Análisis de la vivienda vertical y su rendimiento en la col. Polanco y alrededores

1. Precios de vivienda
vertical en Polanco y
alrededores
Enero 2016
AdrianAraujo

2. El presente documento muestra un estudio sobre los
niveles de precios de venta y renta de departamentos en
las siguientes zonas:
1. Polanco
2. Nuevo Polanco
 Irrigación
 Ampliación Irrigación
 Granada
3. Anzures
4. Anáhuac
 Anáhuac
 Verónica Anzures
 Legaría
Muestra
Fuente: Elaborado por Mittel Capital con información de mercado
Metodología
La zona de estudio se segmentó arbitrariamente debido a
que cada polígono ha mostrado una expansión de
desarrollos de vivienda durante los últimos años,
principalmente en el segmento residencial y residencial
plus.
Los polígonos se encuentra dentro de los límites de las
principales avenidas de la zona de estudio, siendo
Periférico,Paseo de la Reforman,CircuitoInterior, Marina
Nacional yLegaría
La información con lo que se elaboraron los indicadores,
posteriormenteexpuestossebasó en unamuestrade 168
desarrollos con una antigüedad no mayor a 5 años (y
etapas) en los 4 polígonos.
La muestra utilizada toma en cuenta únicamente la
disponibilidadde vivienda,en renta o venta, en desarrollos
en construcción,remodelación osemi-nuevos.Losprecios
de venta y renta son consideradoscomo“askingprice”,lo
cual no implica que sea el valor “justo” de la propiedad”.
Tipo de muestra Polanco % Nuevo Polanco % Anzures % Anahuac % Total %
Venta 15 43% 24 48% 14 41% 24 49% 77 46%
Renta 20 57% 26 52% 20 59% 25 51% 91 54%
Total 35 100% 50 100% 34 100% 49 100% 168 100%

3. Antecedentes
Localizada en la zona poniente de la Ciudad de México,
Polanco es una de las zonas más exclusivas de México.
La colonia fue nombrada en honor Juan Alfonso de
Polanco, jesuita español, secretario de Ignacio de Loyola,
fundador de la orden de los Jesuitas.
Actualmente,Polancoestáconformadoporcincocolonias,
definidasporsecciones,“I” ala “V”. Ensus inicios,elestilo
arquitectónico predominante fue el californiano, el cual
contaba con grandes construcciones rodeadas de jardín,
mismas que se mantienen como emblemas de la zona.
La importancia ydesarrollo de Polanco ylos alrededores,
a través de grandes desarrollos habitacionales y mixtos,
responde principalmente a la cercanía a los centros de
trabajo, su ubicación y conectividad con la ciudad, así
como la concentración ydisponibilidad de servicios.
Otro de los principales factores de expansión es que son
zonas de reconversión,ya quese ubicabanvarioscentros
manufactureros que tenían las características de uso de
suelo y superficie idóneas para detonar proyectos a gran
escala.
Los principales consumidores de vivienda vertical en la
zona son especuladoresquecompranla viviendaconfines
de inversión,familiasdealto poderadquisitivoy ejecutivos
sujetos de crédito que buscan una mejor opción de
vivienda para una mejor calidad de vida.
Polanco
NuevoPolanco
Anzures
Anáhuac

4. Servicios, fuentes de empleo y demografía
Polanco concentra el mayor número de unidades económicas con 4,091, seguido por Anáhuac que cuenta con 3,100. El
rubroquemásconcentraestablecimientoseneláreadeestudioesComercioalpormenor(25.4%),seguidoporserviciosde
alojamiento ypreparación de alimentos (13.8%).
Fuente: Elaborad por Mittel Capital con información del INEGI
Demografía
Los cuatro polígonos en estudio contemplan una superficie de 10.7 kilómetros cuadrados, los cuales albergan a 113,823
habitantes (2010) en 812 manzanas y 40,924 viviendas habitadas. La densidad de población es equivalente a 10,621
habitantesporkm2, y cuentacon2.3habitantesporvivienda (DF=3.6hab/viv). El 81% dela poblaciónseencuentraenedad
de trabajar.
Fuente: Elaborado por Mittel Capital con información del INEGI
Sector Polanco NuevoPolanco Anzures Anahuac
Comercio al pormenor 20% 28% 11% 36% 2,376 25%
Servicios de alojamiento y preparación de alimentos 12% 19% 9% 15% 1,287 14%
Servicios profesionales, científicos y técnicos 17% 8% 23% 3% 1,117 12%
Otros servicios excepto actividades gubernamentales 9% 9% 10% 18% 1,112 12%
Servicios de salud y asistenciasocial 9% 8% 5% 4% 645 7%
Otros 32% 28% 43% 24% 2,821 30%
4,091 1,181 986 3,100 9,358 100%
44% 13% 11% 33%
Total
Total
100%
Pobación total 113,823
Área (km2
) 10.7
Densidad (Pob/km2
) 10,621
Habitantes por vivienda 2.3
Viviendas por manzana 62
Segmento %
De 0 a 14 años 19%
De 15 a 29 años 23%
De 30 a 59 años 44%
De 60 ymás años 14%
Total 100%

5. Precios de venta
Respecto a los precios de venta, Polanco tiene un precio promedio por departamento nuevo 156% por arriba de Nuevo
Polanco, yen promedio los departamentos son 75% más amplios; el precio por metro cuadrado es 42% mayor.
El preciopromediopordepartamentoexcluyendoaPolancoesde $4,586,268.00conunasuperficiede101 m2;formatode
vivienda diferenteal quese encuentraenPolanco,conunasuperficie75%mayor.Estadivergenciaseexplicaprincipalmente
por el mercado objetivo al que cada proyecto se enfoca según su zona.
$14,322
$5,587
$4,778
$3,394
$6,458
$-
$2,000
$4,000
$6,000
$8,000
$10,000
Polanco Nuevo Polanco Anzures Anáhuac
Precio promedio por departamento (miles)
$81,223
$57,029
$38,720
$43,480
$54,190
$-
$20,000
$40,000
$60,000
$80,000
Polanco Nuevo Polanco Anzures Anáhuac
Precio promedio por metro cuadrado
177
101
124
79
113
-
50
100
150
200
Polanco Nuevo
Polanco
Anzures Anáhuac
Superficie promedio por departamento (m2)
$19,000 $39,000 $59,000 $79,000 $99,000

6. Precios de renta
De laoferta disponiblerentable,ybajola muestraobtenida, Polancosiguesiendolazonamáscarapararentar. En términos
absolutos,larentaes3.3 veceselpromediodeNuevoPolanco;entérminosrelativos,larentapormetro cuadradoenPolanco
es 1.14 veces mayor respecto a Nuevo Polanco. Así mismo, Nuevo Polanco excede el promedio de la zona en renta por
metrocuadrado,explicadoprincipalmenteporlademanda devivienda,laconcentracióndeservicios,conectividadyatractivo.
$82,653
$25,096
$22,734
$16,954
$34,990
$-
$5,000
$10,000
$15,000
$20,000
$25,000
$30,000
$35,000
$40,000
$45,000
Polanco Nuevo
Polanco
Anzures Anáhuac
Renta promedio por departamento
$320
$282
$245
$212
$263
$-
$50
$100
$150
$200
$250
$300
$350
Polanco Nuevo
Polanco
Anzures Anáhuac
Renta promedio por metro cuadrado
256
92
95
83
126
-
50
100
150
200
250
300
Polanco Nuevo Polanco Anzures Anáhuac
Superficie promedio por departamento (m2)
$90 $190 $290 $390 $490

7. Rendimiento por la operación
La adquisiciónde vivienda, o departamento, se considera como una operación de inversión, la cual genera un rendimiento
implícito(positivoo negativo)vinculadoa laplusvalía; adicionalmente,elactivopuedeser explotadopor unterceropagando
una renta, vinculado al rendimiento que ofrece el mercado o Cap Rate.
Valor del Activo =
NOI
𝐶𝑎𝑝 𝑅𝑎𝑡𝑒
Donde:
Valor del activo = El precio de mercado de la vivienda
NOI = Net Operating Income (por sus siglas en inglés) el cual es la renta anual después de gastos y antes de impuestos
Cap Rate = El rendimiento del activo según las métricas de mercado, o el rendimiento exigido por el inversionista antes de impuestos
Sin considerarelefectodela plusvalía en elrendimiento,Polancoeslazona dondesepuedeobtenerel mayor rendimiento,
seguidoporla Anáhuac,Nuevo Polancoy Anzures. Adicionalmente,seobserva que la zona que máshatenido plusvalíaen
los últimos 5 años es Polanco (83%), seguido por la Anáhuac (59%), Anzures (58%) yNuevo Polanco (27%).
183
127
159
100
158
90
140
190
2010 2015
Cambio en precios
Base =100
Polanco Nuevo Polanco Anzures Anahuac
6.5% 5.2% 4.7% 6.3%
5.7%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
Polanco Nuevo
Polanco
Anzures Anahuac
Rendimiento promedio anual del activo