Plus d'infos: www.uvcw.be À partir de ce 1er juin 2011 en Wallonie, tous les propriétaires de logements existants doivent disposer d’un certificat PEB valide lors du changement d’occupant.

1. Énergie
1er juin 2011
Nouvelles obligations en matière
de certificat PEB pour les
bâtiments résidentiels existants
MARIANNE DUQUESNE CONSEILLER
À partir de ce 1er juin 2011 en Wallonie, tous les propriétaires de logements existants doivent
disposer d’un certificat PEB valide lors du changement d’occupant.
Champ d’application Dès le 1er juin 2011, l’obligation de certificat Tous les types de logements sont donc
La certification PEB1 des bâtiments rési- PEB est étendue à tout bâtiment résiden- concernés par la nouvelle obligation : mai-
dentiels existants est entrée progressive- tiel existant, pour autant qu’il y ait change- sons unifamiliales, appartements, héber-
ment en vigueur, selon un calendrier éche- ment de propriétaire ou d’occupant. gements collectifs3 (maison de repos, kot
lonné, depuis le 1er juin 2010. Le bâtiment résidentiel est défini comme étudiants), maisons de vacances, gîtes,
Jusqu’au 31 mai 2011 inclus, seules les « bâtiment ou partie de bâtiment destiné chambres d’hôtes, bâtiments résidentiels
maisons unifamiliales existantes mises en au logement individuel ou collectif avec de moins de 50 m2, bâtiments résiden-
vente doivent disposer d’un certificat PEB. occupation permanente ou temporaire »2. tiels repris à l’inventaire du patrimoine
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2. Énergie
ou classés ou inscrits sur la liste de tard lors de la signature du compromis de Exceptions
sauvegarde4. vente. Les seules exceptions prévues à l’obliga-
Il faut entendre par bâtiment résidentiel En cas de location, le propriétaire est tenu tion de disposer d’un certificat PEB sont :
existant tout bâtiment dont la date de l’ac- de mettre le certificat PEB à disposition du l’hypothèque, l’antichrèse, les actes invo-
cusé de réception de la première demande candidat locataire sur simple demande de lontaires ainsi que les actes de partage
de permis est antérieure au 1er mai 20105. ce dernier. pour sortir d’une indivision successorale
Pour les autres catégories de bâtiments Cependant, le certificat PEB n’est requis ou en cession de droits indivis, avec ou
(commerces, bureaux, écoles, infras- que s’il y a un changement d’occupant sans effet déclaratif8.
tructures sportives, établissements du ou de propriétaire. Le certificat PEB a une Par ailleurs, dans certains cas spécifiques,
secteur Horeca, hôpitaux), l’obligation durée de validité de 10 ans. le bâtiment ne peut pas être certifié et le
de certificat PEB n’est pas encore entrée
en vigueur et la date de celle-ci n’est pas
encore connue.
Qu’est-ce que le certificat PEB ?
Le certificat PEB constitue une carte
d’identité énergétique du bâtiment et
décrit sa performance énergétique, dans
des conditions d’utilisation et de climat
standardisées. Cette performance est don-
née au moyen d’indicateurs numériques
(kWh et kWh/m2) et alphabétiques (caté-
gories comparables au label énergétique
des appareils électroménagers). Elle est
calculée en énergie primaire6, à l’aide d’un
logiciel, sur base des caractéristiques de
l’enveloppe et des installations énergé-
tiques du bâtiment (chauffage, production Que contient le certificat ?
d’eau chaude sanitaire, ventilation, sys- Le certificat PEB est établi selon un modèle défini par la Région et est généré par
tème de refroidissement éventuel, produc- le logiciel « certification ». Il comporte plusieurs pages. La première page contient :
tion d’énergie par des capteurs solaires…7), - les informations relatives au certificat :
sans tenir compte du comportement de · son numéro de référence
l’utilisateur. La consommation totale · sa date d’émission
d’énergie primaire renseignée sur le certifi- · la version du logiciel et du protocole utilisé
cat PEB différera donc de la consommation · son prix
réelle du bâtiment. Elle permet cependant - les informations relatives au certificateur PEB :
de comparer les bâtiments entre eux, de · son numéro d’agrément
donner une plus-value aux bâtiments per- · ses coordonnées
formants et d’encourager ainsi la rénova- · sa signature
tion énergétique. - la description du bâtiment ou de l’unité d’habitation :
· l’adresse
Quand le certificat PEB · la date d’octroi du permis (s’il existe) et son numéro de référence
est-il requis ? · l’année de construction
· une photo extérieure du bâtiment identifiant l’unité d’habitation concernée
Obligation
- l’évaluation des performances :
Le propriétaire ou le titulaire de droit réel
· les consommations énergétiques calculées (consommation totale d’énergie
doit disposer d’un certificat PEB valide lors
primaire et consommation d’énergie primaire par m²) avec une représentation
de l’établissement de tout acte qui confère
sous la forme d’une échelle de catégories (comme pour l’électroménager)
un droit personnel de jouissance ou lors · les indicateurs spécifiques renseignant sur les performances de l’enveloppe,
de l’établissement de tout acte déclaratif, du chauffage, du système de production d’eau chaude, de ventilation et la
translatif ou constitutif d’un droit réel. présence de système de production d’énergie renouvelable
En pratique, les logements sociaux, les · la présence éventuelle d’un système de comptage individuel des
logements d’insertion, les logements pour consommations lorsque le bâtiment est équipé d’installations communes de
personnes âgées, les résidences-services, chauffage ou d’eau chaude sanitaire.
sont donc bel et bien visés dans la mesure Les pages suivantes du certificat PEB reprennent des données et indicateurs
où un tel acte est établi (vente, bail). complémentaires et des propositions d’améliorations générales générées
Dans le cas d’une vente, le certificat PEB automatiquement par le logiciel de certification.
doit être communiqué à l’acheteur au plus
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3. Énergie
certificat n’est dès lors pas obligatoire.
Pour exemple, un bâtiment résidentiel tou-
jours en cours de construction ne constitue
pas encore un bâtiment existant (c’est-à-
dire construit, achevé) et il n’est pas pos-
sible d’établir le certificat car l’enveloppe
du bâtiment n’est pas terminée et/ou les
systèmes ne sont pas installés. De même,
un bâtiment en ruine ne présente pas de
volume identifiable ; il ne peut dès lors pas
être certifié.
En cas d’expropriation, le certificat PEB
n’est pas requis car il s’agit d’un acte invo-
lontaire dans le chef du propriétaire.
Par contre, dans le cadre d’une vente « clas-
sique », même si l’acheteur manifeste l’in-
tention d’acquérir le bâtiment résidentiel
en vue de le démolir, le propriétaire ven-
deur reste tenu de disposer d’un certificat
PEB (le notaire l’exige pour passer l’acte).
Sanction
Le propriétaire ou le titulaire de droit réel
qui ne dispose
pas d’un certifi- de 10 ans, est établi des logements faisant partie d’un hôpital
cat PEB valable sur base des don- ou d’un établissement relevant du secteur
lorsque celui-ci nées relatives à ces HORECA » 12.
est requis peut être Le certificat PEB systèmes collectifs. Pour les logements collectifs, le certificat
sanctionné d’une Les associations PEB porte sur l’ensemble du bâtiment.
amende adminis-
constitue des copropriétaires Néanmoins, dans le cas où un immeuble
trative. Celle-ci une carte sont tenues de dis- d’hébergement collectif comprend une
s’élève à 2 euros poser de ce rap- ou plusieurs unités d’habitation, ces
par mètre cube de énergétique du port partiel et de unités d’habitation devraient disposer
volume construit,
avec un minimum
bâtiment le mettre gratuite-
ment à disposition
d’un certificat PEB individuel (il sera
établi d’une manière comparable à celui
de 250 euros et de tout propriétaire d’un appartement). Pour la certification
un maximum de ou titulaire de droit PEB, on entend par unité d’habitation
25 000 euros. Pour réel d’une partie toute partie du bâtiment qui dispose des
une habitation moyenne en Région wal- privative de l’immeuble. équipements résidentiels nécessaires
lonne (environ 600 m3), l’amende infligée Au fur et à mesure des changements d’oc- pour fonctionner de manière autonome
pour absence de certificat PEB valable cupant, le certificat PEB doit être établi (chaque unité d’habitation doit disposer
est de 1 200 euros. A noter qu’en cas d’un par appartement sur base du rapport par- des équipements suivants qui lui sont
nouveau manquement à charge du même tiel relatif aux installations communes (le propres : un séjour, un WC, une douche
contrevenant dans les trois ans, le montant cas échéant) et des données propres à cet ou une baignoire et une cuisine ou un
de l’amende est doublé (avec un plafond appartement10. coin cuisine).
fixé à 50 000 euros) 9. A noter que la certification d’un apparte- Cette interprétation fait partie intégrante
ment peut être établie sur la base de l’éva- du protocole de certification suivi par les
Quel type de certificat luation d’un autre appartement similaire certificateurs PEB.
pour quel logement ? du même immeuble11.
Maisons unifamiliales Logements collectifs Qui réalise le certificat PEB ?
Pour une maison unifamiliale, le certificat Un immeuble d’hébergement collectif est Le certificat PEB doit être réalisé par un
PEB est réalisé pour l’habitation. défini comme étant un « bâtiment résiden- certificateur PEB de bâtiment résidentiel
Immeubles à appartements tiel dont les locaux et espaces sont en partie existant agréé par la Région wallonne. Il est
Si l’immeuble à appartements dispose communs ou affectés à la fourniture de pres- désigné par le propriétaire ou le titulaire de
d’une installation commune de chauffage, tations collectives dans le domaine de la res- droit réel.
d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou tauration ou des soins, tels que les internats, Le certificateur PEB est tenu d’exercer
de panneaux solaires photovoltaïques, un les maisons de repos et autres structures sa mission en toute indépendance. Il
rapport partiel, d’une validité maximale abritant un logement collectif, à l’exception n’est dès lors pas autorisé à réaliser le
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certificat relatif à un bâtiment ou à une ou une convention de collaboration avec appartements sont conservés sur une base
unité d’habitation sur lequel il dispose le propriétaire, …13 de données gérée par l’Administration wal-
d’un droit réel ou personnel, pour lequel Parallèlement au certificat PEB papier lonne. De la sorte, les données techniques
il intervient dans le cadre d’une transac- remis au propriétaire, l’ensemble des cer- ayant servi à la réalisation d’un certificat
tion immobilière, lorsqu’il a un lien fami- tificats PEB des bâtiments résidentiels ou d’un rapport partiel PEB peuvent être
lial en ligne directe avec le propriétaire, existants et tous les rapports partiels des réutilisées par un autre certificateur PEB
quand il est lié par un contrat de travail installations communes des immeubles à agréé pour établir un nouveau certificat
(renouvellement ou établissement du cer-
tificat pour un logement identique) ou un
Comment se préparer à la visite du certificateur ? nouveau rapport partiel. Ces dispositions
Le prix du certificat est largement influencé par le temps nécessaire au facilitent le libre choix du certificateur
certificateur pour établir le certificat. La mise à disposition des plans de pour différents logements d’un même
l’habitation évite au certificateur de devoir effectuer un relevé du bâtiment et immeuble ou pour le renouvellement d’un
diminue donc le coût du certificat. certificat PEB à la fin de sa durée de validité
Par ailleurs, le propriétaire qui souhaite faire valoir la performance énergétique de 10 ans.
de son logement doit apporter des éléments crédibles et concrets justifiant les La liste des certificateurs PEB de bâtiment
performances revendiquées tant pour l’enveloppe que pour les systèmes du résidentiel existant agréés est disponible et
bâtiment. La Wallonie a listé les preuves acceptables qui peuvent être prises en régulièrement mise à jour sur le site portail
compte par les certificateurs. En l’absence de celles-ci, des valeurs par défaut de l’énergie en Wallonie : http://energie.
(généralement pénalisantes) seront utilisées. Il est dès lors recommandé au wallonie.be/fr/vous-etes-un-futur-ven-
propriétaire qui entreprend aujourd’hui des travaux de rénovation énergétique de deur-ou-bailleur.html?IDC=7239
collecter et de conserver de telles preuves en vue d’une certification future de son
bâtiment.
Les preuves acceptables par le certificateur sont notamment :
- un certificat de performance énergétique établi pour un autre logement du même
immeuble construit simultanément par le même maître de l’ouvrage au cours d’un
même chantier et dont les façades ont les mêmes apparences constructives ;
L’implication des
- un certificat de performance énergétique établi pour un autre logement faisant pouvoirs locaux
partie du même groupe de bâtiments construits simultanément par le même
maître de l’ouvrage au cours d’un même chantier et dont les façades ont les se limite à se
mêmes apparences constructives ;
- une attestation « Construire avec l’énergie », postérieure à 2006 ;
conformer à
- une demande acceptée d’une prime de la Région wallonne pour le placement l’obligation
d’isolant ;
- des documents complets établis dans le cadre d’une demande de réduction
d’impôt suite à la réalisation de travaux économiseurs d’énergie ;
- un dossier de chantier complet relatif à la construction de l’immeuble
comprenant : les originaux signés par l’entrepreneur des documents constituant le Que coûte un certificat ?
contrat d’entreprise et le décompte final de la réalisation des travaux ; Le prix du certificat n’est pas fixé par la
- une attestation de certaines caractéristiques influençant les performances réglementation. Il dépend du temps néces-
thermiques du bâtiment, signée par l’architecte auteur du projet ayant réalisé les saire à son élaboration qui varie selon la
documents contractuels d’entreprise et contrôlé le chantier ; complexité du logement à certifier et des
- un permis d’urbanisme (uniquement pour montrer la date de réalisation de documents à consulter pour affiner les
certains travaux) ; données.
- les factures originales acquittées d’un entrepreneur enregistré ayant réalisé des Il est recommandé au propriétaire de
travaux dans l’immeuble à condition que ces travaux soient clairement décrits ; faire jouer la concurrence en demandant
- un dossier photographique permettant d’identifier le bâtiment, la paroi à plusieurs certificateurs PEB agréés de
concernée, la présence, le type et éventuellement l’épaisseur de l’isolant mis en
remettre offre. Par ailleurs, la législation
œuvre ou la présence d’une lame d’air ou encore le type de paroi ;
sur les marchés publics est d’application
- la documentation technique des installations de chauffage réellement présentes ;
pour l’établissement du certificat PEB.
- les données inscrites dans les certificats verts pour déterminer la production de
cellules photovoltaïques :
Le prix du certificat TVAC apparaît sur le
-… certificat. Sur base des quelque 1 500 cer-
Le certificateur tiendra aussi compte des plaques signalétiques présentes sur les tificats établis pour des maisons unifami-
appareils de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire. liales en 2010 (soit durant 7 mois : du 1.6
La liste et le détail complets des preuves acceptables est disponible à la page au 31.12.2010), le prix moyen du certificat
web suivante : http://energie.wallonie.be/fr/visite-du-certificateur-les-documents-a- PEB est de l’ordre de 480 euros TVAC14.
preparer.html?IDC=7236 Par ailleurs, le Syndicat national des Pro-
priétaires s’est livré à une enquête de prix
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5. Énergie
le prix du certificat d’une habitation peut
être fortement réduit (jusqu’à divisé par
un facteur 4) lorsqu’il peut être établi sur
base des données d’une autre habitation
du parc ayant fait l’objet d’une certification
complète.
Quel est le rôle des pouvoirs
locaux dans la certification PEB ?
La DGO4 du Service public de Wallonie
(SPW), Département de l’Energie et du
Bâtiment durable, gère les bases de don-
nées des certificats PEB. Les communes
n’y ont pas accès et ne jouent dès lors
aucun rôle dans la procédure de certifica-
tion PEB.
L’implication des pouvoirs locaux se
limite à se conformer, comme tout
propriétaire, à l’obligation de dispo-
ser du certificat lorsqu’il est requis.
La commune peut également jouer un rôle
d’information envers les citoyens sur le
sujet.
1
PEB : performance énergétique des bâtiments.
2
Cwatupe, art. 530, 7).
3
Cwatupe, art 530, 10). « Immeuble d’hébergement collectif :
en Wallonie auprès de tous les certificateurs chaufferie individuelle varie entre 180 et bâtiment résidentiel dont les locaux et espaces sont en partie
agréés et a analysé les résultats par province, 400 euros TVAC si les plans sont dispo- communs ou affectés à la fourniture de prestations collectives
dans le domaine de la restauration ou des soins, tels que les
selon le type de logement et la disponibilité nibles. L’absence de plans accroît le prix de internats, les maisons de repos et autres structures abritant
ou non de plans du bâtiment15. 20 à 80 euros car il faut effectuer un relevé in un logement collectif, à l’exception des logements faisant par-
tie d’un hôpital ou d’un établissement relevant du secteur
Les prix qui leur ont été remis pour un rap- situ. La présence d’une chaufferie collective HORECA ».
port partiel relatif aux installations com- plutôt qu’individuelle réduit le prix du certi- 4
En effet, s’il est bien prévu certaines exceptions quant à
l’application des exigences de performance énergétique à
munes d’un immeuble à appartements ficat PEB de l’appartement de 20 à 50 euros. l’article 237/2 du Cwatupe, elles ne prévalent pas en matière
varient entre un minimum de 250 euros Selon les résultats de l’enquête, les prix de certification car les conditions d’exemption ne sont pas
remplies. Pour ex., la certification d’un bâtiment ne modi-
TVAC (une chaudière) et un maximum sont à peine plus élevés (environ 20 euros fie en rien son caractère ou son apparence ; elle est donc
de 1 000 euros TVAC (chaufferie très de plus TVAC) pour un appartement d’une compatible avec les objectifs poursuivis par les mesures de
protection ou de classement. Autre ex., l’exception prévue à
complexe). superficie comprise entre 80 et 150 m2. l’art. 237, 5° concerne uniquement les bâtiments neufs d’une
Le coût donné pour la certification d’un Il nous revient enfin que, dans le cas d’un superficie utile totale inférieure à 50 m2 ; les bâtiments exis-
tants ne sont dès lors pas visés par cette exception.
appartement moyen (de 50 à 80 m2) avec parc de maisons d’habitations identiques, 5
Cwatupe, art. 577.
6
L’énergie primaire est l’énergie prélevée à la planète. Une par-
tie de l’énergie primaire peut être perdue pour l’utilisation
Références légales finale car elle est consommée pour assurer la transformation
(pertes liées à la production d’électricité dans les centrales)
- 19 avril 2007 (M.B. 29.5.2007) - Décret-cadre modifiant le Code wallon de et réaliser l’approvisionnement (transport) de l’énergie.
l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine en vue de promouvoir 7
Le système d’éclairage n’est pas pris en compte dans l’éva-
la performance énergétique des bâtiments. luation de la performance énergétique d’un bâtiment rési-
dentiel. Les consommations de l’électroménager ne sont pas
- 17 avril 2008 (M.B. 30.7.2008) - Arrêté du Gouvernement wallon déterminant la non plus comptabilisées.
méthode de calcul et les exigences, les agréments et les sanctions applicables en 8
Cwatupe, art. 237/28 et 577.
9
matière de performance énergétique et de climat intérieur des bâtiments. Cwatupe, art. 237/36 et 559 et ss.
10
- 3 décembre 2009 (M.B. 22.12.2009) - Arrêté du Gouvernement wallon relatif à Cwatupe, art. 580.
11
Cwatupe, art. 237/28, par. 3.
la certification des bâtiments résidentiels existants. 12
Cwatupe, art. 530, 10).
- 27 mai 2010 (M.B. 7.6.2010) - Arrêté du Gouvernement wallon modifiant 13
Cwatupe, art. 600.
l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2009 relatif à la certification des 14
23.12.2010 Q. n° 166 (P.W.) : Des précisions concernant la
bâtiments résidentiels existants. performance énergétique des bâtiments, de G. Trotta, Bul-
letin des Questions et Réponses (version électronique), Ses-
- Ces textes sont intégrés au Cwatupe aux articles 237/1 à 237/39 et aux sion 2010-2011.
articles 530 à 604. 15
B. Laloux, Prix du certificat énergétique en Wallonie : un pre-
mier état de la question, Le CRI, 3/2011, n° 352, pp. 20 à 23.
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