PROPIEDADES DE INVERSION

1. Auxiliar Contable
Nivel Intermedia
Norma Internacional de Contabilidad 40
Propiedades de Inversión
Cpa. Katherine Velarde

2. NIC 40: ¿ QUÉ ES UNA
PROPIEDAD DE INVERSION?
Las propiedades de inversión están referidas a terrenos,
edificios, casas, departamentos, estacionamientos y bienes
raíces en general; que mantiene una empresa principalmente
para entregarlas en arriendos a terceros o para ganar plusvalías
en el tiempo.

3. NIC 40
PROPIEDADES DE
INVERSIÓN.
• El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento
contable de las propiedades de inversión y las exigencias
de revelación de información correspondientes.
• NIC 40 – Propiedades de Inversión.

4. DEFINICIÓN
Edificaciones o terrenos
(propiedades) mantenidos para:
• Alquilar bajo un arrendamiento
operativo (obtener rentas);
• Obtener apreciaciones de capital
(engorde, o para uso futuro
indeterminado)
No se mantienen para:
• Usarlos en la producción; o
• Usarlos en el suministro de
bienes o prestación de servicios;
o
• Usarlos para propósitos
administrativos; o
• Venderlos en el curso ordinario
de las operaciones.

5. Esta Norma no es aplicable a:
(a) Las propiedades, planta y equipo clasificadas como mantenidas
para la venta de acuerdo con la NIIF 5 Activos No Corrientes
Mantenidos para la Venta y Operaciones Discontinuadas;
(b) Los activos biológicos relacionados con actividades agrícolas
distintos de las plantas productoras (véase la NIC 41 Agricultura).
Esta Norma se aplica a las plantas productoras pero no a los
productos que se obtienen de las mismas.
(c) El reconocimiento y medición de activos para exploración y
evaluación (véase la NIIF 6 Exploración y Evaluación de Recursos
Minerales). o
(d) Los derechos mineros y reservas minerales tales como petróleo,
gas natural y recursos no renovables similares.

6. CLASIFICACIÓN: PROPIEDADES DE INVERSIÓN O
PROPIEDADES OCUPADAS POR EL PROPIETARIO.
Propiedad, planta y equipo
Generan flujos de efectivo
que no son atribuibles
solamente a las
propiedades, sino a otros
activos utilizados en la
producción o en el proceso
de prestación de servicios.
Propiedad de inversión
Generan flujos de efectivo
que son en gran medida
independientes de otros
activos poseídos por la
entidad.

7. Ejemplos de propiedades de
inversión (40,8)

8. No son propiedades de inversión
(40,9)

9. Doble propósito (40,10)
• Cuando la propiedad se compone de una parte que se tiene
para ganar rentas o apreciación del capital, y otra parte que se
utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o
bien para fines administrativos.
• Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o
colocadas por separado en régimen de arrendamiento
financiero), la entidad las contabilizará también por separado.
• Si no fuera así, la propiedad únicamente se calificará como
propiedad de inversión cuando se utilice una porción
insignificante del mismo para la producción o suministro de
bienes o servicios o para fines administrativos.

10. Doble propósito
50% genera
arriendos
NIC 40
50% uso
administrativo
NIC 16
Siempre que estas partes puedan ser vendidas separadamente

11. Reconocimiento:
• Las propiedades de inversión se reconocen como activos cuando:

12. Medición al reconocimiento inicial
costo
Costos de adquisición tales como:
Precio de compra;
Cualquier desembolso directamente atribuible a la compra;
Honorarios por servicios legales;
Impuestos por traspaso de propiedades;
Otros costos asociados con la transacción

13. Medición al reconocimiento inicial
No
incluye
Los costos de puesta en marcha
Pérdidas de operación incurridas antes que la propiedad
de inversión logre el nivel planeado de ocupación.
Las cantidades anormales de desperdicios, mano de obra
u otros recursos incurridos en la construcción o en el
desarrollo de la propiedad.

14. Medición posterior
Política contable
Valor
razonable
Costo

15. Comparación
Concepto analizado
Propiedad de
inversión al costo
Propiedad de
inversión al valor
razonable
Norma aplicable NIC 40 NIC 40
Cada cuanto se deben
revaluar los activos No aplica Anualmente
En qué fecha se debe
revaluar No aplica Al final del periodo
Revelación del valor
razonable
Si, aunque no se
reconozca
contablemente Si

16. Comparación
Concepto analizado
Propiedad de
inversión al costo
Propiedad de
inversión al valor
razonable
Norma aplicable NIC 40 NIC 40
Depreciación
Se deprecia por su
vida útil No se deprecia
Deterioro
Prueba de deterioro
si existe indicador
de deterioro
No se aplica prueba
de deterioro
Reconocimiento de cambios
en el valor razonable No aplica
En resultados del
periodo (ganancia o
pérdida)

17. Cambios en políticas
Costo
Valor
razonable

18. NIC 40 requiere a todas las entidades medir el valor razonable
de las propiedades de inversión para propósitos de medición
(modelo del valor razonable) o revelación (modelo del costo).
Se recomienda, pero no se les obliga, a medir el valor razonable
de las propiedades de inversión a partir de una tasación
practicada por un experto independiente con capacidad
profesional reconocida y una experiencia reciente en la
localidad y en el tipo de propiedad de inversión que está siendo
medido.
Valor razonable

19. NIC 40, requiere que el derecho sobre una propiedad arrendada
se reexprese, si fuera necesario, por su valor razonable.
En un arrendamiento negociado con tasas de interés de
mercado, el valor razonable inicial del derecho sobre una
propiedad arrendada neto de todos los pagos esperados por el
arrendamiento (incluyendo los relacionados con los pasivos
reconocidos), debería ser cero.
Este valor razonable no cambia independientemente de si, a
efectos contables, se reconoce el activo arrendado y el pasivo
correspondiente, ya sea por su valor razonable o por el valor
presente de los pagos mínimos del arrendamiento.
Por tanto, reexpresar un activo arrendado sustituyendo su costo,
por su valor razonable, no debería dar lugar a ninguna pérdida o
ganancia inicial, a menos que el valor razonable fuera
determinado en diferentes momentos del tiempo.
Valor razonable

20. Opción Modelo del valor razonable o costo, para
propiedades de inversión que respaldan
obligaciones de pagar un retorno vinculado
directamente con el valor razonable, o con
retornos provenientes de activos específicos; o
Modelo del valor razonable o costo, para el resto
de las propiedades de inversión;
independientemente de la opción elegida
anteriormente
Valoración posterior

21. Se considera que una entidad podrá medir, de forma fiable y
continua, el valor razonable de una propiedad de inversión.
Si una entidad estableciese que el valor razonable de una
propiedad de inversión en construcción no se puede medir con
fiabilidad, pero espera que lo sea cuando finalice su
construcción, medirá dicha propiedad de inversión en
construcción por su costo hasta que pueda determinar su valor
razonable de forma fiable o haya completado su construcción (lo
que suceda en primer lugar).
Imposibilidad de medir el valor razonable

22. Si una entidad determinase que el valor razonable de una
propiedad de inversión (distinta de una propiedad en
construcción) no se puede medir con fiabilidad de una forma
continuada, la entidad medirá dicha propiedad de inversión
aplicando el modelo del costo de la NIC 16.
Se supondrá que el valor residual de la propiedad de inversión es
cero.
La entidad aplicará NIC 16 hasta la disposición de las
propiedades de inversión.
Una vez que una entidad sea capaz de medir con fiabilidad el
valor razonable de una propiedad de inversión en construcción
que anteriormente haya sido medida al costo, medirá dicho
inmueble por su valor razonable.
Imposibilidad de medir el valor razonable

23. Presunción de valor razonable
Presunción de
valor razonable
Propiedades en
construcción
Puede refutarse
esta presunción
Propiedades
construidas
El valor razonable
puede medirse de
forma fiable
Si una entidad ha medido
previamente una propiedad de
inversión al valor razonable
continuará con dicha valoración
hasta su disposición (venta) o
cambio de uso (PPYE o
inventario), aunque las
transacciones de mercado sean
poco frecuentes y los precios no
estén tan disponibles.

24. Si una entidad elije el modelo del costo medirá sus propiedades
de inversión aplicando los requisitos establecidos en NIC 16 para
ese modelo.
Las propiedades de inversión que satisfagan el criterio de ser
clasificadas como mantenidas para la venta (o sean incluidos en
un grupo de activos para su disposición que sea clasificado como
mantenido para la venta) se medirán de acuerdo con la NIIF 5.
Modelo del costo

25. Transferencias
Cambios
en uso
PI a PPYE
PI a
Inventarios
PPYE a PI
Inventario
a PI

26. Transferencias
Cambios en
uso
Método del
costo
No hay efectos
en resultados
Valor
razonable
Si hay efectos
en resultados

27. Transferencias (método del valor razonable)
Cambios en uso
PI a PPYE
VR a la fecha de
cambio de uso
(resultado)
PI a Inventarios
VR a la fecha de
cambio de uso
(resultado)
PPYE a PI
VR a la fecha de
cambio de uso
(ORI)
Inventario a PI

28. Transferencias a inventarios
• Una entidad transferirá una propiedad
de inversión a inventarios cuando, y
sólo cuando, exista un cambio de uso
evidenciado por el inicio de un
desarrollo con intención de venta.
• Cuando la entidad decida disponer de
una propiedad de inversión sin hacer
un desarrollo específico, continuará
calificando a la propiedad como de
inversión hasta que sea dada de baja
en cuentas (eliminado del estado de
situación financiera) y no lo tratará
como si fuera un elemento de los
inventarios.

29. • Si se aplica el modelo del costo o del valor razonable.
• Si se aplica el modelo de valor razonable, en qué
circunstancias se clasifican y contabilizan como PI los
derechos sobre propiedades mantenidas en régimen de
arrendamiento operativo.
• Si la clasificación como PI y PPYE es difícil, se deben
revelar los criterios para su clasificación.
• La medida en que el valor razonable de las PI está
basado en una tasación hecha por un perito
independiente experto o si no ha sido elaborado por
expertos.
Revelaciones

30. Ingresos por arrendamientos de PI.
Gastos directos de operación (reparaciones,
mantenimiento) de PI que generan ingresos de alquiler
y las que no generan ingresos por alquiler.
Existencia e importes de las restricciones a la
realización de PI, al cobro de los ingresos derivados de
las mismas o de los recursos obtenidos por su
disposición.
Obligaciones contractuales para adquisición,
construcción o desarrollo de PI, o por conceptos de
reparaciones, mantenimientos o mejoras de la
mismas.
Revelaciones

31. Modelo del valor razonable
Adiciones, por adquisiciones y por desembolsos posteriores
capitalizados.
Adiciones por adquisiciones a través de combinaciones de
negocios.
Activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos
en un grupo de activos clasificados como mantenidos para la
venta (NIIF 5)
Pérdidas o ganancias por ajustes de valor razonable.
Diferencias de cambio derivadas de la conversión (NIC 21) a
una moneda diferente a la funcional.
Traspaso de PI hacia o desde inventarios, o a PPYE.
Otros cambios.
Revelaciones

32. Modelo del valor razonable
Descripción de las propiedades de inversión.
Una explicación relacionada por la cual no puede medirse
con fiabilidad el valor razonable.
Rango de estimaciones entre las cuales es altamente
probable que hagan parte del valor razonable.
Cuando se vendan PI registradas al método del costo, se
debe revelar este hecho, el importe en libros a la fecha de la
venta, y el importe de la pérdida o ganancia reconocida.
Revelaciones

33. • Modelo de costo
• Método de depreciación utilizado
• Vidas útiles o tasas de depreciación utilizadas
• Importe en libros bruto y depreciación y deterioro
acumulado, al inicio y final del periodo
• Conciliación del importe en libros al inicio y final del periodo
(adiciones, reclasificaciones, depreciación, deterioro, y
diferencias de cambio)
• Valor razonable de las PI.
• Información sobre propiedades para las que no se puede
determinar el valor razonable.
Revelaciones