Criterios para la formalizacion

DISEÑO EN CONSTRUCCIÓN VIII CILCO
“UNIVERSIDAD PERUANA LOS
ANDES”
CRITERIOS PARA LA FORMALIZACIÓN
U.E.C : DISEÑO EN CONSTRUCCIÓN
DOCENTE : ING. FERNANDO UCHUYPOMA MONTES
ALUMNA : ELESCANO BRAVO JANNET
CICLO : VIII
AF – 2018 - 1

Universidad Peruana Los Andes
Visión
Seremos una Universidad científica, tecnológica, humanista, líder y competitiva,
con capacidad para brindar servicios que garanticen el proceso de formación
profesional de calidad, asumiendo un rol y compromiso real con el desarrollo
sostenible de nuestra sociedad.
Misión
La Universidad Peruana Los Andes, es una organización académica privada sin
fines de lucro, inspirada en principios y valores, con capacidadde difundir cultura
y conocimiento, está dedicada a la formación integral de la persona, como futuro
profesional con amplia capacidad de proponer cambios e innovación en los
diversos campos profesionales que contribuyan al desarrollo y bienestar de
nuestra sociedad.
Temas
1. Levantamiento de cargas registrales en edificios y su problemática
 ¿Por qué?
Representa un impase para el financiamiento de compra – venta o
ampliación de edificaciones, que estas tengan cargas registrales inscritas.
Las cargas registrales están dispuestas por la Ley N° 27157 en los
procesos de regularización de edificaciones
 ¿Para qué?
El valor de la edificación esta, en este caso, supeditado al tipo de carga
que tiene el predio, pudiendo ser una carga subsanable o no subsanable,
dependiendo del estudio que haga el perito tasador en cuanto afecta la
carga al valor de la edificación.
 ¿Cómo?
Se explica que la municipalidad respectiva que le dio pase a la licencia y
la conformidad por que cumplía con los requisitos que la norma establecía
en su oportunidad, ahora no sean aceptadas por que de acuerdo a las
actuales normas no cumplen los requisitos.
 ¿Cuándo?

Pudiendo ser una carga subsanable o no subsanable, dependiendo del
estudio que haga el perito tasador en cuanto afecta la carga al valor de
la edificación.
 ¿Dónde?
Este criterio es totalmente errado, por cuanto el valor de un predio está
constituido por la suma de 2 valores; el valor de terreno más el valor de la
edificación (declaratoria de fábrica); si por efecto de las cargas la
edificación no tiene valor, queda el valor de terreno en el predio, dicho
valor es que debe constituir la garantía.
2. Funciones del verificador
Responsable de la obtención de información y del llenado de la información
en la Ficha de Verificación mediante entrevista directa al Jefe(a) de Hogar o
entrevistado(a) en las viviendas seleccionadas.
 ¿Por qué?
“Determinación de la vulnerabilidad de la vivienda para caso de sismo” y
responde al Plan de Prevención por sismos.
 ¿Para qué?
El desarrollo del trabajo de campo, el cual está compuesto por personal
técnico que realizará diversas actividades de orden técnico, administrativo
y de seguridad.
 ¿Cómo?
Mejora de las condiciones de seguridad en términos de infraestructura
física e implementación.
 ¿Cuándo?
Evaluar, controlar y supervisar el desarrollo de la Verificación de la
Determinación de la vulnerabilidad de la vivienda para caso de sismo en
forma integral.
 ¿Dónde?

Dirigido a la población que reside habitual o permanentemente en
viviendas precarias.
3. Calificación de las cargas basadas en la antigüedad
 ¿Por qué?
Permite igualmente el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios
fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no
proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística
que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de
prescripción correspondientes
 ¿Para qué?
De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios, en muchos
casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique
desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello
implica
 ¿Cómo?
El caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las
cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos
de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación
de la obra.
 ¿Cuándo?
El Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva
que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por
técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación
catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación
de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
 ¿Dónde?
Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento
respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos
en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota
de despacho la práctica de dicha notificación

4. Intervención municipal en el Levantamiento de cargas
 ¿Por qué?
Las normas establecen que las edificaciones que tienen cargas registrales
no podrán ser objeto de licencia
 ¿Para qué?
Las solicitudes deberán ser específicas que son para el levantamiento de
las cargas registrales, de otra forma, mediante la autorización municipal,
la obra se formaliza
 ¿Cómo?
La norma registral que antecede establece claramente que las
competencias técnicas son de responsabilidad del verificador responsable
de la declaración y no del registrador
 ¿Cuándo?
El registrador tendrá en cuenta que el verificador es el único responsable
de la declaración que hace que el informe de verificación, asumiendo las
responsabilidades civiles y/o penales a que tenga a lugar
 ¿Dónde?
El análisis del verificador responsable debe hacerse teniendo en cuenta
el origen de la carga y si está realmente fue bien declarada
5. Obligaciones del Registrador en función del verificador
 ¿Por qué?
Son personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurídicas
competentes, inscritos en el registro de verificadores de la Sunarp.
 ¿Para qué?
Zona catastrada: Realizan levantamiento catastral, Hoja informativa,
catastral, Ficha catastral
Zona no catastrada: Firma el Plano catastral, firma la ficha catastral
 ¿Cómo?

Un registro administrativo de información de este tipo de profesionales,
para realizar el levantamiento, la validación de la información.
 ¿Cuándo?
Lo solicite realizar un levantamiento catastral y gestionara la asignación,
ante la entidad generadora de catastro correspondiente.
 ¿Dónde?
Pueden trabajar con las Municipalidades, Gobiernos Nacionales, IGN,
Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero, SBN
Los verificadores pueden desenvolverse a nivel nacional.
6. Rectificación de Áreas y Linderos de Terrenos Urbanos
 ¿Por qué?
Si se tiene el área real de un predio de (3,960.52 m2), el cual es menor al
que se encuentra registrado en la partida (4, 243.85 m2), es claro que se
pude pedir que ya no tenga dicha área, sino más o menos de la indicada.
 ¿Para qué?
Rectificar el área de un predio.
 ¿Cómo?
 Por mutuo acuerdo
 Procedimiento Notarial
 Procedimiento Judicial
 ¿Cuándo?
Este proceso no sólo puede tramitarse de predios urbanos, sino también
de predios rústicos.

 ¿Dónde?
En el caso de proceso judicial la competencia serán Jueces Civiles o
Juzgados de Paz Letrados cuando la cuantía de la pretensión es mayor
de 20 y hasta 50 URP. Con la excepción de los casos en los que la ley
atribuye su conocimiento a otros órganos jurisdiccionales.
7. Adecuación Registral a la Ley Nª 29090-29476-29898
Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
 ¿Por qué?
Establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos
para la independización de predios rústicos, subdivisión de lotes,
obtención de las licencias de habilitación urbana y de edificación;
fiscalización en la ejecución de los respectivos proyectos.
 ¿Para qué?
Garantizando la calidad de vida y la seguridad jurídica privada y pública;
así como, establece el rol y responsabilidades de los diversos actores
vinculados en los procedimientos administrativos.
 ¿Cómo?
Medidas adicionales de simplificación de los requisitos y agilizar los
diversos procedimientos administrativos relacionados con la obtención de
licencias de habilitación urbana y de edificación.
 ¿Cuándo?
Determinan las responsabilidades de los sujetos implicados en los
procedimientos de habilitación urbana y de edificación
 ¿Dónde?
Los requisitos establecidos en la presente Ley y su reglamento, se aplican
a nivel nacional.

8. Acumulación y Subdivisión de Lotes
 ¿Por qué?
Consiste en abrir una nueva partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de la desmembración del terreno
 ¿Para qué?
Para inscripción acumulación de Predios
Para inscripción acumulación de Predios rurales
(Central Resolución 097-2013-SN_REGLAMENTO DE REGISTRO DE
PREDIO)
 ¿Cómo?
Uniendo una sola, dos o más inmuebles registralmente independientes.
 ¿Cuándo?
Se requiere contar con el área de cada uno de los predios que se
desmenbra, área remanente, con precisión, linderos y medidas
perimétricas.
 ¿Dónde?
Pertenezcan a un mismo propietario, a solicitud del propietario, sin
discontinuidad (un todo sin solución de continuidad), plano de ambos
predios, plano de acumulación
9. Condiciones de la Ley Nª 27157
 ¿Por qué?
Establece los procedimientos del saneamiento de la titulación y de
unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva
y de propiedad común
 ¿Para qué?
Para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen de unidades
inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común.

Cumplir a cabalidad con los principios de celeridad, eficacia y
simplificación administrativa
 ¿Cómo?
Área techada, El área encerrada por el perímetro de la proyección de los
techos con cualquier tipo de cobertura
Área libre, En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el
área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación
Área ocupada: El área total del piso correspondiente, que incluye áreas
techadas y libres, cercos
Casco habitable: La edificación que cuenta con estructuras, muros,
falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y eléctricas,
Documento de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere
idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realización del acto o
contrato contenido en él
 ¿Cuándo?
Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra,
Declaratoria de Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común.
 ¿Dónde?
El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel
nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos
10.Reglamento de Inscripción de Predios
 ¿Por qué?
Es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el
que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios
¿Para qué?
Para la inscripción de los diferentes actos o derechos en el Registro de
Predios.
 ¿Cómo?
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales
provenientes de los registros que le dan origen, así como por los asientos

que en él se extiendan, organizadas mediante un sistema automático de
procesamiento de datos.
 ¿Cuándo?
Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública se
presentará el parte o el testimonio expedidos por el notario que conserva
en su poder la matriz.
 ¿Dónde?
El presente Reglamento se aplica a los procedimientos de inscripción
iniciados durante su vigencia.
Se aplicará a los procedimientos de inscripción presentados ante el
Registro Predial Urbano, Registro de Propiedad Inmueble y la Sección
Especial de Predios Rurales, así como en los Registros de Predios que
se vayan implementando progresivamente, sin perjuicio de lo establecido
en los artículos 4 y 6 de la Ley Nº 27755.
11.Directiva sobre el Régimen de propiedad Exclusiva y Común
 ¿Por qué?
Es uno de los regímenes adoptados en la construcción de edificios de
departamentos, de quintas, de casas en copropiedad y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.
 ¿Para qué?
Asumir conjuntamente de acuerdo al reglamento interno que adopten, y
cada propietario tiene una propiedad exclusiva sobre el cual toman
decisiones propias.
 ¿Cómo?
Resolución de SUNARP N°009 – 2008-SUNARP S/N, se emite con el fin
de simplificar, compilar y dar soluciones flexibles a los problemas jurídicos
advertidos en la construcción de edificios e inmuebles
 ¿Cuándo?
El régimen de propiedadexclusiva y común o de propiedad horizontal está
definido en el art. 129 del Reglamento (se refiere al TUO aprobado por
Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA).

 ¿Dónde?
Esta norma se emite debido a conflictos se agudizan por los siguientes
factores:
La ley otorga libertad a los propietarios para regular sus relaciones
jurídicas a través del reglamento interno, lo que origina criterios disímiles
a la hora de calificar la validez y legalidad.
Los enunciados normativos se prestan a disímiles interpretaciones
12.Utilización de los aires de una Edificación
 ¿Por qué?
Nos permite determinar hasta donde es posible crecer y dar utilidad en su
uso a la edificación.
 ¿Para qué?
Establecer las condiciones que deben tener la edificación, señalando lo
que es factible construir.
 ¿Cómo?
” Independización de aires” cumple con doble efecto: Reservar un
derecho de sobrevaloración, Solicitar, además, que este se consigne en
una partida registral segregada de la matriz
 ¿Cuándo?
La zonificación, como el coeficiente de edificación, indica el número
máximo de pisos por construir como la máxima área techada total.
 ¿Dónde?
La altura de la edificacióncomo el coeficiente de la edificacióndeterminara
la utilización de los niveles y los aires
13.Regulación por Parámetros
 ¿Por qué?
La interventoría actual tiene unos lineamientos específicos para la
ejecución de su labor, y es importante involucrar temas de sostenibilidad
como la bioclimática donde se tienen en cuenta las condiciones climáticas.
 ¿Para qué?

Disminuya los impactos ambientales, intentando reducir los consumos de
energía, manejo de aguas, manejo de residuos, ahorro energético, la
bioclimática en la interventoría influye a la hora de plantear un edificio el
clima del lugar donde se construirá
 ¿Cómo?
La arquitectura bioclimática tiene en cuenta estos factores para diseñar
edificios con un máximo de confort en su interior y un consumo mínimo
de energía convencional
 ¿Cuándo?
Las viviendas bioclimáticas se adaptan a las condiciones de insolación,
temperatura, viento y humedad, mediante diseños ingeniosos
 ¿Dónde?
se trata de edificios muy bien aislados, por lo tanto con una gran inercia
térmica. Por ello, sus requerimientos de calefacción o aire acondicionado
son mínimos. Además, la forma del edificio y la disposición de sus
elementos
14.Importancia del diseño arquitectónico y Estructural
 ¿Por qué?
Contemple los requerimientos de los propietarios y que sea compatible
con los Parámetros Urbanísticos y edificatorios.
 ¿Para qué?
Contar con accesos:
Aires comunes: mediante el acceso de escaleras comunes. Aires
exclusivos: Mediante el acceso de escaleras propias de una sección.
 ¿Cómo?
Puede efectuarse teniendo en cuenta la concordancia de la futura
construcción y de los futuros accesos.

 ¿Cuándo?
Determinar si es o no necesario los reforzamientos para la estabilidad de
la edificación y las condiciones del suelo en lo relativo a su capacidad de
soporte.
 ¿Dónde?
El diseño debe contemplar los criterios con que se diseñó la arquitectura
contemplando las cargas provenientes del uso de los aires comunes o
exclusivos, así mismo como de la reserva de aires.
15.Aires comunes y exclusivos
 ¿Por qué?
“En la legislación peruana son conceptos equivalentes azotea o aires, sin
perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno”
 ¿Para qué?
Compra venta entre dos personas naturales y/o jurídicas, Obtener la
licencia de obra propia, La declaratoria de fábrica propia.
 ¿Cómo?
Tienen a través de la independización una inscripción propia (no común)
en los registros públicos y pueden ser transferidos, gravados, donados.
 ¿Cuándo?
En tal sentido, si se independizó una azotea como sección de propiedad
exclusiva, su titular tiene el derecho a sobreelevar, es decir, construir
niveles adicionales a los existentes, pudiendo el reglamento limitar el
número de niveles que se pueden construir.
 ¿Dónde?
En los aires que se encuentran independizados.

16.Espacios Abiertos
 ¿Por qué?
Pueden estar representados por los jardines exteriores o laterales de una
edificación, los pozos de luz.
 ¿Para qué?
No involucrar en absoluto lo que son los aires de una sección exclusiva.
 ¿Cómo?
Las interpretaciones que tienen estas palabras, por parte de quienes
compran un inmueble es diversa, llegándose a interpretar que son los
aires de una azotea
 ¿Cuándo?
En las escrituras públicas de compra venta se hace mención expresa que
conjuntamente con el bien a transferir, se transfiere, accesos, usos
costumbres y demás espacios abiertos.
 ¿Dónde?
La correcta interpretación de lo que son los aires comunes, propios y los
espacios abiertos permitirá que los propietarios de un predio sepan cual
es el dominio, que tienen sobre estos espacios generados por los aires y
puedan ejercer con corrección el uso que les corresponde de acuerdo a
su naturaleza.
17.Independización
 ¿Por qué?
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación
o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificaciónsujeta
al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común o régimen de independización y copropiedad
 ¿Para qué?
Genere una sección exclusiva de los aires de una edificación, es
necesario previamente, mediante una solicitud ante el registro público,

acompañando la memoria y planos de independización, así como el
respectivo reglamento interno firmados por el propietario del inmueble
inscrito
 ¿Cómo?
Es importante señalar, que la declaratoria de fábrica o modificación de la
declaratoria de fábrica debe estar previamente inscrita a la
independización, o en todo caso, se puede modificar la declaratoria de
fábrica e independizar en un solo expediente.
 ¿Cuándo?
El propietario interesado en subdividir su propiedad en dos o más
unidades inmobiliarias (departamentos) debe contratar a un abogado y/ o
arquitecto que pueda realizar el estudio de la documentación del
inmueble, como partidas, certificado de parámetros y revisión de los
planos del inmueble, a fin que determinen si es posible o no realizar la
independización o subdivisión del inmueble.
 ¿Dónde?
En el caso de Departamento, debe intervenir además de los propietarios
la Junta de propietarios, porque también se deberá modificar el
Reglamento Interno del Edificio
18. División y Partición
 ¿Por qué?
Se presenta cuando concurren más de un heredero o legatario de parte
alícuota en una herencia. Si sólo existe un solo heredero no se dará la
partición de herencia
 ¿Para qué?
La causa de extinción de la comunidad hereditaria. Hasta el momento de
la partición de herencia, los herederos tienen una cuota sobre el total del
caudal de toda la herencia, pero sin concretar exactamente en qué bienes.
 ¿Cómo?
La partición o división del caudal hereditario es la determinación concreta
de qué bienes corresponden a cada uno de los partícipes – herederos o
legatarios de parte alícuota -, lo que significa la sustitución de la cuota por

la titularidad exclusiva sobre los bienes concretos que le son atribuidos a
cada uno.
 ¿Cuándo?
La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad
exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados
 ¿Dónde?
el objeto de la partición es la extinción de la comunidad hereditaria
mediante la división y adjudicación del activo de la herencia, especificando
cuotas abstractas en derechos concretos, sustituyendo las cuotas o
derechos que tienen los coherederos en la comunidad hereditaria
19.Declaratoria de Fabrica
 ¿Por qué?
Todo lo que edifiquemos en nuestro terreno o casa, si tiene un título
inscrito en Registros Públicos, también debe inscribirse.
 ¿Para qué?
Declarar ante la ley la existencia de una construcción.
 ¿Cómo?
Cómo esté inscrito el predio, partir de ese momento podrá vender su tercer
piso, con o sin aires.
 ¿Cuándo?
Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa,
previamente debe inscribir la construcción (fábrica) y luego independizarla
 ¿Dónde?
En Registros Públicos.

20.Minuta
 ¿Por qué?
Es un documento previo a la escritura pública, que va a formalizar un acto
jurídico.
Ambas partes resuelven el estar de acuerdo con lo esencial se pasa
el documento a limpio, se le integran las partes formales y estaría listo
para ser firmado y ser procesado en legalidad funcional.
 ¿Para qué?
Descripción de la actividad económica, o bien mueble o inmueble que se
va transferir.
 ¿Cómo?
A través de un abogado.
 ¿Cuándo?
En el momento que se va transferir el bien previo a la formalización de la
trasferencia del bien a través de una escritura pública.
 ¿Dónde?
Puede darse directamente con un abogado, o en el recinto de la notaria.

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