Avaluos

1. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
MINISTERIO DEL PODER POPULAR
PARA LA EDUCACIÓN UNIVERSITARIA
INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITÉCNICO
“SANTIAGO MARIÑO”
EXTENSIÓN BARINAS
COORDINACIÓN DE EXTENSIÓN UNIVERSITARIA
AVALUOS
Autor
Laudy Torrealba
C.I 17.505.389
Tutor
Argenis Soteldo
Barquisimeto, Agosto 2014

2. 1.- ¿Cuáles son los elementos del avalúo? Explíquelos.
- Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué
es el apropiado para el propósito pretendido.
- Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados,
precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.
- Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del
terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios
relacionados con la estructura.
- Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la
cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación
actual y la situación jurídica, entre otros datos.
- Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de
aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al
bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo,
comercial, residencial, industrial, mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se
utilizaron para realizar los cálculos.
- La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.
- Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y
referencias de los modelos de cálculo utilizados.

3. - Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se
debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se
considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.
- Cuando la metodología utiliza proyecciones se deben señalar todos y cada
uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de
variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o
los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección.
- Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se
utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.
- Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas,
valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la
estimación del precio.
- Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de
crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del
mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de
seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos
urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o
negativamente.
- La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su
inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en
las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en
el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999.
- Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo
con los cálculos y demás consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador.
Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o
tratamientos, entre otros datos.

4. - Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios
que permitan identificar cada una de las áreas y su estado.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben
adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la
normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos
topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido
utilizarse durante el avalúo.
2.- ¿En qué consiste el valor de depreciación? Y ¿Cómo se calcula?
Esta expresa la pérdida de valor a lo largo del tiempo de activos fijos de un
negocio. Es un concepto fundamental de la contabilidad comercial. En los
libros, la depreciación se registra como un gasto. Calcular la depreciación
implica tener en cuenta la cantidad de años que se espera usar una pieza de
equipamiento, por ejemplo, para fines comerciales. Los activos pueden sufrir
una baja en valor debido al uso y desgaste, daño, deterioro u obsolescencia,
entre otros factores.
El cálculo de la depreciación debe tener una base lógica. El procedimiento más
usado es el llamado “Método de línea recta” que aplica la siguiente fórmula:
D =
𝑉𝑎−𝑉𝑟
𝑉.𝑢.𝑝
Va: representa el costo original del activo
Vr: el valor de rescate es el probable valor que tendrá el activo al culminar su
vida útil.
V.u.p: es el tiempo estimado que estará prestando servicios y generando
beneficios.

5. 3. Explique ¿Cómo actúa el IPC en el valor del bien? y ¿Cómo la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda calcula el
importe de los inmuebles?
Afecta ya que esta disminuye la capacidad de las personas para pagar por
bienes. El concepto a un nivel básico dice que si los salarios de un empleado
permanecen estables, pero el costo de los bienes aumenta, entonces el
empleado puede pagar menos bienes. A medida que se produce la inflación de
salarios, las personas serán capaces de comprar más productos. Un error
general es que cuando los salarios suben, los precios también suben y de
acuerdo con el BCV, hay poco apoyo a que las inflaciones salariales causan la
inflación de precios.
En la inspección se evaluarán la estructura, paredes, techo, piso, instalaciones
sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, agua potable y
servida, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble; a
los efectos de la valoración de las obras internas y exteriores realizadas con
posterioridad. Una vez realidad la inspección certificada por la autoridad
municipal competente, se procederá a determinar el precio del alquiler de
acuerdo a los metros cuadrados.
 De acuerdo con la Ley, para calcular el canon de arrendamiento, el Valor
del Inmueble (VI) se divide entre doce (las doce cuotas de alquiler del
año) y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual. Este
porcentaje es de: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o
más inmuebles alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos
viviendas alquiladas).
 El reglamento de la Ley, dictado en noviembre de 2011, establece que el
Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el Valor Actual del Inmueble
entre el valor total del metro cuadrado de áreas vendibles del inmueble y
multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda.
 El Valor Actual del Inmueble se determina con el Valor de Reposición y
otras variables. La fórmula es: VAI= VR X (1-K / 100) X VS X VG

6.  VAI:Valor actual del inmueble
 VR: Valor de reposición
 K: Depreciación del inmueble
 VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica
 VG: variación geográfica
 El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor actual del costo
del metro cuadrado de la construcción según la tipología constructiva (lo
que se publicó este miércoles) por el total de metros cuadrados del
inmueble.
 La depreciación tiene que ver con los años de la construcción: desde
cero hasta 99 años. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente,
muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolición e
irrecuperable. En función de estas condiciones se establece un
porcentaje, precisa el Reglamento.
Por ejemplo, si no llega al año de construido y se califica como de excelentes
condiciones, el porcentaje de depreciación es de cero. Si tiene cinco años de
construido y se califica como de condiciones normales, la depreciación es de
10,5%. Si tiene 16 años de construida y las condiciones de la vivienda son muy
malas, la depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se
califica como excelentes condiciones, la depreciación es de 12%.
4. Explique ¿Cómo se organiza un informe de avalúo?
1. Definición del avalúo
El valuador debe identificar el bien a valuar y saber cual es el propósito del
avalúo con el objetivo de determinar el procedimiento posterior a seguir y poder
definir los métodos a emplear.

7. 2. Obtención de la información
Con este paso se determina la cantidad de trabajo a procesar; para ello es
imprescindible hacer visitas a la zona donde se encuentran los bienes
valuados, con el objetivo de establecer que datos son necesarios, en que sitios
y con quien obtenerlos y la influencia de los mismos en el bien a analizar.
En el caso de Bienes inmuebles, se realizará la inspección física del mismo
determinando entre otros, los elementos constructivos, instalaciones propias y
complementarias del inmueble, se verificará su estado de conservación, edad y
se tomarán evidencias fotografías del mismo.
En el caso de Bienes muebles, se comprobaran sus características físicas tales
como: ubicación, capacidad, marca, tipo, sistema de funcionamiento (en el
caso de maquinarias y equipos), material y técnicas constructivas en el caso de
otros muebles, tomándose fotografías. Se debe comprobar además el estado
de conservación y edad del bien mueble analizado, debiendo constatarse el
criterio del perito.
3. Procesamiento de la información
Una vez concluido el paso anterior se debe realizar un esbozo del informe para
establecer, verificar y analizar la información necesaria para la ejecución del
trabajo, debiendo realizar tantas visitas al lugar como sea necesario.
4. Aplicación de los métodos a utilizar
De acuerdo al caso específico del bien en estudio, la clasificación y análisis de
los datos obtenidos, se seleccionará él o los métodos más adecuados para la
realización del avalúo, obteniendo resultados por cada método seleccionado.
5. Conclusión del valor
Una vez concluido el paso precedente, se determina el justo valor del bien
mueble o inmueble en estudio, según sea el caso.

8. 6. Reporte o informe de avalúo
Se elaborará el reporte ó informe de avalúo, el cual debe incluir todos los
aspectos que el perito considera necesarios para la comprensión de su trabajo
y a su vez es el sustento del valor resultante que se le está dando al bien
estudiado.
El informe escrito, es el mejor medio que tiene el perito para expresar su
opinión de valor. El mismo debe ser redactado con precisión y claridad de
forma tal, de que el que lo lea, sea conducido de forma convincente a las
mismas conclusiones a las que llegó el perito, para ello deberá contar con la
presentación de datos precisos, deducciones y conclusiones claras, para que el
cliente quede satisfecho y reconozca las razones de los resultados obtenidos.
5. Explique los estadísticos utilizados en los avalúos.
1. Recolección (medición)
En esta etapa se recoge la información cualitativa y cuantitativa señalada en el
diseño de la investigación. En vista de que los datos recogidos suelen tener
diferentes magnitudes o intensidades en cada elemento observado, a dicha
información o datos también se les conoce como variables.
Por lo anterior, puede decirse que esta etapa del método estadístico consiste
en la medición de las variables.
La recolección o medición puede realizarse de diferentes maneras; a veces
ocurre por simple observación y en otras ocasiones se requiere de complejos
procedimientos de medición; en algunas ocasiones basta con una sola
medición y en otras se requiere una serie de ellas a lo largo de amplios
períodos de tiempo.

9. La calidad técnica de esta etapa es fundamental ya que de ella depende que se
disponga de datos exactos y confiables en los cuales se fundamenten las
conclusiones de toda la investigación.
Es tan grande la importancia. De esta etapa que algunas clasificaciones de las
investigaciones se basan en la forma en que ocurre la medición; por ejemplo si
la información es recogida en una sola ocasión suele decirse que la
investigación es transversal; en cambio, si la información es recogida a lo largo
del tiempo se denomina longitudinal a la investigación.
En ocasiones, la recolección de la información debe ocurrir en grupos tan
grandes de individuos que se hace impráctico tratar de abarcar a todos ellos;
entonces es cuando se ponen en práctica procedimientos de muestreo. Tales
procedimientos de muestreo están subordinados a la consecuencia verificable
que se desea comprobar y al diseño de investigación seleccionado.
2. Recuento (cómputo)
En esta etapa del método estadístico la información recogida es sometida a
revisión, clasificación y cómputo numérico. A veces el recuento puede
realizarse de manera muy simple, por ejemplo con rayas o palotes; en otras
ocasiones se requiere el empleo de tarjetas con los datos y, en investigaciones
con mucha información y muchos casos, puede requerirse el empleo de
computadoras y programas especiales para el manejo de bases de datos.
En términos generales puede decirse que el recuento consiste en la
cuantificación de la frecuencia conque aparecen las diversas características
medidas en los elementos en estudio; por ejemplo: el número de personas de
sexo femenino y el de personas de sexo masculino o el número de niños con
peso menor a 3 kilos y el número de niños con peso igualo mayor a dicha cifra.
3. Presentación
En esta etapa del método estadístico se elaboran los cuadros y los gráficos que
permiten una inspección precisa y rápida de los datos.

10. La elaboración de cuadros, que también suelen llamarse tablas, tiene por
propósito acomodar los datos de manera que se pueda efectuar una revisión
numérica precisa de los mismos.
La elaboración de gráficos tiene por propósito facilitar la inspección visual
rápida de la información.
Casi siempre a cada cuadro con datos le puede corresponder una gráfica
pertinente que represente la misma información.
Presentar la misma información tanto en un cuadro como en su
correspondiente gráfico permite obtener una clara idea de la distribución de las
frecuencias de las características estudiadas.
4. Síntesis
En esta etapa la información es resumida en forma de medidas que permiten
expresar de manera sintética las principales propiedades numéricas de
grandes series o agrupamientos de datos.
La condensación de la información, en forma de medidas llamadas de resumen
tiene por propósito facilitar la comprensión global de las características
fundamentales de los agrupamientos de datos.