Parte 4

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Parte 4

  1. 1. I.- Antecedentes Solicitante y propietario Fecha y genero Régimen de propiedad Objeto y ubicación Datos predial Datos inscripción II.- Características Urbanas Construcción dominante Índice de saturación Uso suelo población Contamina. ambiental Vías acceso Vigilancia servicios Clasificación de zona equipamiento Instalaciones Especiales elementos accesorios y complementarias c) carpintería d) Instalaciones hidro sanitarias, muebles de baño y cocina Estado de conservación b) Revestimientos y acab: aplanados interiores y ext, plafones, lambrines, pisos, zoclos, escaleras, pintura g) vidriería, cerrajería y fachadas a) Obra negra: cimentación, estructura, muros, entrepisos, techos, azoteas y bardas e) Instalación eléctrica f) Puertas y ventanearía metálica V.- Elementos de Construcción Orientación colindancias Macro y microlocal Superficie, topografía y panorama Densidad habitacional Intensidad construcc Tramos de calles Servidumbres restricciones III.- El Terreno a) Del terreno b) De las construcciones c) Instalaciones especiales d) Elementos accesorios e) Obras complementarias f) De los indirectos Desarrollo de Enfoques de Valuación VII.- Costos a) Terrenos en Venta b) Inmuebles en Renta c) Inmuebles en Venta d) Homologación e) Bolsa Inmobiliaria VIII.- Mercado a) Renta Bruta mensual b) deducciones c) Renta neta mensual d) Renta neta anual e) Tasas de capitalización anual IX.- Ingresos Valor Físico Valor de Mercado Valor de Capitalización Unidades rentables IV.- Descripción general del Inmueble No. De niveles edad Vida útil Estado de conservaciónCalidad y clasificación Calidad de proyecto Uso actual y distribución b) metodología c) Definición de términos d) declaracionesa) Objetivo del avalúo e) documentación VI.- Consideraciones previas al Avalúo Costos Comparativo de Mercado Ingresos X.- Resumen de Resultados Referencia de Valores Fecha de formulación XI.- Conclusión Certificación de Valor Notas XII.- Reporte Fotográfico XIII.- Anexos
  2. 2. Método Físico o Enfoque de Costos: Es el proceso técnico necesario para estimar el costo de Reproducción o Reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de Conservación observados. Método Comparativo de MERCADO: es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación). Método de Capitalización de Renta o enfoque de INGRESOS: es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o que es susceptible de producir un inmueble a la fecha del Avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (porcentaje) aplicable al caso en estudio.
  3. 3. Se deberá Valuarcomo si estuviera baldío, según sus características físicas, de uso y de servicios. Se estimará el valor de reposición o reproducción nuevo de éstos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus características particulares. Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas, calidad y estado de conservación.
  4. 4. Se denomina “Lote Tipo” a la dimensión “estándar” de un predio enclavado en una manzana urbana. Generalmente el fondo del lote prototipo se da en función del ancho de la manzana urbana, y la dimensión de su frente, dependerá del tipo de urbanización de la zona ó colonia donde se encuentre situado.
  5. 5. Este monto es el Valor Unitario homologado resultado de los comparables de terrenos en venta. Se consignará verticalmente el número de fracciones encontradas, en orden numérico progresivo, es decir, Fracción 1,2,3,4, etcétera. En ésta casilla se describirá la posición de cada fracción en el lote; ya sea, frente, fondo, lateral, etcétera. Para el caso de que el lote en estudio, no requiera de divisiones virtuales o imaginarias por tratarse de un lote estándar o prototipo, el área total valuada será considerada como una sola fracción a la que denominaremos como: “Integra, única o total”.
  6. 6. Se expresará el área total de cada fracción en metros cuadrados. La sumatoria total de las fracciones – en todos los casos - será igual a la superficie que consigna la escritura de propiedad. En ésta posición, se asignarán el Factor o Factores resultantes aplicables a cada fracción y, en la siguiente casilla el motivo de su aplicación. Corresponderá al “Valor de Calle” o calles que limitan al terreno, resultantes del estudio de mercado correspondiente, cuyas cantidades se expresarán en Valores “llenos” o “promediados” - según el caso.
  7. 7. Factor Área: Este factor determina la relación existente entre el área del Lote Tipo y el área total Valuada, este concepto debe aplicarse a los lotes cuya superficie es menor ó mayor a la del Lote Tipo o prototipo. Al aplicarse ésta fórmula encontraremos dos variantes: A) Cuando se aplique a un lote mayor al del lote Tipo Valuado, resultará un Factor de Demérito. B) Cuando se aplique a un lote menor que el Lote Tipo Valuado, resultará un Factor de Incremento ó Premio. Factor Irregularidad: Es un factor de Demérito aplicable a la Áreas Irregulares resultantes de la División Virtual efectuada al lote Valuado.
  8. 8. Factor Fondo: Por medio de este se calculan los deméritos ó castigos aplicables a las Fracciones que presenten Fondo mayor al del Lote Tipo predominante en la manzana ó zona. Factor Frente: Se aplicará cuando el predio a Valuar disponga de un frente menor a siete (7.00) metros. Factor Pendiente: Se aplica a los Predios que por su topografía, presenten “Irregularidades verticales”, es decir, pendientes ascendentes ó descendentes con respecto al nivel de calle. Factor Ubicación: Dependiendo de la zona en que se localice el lote valuado y de acuerdo a la posición de éste en la manzana de referencia.
  9. 9. Esta casilla contendrá la expresión en moneda que resulte de multiplicar cada Factor, por su Valor de calle correspondiente. Corresponderá al Valor Parcial de cada Fracción. La sumatoria total de Valores Parciales se asignará en la casilla denominada “Valor Unitario Resultante” como conclusión final de Valor del Terreno estudiado. Asimismo, se deberá anexar también los siguientes índices: 1. Área total de la Fracción o Fracciones Valuadas 2. Valor promedio predominante del terreno valuado, expresado $ / m2, como resultado de la división del Valor total de terreno entre el área total Valuada.
  10. 10. En ésta casilla se describirá como su nombre lo indica el uso de cada tipo de construcción encontrada por ejemplo: Tipo 1 Casa Habitación, Tipo 2 Cochera Techada, Tipo 3 Ares de Servicio, etc. En esta casilla se consignarán verticalmente los diferentes tipos de construcción observados de las construcciones, en orden numérico progresivo, es decir, Tipo 1,2,3,4, etcétera. Se expresará el área total de cada tipo de construcción en metros cuadrados. La sumatoria total de las construcciones.
  11. 11. Corresponderá al Valor Unitario de cada tipo de construcción obtenidos estos de las catálogos de costos y/o fuentes oficiales.
  12. 12. En esta casilla de consignará el factor que por cualquier motivo relevante demerite a las construcciones como ejemplo: vivienda sin pisos o ventanas. En ésta posición, se asignarán el Factor resultante aplicable a cada tipo de construcción. Esta casilla contendrá la expresión en moneda que resulte de multiplicar el Factor resultante por el V.R.N. unitario.
  13. 13. Corresponderá al Valor Parcial de cada Tipo de Construcción La sumatoria total de Valores Parciales se asignará en la casilla denominada “Valor Unitario Resultante” como conclusión final de Valor de las Construcciones estudiadas. Asimismo, se deberá anexar también los siguientes índices: 1.Área total de los tipos de construcción valuados. 2.Valor promedio predominante de las construcciones valuadas, expresado $ / m2, como resultado de la división del Valor total de las construcciones entre el área total Valuada.
  14. 14. En esta casilla de consignará la clave misma que puede estar formada por la combinación de letras y números para cada instalación o elementos en forma progresiva es decir IE-01, IE-02, etc. En esta se anotará la edad ya sea cronológica o aparente para cada instalación.
  15. 15. Corresponde al concepto que se valuará pudiendo ser barda de block, cisterna, etc. En esta se colocará la cantidad ya sea en m2, ml, pza, lote, etc. Como cada concepto lo requiera. En esta casilla de consignará la unidad con la que será medido nuestro concepto Corresponderá al Valor Unitario de cada Instalación, Elemento o Accesorio en su caso obtenidos estos de la investigación directa, catálogos de costos y/o fuentes oficiales.
  16. 16. En esta casilla de consignarán los factores correspondientes a las depreciaciones por edad, estado de conservación y otros que resultasen relevantes. Esta casilla contendrá la expresión en moneda que resulte de multiplicar el Factor resultante por el V.R.N. unitario de cada concepto. Corresponderá al Valor Parcial de tipo de instalación u se obtiene multiplicando el V.N.R. Por la cantidad para cada concepto. La sumatoria total de Valores Parciales de las Instalaciones Especiales, elementos Accesorios y Obras Complementarias.
  17. 17. El caso de la investigación de mercado inmobiliario, generalmente se referirá a la cantidad de bienes muebles o inmuebles ofertados, en venta o renta, en un mercado actuante, que posean características similares al bien estudiado, es decir, que puedan ser comparados en igual de circunstancias, por ejemplo; “Si hablamos de un inmueble con uso de casa habitación tipo “medio residencial”, requeriremos que los objetos a muestrear posean características de tipo cuantitativo” . Dichas características cuantitativas del objeto de estudio serán, por ejemplo, todo tipo de construcciones habitacionales de la misma categoría del objeto de estudio (tipo medio), con similar superficie tanto de terreno como área construida; edificada con los mismos materiales y calidad construcción, y desde luego enclavadas en un entorno urbano, colonia o fraccionamiento, del mismo rango o categoría del inmueble analizado. “Es decir que la normalidad de la población de la cual será extraída la muestra, deberá cumplir con los supuestos requeridos por el sujeto en su mayor parte. De lo contrario la conclusión del análisis podría estar equivocada, sobre todo en un tamaño menor a 30 objetos comparados”. La investigación de mercado no es un censo, sino una muestra representativa del mercado inmobiliario actuante en un momento determinado, sujeto a las influencias; físicas, económicas, políticas, sociales, de oferta, de demanda, de utilidad, escasez y poder adquisitivo.
  18. 18. Esta investigación consiste en realizar visitas físicas a los inmuebles de la zona de interés, apoyándose en inventarios de periódicos (avisos de ocasión), páginas de la red mundial (www), empresas dedicadas al corretaje inmobiliario, y en general personas o empresas dedicadas a la comercialización y venta de inmuebles, de donde el Valuador extraerá inmuebles ofertados en venta o renta con características similares a objeto de estudio, comparando y ponderando las ventajas y desventajas contra los inmuebles ofertados en dicho mercado. El método Comparativo de Mercado para efectos del Avalúo Inmobiliario, consistirá en los siguientes cuatro puntos básicos: a) Comparables de Terrenos en venta b) Comparables de inmuebles en renta c) Comparables de Inmuebles en venta d) Valor comparativo de mercado
  19. 19. Se refiere a la extracción de tres muestras representativas de terrenos en venta en la zona de estudio, con características similares al bien estudiado.  Los datos de la ubicación de la oferta, el uso de suelo, la forma, fecha de la consulta, el teléfono y nombre del informante se consignará en la primera parte del bloque. En la parte baja del primer bloque se llenarán los datos relativos al precio total de venta, área del lote y precio unitario por m2, a los cuales se les aplicará los factores de homologación correspondientes resultantes de las divisiones virtuales o, en su caso, las apreciaciones y consideraciones del perito, cuyos cálculos determinarán el Valor unitario homologado de la muestra de terreno mercadeado.
  20. 20. Con el mismo procedimiento anterior se llenarán los datos obtenidos de tres inmuebles ofertados en renta, obteniendo el valor unitario homologado del metro cuadrado de rentas.
  21. 21. Se consignará de idéntica manera los datos extraídos sobre tres inmuebles en venta y se obtendrá el valorunitario final de venta resultante. El último bloque del formato corresponderá al resultado del Método Comparativo de Mercado, y consiste en multiplicar el área total construida del bien en estudio, porel valorunitario final de venta resultante del inciso anterior.
  22. 22. A) IMPORTE DE DEDUCCIONES C) DETERMINACION DEL VALOR El Valor de Capitalización es el capital requerido para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de tiempo y riesgo. La estimación del Valor de Capitalización anual se calcula sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos a una tasa de largo plazo y bajo riesgo, es decir, la cantidad de ingresos mensuales, producidos o susceptibles de producir por un bien inmueble se denominan Rentas. B) CALCULO DE LA TASA
  23. 23. Es el importe de gastos generados por un inmueble - expresados en porcentaje – que deberán descontarse a la Renta Bruta producida, para Obtener la Renta Neta del inmueble. Se consideran deducciones las siguientes: 1. Porcentaje de desocupación (vacios) 2. Impuesto Predial 3. Agua Potable y alcantarillado 4. Administración, limpieza y vigilancia 5. Conservación y mantenimiento 6. Energía eléctrica de las áreas comunes 7. Pólizas de seguros 8. Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.) A) .- IMPORTE DE DECUCCIONES Vacíos 6.00% Administración 6.00% Impuesto Predial 0.10% Energía Eléctrica (a. comunes) 0.00% Servicio de Agua 0.50% Seguros 0.35% Mantenimiento 7.00% I.S.R. 0.00% Total de Deducciones 24.95%
  24. 24. Se denomina así a los periodos que permanece vacío ó desocupado un inmueble o localidad, dichos porcentajes se determinan de acuerdo a la siguiente tabla: Es el importe de la tributación por concepto de Impuesto Predial del Inmueble, consignado en la boleta predial correspondiente, documento que deberá ser proporcionado por el solicitante del Avalúo. Este importe generalmente se refiere a un periodo anual, debiendo entonces, dividir dicho importe entre doce meses, para obtener el importe mensual, expresándolo en éste renglón de las deducciones.
  25. 25. Se asentará el importe del pago por estos servicios, de acuerdo al recibo correspondiente, consignando el importe proporcional mensual. Se consideran gastos generales los siguientes; • Administración; gastos de oficina, luz, etcétera. • Limpieza: afanador, artículos de limpieza, etcétera. • Vigilancia: portero y velador. Mediante investigación directa a personas físicas y morales cuya actividad es la de administrar inmuebles en arrendamiento, se ha encontrado que el costo indirecto de operación de éstas empresas fluctúa desde un 5 y un 7 % sobre los Ingresos Brutos Mensuales generados por el inmueble.
  26. 26. El contrato de arrendamiento especifica en la mayoría de los casos, quien absorbe los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble, siendo generalmente el inquilino ó arrendatario, dado que es él quien ocupa y disfruta el Inmueble. Sin embargo, en algunas ocasiones es el mismo propietario quién se hace cargo de dichos gastos. De manera general se considera que aproximadamente un 5% sobre el valor de las construcciones de un inmueble, requieren conservación anual. De igual manera los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble se calculan de acuerdo con el periodo de conservación y su incidencia en los conceptos constructivos a conservar, de conformidad con la siguiente tabla:
  27. 27. Este concepto aplica exclusivamente para inmuebles en condominio o copropiedad, donde existan servicios comunes que cubrir, mismos que serán de manera proporcional al porcentaje de Indiviso del bien en estudio. Se indicará el importe del pago de la(s) póliza(s) de seguro (s) por riesgos, daños a terceros, fianzas por arrendamiento, entre otras, que hayan sido contratadas para el Inmueble, expresándolas en mensualidades. Se considera que el costo promedio del seguro de riesgos para un inmueble, representa aproximadamente el 3 % sobre la Renta bruta mensual (Rbm); Importe del seguro = Rbm X 0.03 Importe del seguro = $12,000.00 x .03 = $ 360.00 pesos mensuales Se refiere al importe a pagar, sobre ingresos por arrendamientos de bienes muebles e inmuebles que perciban los contribuyentes, y se determinará de acuerdo a la “Tarifa para el pago provisional del mes en curso calculado”, publicada en el Diario Oficial de la Federación, segunda sección.
  28. 28. La Tasa de Capitalización Inmobiliaria es el porcentaje de interés anual del capital requerido para generar rendimientos financieros equivalentes a las utilidades que producen las rentas de un bien en condiciones similares de tiempo y riesgo, y se calcula sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos a una tasa de largo plazo y bajo riesgo. El porcentaje de interés anual aplicable a una inversión inmobiliaria se denomina “Tasa de Capitalización” y en principio esta formada por los siguientes indicadores: Indicador o tasa base, libre de riesgo.- Aplicable a inmuebles del mismo género del que se Valúa, esto es, en igualdad de liquidez y plazo de retorno de la inversión. Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo - cuando menos 30 años -, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversión (largo), la cual denominaremos “Tasa Libre de Riesgo” (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversión en México = 4.0%.
  29. 29. Tasa adicional, o prima, de acuerdo con el género o tipo de inmueble que en razón de su uso y grado de liquidez resultare para el bien que se Valúa. El género se clasifica en: Terreno, Casa unifamiliar, Departamento en condominio, Oficina o local en condominio, Local comercial o Inmueble especializado: La sumatoria de los dos indicadores referidos, es decir, la Tasa Libre de Riesgo + la Tasa Adicional, resultará la Tasa de Capitalización Anual del Inmueble: Tasa 1: Tasa Libre de Riesgo aplicable a Inversiones en México = 4.00% Tasa 2: Tasa Adicional de acuerdo con el género o tipo de Inmueble = 3.95% Tasa de capitalización Anual = 7.95% La siguiente tabla muestra la hoja electrónica de “Excel” que calcula la Tasa adicional, o prima, de acuerdo al tipo de inmueble:
  30. 30. C) DETERMINACION DEL VALOR TIPO DESTINO SUPERFICIE m2 RENTA $/m2 RENTA MENSUAL 1 DEPARTAMENTO 70.00 $84.00 $5,880.00           RENTA BRUTA MENSUAL: $5,880.00 TOTAL DEDUCCIONES: 24.95% $1,467.06 RENTA NETA MENSUAL: $4,412.94 RENTA NETA ANUAL: $52,955.28 CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.29% VALOR DE CAPITALIZACION $639,115.45 Una vez obtenido el porcentaje o Tasa de rendimiento anual para Inmuebles, se procederá a determinar el Valor de Capitalización del mismo, y será el resultado de dividir el producto de la Renta Neta Anual (RNA), entre la Tasa de Capitalización obtenida: Valor de Capitalización = Renta Neta Anual / Tasa
  31. 31. Los Valores obtenidos en el Dictamen ó Avalúo practicado, independientemente de los métodos empleados, deberán expresarse de acuerdo con el siguiente resumen: a)Valor Físico (Enfoque de Costos) b) Valor de Capitalización de Rentas (Ingresos) c)Valor de Mercado (Comparativo)
  32. 32. Se consignará en la hoja del resumen del Estudio de Valor, una gráfica tipo “barra” que exprese los resultados extraídos del proceso metodológico utilizado para la conclusión de valor.
  33. 33. Se deberá de anotar el tipo de valor que será concluido, este se obtendrá en función al Propósito del Avalúo. Será indispensable fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimación del tipo de valor concluido señalándose en su caso, aquellos factores ó condiciones particulares que hubieren influido significativamente en su determinación tales como: • Su Localización, Vías de acceso, Infraestructura, Servicios y Entorno Urbano • Sus Características, Físicas de forma, dimensiones, Topografía, irregularidades, áreas faltantes y demasías. • Su Estado de conservación, Fallas estructurales, Vicios ocultos, Edad Cronológica y Aparente • La existencia de Rehabilitaciones, Modernizaciones o Remodelaciones. • Restricciones, Afectaciones, limitaciones Ambientales, de Riesgo, de Vialidades, Normativas y de Entorno Urbano. • Condiciones prevalecientes del Mercado Inmobiliario (Oferta-Demanda) • Los Ingresos producidos por rentas • Relaciones Espaciales terreno-construcción (COS y CUS), Indicadores Paramétricos y Valores promedios.
  34. 34. El tipo de valor concluido se deberá indicar en números redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimación. El importe del Valor concluido, se expresará únicamente en moneda nacional. En el caso de Inmuebles ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deberá incluir – si fuese el caso - a manera de referencia en el reporte, señalando el tipo de cambio ó paridad monetaria la fecha y la fuente de consulta. VALOR COMERCIAL Será la conclusión final de Valor del estudio formulado, resultante de la ponderación económica de los tres métodos desarrollados; Costos, Ingresos y Mercado, a menos que, el Perito Valuador opte por concluir que el Valor final del bien sea otro “Valor”, en su caso, dicha conclusión deberá estar sólidamente sustentada en el estudio correspondiente.
  35. 35. En este apartado se presenta la memoria fotográfica que deberá incluir por lo menos las siguiente fotografías: 1.- Sala 5.- Baño (s) 2.- Comedor 6.- Fachada 3.- Cocina 7.- Entorno 4.- Recamara (s) Se deberá anexar la documentación técnica y legal que respalda el estudio: Uso del suelo autorizado (factor decisivo en Valor del inmueble). Alineamiento y número oficial. Escritura Pública Boleta Predial Recibo de Agua Recibo de Teléfono Contratos de arrendamiento (en su caso). Bitácoras y recibos o facturas de mantenimiento (en su caso). Planos y reportes fotográficos Archivo y/o base de datos de avalúos similares realizados Especificaciones y precios unitarios (urbanización, construcción, maquinaria y equipo, instalaciones especiales, etc.) Información del mercado inmobiliario (Fichas de Mercadeo, base de datos, periódicos y revistas especializadas, fuentes de la red mundial (www).
  36. 36. CRITERIOS DE EVALUACIÓN – ACREDITACIÓN ASISTENCIA 15% PARTICIPACIÓN 15% REPORTES DE LECTURA 25% INFORMES DE INVESTIGACIÓN 15% CASO PRÁCTICO (FINAL) 30%

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