las leyes y que existen intereses contrapuestos en temas como la especulación, la gestión y la plusvalía. Finalmente, hace un recorrido histórico por la legislación urbanística española desde el siglo XIX para mostrar que la alta volatilidad normativa es una constante histó

1. +
Julio
Tejedor
Bielsa
Profesor
Titular
de
Derecho
administra4vo
Universidad
de
Zaragoza
Escenarios
para
una
ciudad
en
época
de
crisis
De
nuevo
¿Otra
Ley
del
Suelo?
Nuevas
orientaciones
en
el
actual
escenario
polí<co
y
económico

2. +
Más
leyes
que
planes
Inestabilidad,
intereses
cruzados
n Vivimos
un
urbanismo
en
el
que
los
planes
duran
mucho
más
que
las
leyes,
inestable
norma:vamente
n Desde
1956,
sólo
en
el
ámbito
estatal,
se
han
aprobado
LRLS1975
(y
TRLS1976,
Reglamentos
estatales),
LRRUVS1990
(y
TRLS1992),
LRSV1998,
LS2007
(y
TRLS2008).
Cuatro
leyes
profundamente
reformistas,
especialmente
en
valoraciones,
en
apenas
treinta
años.
n En
ese
mismo
periodo,
Zaragoza,
quinta
ciudad
de
España,
ha
revisado
su
plan
general
de
ordenación
urbana
en
dos
ocasiones,
en
1986
y
2002.
Hoy
día
ni
tan
siquiera
está
sobre
la
mesa
la
posibilidad
de
iniciar
un
procedimiento
de
revisión.
n Pero
ya
contamos
con
un
nuevo
borrador
de
amplia
reforma
de
la
legislación
estatal
de
suelo
y
de
la
legislación
urbanís:ca
aragonesa.
La
situación
no
es
anómala
en
nuestro
modelo
de
Estado,
donde
las
Comunidades
legislan
y
legislan
en
lugar
de
concentrarse
en
ges:onar
y
ges:onar
(salvo
excepciones
contadas…).
n ¿Es
éste
el
escenario
adecuado
para
nuestras
ciudades,
para
nuestros
ciudadanos?
n En
los
ochenta
la
construcción
autonómica
otorgó
el
protagonismo
en
la
“democra:zación”
del
urbanismo
y
su
vinculación
a
los
ciudadanos
a
los
municipios.
Y
no
se
legisló
apenas…
n En
los
noventa
prevaleció
el
debate
competencial
entre
Comunidades
Autónomas
y
Municipios
por
un
lado
(Tribunal
Supremo)
y
Comunidades
Autónomas
y
Estado
por
otro
(Tribunal
Cons:tucional).
Desencadenó
frenesí
norma:vo...
n Y
en
la
úl:ma
década
prevaleció
el
debate
sobre
la
inaccesibilidad
de
la
primera
vivienda,
su
encarecimiento,
y
la
burbuja
inmobiliaria.
De
nuevo
inflación
norma:va
para
tratar
de
paliar
déficits
de
ges:ón...
n ¿Y
el
urbanismo,
y
la
ciudad,
y
los
ciudadanos?
n Vivimos,
en
fin,
un
urbanismo
complejo,
no
tanto
por
las
técnicas
que
lo
soportan,
que
lo
son
también,
cuanto
por
los
intereses
entrecruzados
que
confluyen
sobre
él
(sociedad,
especulación
estructural,
repercusión
mediá:ca,
conflictos
de
intereses
y
equipos
técnicos,
conflictos
competenciales
y
sistema
de
par:dos,
demograda,
economía,
medio
ambiente…)

3. +
Ensanche
-­‐ Ges:ón
directa
financiada
por
presupuesto
y
fiscalidad
especiales
y
finalistas.
-­‐ Bonificaciones
fiscales
para
los
propietarios
que
cedan
y/o
urbanicen
-­‐ Expropiación-­‐sanción
para
quienes
no
asuman
cesiones
mínimas
y,
luego,
medias
-­‐ Equidistribución
arcaica
Antecedente.
Proyecto
de
Ley
Volvamos
la
vista
atrás,
una
general
para
la
reforma,
saneamiento
y
ensanche
de
las
mirada
a
la
legislación
histórica
poblaciones
1861
hasta
llegar
al
día
de
hoy…
Legislación
de
reforma
interior
a)
Ley
de
exprop.
forzosa
1879
b)
Ley
de
ref.
interior
1895
La
vola:lidad
de
la
legislación
urbanís:ca
es,
sorprendentemente,
una
constante
histórica
en
Legislación
de
ensanche
a)
Ley
de
ensanche
1864
nuestro
país.
Es
bueno
echar
la
vista
atrás,
a
los
b)Ley
de
ensanche
1876
orígenes,
para
comprobarlo
y
para
comprobar
Reforma
interior
c)
Ley
de
ensanche
1892
también
cómo
los
debates
son
recurrentes,
cómo
si
-­‐ Expropiación
por
franjas
laterales
con
anchura
En
tan
sólo
30
años
se
sucedieron
el
diseño
de
la
ciudad
fue
originariamente
función
en
nuestro
país,
en
una
época
en
creciente.
Plusvalía
financia
pública,
su
ges:ón
y
el
tratamiento
de
la
plusvalía
la
reforma
interior
que
el
dinamismo
norma:vo
era
siempre
han
dado
lugar
a
debate
y
tratamientos
muy
inferior,
mucho
antes
de
la
-­‐ Al
valorar,
no
se
consideran
motorización
legisla:va
actual
alterna:vos.
las
plusvalías
derivadas
de
la
(casi
hipermotorización,
ejecución
del
proyecto
podríamos
decir
hoy),
hasta
cinco
Ensanche
vs.
reforma
interior
de
poblaciones…
-­‐ Ges:ón
directa
o
por
grandes
normas
urbanís:cas,
concesión
cinco.

4. +
La
cultura
urbanís:ca
de
1956.
Urbanismo
y
propiedad
n El
actual
modelo
urbanís:co
español
data,
aun
contando
con
los
precedentes
señalados,
de
1956.
Garan:za
la
dirección
pública
de
la
ac:vidad
urbanís:ca
que,
al
generar
desigualdad
entre
par<culares,
comporta
la
ar:culación
de
técnicas
equidistribu<vas,
cada
vez
más
ambiciosas
y
complejas,
y
se
sujeta
a
par<cipación
ciudadana.
n Pero,
frente
a
la
autocomplacencia
y
las
“bondades”
del
modelo
de
1956
es
precisa,
indispensable,
una
revisión
crí:ca
profunda,
analizar
sin
apriorismos
los
resultados
efec<vos
del
modelo,
tanto
desde
la
perspec:va
de
la
ciudad
como
desde
la
perspec:va
del
mercado
y
la
garanka
de
los
derechos
cons:tucionales
y
ciudadanos.
El
sistema
tradicional
ha
producido
efectos
perversos.
n El
modelo
urbanís:co
e
inmobiliario
de
1956,
concretado
en
la
norma:va
reguladora
del
sector
inmobiliario
de
1981,
cons:tuyó
una
ú:l
herramienta
de
socialización
de
las
clases
medias
emergentes,
permi:ó
alcanzar
la
paz
social
a
través
de
la
generalización
de
la
propiedad
de
la
vivienda
(accesible
con
financiación
ajena
que,
:tulizada,
reforzaba
y
dinamizaba
al
propio
sistema
financiero).
De
este
modo,
al
uso
tradicional
en
España
del
sector
inmobiliario
como
instrumento
de
polí<ca
económica
se
añadió
el
uso
como
herramienta
de
estabilización
social.
n Sucesivas
reformas
(1975-­‐1978,
1990-­‐1992,
1996-­‐2003)
mantuvieron
el
modelo
equidistribu<vo
de
urbanismo
corrector
de
la
“lotería
del
planeamiento”
(porque
tradicionalmente
en
España
el
planeamiento
ha
venido
atribuyendo,
a
través
del
sistema
de
valoración,
plusvalías
no
ganadas
por
los
:tulares
del
suelo).
El
ensanche
seguía
inspirando
la
norma:va
urbanís:ca,
siempre
el
crecimiento…
n Las
bases
del
modelo
de
1956
nos
han
traído
hasta
el
momento
actual,
en
el
que
se
ha
generado
una
gigantesca
burbuja
inmobiliaria
que
se
basó
en
la
postergación
de
los
intereses
generales
tras
los
intereses
económicos;
la
subordinación
de
la
función
pública
de
gobierno
del
territorio
al
derecho
a
promover
la
transformación
urbanís:ca
del
suelo;
la
incorporación
a
la
propiedad
del
suelo
de
las
expecta:vas
urbanís:cas
como
elemento
esencial
de
valor
desde
el
momento
mismo
de
la
clasificación
del
suelo;
y
el
reconocimiento
financiero
de
dicho
valor
como
soporte
de
crédito
promotor.

5. +
Efectos
de
la
legislación
urbanís:ca
¿Qué
hemos
conseguido?
¿Mejores
ciudades
y
pueblos?
¿Vivienda
accesible?
Reservas
para
vivienda
protegida.
Existe
suelo
calificado
n Balance
muy
desigual,
muy
vinculado
a
n
para
vivienda
protegida
en
nuevos
desarrollos.
No
en
las
dinámicas
locales,
más
dependiente
ciudad
histórica
de
la
ges<ón
que
de
la
legislación
n Vivienda
dotacional
viene
a
tratar
de
paliar
tales
déficits.
Es
necesidad
permanente
n Poco
o
nada
:enen
que
ver
las
dinámicas
urbanís<cas
en
municipios
muy
n Conexión
entre
planes
de
vivienda
y
planeamiento
urbanís<co.
Rehabilitación,
regeneración
urbana
y
pequeños
del
interior
con
las
de
grandes
renovación
urbana
vs.
nuevos
desarrollos.
Memoria
municipios,
ciudades
medias,
el
litoral
o
la
alta
montaña.
¿Un
mercado
y
un
modelo
eficientes?
n Efecto
posi:vo
de
los
estándares
de
n El
urbanismo
de
la
equidistribución.
De
la
reparcelación
reserva,
hoy
en
cues:ón
dada
su
al
aprovechamiento
medio,
del
aprovechamiento
medio
a
la
cesión
de
suelo
no
urbanizable
especial
vinculada
a
concepción
como
cargas
económicas
la
reclasificación
de
suelo
urbanizable.
La
reparcelación
sobre
un
sector
colapsado
universal
es
imposible...
El
urbanismo
de
la
repercusión.
Modelo
inflacionista,
en
n En
los
úl:mos
años
crece
la
reflexión
n
perjuicio
del
des:natario
final
del
producto
inmobiliario.
interdisciplinar
sobre
la
ciudad,
No
se
puede
trasladar
todo
sobre
capacidad
máxima
de
proveniente
del
propio
urbanismo,
como
pago
ciencia,
la
arquitectura,
el
derecho,
la
n El
urbanismo
financiero.
Se
planifica
para
generar
valor
sociología,
la
ingeniería,
la
par:cipación…
(no
sólo
ciudad).
Plusvalías
de
papel,
hoy
mojado...
Se
financia
el
futuro
n Concepción
de
la
ciudad
como
hábitat
n El
urbanismo
de
la
burbuja.
Producto
del
agotamiento
humano
integrado,
como
entorno…
de
márgenes
económicos

6. +
Disfunciones
competenciales
y
otras
paradojas
del
urbanismo...
Impacto
de
la
autonomía
municipal
y
n Definición
de
polí:cas
públicas
de
relevancia
redefinición
de
la
competencia
autonómica
y
territorial
y
capacidad
del
territorio.
La
estatal.
Ordenación
del
territorio
y
competencia
entre
municipios
como
factor
“sectorialización”
del
urbanismo.
determinante
del
desequilibrio
territorial
n De
concurrencia
competencial
plena
a
n La
administración
autonómica
¿árbitro
limitación
de
las
competencias
entre
municipios?
La
racionalidad
del
uso
autonómicas
en
función
del
interés.
del
territorio
y
la
defensa
de
lo
público
como
Referencia
crí:ca
a
la
jurisprudencia
del
ejes
de
la
competencia
autonómica.
Tribunal
Supremo
y
la
distribución
Necesidad
de
ordenación
del
territorio
competencial
entre
Estado
y
Comunidades
Autónomas
n Del
urbanismo
como
polí:ca
de
ordenación
n El
gran
déficit
del
urbanismo
local,
la
integral
a
la
“sectorialización”.
La
miríada
de
disponibilidad
y
formación
de
cuadros
informes
sectoriales
(aguas,
defensa,
técnicos,
especialización
del
urbanismo
y
patrimonio,
vías
pecuarias,
protección
civil,
debilidad
endémica
de
la
Administración
carreteras
en
sus
diferentes
niveles,
etc.)
municipal.
n Una
intervención
autonómica
emergente.
La
n Urbanismo
y
financiación
local.
Necesidad
de
una
reforma
local
en
clave
de
autonomía
evaluación
ambiental
estratégica.
financiera.
Demagogia
competencial
en
las
n Urbanismo,
autonomía
municipal
y
sistema
úl:mas
reformas
locales
de
par<dos.
Repercusión
competencial

7. +
Ley
tras
ley...
A
vueltas
con
las
cuatro
úl:mas
leyes
del
suelo
tras
la
de
1956
LRLS1975
y
TRLS1976
LRRUVS1990
y
TRLS1992
n Nueva
Ley
de
Ensanche,
mejorando
la
de
1956.
La
n El
urbanismo
“a
toque
de
corneta”:
El
sistema
de
“tradición”
urbanís:ca
española
empieza
aquí…
n Mejoras
en
el
sistema
de
planeamiento
y
adquisición
gradual
de
facultades
urbanís:cas
clasificación.
Municipalismo
urbanís:co
n Expropiación-­‐sanción
y
sistema
de
valoraciones
del
suelo.
n Mejoras
en
el
sistema
de
ges:ón.
Aprovechamiento
La
valoración
de
la
inversión
efec:va
y
la
conversión
medio.
Generalización
del
sistema
de
compensación
n Asignatura
pendiente.
El
suelo
urbano
y
su
forzada
del
propietario
en
empresario
tratamiento
en
planes
(TAUS,
reparcelaciones
n Ruptura
de
la
paz
competencial.
La
STC
61/1997.
económicas,
expropiaciones
con
pago
en
Inseguridad
aprovechamiento…).
n Con:nuidad
en
la
regulación
y
ges:ón
del
ensanche.
Mayor
intervención
sin
introducir
competencia
LRSV1998
n Intento
frustrado
(y
frustrante)
de
regular
la
intervención
en
suelo
urbano.
Áreas
de
reparto
y
TAUS
n ¿Cambio
de
modelo?
¿Liberalización
o
n Comisión
de
Expertos
MOPUTMA
vs.
Tribunal
de
Defensa
desregulación?
de
la
Competencia
n Retranqueo
administra:vo
y
sistema
de
clasificación.
Estatuto
de
la
propiedad
y
LS2007
y
TRLS2008
clasificación
del
suelo.
La
polémica
del
n ¿Nuevo
cambio
de
modelo?
El
suelo
como
recurso
natural
sujeto
“todo
urbanizable”
al
principio
de
desarrollo
sostenible.
Urbanizar
lo
indispensable,
n El
cambio
del
sistema
de
valoraciones
del
no
más...
Situaciones
básicas
vs.
clasificación.
Una
nueva
concepción
de
las
suelo.
El
mercado
y
la
obra
pública
n
competencias
estatales
n Idas
y
venidas
de
la
reforma:
RDL
4/2000
n Liberalización
y
competencia
entre
operadores
urbanís:cos.
y
Ley
23/2003.
Empresarios
y
propietarios
en
la
ges:ón
urbanís:ca
n ¿La
bomba
que
infló
la
burbuja
insuflando
n Nuevo
sistema
de
valoraciones
del
suelo.
Entre
la
tradición
y
la
ruptura
ponderando
la
inversión.
Tratamiento
del
suelo
no
financiación
sin
límite
al
sector
urbanizado
suscep:ble
de
urbanización
inmobiliario?

8. +
El
derecho
urbanís:co,
un
ámbito
colmado
de
“anomalías”
jurídicas
Contratación,
competencia
y
urbanismo
Especulación
y
precios
del
suelo
y
de
la
vivienda
n ¿A
qué
especulación
se
refiere
la
Cons:tución?
Normas
y
prác:cas
n Surgimiento
del
debate
en
torno
al
urbanizador
tendentes
a
incrementar
ar:ficiosamente
el
valor
del
suelo
o
del
valenciano.
TJUE
(prestación
principal),
TS
producto
construido
sobre
el
mismo.
Es
decir,
lo
habitual…
(obra)
n Prác:cas
colusorias
y
competencia
imperfecta
o
inexistente,
abusos
de
posición
dominante,
mercado
compar:mentado
municipalmente…
n ¿Es
pública
la
obra
de
urbanización?
Vuelta
a
los
n 281
a
284
CP:
Detracción
del
mercado
de
materias
primas
para
orígenes.
Plan,
proyecto,
dirección,
recepción...
desabastecer,
forzar
alteración
de
precio
o
perjudicar
a
consumidores;
difundir
no:cias
falsas
o
u:lizar
información
privilegiada
para
alterar
Scala
I
y
II,
Auroux,
Müller,
España…
los
precios
que
habrían
de
resultar
de
la
libre
competencia
de
n Par:culares
adjudican
la
obra
de
urbanización
cualesquiera
cosas
muebles
o
inmuebles
que
sean
objeto
de
contratación.
¿Se
han
aplicado
alguna
vez?
sin
licitación
mediante
una
excepción
licitatoria
a
su
favor
(junta
de
compensación).
Equipos
técnicos
privados
dirigen
el
proceso…
Convenios
urbanís<cos
n ¿Competencia
entre
operadores
económicos?
n Principio
de
indisponibilidad
de
potestades
públicas
vs.
Valoraciones
inmobiliarias
mercan:lización
del
planeamiento
n Núcleo
duro
de
la
competencia
estatal,
quizá
lo
único
relevante
n ¿Hipocresía
judicial?
Convenio
no
n ¿Debe
valorarse
el
proyecto
que
se
trata
de
ejecutar
mediante
el
planeamiento
implica
renuncia,
ni
genera
obligación
urbanís:co?
¿Debe,
además,
valorarse
la
mejor
de
las
expecta:vas
posibles
según
el
de
aprobar
el
planeamiento
conforme
plan?
LS1998
vs
LS2008
y
el
suelo
“preurbanizable”
n Cerdá
(1860):
“Cuando
la
administración
paga
con
fondos
públicos
[…],
los
terrenos
y
a
lo
pactado,
pero
:ene
naturaleza
edificios
en
que
haya
de
emplazarse
una
calle,
compra
a
los
propietarios
a
ella
contractual
y
genera
responsabilidad
colindantes
el
derecho
a
hacerles
más
ricos,
duplicando,
cuando
menos,
el
valor
de
los
edificios
y
terrenos
sitos
a
uno
y
otro
lado
de
la
nueva
calle,
en
una
zona
igual
en
n Se
pactaba
todo:
Revisión,
anchura
al
fondo
ordinario
de
los
edificios”.
modificación,
ejecución
o
financiación
n 36.1
LEF1954:
“las
tasaciones
se
efectuarán
con
arreglo
al
valor
que
tengan
los
bienes
y
de
obra
(sin
licitación),
equipamientos
derechos
expropiables
al
:empo
de
iniciarse
el
expediente
de
jus:precio
sin
tenerse
en
cuenta
las
plusvalías
que
sean
consecuencia
directa
del
plano
o
proyecto
de
obras
que
en
más
o
en
menos
dan
lugar
a
la
expropiación
y
las
previsibles
para
el
futuro”
n Fuente
de
prác:cas
corruptas…

9. +
¿Hacia
dónde
caminamos?
Sobre
la
Ley
de
Millones
de
euros.
BdE
Crédito
Constructor
Crédito
Promotor
Suelo
de
2008
Jun'98
28190
16461
Mar'02
47487
43594
Dic'08
151477
318031
En
el
sector
inmobiliario
cunde
el
desconcierto.
Lo
que
se
concibió
inicialmente
como
una
crisis
Dic'11
98505
298266
cíclica
más,
pese
a
los
avisos
que
provenían
desde
ámbitos
académicos
y,
ocasionalmente,
polí:cos,
se
trató
como
una
crisis
cíclica
más,
aplicando
refinanciaciones
que
diferían
el
problema
a
un
escenario
económico
futuro
que
se
esperaba
mejor.
Frustrada
la
expecta:va
de
mejora,
la
refinanciación
a
los
promotores
inmobiliarios
fracasó,
se
generalizaron
daciones
en
pago,
se
incrementó
el
desempleo
y
el
sector
se
paralizó.
El
sistema
financiero,
por
su
parte,
comenzó
a
arbitrar
procedimientos
para
refinanciarse
a
sí
mismo,
estrangulando
el
crédito,
limitando
sus
gastos
opera:vos,
incrementando
comisiones,
aprovechando
la
liquidez
del
BCE…
Así
estamos
hoy.
En
2008
se
desechó
una
bajada
generalizada
de
precios
que
hubiera
permi:do
desinflar
de
manera
ordenada
la
burbuja
ajustando
el
valor
de
los
ac:vos
inmobiliarios
por
que
ni
la
banca
ni
los
promotores
inmobiliarios
estaban
entonces
dispuestos,
confiados
en
el
carácter
cíclico
y
no
sistémico
de
la
crisis,
a
asumir
pérdidas.
Su
probable
y
parcial
intervención
era
previsible,
y
se
previó.
Los
Gobiernos,
estatal
y
autonómicos,
se
enfrentaron
a
una
situación
en
la
cual
los
tenedores
del
problema
negaban
su
misma
existencia.
Lo
cierto
es
que,
ni
uno
ni
otros
mostraron
tampoco
la
menor
disposición
para
atacar
el
problema
donde
estaba
evitando
la
tradicional
patada
hacia
adelante
vía
refinanciación.
¿Y
ahora?
Contamos
con
mucho
más
suelo
clasificado
suscep<ble
de
transformación
que
nunca,
muchos
menos
ordenado
que
nunca,
también,
resultado
de
unas
dinámicas
de
planeamiento
en
las
que
el
interés
general
(salvo
el
financiero)
pasó
a
un
segundo
plano
y
en
el
que
el
análisis
global
quedó
postergado
a
las
múl<ples
percepciones
sectoriales
que
se
plasman
en
los
numerosísimos
informes
emi:dos
en
el
curso
de
los
procedimientos
de
planeamiento.
El
resultado
de
la
década
prodigiosa
ha
sido
la
deconstrucción
del
urbanismo.

10. +
Fundamentos
esenciales
de
la
Ley
de
Suelo
de
2008
n La
Ley
de
Suelo.
Ruptura
“suave”
con
el
n Concepción
no
especula:va
del
modelo
anterior,
coherente
con
la
planeamiento.
El
suelo
por
lo
que
es
y
no
autocomplacencia
técnica
sobre
el
mismo.
por
que
lo
que
puede
llegar
a
ser.
La
La
propiedad
ya
no
es
el
eje
esencial
del
mera
aprobación
del
planeamiento
ya
derecho
urbanís<co.
Hay
otros
derechos,
no
implica
la
incorporación
legal
a
la
intereses,
libertades.
El
eje
de
la
regulación
y
propiedad
de
plusvalías
no
ganadas:
7.2
ejercicio
de
competencia
estatal
pasa
de
la
propiedad
al
suelo...
LS2008
n Y
el
suelo
se
regula
ahora
como
recurso
n Clasificación
urbanís:ca
versus
natural,
escaso,
sujeto
al
principio
de
situaciones
básicas
del
suelo:
Derecho
desarrollo
sostenible:
2
LS2008.
El
avance
y
hecho,
futuro
y
presente
como
hacia
la
construcción
de
indicadores
de
factores
relevantes
sostenibilidad:
El
Libro
Blanco
de
2010.
n Suelo
rural.
El
no
suscep:ble
de
n El
estatuto
urbanís:co
del
ciudadano.
Una
transformación
y
el
suscep:ble
no
nueva
referencia.
Por
un
urbanismo
transformado.
Modulaciones
en
el
verdaderamente
transparente
(informado,
régimen
transitorio.
SIU
estatal
y
autonómicos),
par:cipa:vo
y
n Suelo
urbanizado.
El
legalmente
ambientalmente
sostenible
(referencia
a
transformado.
El
caso
par:cular
del
evaluación
ambiental):
4,
5
y
11
LS2008.
suelo
urbano
no
consolidado:
2.2.b)
Importancia
de
la
acción
pública
combinada
RVLS2011
con
estatuto
de
ciudadanía

11. +
Otras
cues:ones
relevantes
de
la
Ley
de
Suelo
de
2008:
Ges:ón,
valoración
n Ges<ón
en
competencia:
Nuevos
roles
de
propietarios,
empresarios
y
Sistema
de
valoración
del
suelo
por
lo
inver<do
y
no
administración.
Prevalencia
de
la
por
lo
planificado:
21-­‐28
LS2008
y
RVLS2011
ges:ón
pública,
con
adjudicación
en
competencia,
y
admisión
de
n Valor
inicial
(capitalización)
versus
valor
“peculiaridades
o
excepciones
a
favor
urbanís:co.
Los
cambios
derivados
de
la
de
la
inicia:va
de
los
propietarios
del
aplicación
del
régimen
de
valoración
sobre
suelo”
[6.a)
LS2008].
La
propiedad,
el
situaciones
básicas
y
no
sobre
clasificación.
La
derecho
a
urbanizar
y
el
derecho
a
cues:ón
del
suelo
urbano
no
consolidado
y
del
par:cipar
en
actuaciones
urbanís:cas
suelo
urbanizable
no
urbanizados.
o
a
no
hacerlo.
n Modulaciones
del
valor
inicial:
Coeficientes
de
n La
prevención
de
la
retención
situación
[23.a)
LS2008
y
17
RVLS2011],
especula:va
de
suelo.
Deber
de
valoración
del
derecho
a
promover
su
edificar
y
régimen
de
edificación
transformación
(25
LS2008
y
28
RVLS)
forzosa.
n Régimen
transitorio
de
la
reforma
del
régimen
n Los
patrimonios
públicos
de
suelo
y
de
valoraciones
DT3.2
LS2008,
prorrogada
por
la
polí<ca
de
vivienda.
Regulación
del
DF9
RDL
20/2012
(1/7/2012)
des:no
de
los
bienes
que
lo
integran,
régimen
de
reversión
y
de
las
reservas
para
vivienda
protegida

12. +
La
eterna
tarea
pendiente:
Nuevo
régimen
civil,
fiscal
y
administra<vo
de
la
rehabilitación
Volver
la
vista
a
la
ciudad
arquitectónica,
regeneración
urbana
y
renovación
urbana
consolidada
§ Ley
19/2009,
de
23
de
noviembre,
de
medidas
de
fomento
y
agilización
procesal
del
alquiler
y
de
la
eficiencia
Simplificar
el
ordenamiento,
el
sistema
de
planeamiento
energé:ca
de
los
edificios
y
la
prác:ca
urbanís:ca.
Debemos
caminar
hacia
otro
§ Ley
2/2011,
de
4
de
marzo,
de
Economía
Sostenible
modelo
porque
el
pasado
probablemente
no
volverá,
§ Real
Decreto-­‐ley
6/2010,
de
9
de
abril,
porque
resulta
financieramente
inviable,
y,
de
medidas
para
el
impulso
de
la
probablemente,
no
debe
volver,
porque
el
modelo
que
recuperación
económica
y
el
empleo
generó
la
burbuja
hipoteca
a
las
futuras
generaciones
§ Real
Decreto-­‐ley
5/2011,
de
29
de
abril,
de
medidas
de
regularización
y
• Rehabilitación,
regeneración
urbana,
renovación
control
del
empleo
sumergido
y
fomento
de
la
rehabilitación
de
urbana.
Concepto
viviendas
§ Real
Decreto-­‐ley
8/2011,
de
1
de
julio,
• Colmar
vacíos
urbanos.
¿Es
necesario
clasificar
o
de
medidas
de
apoyo
a
los
deudores
urbanizar
más
suelo?
¿Es
necesario
edificar
el
ya
hipotecarios,
de
control
del
gasto
público
y
de
cancelación
de
deudas
urbanizado?
con
empresas
y
autónomos
contraídas
por
las
en:dades
locales,
de
fomento
• Ponderar
conjuntamente
la
capacidad
residencial
de
la
ac:vidad
empresarial
e
impulso
del
parque
edificado
en
uso
o
rehabilitable
para
de
la
rehabilitación
y
de
la
simplificación
administra:va
modular
crecimientos
§ Planes
de
viviendas
estatales
y
autonómicos

13. Densificación,
regeneración
urbana
y
ges<ón
del
parque
n La
densificación
puede
generar
una
nueva
insostenibilidad
interior
de
la
ciudad
cuando
no
se
actúa
sobre
infraestructuras
y
dotaciones
para
dar
servicio
a
la
nueva
población.
No
basta
actuar
sobre
aprovechamientos,
aunque
haya
que
hacerlo,
hay
que
analizar
e
intervenir
globalmente,
con
flexibilidad
n Regeneración
urbana
implica
conservar,
rehabilitar,
ges:ón
social
de
la
ciudad
y
sus
habitantes,
seguimiento,
mejora
energé:ca.
Es
diferente
de
la
renovación
urbana,
que
favorece
la
destrucción
de
patrimonio
edificado
y
la
gentrificación
(aun
cuando
en
ocasiones
sea
la
Obsolescencia,
gentrificación
y
despoblación
única
alterna:va)
n Ges:ón
del
parque
edificado.
No
falta
sólo
cultura
n Gran
parte
de
nuestro
parque
edificado
está
del
uso
en
alquiler,
falta
sobre
todo
cultura
obsoleto
ya
no
sólo
desde
una
perspec:va
empresarial
del
alquiler.
Lo
público,
por
sí
mismo,
construc:va,
sino
también
energé:ca.
No
es
sólo
un
no
es
suficiente.
Es
precisa
economía
social...
problema
de
conservación,
se
trata
de
mejorar...
Y
vamos
con
mucho
retraso,
como
denuncia
la
+
n
Comisión
Europea
La
mejora
de
la
ciudad
consolidada
no
puede
Problemas,
remedios
suponer
el
sacrificio
de
su
población
actual,
La
ciudad
consolidada
se
enfrenta
a
desarraigándola
a
favor
de
nuevos
colec:vos
con
graves
problemas,
muy
diversos
en
mayor
poder
adquisi:vo
que
accedan
a
la
neociudad
función
de
las
caracterís<cas
y
consolidada
de
calidad.
Hay
que
trabajar
con
la
dinámicas
demográficas
y
económicas
población
actual
y
eso
exige
un
seguimiento
social
de
los
municipios.
A
veces,
el
de
las
intervenciones
patrimonio
edificado
soporta
gran
n En
municipios
del
interior,
con
escasa
ac:vidad
presión
para
ser
sus<tuido;
en
otras
económica
y
vinculada
a
un
sector
primario
en
ocasiones
su
degradación
corre
declive,
el
envejecimiento
y
deterioro
del
parque
paralela
al
envejecimiento
de
la
edificado
es
paralelo
al
de
la
población
que
lo
ocupa
población...
¿Es
un
proceso
reversible?

14. +
n
n
Necesidad
de
vivienda
como
demanda
obje:vable
que
ha
de
guiar
las
polí:cas
públicas
de
ordenación
y
provisión.
Planificación
y
programación
autonómica
y
municipal
de
las
polí:cas
de
vivienda,
conectándolas
con
las
urbanís:cas.
n Previsión
de
reservas
generalizadas
de
vivienda
protegida,
entendidas
como
uso
específico
y
permanente
establecido
en
el
planeamiento
n Introducción
de
la
vivienda
dotacional
como
un
elemento
más
vinculado
al
desarrollo
urbano
que
cubre
una
necesidad
de
alojamiento
de
determinados
colec:vos
con
dificultades
para
Perspec:va
de
la
n
acceder
al
mercado
Exigencia
de
nueva
documentación
al
planeamiento
que
norma:va
de
vivienda.
plasme
las
ideas
anteriores
y
oriente
sus
determinaciones
en
línea
con
lo
querido
por
la
LS2008
[10.1.a)]:
Fomento
de
la
n Cataluña.
Memoria
social
[59.1.h)
LUC]
n Aragón.
Estudio
de
necesidades
de
vivienda
y
de
dotación
rehabilitación
de
vivienda
protegida
en
el
municipio
que
jus:fique
las
decisiones
de
clasificación
de
suelo
residencial
adoptadas
y
las
reservas
mínimas
para
vivienda
protegida
que
se
Los
planes
estatales
y
autonómicos
de
establezcan
(47.3
LUA)
vivienda
más
recientes
han
incorporado
como
uno
de
los
ejes
esenciales,
junto
a
n Conexión
de
los
programas
de
rehabilitación
incluidos
en
los
medidas
de
fomento
del
alquiler
que
se
han
planes
de
vivienda
con
el
planeamiento
urbanís:co
mostrado
claramente
ineficaces,
el
impulso
a
generando
programas
plurianuales,
suficientemente
flexibles,
la
rehabilitación
tanto
aislada
(aunque
con
de
intervención
sobre
la
edificación
y
la
ciudad
consolidada
grandes
prevenciones)
como
en
áreas
de
n Posible
vinculación
de
la
rehabilitación
aislada
a
la
rehabilitación
integral
o
de
rehabilitación
de
inspección
técnica
de
la
edificación
casco
histórico,
ges:onadas
mediando
n Vinculación
de
las
áreas
de
rehabilitación
integral
a
convenios
interadministra:vos
y
con
ámbitos
de
reforma
interior
o,
muy
excepcionalmente,
de
elevadísimas
subvenciones
tanto
en
términos
renovación
urbana
rela:vos
como
absolutos.
En
el
actual
n Vinculación
de
las
áreas
de
rehabilitación
de
casco
contexto
económico,
sin
embargo,
tal
histórico
a
conjuntos
de
interés
cultural
o
figuras
análogas
volumen
de
subvenciones
resulta
didcilmente
de
protección
de
la
legislación
de
patrimonio
cultural
sostenible

15. Conectar
urbanismo
y
vivienda.
Pensar
la
ciudad
existente
n No
puede
marginarse
ni
despreciarse
el
tratamiento
de
la
ciudad
existente
en
el
planeamiento.
Es
preciso
superar
de
una
vez
por
todas
en
nuestro
país
el
urbanismo
de
ensanche
n Evaluación
de
la
capacidad
de
la
ciudad
existente
para
acoger
la
demanda
de
usos
previsibles
en
el
horizonte
de
vigencia
del
planeamiento,
ponderando
el
potencial
que
la
rehabilitación,
la
regeneración
urbana
y
la
renovación
urbana
pueden
tener
para
mejorarlo.
n Establecer
ya
indicadores
de
sostenibilidad
y
evaluación
del
planeamiento
conforme
a
los
mismos.
n Introducir
límites
temporales
y
espaciales
al
planeamiento
con
objeto
de
evitar
condicionamientos
a
largo
plazo,
lastrados
por
Jaca
(Huesca),
intervención
hipoté:cas
indemnizaciones,
o
impactos
en
C/Rapitán,
9-­‐11-­‐13.
supralocales
FotograUas
termográficas
y
n En
suma,
generar
una
nueva
cultura
de
de
estado
antes
y
después
planeamiento
que
afronte
la
labor
de
ordenar
la
ciudad
sobre
las
siguientes
bases:
n Estudio
exhaus:vo
del
parque
inmobiliario
del
municipio
n Dinámicas
de
ocupación
y
flujos
de
población
localizando
uso
anómalo
n Estudio
de
la
segmentación
social
o
generacional
de
la
Mejora
sustancial
de
la
ciudad
envolvente
térmica
del
n Necesidades
acreditables
de
nuevo
suelo
sobre
las
edificio,
entre
otros
obje4vos
variables
anteriores,
ponderando
junto
a
ellas
las
de
mercado

17. Nuevo
régimen
de
la
Inspección
técnica
de
edificios
(RDL
8/2011)
rehabilitación
y
de
la
n Comba:r
el
incumplimiento
del
deber
de
regeneración
urbana
conservación
y
prác:cas
tendentes
a
lograr
la
ruina
y
expulsión
de
ocupantes
legales
n Sistema
con:nuo
de
verificación
de
la
Deber
de
conservación,
rehabilitación
y
regeneración
(RDL
8/2011)
situación
del
parque
edificado,
vinculado
al
régimen
jurídico
y
extensión
del
deber
de
n Más
amplio:
Conservación
(habitabilidad,
conservación.
Incumplidas
medidas,
seguridad,
salubridad,
accesibilidad,
ornato);
incumplido
deber
mejora
(calidad
o
sostenibilidad
del
medio
n Exigible
en
capitales
de
provincia
y
urbano,
turismo,
cultura);
regeneración
urbana
(urbanización,
dotaciones,
edificios,
en
ámbitos
municipios
de
más
de
25.000
habitantes
o,
en
degradados)
(17
RDL
8/2011)
general,
en
los
que
establezcan
las
CCAA
n Objeto:
Precisar
obras
precisas
por
razones
n Modulable,
en
virtud
de
“planes,
programas
o
instrumentos
integrales”
(urbanís:co,
social,
de
seguridad,
salubridad,
accesibilidad
y
ambiental,
arquitectónico...)
[109.b)
LES]
ornato
n Integrado,
al
cumplirse
cuando
proceda
en
régimen
de
equidistribución
y
vincularse
a
las
Propiedad
horizontal
(Ley
19/2009,
Ley
2/2011,
RDL
8/2011)
comunidades
de
propietarios
(18.1
RDL
8/2011)
n Protagonismo
creciente
de
las
comunidades,
agrupaciones
o
coopera:vas
de
n Ampliable
por
incumplimiento,
tanto
propietarios,
con
reconocimiento
de
amplia
capacidad
jurídica.
Les
corresponde
la
cuan:ta:va
(hasta
el
75%
del
coste
de
condición
de
promotores
de
actuaciones
de
rehabilitación
con
“empresas,
en:dades
o
reposición)
y
cualita:vamente
(hasta
rehabilitar,
sociedades
no
propietarios”
en
régimen
de
equidistribución
(19.2
RDL
8/2011
y
110.2
no
sólo
conservar)
(18
RDL
8/2011)
LES)
n Ampliación
de
obras
legalmente
necesarias
y
regímenes
específicos
de
adopción
de
acuerdos
para
las
obras
de
mejora
de
la
calidad
y
sostenibilidad
del
medio
urbano,
Tratamiento
fiscal
favorable
(y
con<ngente)
(RRDDLL
salvo
que
existan
unidades
familiares
de
rentas
bajas
(110
y
111.2
LES).
6/2010
y
5/2011)
n ¿Qué
obras?
Las
vinculadas
a
la
garanka
de
derechos
de
las
personas,
n Deducción
en
IRPF
sobre
importe
de
obras
especialmente
discapacitadas;
impuestas
por
normas
legales
sobrevenidas
por
realizadas
en
vivienda
habitual
o
edificio
para
razones
de
seguridad,
adecuación
de
instalaciones
y
servicios
mínimos,
reducción
de
eficiencia,
mejora
ambiental,
accesibilidad,
redes,
emisiones
e
inmisiones
contaminantes
y
las
necesarias
para
reducir
consumos
de
agua
seguridad,
estanqueidad...
y
energía;
siempre
que
la
construcción
o
edificio
estén
afectados
por
un
instrumento
n IVA.
Ampliación
del
concepto
de
rehabilitación
legal
de
rehabilitación.
La
administración
puede
imponer
su
ejecución
(18
RDL
8/2011)
estructural,
:po
reducido
a
obras
de
mejora
y
n Afección
real
de
las
fincas
priva:vas
al
cumplimiento
del
deber
de
costear
las
obras
rehabilitación
de
vivienda.
por
la
aprobación
administra:va
del
proyecto
técnico
o
la
orden
de
ejecución.
n ¿Cabe
pensar
en
sociedades
de
rehabilitación
con
n Previsión
de
declaración
de
u:lidad
pública
y
necesidad
de
ocupación
de
los
régimen
fiscal
especial,
similares
o
vinculadas
a
las
elementos
priva:vos
indispensables
para
la
ejecución
de
las
obras
de
mejora
(no
SOCIMI?
habrá
alterna:va
viable
y
mantendrán
superficie
y
programa
mínimos)

18. +
Sostenibilidad
del
medio
Deber
de
conservación
e
ITE
urbano
§ Concreta
alcance,
sin
§ Información
como
elevaciones
por
constante
para
definir
y
incumplimiento
evaluar
polí:cas
urbanas
§ Man:ene
ámbito
más
allá
de
la
conservación
en
relación
§ Criterios
de
calidad,
con
rehabilitación,
compe::vidad
y
regeneración
y
renovación
sostenibilidad
procedentes
urbanas
del
Libro
Blanco
de
2010
§ Man:ene
límites
para
(ocupación,
estructura,
unidades
de
rentas
bajas
proximidad,
accesibilidad,
§ ITE
semejante
a
la
actual
movilidad
sostenible,
fomento
de
ac:vidad
Documento
de
alterna:vas
a
económica,
sostenibilidad
social,
gobernanza
Otras
reformas
instrumentales
favor
de
la
rehabilitación,
la
§ Los
instrumentos
de
ordenación
territorial,
n Ley
de
Propiedad
Horizontal.
Definición
de
obras
obligatorias
y
necesarias,
actuaciones
sujetas
a
regeneración
y
la
renovación
urbanís:ca
y
la
evaluación
ambiental
han
evaluar
el
autorización
administra:va,
régimen
de
adopción
de
acuerdos
cumplimiento
de
estos
n Ley
de
Ordenación
de
la
urbanas.
Mayo
de
2012
criterios
Edificación.
Inclusión
y
clarificación
en
su
ámbito
de
la
§ Los
criterios
serán
públicos
intervención
sobre
edificios
y
habrán
de
incorporarse
existentes,
para
su
ampliación,
Texto
complejo,
que
incorpora
contenidos
diversos,
reforma
o
cambio
de
uso
al
sistema
general
e
tendentes
a
sistema:zar,
en
una
parte,
y
a
rec:ficar,
en
integrado
de
información.
n Código
Técnico
de
la
otra,
sustancial,
lo
examinado.
Se
trata
de
una
norma
Edificación.
Mejora
del
régimen
de
aplicación
en
edificios
refundidora,
en
gran
medida,
que
en
buena
lógica
existentes
impidiendo
reducir
debiera
dar
lugar
a
texto
refundido
en
las
materias
que
Rehabilitación,
regeneración
cumplimiento
más
allá
de
aborda.
y
renovación
urbanas
exigencias
básicas,
cuando
las
cumplan
§ Mejoras
conceptuales
Aborda
la
regulación
de
la
sostenibilidad
del
medio
n Reglamento
de
Población
y
§ Man:ene
el
grueso
de
la
Demarcación
de
las
En:dades
urbano
(indicadores),
el
deber
de
conservación
y
la
ITE,
regulación
dispersa
actual
locales.
Limitaciones
al
la
rehabilitación
arquitectónica
y
la
regeneración
y
§ Potencia
par:cipación
de
empadronamiento
en
relación
con
los
pisos-­‐patera
renovación
urbanas,
la
reforma
de
la
LS2008,
la
reforma
terceros
n Ley
Hipotecaria,
Ley
Concursal,
de
la
Ley
de
Propiedad
Horizontal
y
otras
reformas
§ Desvincula
del
Ley
del
Mercado
Hipotecario:
accesorias
planeamiento
(que
puede
Diversos
aspectos
rela:vos
a
los
alterar)
créditos
refaccionarios

19. +
Documento
de
alterna:vas.
Reforma
de
la
Ley
de
Suelo
de
2008
Man:ene
muchos
aspectos,
aún
cambios
sustanciales,
del
n Man:ene
la
estructura
global
de
la
regulación
estatal,
basada
en
modelo
y
obje:vos
de
la
LS2008,
pues
el
suelo
aparece
aún
las
situaciones
básicas,
si
bien
introduce
la
dis:nción
entre
suelo
como
centro
de
la
regulación
basada
en
su
carácter
de
urbanizado
consolidado
y
no
consolidado
recurso
escaso
sujeto
al
principio
de
desarrollo
sostenible.
n Régimen
urbanís:co
de
la
propiedad.
Vinculado
a
la
situación
Se
modifican
los
arkculos
2,
4,
5,
6,
8,
9,
10.1,
11.1
y
4,
12.3
y
básica
y
a
la
posibilidad
de
transformación.
Recupera
en
gran
4,
14,
16,
17.4
y
6,
19.6,
20,
36,
37,
50.3,
51,
53.1
y
2.
Se
medida
el
régimen
de
la
propiedad
de
la
LS1998
trata,
pues,
de
una
reforma
amplia.
n Inicia:va
pública
y
privada
en
la
urbanización.
Cambios
muy
relevantes.
La
concurrencia
se
limita
a
la
inicia:va
pública.
La
presentación
de
instrumentos
de
ordenación
y
ges:ón
corresponde
a
quien
ejerza
la
inicia:va
(planeamiento
de
desarrollo
sólo
pueden
presentarlo
propietarios
o
adjudicatarios)
n Introduce,
dentro
del
suelo
urbanizado,
la
dis:nción
entre
consolidado
y
no
consolidado,
con
régimen
jurídico
diferente
n Redefine
los
:pos
de
actuaciones
urbanís:cas
modificando
las
actuaciones
de
dotación
e
introduciendo
las
actuaciones
de
rehabilitación
(transformación
urbanís:ca
comprende
nueva
urbanización
o
regenerar
o
renovar;
actuación
edificatoria
comprende
nueva
edificación
o
sus:tución
de
la
existente
y
actuaciones
de
rehabilitación
edificatoria)
n Modificaciones
puntuales
en
las
obligaciones
de
la
promoción
n Modifica
el
régimen
de
reservas
para
vivienda
protegida
n Protección
de
terceros
registrales
en
los
casos
de
órdenes
judiciales
o
administra:vas
de
demolición,
conjuntos
inmobiliarios
superpuestos,
declaración
de
obra
nueva,
diversos
aspectos
de
la
venta
forzosa...

20. +
Escenarios
para
una
ciudad
en
época
de
crisis
De
nuevo
¿Otra
Ley
del
Suelo?
Nuevas
orientaciones
en
el
actual
escenario
polí<co
y
económico