metodologia utilizada en chile en el ministeria de vivienda y urbanismo

1. T asación Método SERV IU
Integrantes: Paula Anriquez - Gastón Orellana
Profesor: Roberto Galleguillos

2. Importante para obtener antecedentes del
inmueble a tasar.
Es la solicitud de identificación de propiedad a
través de la asignación de número domiciliario.

3.  Es el certificado que indica que la
propiedad se encuentra declarada de
utilidad pública por el Plan Regulador
Vigente,
el municipio puede decretar su expropiación
cuando lo estime necesario, mientras tanto el
propietario no podrá construir, reconstruir, ni
alterar las edificaciones en la fecha
comprometida. Se puede conseguir tanto en
el Serviu como en la Dirección de Obras
Municipales.
 Certificado de avaluó fiscal:
 Permiso de edificación
 Recepción final:

4. El tasador podrá, según sean las
características del inmueble a tasar, aplicar
alguno de los enfoques de valoración que
contempla este Manual:
1.Enfoque de Costo de Reemplazo
Enfoque Comparativo o de Valor de Mercado
Enfoque Mixto.
Identificar:
Unidades tasables
• Igual estructura soportante
(materialidad estructural).
• Igual año de recepción
(años).
Las unidades tasables deben
contar con permisos
• Deben estar regularizadas
para obtener un valor de
mercado.

5. • Para los efectos de la tasación, las edificaciones se clasificarán de
acuerdo a las principales variables que inciden en el valor, tales
como la clase y calidad de construcción, las condiciones especiales,
la altura de la edificación, antigüedad y estado de conservación.
Clasificación de la
construcción:
Clase de la edificación
Calidad de las edificaciones
1. Superior o de lujo
2. Buena o media superior
3. Corriente o media
4. Regular o media inferior
5. Inferior
6. Deficiente
Depreciación : con el paso del
tiempo todos los vienes un
sufren deterioro, existen:
• Depreciación física
• Depreciación funcional
• Depreciación económica

6. Procedimiento de tasación consta:
Enfoque comparativo
a) Características o atributos
b) Analizar el mercado
c) Muestra representativa
Análisis de la propiedad:
Establecer características o atributos
a) Inspección física a la propiedad
b) Analizar la documentación
c) Conocimiento del plan regulador

8. Bases de datos
inmobiliaria que el
SERVIU debe
formar
Análisis estadístico
básico
Permite establecer
valores promedios
Análisis estadístico
avanzado
Permite medir como
varían los valores
Tasación de inmueble especifico
Selección de inmueble comparable
- Similitud (terreno, casa, etc.)
- Similitud ubicación
- Semejanzas respecto a superficie
Selección de inmueble comparable
•- Similitud (terreno, casa, etc.)
•- Similitud ubicación
•- Semejanzas respecto a superficie

10. ENFOQUE PARA TASAR INMUEBLES ATÍPICOS NO
HABITUALES
Es aquel que no está afecto al Subsidio Habitacional y tiene
escasa o nula presencia en el mercado inmobiliario.
Inmueble Atípico
No Habitual
Enfoque propio que contempla:
La adición del Valor de Mercado del suelo en que está
emplazada la propiedad.
Costo de Reposición de las Edificaciones y las Obras
Complementarias.
Para obtener su
valor se requiere
Establecimientos educacionales, industrias, edificios públicos,
policlínicos, etc.
Ejemplo de
inmuebles

11. Establecer el Objetivo de
la tasación
Según su mayor y mejor uso
del inmueble, deberá aplicarse
el enfoque comparativo o de
mercado
Con su uso actual, debe
seguirse el procedimiento
Definiendo el
valor del
inmueble
• Establecer las características o atributos propios del inmueble tasado que influyan en su
valor (análisis de la propiedad).
A
• Obtener el valor del suelo a partir del costo de adquirir un terreno similar al del inmueble y
de igual uso o equivalente, en base al análisis del segmento del mercado de terrenos
similares o comparables por localización, uso y tipología, entre otras características,
mediante el enfoque comparativo o de mercado.
B
• c) Obtener el valor de lo edificado y de las obras complementarias a partir del Presupuesto
de Construcción de una edificación nueva y descontando la depreciación que corresponda
en el caso de edificaciones usadas.
C

12. Valoración del
Terreno
- Se obtendrá a partir del costo de
adquirir un terreno similar en base al
análisis del segmento del mercado de
terrenos similares o comparables por
localización, uso y tipología, entre
otras características, y considerando
que se mantiene el uso actual del
inmueble aunque no corresponda a
su mayor y mejor uso.
- VT= Valor del Terreno
- VUBM= Valor Unitario Base de
Mercado
- VT = Superficie Terreno x VUBM
Valoración de las
Edificaciones
- Se efectuará por Costo de
Reposición, caso a caso, en base a la
extensión de un Presupuesto de
Construcción.
- El presupuesto de construcción
constituye el elemento básico, posible
de calificar como único e insustituible,
en los casos de tipologías de
inmuebles no habituales, para poder
determinar el Valor de la Edificación.
VE = Valor de lo edificado
- Tratándose de edificaciones no
nuevas, se aplicará la depreciación
correspondiente
- VE = Presupuesto de lo edificado
X (1- Coeficiente Depreciación)
Valor de las Obras
Complementarias
- Se determinará a partir del
presupuesto de construcción de las
obras complementarias nuevas,
descontando la misma depreciación
de las edificaciones en caso de no ser
nuevas.
VOC = Presupuesto de Obras
Complementarias

13. Valoración del inmueble
La suma de los valores
determinados para el terreno, lo
edificado y sus obras
complementarias proporcionará
el valor de la tasación del
inmueble atípico no habitual del
mercado inmobiliario.
Valor del Inmueble = Valor del
Terreno + Valor Edificaciones +
Valor Obras Complementarias
VI = VT + VE +
VOC

14. Análisis de la propiedad
Mercadería única
es una
El tasador debe establecer las características o
atributos que influyen en su valor
A partir de
La inspección física a la propiedad.
• Para los efectos de la tasación, las edificaciones se clasificarán
considerando la clase y calidad de construcción, y sus condiciones
especiales.
El análisis de la documentación legal y técnica de la propiedad y restricciones
legales a su uso
• Deberá, en consecuencia, tener a la vista los documentos que certifiquen lo
siguiente:
• Antecedentes Previos, en que conste la exclusión de la propiedad de
planes de remodelación urbana, o de estar sujeta a expropiaciones.
• Excepción de Orden de Demolición, o Clausura por Insalubridad.
• Permiso de Edificación, Certificado de Recepción Final o Certificado de
Regularización.
• Certificados de No Expropiación de los organismos competentes.
El conocimiento de las disposiciones normativas del Plan Regulador y dotación
de servicios públicos que potencian o restringen el uso y/o constructibilidad del
inmueble.
A
B
C

15. Informe de Tasación Urbana U
Nº
Objetivo : Tasador : Fecha Tasación :
ANTECEDENTES BASICOS
Solicitante : RUT :
Tipo Bien : Uso :
Dirección : Nº : Piso :
Comuna : Región :
Rol S.I.I. : Plano : Año : Coord. :
Fuentes : Planos Propiedad / Loteo : Escritura Propiedad : M edidas a Huincha :
D.O.M . : S.I.I. : Otros :
Ocupante de la Propiedad :
DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD
Diseño : Calidad General : M antención : Edificación :
Adecuación a Características Sector - Uso : Edificación : Edificaciones Sin Regularizar : D.F.L. 2 :
Adecuación al Plan Regulador - Uso : Edificación : Factibles de Regularizar : Copropiedad :
LOCALIZACION : CARACTERISTICAS DEL SECTOR Y VECINDARIO
T ipo Z o na : Uso Predominante : Cambio Uso : Velocidad cambio :
Edificació n Agrupación : Altura : pisos Densidad : Densificación :
Calidad Edificación : Estado Conserv. : Edad media : años Calidad Ambiental :
Tendencia Desarrollo : Densidad Población : Nivel Socio-económico :
Distancias a : Comercio/Servicios : m. Colegios : m. Area Verde : m. M ovilización : a m.
Urbanizació n : Calzada : Ancho (m.) : Aceras :
Alcantarillado : Agua Potable : Electricidad :
Calles principales : a m. y a m.
Accesibilidad : Tipo Vía Acceso : Categoría : Distancia Esquina : m.
Observaciones :
CARACTERISTICAS DEL TERRENO Y NORMATIVA
Topografía : Relación Frente/fondo : 1/ Relación Terreno/Edificación : Antejardín : m.
N o rmativa Uso Suelo : %Constr. : %Ocup. suelo : Agrupación : Altura : pisos
Observaciones :
SUPERFICIES Y VALORACION Frente Fondo Forma Superficie Un. UF / m2
T ER R EN O m2 $
ED IF IC A C ION Y OO.C C . Clase Calid. C.Esp. Pisos Año Termin. Instal. Depr. Estado
1 1
,00 1
,00 m2 $
2 1
,00 1
,00 m2 $
3 1
,00 1
,00 m2 $
4 1
,00 1
,00 m2 $
5 OT 1
,00 1
,00 m2 $
1 GL $
EDIFICACION Y OO.CC. = $
Valor de la UF = UF $
OBSERVACIONES DEL TASADOR Aceptabilidad de las edificaciones :
FIRMA DEL TASADOR
Insertar foto exterior o más representativa del bien
Nombre y Firma Supervisor Fecha Revisión
Promedio
VALOR DE TASACION =
Otros edificaciones según Anexo
$ / m2
Calle
...
Calle ...
Calle ...
Calle
...
T o tal en $
El profesional que firma declara que ha inspeccionado la propiedad por
dentro y por fuera, que la información aquí señalada es totalmente
verdadera, que todos los inconvenientes de la propiedad y su entorno
están mencionados, y que no ha obviado nada que influya en el valor
asignado.
TOTAL
Obras Complementarias
Declara que no ha tenido en el pasado o presente interés alguno en el bien
tasado, ni relación alguna con el propietario o solicitante; y que no se
hace responsable de los posibles vicios ocultos de la propiedad.
N
Detalle Edificaciones
Tasador : Fecha Tasación :
C A R A C T ER IST IC A S D EL ED IF IC IO - C ON D OM IN IO
Programa : Casas Deptos. Locales Estacionam. Oficinas Bodegas Sitios-Parcelas
Instalaciones Especiales: Ascensores : Red c/incendios : Equipo Electrógeno : Calefacción : Central A.Caliente :
Compactador Basura : Sala Uso M últiple : Piscina : Otros :
Conservación Conjunto : Estacionamientos : Factor Prorrateo Terreno :
Observaciones:
C A R A C T ER IST IC A S D E LA ED IF IC A C ION N º 1 Superficie : m2
Descripción: Uso :
Nº de pisos : Adosamiento : Orientación : Vistas : a
P LA N IF IC A C ION Calidad : Condición Especial : Aceptabilidad : Año :
Hall Acceso Estar-Comedor Estar Comedor Dormitorios Baños Cocina Otros
C ON ST R UC C ION : Clase : Calidad : Estado : VUBE UF/m2 : Depr.:
Estado : Terminaciones : SIN R EM OZ . N I D ET ER IOR O Edad : Real : Deprec. Anual : % M argen Variación VUBE deprec. ± :
Instalaciones : SIN R EM OZ . N I D ET ER IOR O Efectiva : Efectiva : % VUBE UF/m2 según Tasador :
ESP EC IF IC A C ION ES T EC N IC A S Estructura : Techumbre :
Tabiquerías : Entrepisos : Escaleras :
Cubierta/Hojal. : Termin. Exterior : Term. Interior :
Cielos : Pavimentos : Ptas. y Vent.:
Artef. Cocina : Artef. Baños : Alcantarillado :
Agua Potable : Electricidad : Gas :
Observaciones :
C A R A C T ER IST IC A S D E LA ED IF IC A C ION N º 2 Superficie : m2
Descripción: Uso :
Nº de pisos : Adosamiento : Condición Especial : Aceptabilidad : Año Constr.:
P LA N IF IC A C ION : Calidad : Recintos :
C ON ST R UC C ION : Clase : Calidad : Estado : VUBE UF/m2 : Depr.:
Estado : Terminaciones : SIN R EM OZ . N I D ET ER IOR O Edad : Real : Deprec. Anual : % M argen Variación VUBE deprec. ± :
Instalaciones : SIN R EM OZ . N I D ET ER IOR O Efectiva : Efectiva : % VUBE UF/m2 según Tasador :
ESP EC IF IC A C ION ES T EC N IC A S Estructura : Techumbre :
Tabiquerías : Cubierta/Hojal. : Termin. Ext. :
Termin. Int. : Pavimentos : Cielos :
Puertas. y Vent.: Artefactos : Alcantarillado: A.Pot. : Electr. :
Observaciones :
C A R A C T ER IST IC A S D E LA ED IF IC A C ION N º 3 Superficie : m2
Descripción: Uso :
Nº de pisos : Adosamiento : Condición Especial : Aceptabilidad : Año Constr.:
P LA N IF IC A C ION : Calidad : Recintos :
C ON ST R UC C ION : Clase : Calidad : Estado : VUBE UF/m2 : Depr.:
Estado : Terminaciones : SIN R EM OZ . N I D ET ER IOR O Edad : Real : Deprec. Anual : % M argen Variación VUBE deprec. ± :
Instalaciones : SIN R EM OZ . N I D ET ER IOR O Efectiva : Efectiva : % VUBE UF/m2 según Tasador :
ESP EC IF IC A C ION ES T EC N IC A S Estructura : Techumbre :
Tabiquerías : Cubierta/Hojal. : Termin. Ext. :
Termin. Int. : Pavimentos : Cielos :
Puertas. y Vent.: Artefactos : Alcantarillado: A.Pot. : Electr. :
Observaciones :
C A R A C T ER IST IC A S D E LA ED IF IC A C ION N º 4 Superficie : m2
Descripción: Uso :
Nº de pisos : Adosamiento : Condición Especial : Aceptabilidad : Año Constr.:
P LA N IF IC A C ION : Calidad : Recintos :
C ON ST R UC C ION : Clase : Calidad : Estado : VUBE UF/m2 : Depr.:
Estado : Terminaciones : SIN R EM OZ . N I D ET ER IOR O Edad : Real : Deprec. Anual : % M argen Variación VUBE deprec. ± :
Instalaciones : SIN R EM OZ . N I D ET ER IOR O Efectiva : Efectiva : % VUBE UF/m2 según Tasador :
ESP EC IF IC A C ION ES T EC N IC A S Estructura : Techumbre :
Tabiquerías : Cubierta/Hojal. : Termin. Ext. :
Termin. Int. : Pavimentos : Cielos :
Puertas. y Vent.: Artefactos : Alcantarillado: A.Pot. : Electr. :
Observaciones :
OB R A S C OM P LEM EN T A R IA S Incidencia OOC C :
Cierro Exterior : M edianeros : Estac. descubierto : Incidencia Promedio :
Pavimentos : Piscina : Jardines : Estacion. Cubierto : M argen ± :
Observaciones :
P ro medio

16. Análisis de Propiedades Comparables
PROPIEDAD COMPARABLE Nº 1 Nº BD : Dirección : Comuna :
Tipo Propiedad : Uso : Tipología :
Tipo de dato : Fuente : Fono :
Factores Ambientales negativos : Vistas Favorables : Visita a la propiedad : Particularidades :
Precio en UF : UF/m2 T : UF/m2 C : Fecha : Condiciones Venta :
Relación o Distancia a Terreno Construcción
Semejanza global Propiedad (m) Clase Calidad Estado Año Superficie (m2) Dormit. Baños
Comparación y homogeneización de características de la propiedad comparable en relación a la propiedad que se tasa
PROPIEDAD TERRENO EDIFICACION OTROS TOTAL
Ubicación
Entorno
Inmediato
Calidad
Ambiental
Accesibilidad
Comercializac
ión
Tamaño
Forma
Proporciones
Topografía
Constructibili
dad
Tipología
Tamaño
Funcionalidad
Clase
/
calidad
Antigüedad
Conservación
Eval, cualitativa
Aporte valor (UF)
Coefic. corrector
Ponderación
Coef. ponderado
Observaciones : Precio Ajustado UF:
Valor Ajustado UF/m2 :
PROPIEDAD COMPARABLE Nº 2 Nº BD : Dirección : Comuna :
Tipo Propiedad : Uso : Tipología :
Tipo de dato : Fuente : Fono :
Factores Ambientales negativos : Vistas Favorables : Visita a la propiedad : Particularidades :
Precio en UF : UF/m2 T : UF/m2 C : Fecha : Condiciones Venta :
Relación o Distancia a Terreno Construcción
Semejanza global Propiedad (m) Clase Calidad Estado Año Superficie (m2) Dormit. Baños
Comparación y homogeneización de características de la propiedad comparable en relación a la propiedad que se tasa
PROPIEDAD TERRENO EDIFICACION OTROS TOTAL
Ubicación
Entorno
Inmediato
Calidad
Ambiental
Accesibilidad
Comercializac
ión
Tamaño
Forma
Proporciones
Topografía
Constructibili
dad
Tipología
Tamaño
Funcionalidad
Clase
/
calidad
Antigüedad
Conservación
Eval, cualitativa
Aporte valor (UF)
Coefic. corrector
Ponderación
Coef. ponderado
Observaciones : Precio Ajustado UF:
Valor Ajustado UF/m2 :
PROPIEDAD COMPARABLE Nº 3 Nº BD : Dirección : Comuna :
Tipo Propiedad : Uso : Tipología :
Tipo de dato : Fuente : Fono :
Factores Ambientales negativos : Vistas Favorables : Visita a la propiedad : Particularidades :
Precio en UF : UF/m2 T : UF/m2 C : Fecha : Condiciones Venta :
Relación o Distancia a Terreno Construcción
Semejanza global Propiedad (m) Clase Calidad Estado Año Superficie (m2) Dormit. Baños
Comparación y homogeneización de características de la propiedad comparable en relación a la propiedad que se tasa
PROPIEDAD TERRENO EDIFICACION OTROS TOTAL
Ubicación
Entorno
Inmediato
Calidad
Ambiental
Accesibilidad
Comercializac
ión
Tamaño
Forma
Proporciones
Topografía
Constructibili
dad
Tipología
Tamaño
Funcionalidad
Clase
/
calidad
Antigüedad
Conservación
Eval, cualitativa
Aporte valor (UF)
Coefic. corrector
Ponderación
Coef. ponderado
Observaciones : Precio Ajustado UF:
Valor Ajustado UF/m2 :
Forma Topografía
Superficie (m2)
Superficie (m2) Forma Topografía
Superficie (m2) Forma Topografía
Análisis del Mercado
CARACTERISTICAS DEL MERCADO
Mercado Objetivo : Interés por el sector : Tendencia Valor Propiedades :
Oferta : Demanda : Transparencia del mercado :
Velocidad Venta : Velocidad Arriendo : Riesgo de obtener menor valor :
Observaciones :
ANALISIS DE LA PROPIEDAD A TASAR RESPECTO A SU MERCADO OBJETIVO
Mayor yMejor Uso : Compatibilidad con Uso Actual :
Localización : Terreno : Tamaño : Edificación : Tipología :
Entorno Inmediato : Forma / proporción / Topografía : Tamaño :
Calidad Ambiental : Constructibilidad : Planificación yFuncionalidad :
Accesibilidad : Relación Terreno/Edificación (m2) : Clase ycalidad material :
Comercialización : Relación Terreno/Edificación (valor) : Antigüedad yConservación :
Observaciones :
SINTESIS DE LAS PROPIEDADES COMPARABLES
(VALORES EN UF)
DIRECCION FECHA Dato Tipo Dist. Dº Bº M2 Terr. M2 Constr
Valor
Total
V.Total /
Sup.Terr.
V.Total /
Sup.Const.
Precio
Ajustado
OT
OT
OT
OT
OT
OT
RESUM EN DE LA M UESTRA Promedios Matemáticos :
Nivel Confianza :95 % Desviación estándar :
UF = Margen Franja Valor ( 95 %nivel de confianza) :
ANALISIS DE LOS VALORES DE PROPIEDADES COMPARABLES Relación Propiedad a Tasar / Conjunto Muestra :
VALORTASACION= UF = $ Franja de Valor Mínimo UF = Máximo UF =
COMENTARIOS
CROQUIS Y FOTOGRAFIAS DE LA PROPIEDAD
5
6
1
2
3
4
-
$
Relación
c/Propiedad
FALTAN REFERENCIAS DE VALOR

17. Gracias por su atención…..