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La indexación no necesariamente tiene que ser convenida o pactada pero, en materia decondominios, recomiendo hacer lo mism...
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Aspectos legales sobre los intereses de mora en los condominios

  1. 1. ASPECTOS LEGALES SOBRE LOS INTERESES DE MORA EN LOSCONDOMINIOS(Redacción: Enrique Herrera Silla. Impre Abogado 27.390)Desde hace algún tiempo hemos venido leyendo en la prensa nacional, la problemáticaexistente con relación a los llamados créditos indexados y a otras prácticas crediticiasllamadas cuota balón, o crédito mexicano en las compras a plazos relativos a la comprade inmuebles y vehículos, etc. y que había venido advirtiendo la corriente o criterio judicialque se aplicaría con los créditos en general.Primeramente, considero necesario aclarar algunos conceptos de “intereses”:En términos jurídicos, los intereses son considerados un provecho, beneficio, utilidad oganancia. Para ser mas exactos, la doctrina y la misma ley (Art. 1.277 Código Civil) lostipifica como los daños y perjuicios que causa una persona, llamada deudor, por elbeneficio que obtiene mientras realiza la devolución de un capital a otra persona, llamadaacreedor o, por el atraso en el pago de ese capital.Los intereses tienen varias divisiones, pero la que mas interesa en la presente nota es lasiguiente: Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda contraída a plazos y que no se encuentre vencida. Intereses moratorios: Los que se generan inmediatamente después del vencimiento del plazo de pago de una deuda. Es decir, son los intereses que se causan cuando el deudor no respeta el plazo convenido con el acreedor para pagar su deuda, es decir, cuando incurre en mora.Los dos tipos de intereses antes señalados pueden a su vez dividirse en dos tipos:  Intereses legales: Los que establece la ley en caso de que las partes no hayan pactado nada. Este tipo de interés puede variar de acuerdo al tipo de deuda. Si es de carácter Mercantil, la rata o porcentaje será del 5% anual (Arts. 108 y 414 Código de Comercio). Si es de carácter civil, la rata o porcentaje será del 3% anual (Art. 1.746 Código Civil). Una deuda es de carácter mercantil cuando una de las partes al menos, es comerciante o ejerce el comercio como su actividad primordial y civil, cuando
  2. 2. ninguna de las partes involucradas es un comerciante o la actividad que genera el crédito o negocio carece de fines de lucro o comerciales. En consecuencia la deuda generada por gastos de condominio es de carácter civil (los generados entre un propietario y la comunidad a la cual pertenece, con respecto a la deuda de gastos de condominio), ya que el dinero en principio no se le adeuda a la administradora sino a la misma comunidad de la cual forma parte y éstas comunidades no tienen fines de lucro. Con base a lo expuesto podemos llegar a la primera conclusión: “Los intereses moratorios posibles de cobrar a un propietario de un apartamento o local que se atrase en los gastos de condominio, si no se ha pactado nada en contrario, no pueden exceder del 3% anual.”  Intereses convencionales: Son aquellos que han sido pactados previamente entre las partes. Aquí la Ley distingue si el crédito es otorgado por una institución financiera o bancaria o si el crédito es otorgado por una persona que no esa este tipo de instituciones, ya que si el crédito es otorgado por algún banco o institución financiera los intereses estarán supeditados a la rata dictada por el Banco Central de Venezuela y este tema no es el analizado en nuestro caso. De ser particulares los involucrados, la rata máxima permitida para convenir es el 12% anual o lo que es lo mismo, el 1% mensual. (Arts. 108 Código de Comercio y 1.746 Código Civil).Segunda conclusión y términos legales:En el caso de los condominios, el interés convencional máximo permitido es el 1%mensual o 12% anual, pero para poder cobrar estos intereses, debe realizarse un acuerdode Asamblea expresamente convocada para tratar este punto; dicho acuerdo constituiríala forma legítima de convenir este cobro. De no llenarse este trámite previo, estaríaincurriéndose en situaciones irregulares que de seguida señalo:Anatocismo: Es la acumulación y reunión de intereses con la suma principal, para formarestos intereses y el capital adeudado, otro capital que a su vez produzca intereses. Es loque corrientemente como el cobro de intereses sobre intereses o la capitalización de losintereses. Esta práctica se encuentra prohibida en Venezuela y ratificada esta prohibiciónmediante constantes, reiteradas y pacíficas decisiones emanadas del Tribunal Supremode Justicia.Indexación: Es la actualización del valor del dinero en el tiempo.
  3. 3. La indexación no necesariamente tiene que ser convenida o pactada pero, en materia decondominios, recomiendo hacer lo mismo que para los intereses convencionales. Celebraruna asamblea en la cual se acuerde cobrar el monto de la indexación monetaria a lasdeudas de los propietarios morosos. Estos porcentajes mensuales son de fácil obtencióna través de la página Web del Banco Central de Venezuela (http://www.bcv.org.ve).Usura: Es el “delito” en el cual incurre una persona que cobra intereses por encima de lolegalmente permitido.Conclusiones generales 1- Si no ha sido acordado el cobro de intereses de mora en ninguna Asamblea, estos intereses no pueden cobrarse a una rata mayor al 3% anual. Repito, me refiero a la deuda que pudiera tener algún propietario con su comunidad por gastos de condominio. 2- Mediante Asamblea puede acordarse cobrar intereses moratorios al 1% mensual o 12% anual (intereses convencionales) o la Indexación (ojo, o una cosa o la otra, no ambas). Recomiendo la indexación, hasta ahora el monto es mayor que el interés convencional. 3- No puede capitalizarse los intereses ya que estaría incurriéndose en anatocismo. 4- La deuda que la Comunidad de Propietarios pueda asumir con terceros en virtud de cualquier acto de comercio, generaría intereses a una rata del 5% anual; esto incluye la relación contractual entre la Comunidad de Propietarios y la Administradora, (salvo, repito, que haya sido pactado un interés distinto, el cual nunca podría ser mayor al 1% mensual o 12% anual). 5- Ni los tribunales ni el INDEPABIS aceptan criterios distintos a los señalados, lo que significa que en caso de demandar el pago, incluyendo fórmulas distintas a las permitidas, aparte de arriesgarnos a ser sancionados penal o pecuniariamente (multas), no tendríamos éxito total en la demanda judicial de cobro de la deuda, ya que solo nos permitirían cobrar el capital adeudado y los intereses conforme a la ley, lo que traería como consecuencia a su vez, la pérdida de las costas (los gastos generados por el juicio) ya que éstos no podrían recuperarse si no se obtiene la razón en todo lo pedido. (art. 274 Código de Procedimiento Civil).Damos por concluida nuestra minuta.

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