O documento apresenta a BR Properties S.A., maior companhia de investimentos em imóveis comerciais do Brasil. A BR Properties possui um portfólio diversificado de 62 imóveis, totalizando mais de 1 milhão de m2. A companhia tem experiência em aquisições, desenvolvimento e administração de imóveis comerciais de alta qualidade.
2. Comunicado
► O material a seguir é uma apresentação de informações gerais sobre a BR Properties S.A. e suas subsidiárias ("BR Properties" ou
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► Esta informação é fornecida de forma resumida, não tem a intenção de ser completa nem se destina a ser interpretada como
aconselhamento a potenciais investidores. As informações contidas neste material não foram verificadas independentemente e
algumas informações foram obtidas de fontes públicas. Informações não obtidas de fontes públicas e contidas neste documento
foram preparadas exclusivamente com base em informações fornecidas pela Companhia. Nenhuma representação ou garantia,
expressa ou implícita, é feita a respeito, e nenhuma dependência deve ser colocada em relação à precisão, imparcialidade ou
integralidade das informações aqui contidas. Este material foi preparado exclusivamente para fins informativos e não deve ser
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como conselhos de investimento. Não é orientada para os objetivos específicos de investimento, situação financeira ou
necessidades particulares de nenhuma pessoa. Não se destina a fornecer a base para a avaliação de terceiros de quaisquer
valores mobiliários ou qualquer oferta deles e não deve ser considerado como uma recomendação para que os investidores
subscrevam ou comprem quaisquer títulos.
► Embora a BR Properties acredite que as expectativas e hipóteses refletidas nas declarações prospectivas sejam razoáveis,
baseadas em informações atualmente disponíveis à administração da BRP, a BR Properties não pode garantir resultados ou
eventos futuros. A BR Properties renuncia expressamente a obrigação de atualizar qualquer declaração prospectiva.
► Nem este material nem o seu conteúdo deve ser considerado como uma oferta ou um convite ou solicitação de oferta para
subscrever ou comprar quaisquer títulos. As informações contidas neste documento estão sujeitas a alterações sem aviso prévio e
o desempenho passado da Companhia não é indicativo de resultados futuros. As informações contidas nessa apresentação não
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2
3. A Companhia
A maior e mais completa companhia de investimentos em imóveis comerciais do Brasil
Descrição da Companhia Segmentos de Atuação
► Maior companhia aberta de investimentos em imóveis Escritórios
comercias do país
► Fundada em Dezembro de 2006 pela GP
Investimentos, a BR Properties dedica-se
principalmente à aquisição, administração,
desenvolvimento, locação e venda de imóveis
comerciais de alta qualidade no Brasil
► Atualmente, a Companhia possui 62 imóveis em seu ► Ed. Jacarandá ► Ed. Manchete
► Ventura Towers
portfólio, com mais de 1 milhão de m² de ABL e valor
de mercado de R$ 3,33 bilhões
Galpões
► 4 projetos de “greenfield”, com aproximadamente
150,4 mil m² de área bruta locável (ABL)
► Dispõe de uma equipe especializada e proativa com
vasta experiência em aquisições, financiamentos,
engenharia e diligências jurídicas
► DP Louveira ► DP Araucária
► Estratégia de investimentos proativa e de criação de Desenvolvimentos
valor
► Reconhecida capacidade de prospectar e executar
negócios, torna a BR Properties uma das principais
empresas em projetos de desenvolvimento e “Built to
Suit”
► Possui braço de Administração Imobiliário próprio
► Ed. Cidade Jardim ► Panamérica Park II ► Ed. Souza Aranha
3
4. Portfólio
Portfólio diversificado e de alta qualidade composto por edifícios de escritórios e galpões
industriais localizados nas regiões mais dinâmicas do Brasil
Valor de Mercado do Portfólio (R$ mm) Composição do ABL por Tipo de Imóvel (m²)
27%
40% Escritório
Escritório
Galpão
Galpão
60%
73%
Principais Locatários Composição de Locatários por Indústria
Editorial
► 150 locatários Construção Mídia
Consultoria
Armazenagem Logística
Telecom
Outros
Energia
Bens de
Consumo
Serviços
Financeiros
Tecnologia
Industrial
A BR Properties possui uma base diversificada de locatários, composta por
4
algumas das principais empresas do país
5. Portfólio: Aquisições Recentes
As aquisições recentes seguiram nossa estratégia de aquisição de imóveis de excepcional
qualidade, localizados nas principais regiões econômicas do Brasil e locados a grandes ocupantes
Edifício Manchete
Localização: Rio de Janeiro / RJ
ABL: 26.439 m²
CAPEX: R$ 260 mm
Participação: 100%
DP Louveira 1 - 9
Localização: Louveira / SP
ABL: 339.548 m²
CAPEX: R$ 539,5 mm
Participação: 100%
Ventura Towers II
Localização: Rio de Janeiro / RJ
ABL: 21.493 m²
CAPEX: R$ 340 mm
Participação: 41%
5
6. Portfólio: Exposição Geográfica
Nosso portfólio é baseado nas regiões Sudeste e Sul do Brasil, onde concentram-se as maiores
regiões produtoras, alta concentração do PIB nacional, e os mercados mais líquidos de imóveis
comerciais
São Paulo Rio de Janeiro
ABL total: 836.008 m² ABL total: 111.188 m²
Escritório: 155.583 m² Escritório: 111.188 m²
Galpão: 680.425 m² Galpão: -
Paraná Minas Gerais
ABL total: 60.273 m² ABL total: 7.166 m²
Escritório: 3.366 m² Escritório: 7.166 m²
Galpão: 56.907 m² Galpão: -
Receita de Aluguel ABL
PR MG PR MG
4% 1% RJ 6% 1%
11%
Participação BRPR
RJ
32%
Escritórios
Galpões SP
63%
SP
82%
Em conjunto, as regiões Sudeste e Sul representam aproximadamente 73%
do PIB, e 57% da população nacional. 6
7. Portfólio: Desenvolvimentos
Possuímos atualmente 4 projetos de “greenfield” no nosso portfólio, dos quais 3 são edifícios de
escritório e um condomínio industrial, que em conjunto, adicionarão 150 mil m² de ABL ao portfólio
Cidade Jardim
Tipo: Escritório AAA
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Jun/2012
ABL: 6.792 m²
Aluguel Previsto (R$/m²): R$ 125,00
Participação: 50%
Edifício pré-certificado
Panamérica Park II
Tipo: Escritório
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez/2011
ABL: 14.502 m²
Aluguel Previsto (R$/m²): R$ 48,00
Participação: 50%
Edifício pré-certificado
7
8. Portfólio: Desenvolvimentos
A BR Properties investirá aproximadamente R$ 8,7 mm nestes projetos até o até o final de 2010
Souza Aranha
Tipo: Escritório
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez/2012
ABL: 4.037 m²
Aluguel Previsto (R$/m²): R$ 57,00
Participação: 50%
Tech Park SJC
Tipo: Galpão
Localização: São José dos Campos / SP
Data de Entrega: n/d*
ABL: 125.000 m²
Aluguel Previsto (R$/m²): R$ 13,00
* Entrega em diversas fases
8
9. Caso de Investimento
Modelo de negócio único, exposto exclusivamente ao mercado imobiliário comercial do Brasil e
posicionado para beneficiar-se da dinâmica atrativa do setor imobiliário Brasileiro
Cenário
Macro-Econômico
Favorável
1
Vasta Experiência dos Dinâmica Atrativa do
Administradores Setor Imobiliário
5 2
4 3
Potencial de Crescimento: Modelo de Negócio
Consolidador da Indústria Diferenciado
9
10. 1 Cenário Macro-Econômico Favorável
O crescimento da produção industrial e do PIB, o declínio da taxa de desemprego e taxa de juros
históricamente baixa, são os combustíveis de setores expostos ao mercado doméstico
Crescimento Real do PIB (%)¹ Taxa de Desemprego (%)¹
► Maior demanda por imóveis comerciais ► Crescimento da classe média
6,3%
5,7% 5,7% 12,4%
5,1% 11,9% 11,0%
4,5%
4,0% 9,7% 9,7%
8,7%
3,2%
7,9%
2,7%
6,5%
1,3% 6,8%
1,1%
-0,2%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E
Crescimento da Produção Industrial (%)¹ NTN-B (% aa.)
► Aumento da procura por espaços industriais ► Taxa de Juros mais baixas
► Maior oferta de crédito
10,5% 12%
6,2% 11%
3,8% 3,8%
10%
9%
-5,5% 8%
7%
6%
-17,7% 5,6%
5%
2005 2006 2007 2008 2009 2010E
4%
Fonte: Banco Central do Brasil ago-06 fev-07 ago-07 fev-08 ago-08 fev-09 ago-09 fev-10 ago-10
Nota:
1 Ajustado Periodicamente
10
11. 1 Cenário Macro-Econômico Favorável
► O eventual aumento na taxa nominal de juros até o final do ano acarretaria em um pequeno aumento da TR,
principal índice que corrige nossos contratos de financiamento
► A alta da inflação, por outro lado, teria um efeito positivo no resultado da Companhia, dado que 100% dos
nossos contratos de locação são reajustados pelas taxas de inflação
► Nossas disponibilidades financeiras estão aplicadas exclusivamente em títulos de renda fixa atrelados ao CDI,
o que incidiria em um aumento em nossa receita financeira com o aumento previsto na taxa SELIC.
Efeito do Aumento da Taxa de Efeito Positivo Esperado da Evolução
Juros Nominal dos Índices de Inflação
(SELIC vs. TR) (TR vs. Inflação)
12,0% 8,0% Cesta de índices de reajuste dos
contratos de locação
10,75% 7,0% TR 7,08%
10,0%
8,75%
6,0% IPCA
8,0% 5,48%
5,0% 4,31%
SELIC Projetada
6,0% 4,0%
TR
3,0%
4,0%
2,0%
2,0% 0,82% 1,03%
0,82% 1,03% 1,0%
0,0% 0,0% 0,00%
2009 2010e 2009 2010e
Fonte: Banco Santander
11
12. 2 Dinâmica Atrativa do Setor Imobiliário
Baixa vacância aliada à forte demanda e oferta reduzida, possibilitam sólido potencial de
crescimento no setor de imóveis comerciais no curto prazo
Valor de Aluguel (R$/m²/mês) em SP + RJ Taxa de Vacância (em %) em SP + RJ
140 18
123
120 16
95 14
100
12
80 10
60 8
5,9
6
40 3,7
4
20 2
0 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Valor de Aluguel SP Valor de Aluguel RJ Taxa de Vacância SP Taxa de Vacância RJ
Absorção Líquida (em 000 m²) em SP + RJ Novas Ofertas (em 000 m²) em SP + RJ
450 300
400 240
250
350
288 288
300 200
250
150 130
200 110
138 95
150 100
101
100
50
50
0 0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E
Absorção Líquida SP Absorção Líquida RJ Novas Ofertas SP Novas Ofertas RJ
Fonte: CBRE e Santander
12
13. 3 Modelo de Negócio Diferenciado
A BR Properties beneficia-se de sua grande capacidade na criação de valor ao longo do ciclo do
investimento imobiliário
Criação de Valor
Proatividade na Obtenção de Aluguéis / Administração de
Novos Negócios Imóveis
Desenvolvimentos
Retrofit
Selecionados
Uso Conservador de
Vendas
“Alavancagem”
13
14. 3 Rápida Expansão do Portfólio com baixos níveis de vacância
Mais de 1 milhão de m² de área bruta locável adquiridos em 3,5 anos
2007 2008 2009 2010
ABL
1.014.636 m²
IPO
Private
Placement
Valor de Mercado
Private 3.421
340
Placement 865
Capitalização
Inicial 295
807
-
105 91 14
337
- - (22)
507
82
2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 Hoje
Out/10
Vacância Estabilizada: 1,9%
Inadimplência: 0,1%
14
15. 3 Características Contratos de Locação
Contratos de locação produzem fluxos de caixa estáveis e previsíveis, mantendo baixos níveis de
vacância e elevado potencial de crescimento nas receitas de locação
Principais Características Índices de Reajuste
► Reajustes Anuais por Inflação
► 100% dos contratos de locação são indexados à inflação
► Contratos “Triple Net” 2%
► Locatário paga todos os custos operacionais da propriedade
22%
► Custos incluem: impostos, seguro, e custos de manutenção
IGP-M
► Revisional de 3 Anos
IPCA
► Proprietário pode marcar os aluguéis à mercado a cada 3
anos do contrato, independentemente do prazo Outros
► Garantias Bancárias nas Locações
► Seguro contra inadimplência de locatários menores 76%
► Inadimplência do Locatário
► Inadimplência que exceda 30 dias, proprietário tem o direito
de rescindir antecipadamente o contrato e retirar o locatário
Cronograma de Vencimento (% receitas) Cronograma de Revisional (% receitas)
► Prazo médio contratos de escritório: 3-5 anos
1%
► Prazo médio contratos de galpão: 5-10 anos 13%
51% 24%
41%
9% 34%
7%
1% 20%
2010 2011 2012 2013 >2013 2010 2011 2012 2013 >2013
15
16. 3 Modelo de Negócio Diferenciado: Estudo de Caso
Venda Criação de Valor
Ed. Generali Henrique Schaumann
Valor de Aquisição R$ 16,6 mm Valor Aquisição R$ 41,0 mm
Data de Aquisição Ago/07 Data de Aquisição Nov/07
Valor de Venda R$ 21,5 mm Re-locação R$ 6,5 mm / ano (42% de
aumento no aluguel anual)
Data de Venda Jan/10
Retrofit Elevadores/ fachada/
Período em Portfólio 29 meses estacionamento
TIR 36% Valor Reavaliado R$ 78,0 mm
2009¹
38,10
ROE*: 147% 90,0 40,00
80,0 35,00
26,97
70,0 30,00
60,0 25,00
50,0 20,00
21,5 78,0
40,0 15,00
16,6 30,0 10,00
41,0
20,0 5,00
10,0 -
Valor de Aquisição Valor de Venda Na Aquisição Atual
Valor do Imóvel Aluguel/m²
Nota:
1 Avaliado pela CBRE em Dez/2009
16
17. 4 Potencial de Crescimento: Consolidador da Indústria
Ampla fragmentação do setor e a falta de concorrentes profissionais torna o mercado bastante
favorável para a consolidação de participantes com maior robustez
Setor Fragmentado (em ABL por m²) Pipeline de Aquisições (R$ mm)
Mercado Total: 36,3 mm m² R$3.326 R$2.573
Portfolio Atual Pipeline Total de Aquisições
Mercado – Não
Organizado
92%
2.573
1.856
1.471
Companhias 1.244
Organizadas 1.102
8% 716
612
490
226
Em Negociação Em Análise Total
Escritórios Industrial Total
22%
78%
10 Companhias
Organizadas
17
18. 5 Composição Acionária e Performance da Ação
A atual composição acionária da BR Properties é altamente fragmentada, com controle difuso,
sem acordo de acionistas e com 77% das ações em free float
GP Investments 30% 25,38%
14%
BRPR3
20% Ibovespa
Laugar S.A.
5%
10%
Silverpeak 1,24%
4%
0%
-10%
-20%
mar-10 abr-10 mai-10 jun-10 jul-10 ago-10 set-10
Free Float
77% N Total de Ações: 139.403.585
Valor de Mercado: R$ 2,3 bilhões
Vol. médio de negociação (60d): R$ 7,4 milhões
* Em 30 de setembro de 2010
18
19. 5 Equipe de Diretores - Biografia
A BR Properties é administrada por profissionais experientes, altamente motivados e alinhados
com os objetivos dos acionistas através de Programas de Opção de Compra de Ação
Claudio Bruni Nascido em 2 de fevereiro 1955, graduado em engenharia civil pela Escola Politécnica da USP em 1978. O Sr. Bruni iniciou sua
CEO carreira no grupo Multiplan, como Gerente de Projetos em 1979 e deixou a empresa, como vice-presidente da holding do grupo
para formar a DEICO em 1989. Entre 1979 e 1983, o Sr. Bruni exerceu diversas gerências, tendo sido convidado a formar a
RENASCE, empresa de administração de shopping centers dos grupos Bozano, Simonsen e Multiplan em 1983, permanecendo
como seu diretor superintendente até 1985. De 1985 a 1989, o Sr. Bruni ocupou a Vice-Presidência da holding do grupo
Multiplan, encarregado também das áreas de desenvolvimento de projetos imobiliários em geral. Entre 1991 e o ano de 2003, ele
foi Diretor da Nova Gaule Ltda. No período de 1983 a 1987, o Sr. Bruni ocupou a vice-presidência da ABRASCE e, no período de
1997 a 1999, foi conselheiro do Urban Land Institute em Washington, USA. No período de 1999 a 2006, o Sr. Bruni exerceu a
função de Chairman e CEO da DEICO, empresa de administração de shopping centers fundada por ele próprio.
Martin Jaco Nascido em 15 de janeiro de 1969, formado em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, com
CIO MBA pela Reading University (UK), College of Estate Management e pós-graduado em Project Management, pelo Royal Institute
of Chartered Surveyors (UK). O Sr. Martín iniciou sua carreira na empresa Andrade e Gutierrez e posteriormente trabalhou na
Método Engenharia. Em 1996 juntou-se à CB Richard Ellis, com o objetivo de desenvolver consultoria de investimentos no Brasil.
Liderando os departamentos de investimentos, desenvolvimento e gerenciamento de ativos da CB Richard Ellis, como Diretor de
Investimentos, Sr. Martín possuía direta responsabilidade e envolvimento em todas as atividades relacionadas aos investimentos
no País nos últimos 10 anos. Na sua administração, a CB Richard Ellis tornou-se líder no mercado na área de transações
imobiliárias no ano de 2006.
Marco Antônio Nascido em 15 de março de 1955, graduou-se em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da USP em 1978, com pós-
Cordeiro graduação pela Fundação Getúlio Vargas. O Sr. Cordeiro foi responsável por orçamentos e gerenciamento de projetos na Schain
COO Cury e na Método Engenharia por 15 anos. Desde que ingressou na DEICO – Desenvolvimento Imobiliário Ltda. como Diretor de
Planejamento, o Sr. Cordeiro é responsável por estudos de mercado e de viabilidade, planejamento, avaliações e consultoria a
fundos de pensão e grandes investidores.
Pedro Daltro Nascido em 25 de abril de 1971, é Administrador de Empresas formado pela Unifacs (Salvador-Bahia) com MBA pela Owen
Graduate School of Management, Vanderbilt University (EUA). O Sr. Pedro iniciou sua carreira em 1994, no Banco Marka, como
CFO Gerente Financeiro e Diretor Adjunto. Posteriormente, entre 1999 e 2004, trabalhou como Vice-Presidente no Departamento de
Risco de Crédito do Citigroup e, de 2004 até o ano de 2005, atuou como gerente de finanças na empresa Gafisa. Depois da
Gafisa S.A., até março de 2007, o Sr. Pedro retornou ao Citigroup como diretor de Corporate Banking sendo responsável pela
cobertura de clientes do setor público, infra-estrutura e imobiliário.
19
20. Destaques Financeiros 2T10
Receita Líquida (R$ mm)
87%
66%
28%
110.701
46%
86.489
19% 53.223 59.270
40% 44.889
31.989
2T09 2T10 2T10 Pro Forma 6M09 6M10 6M10 Pro Forma
EBITDA (R$ mm) e Margem EBITDA (%)
85% 87% 86% 88%
84% 85%
92%
74%
33%
97.851
44% 73.639 Margem
22% 46.536 50.995 EBITDA
43% 38.202
26.735
2T09 2T10 2T10 Pro Forma 6M09 6M10 6M10 Pro Forma
20
22. Estratégia da BR Properties
► Aplicação dos recursos remanescentes do IPO (R$ 240 milhões) e dos recursos provenientes da emissão de bônus
perpétuo (R$340 milhões) nos próximos 12 meses
► Manter alavancagem de aproximadamente 50%
► Manter os níveis de diversificação do nosso portfólio atual
► Manter projetos de desenvolvimento em um nível igual ou menor que 15% do nosso portólio total
► Manter o foco nas principais regiões do Brasil
22
23. Apêndice: Mercado de Escritórios de São Paulo
Taxa de Faixa de Preço Pedido
Subregiões Vacância de Locação (Classe A)
(%) (R$/ m²/ mês)
Centro 4,0% R$ 14,00 - R$ 27,00*
Paulista 3,8% R$ 75,00 - R$ 110,00
Jardins 3,9% R$ 85,00 - R$ 160,00
Marginal 7,5% R$ 45,00 - R$ 110,00
Outros 2,3% R$ 50,00 - R$ 70,00
Mercado Geral 4,9% R$ 45,00 - R$ 160,00
Alphaville 21,9% R$ 30,00 - R$ 60,00
* Faixa de preço pedido para os melhores prédios da região
Estoque Total
Centro
Alphaville 6%
7%
Marginal
Jardins 35%
16%
Fonte: CBRE Informativo Market View 3T10
Paulista
16%
Outros
20%
23
24. Apêndice: Mercado de Escritórios do Rio de Janeiro
Taxa de Faixa de Preço Pedido
Subregiões Vacância de Locação (Classe A)
(%) (R$/ m²/ mês)
Centro 2,4% R$ 100,00 - R$ 180,00
Botafogo 1,2% R$ 110,00 - R$ 150,00
Flamengo 0,9% R$ 90,00 - R$ 130,00
Barra da Tijuca 6,4% R$ 80,00 - R$ 115,00
Zona Sul 6,4% R$ 120,00 - R$ 180,00
Outros 5,5% R$ 60,00 - R$ 90,00
Mercado Geral 3,1% R$ 60,00 - R$ 180,00
Estoque Total
Zona Sul Flamengo
Outros 5% 2%
5%
Barra da
Tijuca
11%
Botafogo
13% Centro
64%
Fonte: CBRE Informativo Market View 3T10
24
25. Apêndice: Mercado Industrial de São Paulo
Taxa de Faixa de Preço Pedido
Subregiões Vacância de Locação (Classe A)
(%) (R$/ m²/ mês)
ABCD * 0,0% R$ 12,00 - R$ 18,00
Atibaia * 24,4% R$ 18,00 - R$ 20,00
Barueri 8,5% R$ 21,00 - R$ 25,00
Cajamar * 3,1% R$ 17,00 - R$ 20,00
Cotia/ Embu * 0,0% R$ 18,00 - R$ 22,00
Grande Campinas 3,7% R$ 15,00 - R$ 25,00
Guarulhos * 2,2% R$ 18,00 - R$ 24,00
Jundiaí * 10,9% R$ 13,00 - R$ 18,00
São Paulo 1,6% R$ 18,00 - R$ 25,00
Sorocaba * 43,0% R$ 16,00 - R$ 20,00
Vale do Paraíba * 13,2% R$ 14,00 - R$ 17,00
Mercado Geral 6,3% R$ 12,00 - R$ 25,00
* Oito regiões que faziam parte da região "São Paulo Outros".
Estoque Total
Guarulhos ABCD Atibaia Sorocaba
3% 3% 3%
3%
Vale do Grande
Paraíba Campinas
6% 33%
Cotia/ Embu
7%
Fonte: CBRE Informativo Market View 3T10
Jundiaí
10%
Cajamar São Paulo
10% Barueri 11%
11%
25
26. Contato
Relações com Investidores
Pedro Daltro
Diretor Financeiro e de Relações com Investidores
Leonardo Fernandes
Gerente de Relações com Investidores
Marcos Haertel
Analista de Relações com Investidores
Fone: (55 11) 3201-1000
Email: ri@brpr.com.br
www.brpr.com.br/ri
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