El concepte de rang registral aplicat a les hipoteques, la seva importància i efectes, explicat de forma senzilla i clara per a no juristes.

1. PÍNDOLES DE
DRET
REGISTRAL
PER A
PROFESSIONALS
DE LA BANCA
EL RANG REGISTRAL DE LES HIPOTEQUES
Albert Oliver i Parés; Maig - 2012 1

2. LA HIPOTECA (I)
l PRÉSTEC: lliurament temporal de diner amb el compromís de
tornar-lo
l HIPOTECA: una finca es converteix en la garantia de que aquesta
devolució de diner es complirà
l CONSTITUCIÓ DE LA HIPOTECA: la hipoteca neix en el
moment de la seva inscripció en el Registre de la Propietat, no en el
moment de la seva signatura davant del notari
Albert Oliver i Parés; Maig - 2012 2

3. LA HIPOTECA (i II)
l CÓM FUNCIONA:
q El dret d’hipoteca serveix per a que el valor de l’immoble gravat
pugui cobrir el deute garantit
q Davant l’impagament d’un deute s’insta l’execució hipotecària,
que és el procés judicial mitjançant el qual la finca que està
gravada amb una hipoteca, serà utilitzada per a rescabalar el
creditor del deute impagat
q Cóm: l’immoble surt a subhasta, y el preu aconseguit serveix per a
cobrir les responsabilitats de la finca, per ordre d’inscripció a la
mateixa
Albert Oliver i Parés; Maig - 2012 3

4. EL RANG
REGISTRAL (I)
l L’ideal és tenir la nostra hipoteca en primer rang: això significa que la
nostra és la primera càrrega que apareix sobre la finca
l En cas d’execució i subhasta seríem els primers en cobrar, i el més
probable és que poguéssim recuperar el diner prestat
l El creditor amb una garantia en segon rang, només cobrarà el sobrant
que hagi quedat del preu de subhasta, un cop descomptat el que cobra el
creditor amb primer rang
Albert Oliver i Parés; Maig - 2012 4

5. EL RANG
REGISTRAL (II)
l Es pot demanar la igualtat de rang: això permet que hipoteques posteriors
a la primera i a favor del mateix creditor, a l’hora de executar-les, se sumin
i es reclami un deute més gran (equivalent al valor de les dues)
l De no fer-ho, s’executaria la primera hipoteca pel primer deute, se
subhastaria la finca, es rescabalaria el primer deute al creditor, i ja no hi
hauria finca per a executar la segona. Sovint el preu de subhasta no cobreix
ni el primer deute
l La igualtat de rang és un acte jurídic diferent a la constitució d’hipoteca,
que tributa por l’Impost d’Actes Jurídics Documentats
Albert Oliver i Parés; Maig - 2012 5

6. EL RANG
REGISTRAL (III)
l Possible pèrdua de rang en les modificacions d’hipoteca:
q si s’inclou una ampliació de capital o de la garantia hipotecària
q si s’allarga el termini
q si es prorroga el període de carència, i aquesta pròrroga comporta la
dilació del termini de la hipoteca
q si hi ha canvi de deutor
l Amb tot, el nou i posterior rang registral afectaria només, per exemple, a
la part d’hipoteca ampliada, i no a la que ja consta inscrita en el Registre
de la Propietat
Albert Oliver i Parés; Maig - 2012 6

7. EL RANG
REGISTRAL (IV)
l En conclusió: es perdria el rang sempre que es pogués veure perjudicat el
dret d’un tercer de bona fe. ¿Què és el perjudici del tercer de bona fe?: la
situació en que es trobaria un segon creditor que abans de concedir la seva
hipoteca comprova que el deute que apareix a la finca està a punt de ser
saldat, firma la hipoteca, i immediatament després, la primera hipoteca és
ampliada o el seu termini prorrogat
l En altres paraules: Si el capital o el termini pendents haguessin estat els
que són després de la modificació, no s’hagués concedit aquella hipoteca a
favor d’un tercer
Albert Oliver i Parés; Maig - 2012 7

8. EL RANG
REGISTRAL (i V)
l ATENCIÓ: inclús en els casos en que el Registrador de la Propietat ens
inscrigui la modificació sense perdre el rang, estem a expenses del que
decideixi un jutge en el moment d’executar la hipoteca
l Podria passar que el jutge decidís que la modificació sí fa perdre el rang a la
hipoteca que ja consta inscrita en el Registre, y doni prioritat a les càrregues
registralment posteriors, però de data anterior a la modificació
l Por aquesta raó, se sol demanar que els titulars de les càrregues posteriors,
donin el seu consentiment a aquesta modificació, en el mateix document
notarial o posteriorment
Albert Oliver i Parés; Maig - 2012 8

9. FIN
q (Espero haver-te estat útil)
q Algunes imatges d’aquesta presentació han estat obtingudes de diferents recursos on line. Donada la gran
diversitat de llocs que existeixen és difícil conèixer l’autoria de les mateixes. No obstant, si els seus
autors desitgen el seu reconeixement o eliminació, no tenen més que indicar-ho
• Si detectes algun error o omissió, si us plau contacta amb mi a oliveriparesalbert@gmail.com
Albert Oliver i Parés; Maig - 2012 9