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Guia de inversion proyecto méxico d.f.

  1. 1. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DF Proyecto Departamentos México D.F. RESPONSABLEMarzo 2012 CyC Asociados 1
  2. 2. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DFÍndice Capitulo Concepto Pagina I Introducción 2 II Objetivo 3 III Alcance 3 IV Responsabilidades 3 A. Tamaño del terreno B. Características de los V Propuestas comerciales departamentos 4 C. Resumen financiero D. Diagrama de Actividades 1. . Adquisición territorial 2. Proyecto arquitectónico 3. Tramites y permisos VI Procedimientos 4. Presupuesto de Obra 9 5. Ejecución de Obra 6. Terminación de Obra y trámites 7. Comercialización VII Conclusión 12 2
  3. 3. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DFI IntroducciónSe desea invertir 4 millones de pesos en el desarrollo de 4 departamentos ubicados en DF en lacolonia Jardín Balbuena o alguna otra con las mismas características, ya que una gran cantidadde gente que labora en la zona de Polanco, Santa Fe y Reforma, vienen del oriente de la ciudad yel Edo de México (Chalco, Ecatepec, Neza). Al adquirir un departamento en alguna coloniacéntrica ahorrarían hasta 2hrs de traslado, y sobre todo habitarían en una colonia bonita yseguras, que cuenta con todos los servicios tales como Centros comerciales, avenidas y ejesprincipales, oficinas gubernamentales, Hospitales, escuelas públicas y privadas, parques, y todoslos beneficios que conlleva vivir en el primer cuadro de la ciudad etc.Muchas de las inversiones en proyectos inmobiliarios carecen de una visión integral del procesototal, es decir; cada actividad del proceso se realiza sobre la marcha y de manera independiente,lo cual provoca problemas y errores en los procesos y se traduce en erogaciones no planeadas ymucha pérdida de tiempo, es por eso que la presente guía ha sido elaborada con la finalidad esbrindar de forma ordenada y sistemática la información estructurada y funcional que sustenta losprocesos del trabajo en cuanto al plan de inversión el cual consta; adquisición, construcción ycomercialización del proyecto de departamentos en México D.F. y contiene la descripción deactividades que deben seguirse para la culminación del proyecto.Respetando y manteniendo estos procesos se asegura la uniformidad en la calidad del trabajo, ysobre todo se evitan errores y subsecuentes pérdidas de tiempo, así como tener las actividadesde trabajo organizadas y una metodología bien definida.La guía está dividida en capítulos destinados a explicar y sentar las pautas para todos losprocedimientos que se llevaran a cabo en el desarrollo del proyecto; desde la adquisición delpredio, desarrollo del proyecto, presupuesto de obra, construcción, hasta la puesta en venta,recuperación de la inversión y utilidad neta.Para garantizar el éxito del proyecto se va a crear una sociedad anónima de capital variable paracumplir con los requisitos y darle seguridad al inversionista, así como crear una cuenta bancariamancomunada que permita tener una correcta administración del capital.Para conformar la sociedad se invita a personas interesadas en invertir su dinero y esperar almenos 1.5 años para su reembolso de inversión más utilidad.Las ganancias mínimas estimadas son del 50% y la inversión mínima para participar en elproyecto es de 300,000 mil pesos. Por ejemplo si tu inversión es de 300,000 recibirás comomínimo 450,000 al finalizar el plazo del proyecto. 3
  4. 4. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DFII Objetivos 1. El objetivo es construir departamentos a bajo costo, en el menor tiempo posible, (de 6 a 8 meses) pero con un diseño y calidad únicos e innovadores que permitan un desarrollo y venta rápida en un tiempo no mayor a 1 año. 2. Establecer los procedimientos y el formato general de actividades y toda la información relacionada con el proceso de diseño y gestionamiento del proyecto, además de fungir de guía en la inversión ya que describen en forma detallada las actividades de cada procedimiento.III Alcance1. Definir de manera detallada todas las actividades en el proceso de Inversión Inmobiliaria.2. Una vez definida todas las actividades se tendrá un resumen de costos que permitirá llegar a la óptima toma de decisiones.3. Una vez aprobado el proyecto total, esta guía servirá de control y resumen.lV Responsabilidades1. Es responsabilidad de todos los integrantes de la Sociedad: a. Revisar, supervisar y autorizar las actividades aquí descritas b. Dar una retroalimentación en cuanto a alcance de proyecto, tamaño, tipo de edificación (nivel de acabados). c. Supervisar todos los trabajos realizados en el desarrollo de proyecto.2. Es responsabilidad del coordinador: a. Realizar, coordinar y supervisar todos los trabajos y actividades secuenciales en el desarrollo del proyecto de inversión inmobiliaria. b. Brindar la información precisa y necesaria para el buen desarrollo de todas las actividades. c. Asignar todas las tareas generales y especificas, considerando tiempos de entrega y revisiones en el inter. d. Desarrollar reportes semanales para el análisis de avances de trabajo, los cuales se le proporcionaran a los integrantes de la Sociedad. e. Brindar la información necesaria a los demás colaboradores (Socio, gestores, constructores, DRO, Bancos, etc.) para la ejecución y desarrollo del proyecto. f. Resolver el proyecto arquitectónicas en coordinación directa con la Sociedad. g. Detectar áreas de oportunidad donde se puedan mejorar los procedimientos e implementar mejoras a los sistemas. 4
  5. 5. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DFV Propuesta ComercialesEl negocio inmobiliario tiene un enorme atractivo para una inversión, su característica másimportante es de ser una inversión tangible, y el primer paso es armar una estrategia de negocioy unos números preliminares cerrados del valor de la inversión, para saber de cuánto va a ser lautilidad aproximadamente.A continuación se presenta un modelo de Inversión para 4 departamentos desarrollados en 4niveles más planta baja garajeA. Tamaño del terrenoModelo 4 departamentos8.00 x 15.00 = 120.00 m2 5
  6. 6. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DFB. Distribución y características de los DepartamentosLas características serán: Departamentos de 100 m2 de construcción Estancia (sala-comedor) cocina, 2 y 3 recamaras, 1 a 2 Baños, patio de servicio 1 estacionamiento por departamento 1 pequeño almacén Cuarto de lavado y área de tendido Acabados de tipo medio alto Textura en muros Muebles de baño superior a la línea económica Incluye calentador Tarja en cocina y lavadero en patio de servicio 5 niveles de construcción Cisterna y tanque elevado 1 escalera común Planta Baja Planta departamentos Terreno Escalera Auto Edificio 6
  7. 7. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DFC. Resumen financieroLos siguientes datos son preliminares y en números cerrados, los cuales se irán definiendo segúnel avance del proyecto: Concepto 4 unidadesTerreno $2,040,000Obra 4 mil x m2 (4 depas de 100 m2) $1,600,000Obra 3 mil x m2 (estacionamiento) $360,000Total de Inversión $4,000,000Venta 1,500 mil x Depto. 2 recamarasVenta 1,900 mil x Depto. 3 recamaras $7,600,000 Total de la venta $7,600,000Utilidad $3,600,000Porcentaje de utilidad 90.00%Comisión por Proyecto 10% $360,000Utilidad real 90% $3,240,000 7
  8. 8. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DFD. Diagrama de Actividades.Durante todo el desarrollo del proyecto se pretende lograr un control óptimo del tiempo y de cadauna de las actividades por lo tanto servirá como guía el siguiente cronograma de actividadesdonde se podrá evaluar el tiempo y el avance total del proyecto, el cual se irá complementandoconforme se vaya desarrollando todos los procesos: 8
  9. 9. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DFVl ProcedimientosProcedimiento: 1Adquisición territorialObjetivo: Búsqueda y selección de predios elegibles en base a lo pretendido para la ubicación del proyecto.Desarrollo: 1.1 Se hará un búsqueda de terrenos mediante periódico, anuncios por Internet, recorrido físico; para hacer una selección de las posibles opciones y un listado con las características de cada uno de ellos y costo. 1.2 Reporte fotográfico de las posibles opciones y análisis de costo, coeficiente de ocupación autorizado, coeficiente de utilización autorizado, destino de uso de suelo, situación legal, tipo de suelo, topografía, posibles afectaciones, vialidades perimetrales, vías de acceso, etc. 1.3 Presentación a la Sociedad y evaluación de los posibles predios y fallo de la elección. 1.4 Intermediación para la adquisición del predio, escrituración e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.Duración: 12 semanasProcedimiento: 2Proyecto arquitectónicoObjetivo: Desarrollo del proyecto arquitectónico para construcción.Desarrollo: 2.2 Retroalimentación para fijar parámetros en cuanto a materiales, tipo de instalaciones, sistema estructural, memoria de calidades (nivel de la edificación) metros cuadrados de cada vivienda, numero de niveles, programa arquitectónico, etc. 2.3 Elaboración del anteproyecto arquitectónico, incluyendo: propuesta de materiales y sistemas para las instalaciones, propuesta de planta de conjunto, propuesta de planta arquitectónica, propuesta de fachadas, maqueta volumétrica virtual. 2.4 .Una vez aprobado el diseño arquitectónico se desarrolla el proyecto ejecutivo cumpliendo con todos los requisitos de la legislación vigente (reglamento de construcciones de Quintana Roo) que incluye; 9
  10. 10. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DF Plantas arquitectónicas por cada nivel Plantas arquitectónica de conjunto Cortes y Fachadas Planos Estructurales Planos de albañilería Planos de acabados Planos de Instalaciones Eléctricas Planos de Instalaciones Hidráulicas Planos de instalaciones Sanitarias Planos de Instalaciones de Gas Cuantificaciones Memorias de Cálculo 2.5 Una vez terminado el proyecto ejecutivo se presentara a la Sociedad para su aprobación final . 2.6 Con el proyecto final aprobado y terminado se realizaran fichas comerciales y planos de presentación junto con perspectivas y maquetas virtuales; para la comercialización de los departamentos.Duración: 8 semanasProcedimiento: 3Trámites y permisosObjetivo: Coordinar, supervisar y realizar todos los procesos legales para la edificación del proyecto.Desarrollo: 3.1 Tramitación del certificado de uso de suelo en la Dirección de Desarrollo Urbano del Distrito Federal. 3.2 Firma del perito responsable de obra para el proyecto ejecutivo. 3.3 Tramitación del certificado de medidas y colindancias del predio. 3.4 Tramite de licencia de construcción en coordinación directa con el perito o DRO (Director Responsable de Obra) con los siguientes requisitos extraídos del reglamento de construcciones. 10
  11. 11. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DF 3.5 Tramitación del régimen de condominios.Duración: 4 semanasProcedimiento: 4Presupuesto de ObraObjetivo: Tener los costos totales de la obra de edificación y el desglose por materiales- actividades (conceptos de obra), además de los tiempos de ejecución.Desarrollo: 4.1 Elaboración del presupuesto de obra soportado con estudio de mercado, matrices de análisis de precios unitarios, generadores de volúmenes de obra, explosión de insumos, explosión de mano de obra, explosión de maquinaria y equipo. 11
  12. 12. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DF 4.2 Programa físico financiero de flujo de efectivo en base a los avances de obra, con esto saber y tener el control de cómo se van utilizando los recursos y en qué momento. 4.3 Selección de contratistas elegibles, en base a experiencia y capacidades técnica y financiera 4.4 Con el presupuesto revisado se presentará para su aprobación. 4.5 Intermediación en la elaboración y firma del contrato de obra.Duración: 2 semanasProcedimiento: 5Ejecución de ObraObjetivo: Llevar a buen término todo el proceso de edificación, control y supervisión de obra; con los estándares de calidad establecidos.Desarrollo: 5.1 Suministro en obra de letrero (Licencia, Numero del DRO, vencimiento), copia de planos autorizados, bitácora de obra y copia de licencia de construcción. 5.2 Coordinación de todas las actividades de la obra que son; Obra Negra Trazo y limpieza del terreno. Excavación y cimentación Firme de concreto planta Baja Desplante de Muros. Preparaciones de instalaciones Hidráulicas y Sanitarias Preparaciones de instalaciones Eléctricas. Construcción de escalera Colado de losas Intermedias y Azotea (vigueta y Bovedilla). Acometidas de instalaciones. Salidas Eléctricas Salidas Hidráulicas y Sanitarias. Construcción de Cisterna. Obra Gris Aplanados en muros todas los niveles. Detalles de emboquillados en puertas y ventanas. Nivelación de pisos 12
  13. 13. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DF Obra terminada Acabados en muros (pintura o textura). Instalación de Pisos. Colocación de puertas y ventanas. Azulejos en baños y cocina. Muebles fijos de baño, cocina y servicios. Accesorios de instalaciones. 5.3 Llenado de la bitácora de obra. 5.4 Pago semanal de sueldos. 5.5 Presentación semanal a la Sociedad de reportes de avance de la ejecución de los trabajos con registro fotográfico.Duración: 18 a 24 semanas (en relación al volumen de obra)Procedimiento: 6Terminación de Obra y trámitesObjetivo: Recibir y dar por terminado el proceso de construcción para iniciar la comercialización.Desarrollo: 6.1 Recepción de la obra terminada al contratista, revisando todos los detalles y posibles errores, unas ves que todo este ok se da por terminada la relación con el contratista pagando los finiquitos. 6.2 Tramite del certificado de ocupación de la obra. 6.3 Contratos de Luz y de Agua por cada departamento. 6.4 Recepción del régimen de condominios previamente tramitado. 6.5 Escrituración por departamentoDuración: 4 semanas.Procedimiento: 7ComercializaciónObjetivo: Implementación de estrategias comerciales para promover y vender en un margen de tiempo corto.Desarrollo: 13
  14. 14. Guía de Inversión inmobiliaria Proyecto Departamentos DF 7.1 Establecer el precio de venta mediante un sondeo de mercado y un resumen de la inversión multiplicado por un factor de utilidad deseable. 7.2 Determinación del perfil de los compradores medios para establecer la estrategia idónea de venta. 7.3 Redacción de la publicidad, que insertaremos en los medios más adecuados, (periódico, Internet, Inmobiliaria, Promoción en Sitio, Anuncios en revistas especializadas de la zona) 7.4 Atención telefónica en tiempo real a los posibles compradores. 7.5 Elaboración, entrega y/o envío de documentación con la descripción detallada del inmueble a los posibles compradores (fichas comerciales, perspectivas, maqueta virtual) 7.6 Analizar y buscar créditos bancarios para los posibles compradores. 7.7 Redacción los contratos preparatorios y ejecución de las gestiones necesarias para garantizar la absoluta seguridad en el cierre de la venta. 7.8 Una vez cerrada la venta se hará el trámite de escritura ante notario público.Duración: Variable (en relación al número de Viviendas) (35 semanas estimado)Nota: Es de suma Importancia que todos los trámites legales durante todo el proceso se hagan através de la Sociedad Anónima, esto con el fin de optimizar costos en el manejo de impuestos.VII ConclusiónResulta muy atractivo el plan de inversión, ya que las posibilidades de éxito son muygrandes debido a que las necesidades de habitar cerca de los puntos de trabajo y en unazona céntrica nos favorecen por lo tanto nuestras aéreas de oportunidad aumentan.Es indispensable que el capital esté disponibles 1 mes antes del inicio del proyecto paraevitar retrasos en el desarrollo de la obra y con ello garantizar las ganancias esperadas.Para lograr los objetivos deseados se prevé realizar un plan de preventa el cual consisteen anunciar los departamentos en distintos medios de publicidad (periódico, lonas,internet, etc.) además de registrar las propiedades en instituciones de crédito tales comoInfonavit, Fovisste e instituciones bancarias principalmente ya que este registro no tienecosto y en cambio te ayuda en la medida de lo posible a optimizar el proceso de venta. Adichas instituciones les beneficia que existan nuevos desarrollos que cubran lasexpectativas de los compradores ya que es más fácil captar clientes que acepten sustarifas del crédito hipotecario.Esperando vernos favorecidos con tu participación te enviamos un cordial saludo. Atentamente CyC Asociados 14

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