Este documento presenta los resultados de una investigación sobre casas abandonadas en el fraccionamiento Urbi en Huehuetoca, Estado de México. La investigación utilizó métodos documentales y de campo como entrevistas y encuestas. Los hallazgos incluyen que el fraccionamiento tiene 11,000 viviendas pero menos de la mitad están ocupadas, con algunas invadidas por personas sin permiso. La mayoría de los residentes no se sienten seguros, especialmente cerca de casas invadidas. Las razones del abandono incluyen la distancia al trabajo y el

1. Investigación documental y de campo
Informe final
Problemática en casas habitacionales
abandonadas en fraccionamiento Urbi.
Monica Gisela Servin Barragan.
Junio 2018

2. Índice
Introducción........................................................................................................................................ 3
Metodología........................................................................................................................................ 4
Antecedentes ...................................................................................................................................... 5
Ubicación del Fraccionamiento Urbi.............................................................................................. 6
Resultados....................................................................................................................................... 6
Delitos patrimoniales .......................................................................................................................... 8
Despojo ........................................................................................................................................... 8
Daños en los bienes......................................................................................................................... 9
Allanamiento de morada................................................................................................................. 9
Daño en propiedad ajena o daño a la propiedad............................................................................ 9
Conclusiones y recomendaciones....................................................................................................... 9
Referencias y fuentes de consulta .................................................................................................... 11
Anexos............................................................................................................................................... 11
Diario de campo ............................................................................................................................ 11
Entrevista ...................................................................................................................................... 11
Encuesta........................................................................................................................................ 12

3. Introducción
Esta investigación busca dar explicación, al abandono de casas habitacionales
ubicadas a los límites de la zona metropolitana de la Ciudad de México, basando
la investigación únicamente en el fraccionamiento Urbi Ubicado en los límites del
Estado de México, en el municipio de Huehuetoca.
Quise realizar esta investigación al ver la gran cantidad de casas abandonadas que
se encuentran en este fraccionamiento, para poder saber cuál es su causa,
esperando que este trabajo sea de utilidad a las personas que tienen problemas
con individuos que se han metido a su casa sin autorización de ellos.
El Objetivo de investigación se basará en la explicación de los delitos patrimoniales
y las consecuencias de cometerlos así como el proceder para poder exigir las
garantías del propietario del inmueble.
El propósito es hacer conciencia al momento de adquirir una vivienda para no tener
que pasar por futuros problemas al tener que abandonarla exponiendo nuestro
patrimonio, por eso debemos ver que al adquirir una casa, debe cumplir nuestros
requerimientos más esenciales; que nos debe gustar, sentirnos cerca de la familia,
los gastos y principalmente la forma de vida que queremos, no por barata o porque
se tuvo alguna promesa del vendedor no escrita, podamos basar nuestra decisión,
ya que muchas de las veces esas promesas no escritas no se cumplen; Se debe
calificar por cómo se encuentra en ese momento.
Espero que esto ayude a tomar una mejor decisión en el momento de la compra o
si ya la realizaron pensar en no dejarla abandonada para que no se encuentre a
expensas de la delincuencia.

4. Metodología
Esta investigación se llevó acabo con un método documental y de campo en el cual
se pudo recabar información de la siguiente manera:
Por el método Documental se obtuvieron 4 tipos de delitos en los que incurre la
persona que se mete a una casa sin autorización del dueño con el propósito de vivir
en ella o de utilizarla para su benefició, esta información se basó en Libro de
Derecho Penal de Griselda Amuchategui, Diccionario de Derecho, en el Código
Penal del Estado de México, en el Código Penal Federal, en los buscadores como
biblioteca Virtual Jurídica UNAM, radalyc, www.diputados.gob.mx, en la dirección
web: Dirección de Legalización y del Periódico Oficial “Gaceta del Gobierno” y en el
Código Nacional de Procedimientos Penales.
En la investigación de Campo se pudo recabar información, por medio de un diario
de campo donde se hizo un plan de trabajo en el cual se siguió y se hicieron
anotaciones correspondientes a cada una de las actividades que se realizaron por
día. Por medio de la observación realizando un recorrido por el fraccionamiento, con
el fin de ver que tan poblado se encuentran las calles. Se llevó a acabo entrevistas
con 8 personas con el fin de saber cuentas casas tiene su calle, cuentas se
encuentran habitadas y si algunas de esas casas se encuentran ocupadas por
personas que no son dueños de estas y no tienen el consentimiento de el para
ocuparlas; también se realizó una encuesta para poder determinar, porque se
encuentran tantas casas solas, y que tan seguros se sienten de vivir cerca de
personas que invaden las casas.

5. Antecedentes
En la Ciudad de México y área metropolitana se tiene un crecimiento muy grande
tanto de población como de casas habitacionales, contando con una población de
22 millones de habitantes según los resultados del INEGI en el censo 2010.
La zona metropolitana es en donde se concentran el mayor número de empresas y
negocios generando que la gente prefiera vivir cerca de su trabajo. Dando una
saturación de población en esta área, esto ha ocasionado que los precios de las
casas tengan un costo elevado que no cualquiera pueda pagarlo.
Por este motivo las constructoras están haciendo fraccionamientos en los límites de
la zona metropolitana y a sus alrededores las cuales son a precios accesibles. Sin
embargo a pesar de que las casas tienen costos más accesibles, la gente prefiere
abandonarlas o solo ir muy poco a verlas, ya que el costo de traslado a sus trabajos
es muy elevado incluso llegando a pagar casetas aun viviendo dentro del Estado de
México este es el caso del fraccionamiento Urbi que se encuentra localizado en el
municipio de Huehuetoca Estado de México en los límites de la zona metropolitana.
La constructora para poder realizar sus ventas, ofreció un fraccionamiento con vida
residencial, a precio accesible, así como, la promesa de tener mejores servicios,
accesos rápidos quitando la caseta que se encuentra en el Límite del municipio de
Tepotzotlán así como las promesas políticas de que se tendría un tren suburbano
que llegaría hasta el municipio de Huehuetoca. Lo cual no sucedió y género que
después de un tiempo muchas personas decidieran utilizar sus casas como de
descanso o dejarlas de pagar, con esto se ocasiono el abandono de casas
habitacionales generando que otras
Personas ajenas a las propiedades vieran la oportunidad de fingir como dueños de
estas casas para así poder meterse sin autorización del dueño de la propiedad
violando así los derechos del dueño y cometiendo delitos patrimoniales tales como:
 Despojo

6.  Daños en bienes.
 Allanamiento de morada.
 Daños en propiedad ajena o daños a la propiedad.
Ubicación del Fraccionamiento Urbi.
Se encuentra localizado en el Municipio de Huehuetoca Estado de México, en
San Miguel de los jagüeyes.
http://www.capitali.mx/edo-mex/villas-del-rey-residencial-huehuetoca/
Resultados
El fraccionamiento cuenta con 11,000 viviendas según la información proporcionada
por el área de ventas, al pedir información de la venta de casas.
Con entrevistas realizadas a las personas que habitan en este fraccionamiento, se
pudo averiguar que es una colonia que tienen menos de la mitad de sus casas
ocupadas, por lo cual llama la atención esta situación y de estas casas varias se
encuentran ocupadas por personas que no son los dueños y no tienen permiso de
ellos para utilizar las casas, estas casas las ocupan de diversas formas según la
información proporcionada en donde mencionan lo siguiente: algunas las ocupan
para vivir en ellas, otras como almacén ya que solo guardan cosas que no caben en
sus casas, una la rentan sacando provechó de ello y no entregan contrato de
arrendamiento, y otras las ocuparon para poner negocios en ellas sobre las
avenidas que son las que tienen mayor número de casas invadidas a diferencia de
las que se encuentran en privadas.

7. Con un muestreo del 3.4% sobre el total de viviendas se logró obtener la siguiente
información:
En la gráfica se puede apreciar de las casas habitadas cuantas de estas se
encuentran invadidas en algunas calles.
viviendas ocupadas,
165, 44%
Tomadas sin permiso
del dueño, 25, 7%
viviendas
desocupadas, 186,
49%
Datos estadisticos sobre el 3.4% del total de casas (datos
sobre 376 casas)
viviendas ocupadas Tomadas sin permiso del dueño viviendas desocupadas
5 3 0 8 0 3 0 0 7 4 224 22 3 25 25 21 10 24
33
22 7
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
De las casas habitadas cuantas se encuentran
invadidas
casas invadidas casas habitadas
9
2
NO SI
¿Crees que es una colonia segura?

8. La mayoría de la gente no se siente segura en esta colonia y tampoco sienten
seguridad al vivir cerca de una persona que invadió una casas y se piensa que son
personas que aumentan la delincuencia del lugar.
Como se puede apreciar es una colonia con pocos habitantes y con problemas de
invasión a casas, y en donde la gente piensa que el abandono de las casas, es
porque la mayoría de las personas trabajan lejos y el costo del traslado es alto y se
ven en la necesidad de tener que dejar sus propiedades dejándolas en abandono
por mucho tiempo, en ocasiones se encuentran con la sorpresa de que su casa está
ocupada.
Los delitos patrimoniales son en los que pueden incurrir personas al tomar una
propiedad sin el consentimiento del dueño.
Delitos patrimoniales
Despojo
“Privación ilegal y violenta de cosas o derechos, que puede llegar a revestir figura
delictiva, en los casos de despojos de inmuebles y de agua (art.395 y 396 del Código
Penal para el Distrito Federal)” (De Pina & De Pina Vara, 2012, pág. 246).
Artículo 308.- (Código Penal del Estado de México) Comete el delito de despojo:
I. El que dé propia autoridad ocupe un inmueble ajeno o haga uso de él o de un
derecho real que no le pertenezca.
II. El que dé propia autoridad ocupe un inmueble de su propiedad, en los casos que
la ley no le permita, por hallarse en poder de otras personas, o ejerza actos de
dominio que lesionen derechos legítimos del ocupante; y
III. El que en términos de las fracciones anteriores distraiga sin derecho el curso de
las aguas.
Al responsable de este delito se le impondrán de uno a cinco años de prisión y de
treinta a ciento veinticinco días multa.
Si al realizarse el despojo se cometen otros delitos, aún sin la participación física de
los autores intelectuales, de quienes dirijan la invasión e instigadores, se

9. considerará a todos éstos, inculpados de los delitos cometidos” (Dirección de
Legalización y del Periódico Oficial “Gaceta del Gobierno”, 1999).
Daños en los bienes
Artículo 309.- “Comete este delito el que por cualquier medio dañe, destruya o
deteriore un bien ajeno o propio en perjuicio de otro” (Dirección de Legalización y
del Periódico Oficial “Gaceta del Gobierno”, 1999).
Allanamiento de morada
Artículo 268.- “Al que sin causa justificada, sin mandamiento de autoridad
competente, o sin el consentimiento de la persona que lo deba otorgar se introduzca
en casa habitación ajena, se le impondrán de seis meses a cinco años de prisión y
de treinta a cincuenta días multa (Cámara de Diputados del H. Congreso de la
Unión, 1931).
Daño en propiedad ajena o daño a la propiedad
Artículo 399.- Cuando por cualquier medio se causen daño, destrucción o deterioro
de cosa ajena, o de cosa propia en perjuicio de tercero, se aplicarán las sanciones
del robo simple (Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión, 1931).
Conclusiones y recomendaciones
Se pudo comprobar la problemática del lugar concluyendo que es un
fraccionamiento susceptible a la invasión de las propiedades por la gran cantidad
de casas que se encuentran deshabitadas, y de la poca frecuencia con que sus
dueños las visitan.
De hecho hay calles que se encuentran en completo abandono solo con una casa
habitada como lo pude comprobar en un recorrido por la colonia.
En donde las personas que deciden invadir una propiedad están cometiendo delitos
patrimoniales, los cuales están castigados por la ley y la mayoría se sigue por
querella esto quiere decir con la denuncia del afectado.
En esta investigación me encontré con inconvenientes al momento de las
entrevistas y la encuesta ya que no hubo mucha gente que quisiera compartirme
información a pesar de comentarles que era para una investigación escolar que no

10. perseguía el hecho de realizar denuncia de ningún tipo. Y las personas que me
concedieron las entrevistas me solicitaron el anonimato ya que no se querían ver
implicadas en cuestionamientos de sus vecinos del por qué están dando información
de su privada y otras por que no querían meterse en problemas con las personas
que invaden las casas, se nota mucha desconfianza en la gente hacia los
cuestionamientos de la colonia, me comentaron que es una colonia donde suceden
muchos robos a casa habitacional y de autopartes más las personas que invaden
las propiedades genera mucha desconfianza cuando alguien llega a preguntar
acerca de la colonia se piensa que es para cometer algún ilícito.
Me hubiera gustado poder entrevistar a más personas para poder tener un
panorama más amplio.
Pude analizar con la información que las casas que se encuentran sobre avenidas
son las más propensas a ser tomadas por sujetos que no son dueños de ellas.
Es necesario tener conciencia y realizar un estudio al momento de adquirir una
propiedad ya que se deben de tomar en cuenta muchos aspectos como: la distancia
de nuestro trabajo, el costo de traslado y en general que pueda cubrir todas nuestras
necesidades ya que al momento de adquirir algo que no las cubre, nos afecta en
muchos aspectos como lo podemos ver en esta investigación, e inclusive si se
pretende vender después es más difícil y tienen muy poca plusvalía las propiedades.
Sé que esta problemática se da en diferentes partes del país por lo que recomiendo
que si pretende continuar con esta investigación se realice en otros estados de la
república mexicana, con igual crecimiento en sus Ciudades como: Monterrey y
Guadalajara entre otras.

11. Referencias y fuentes de consulta
Agenda Penal Federal. (2016). México, Distrito Federal, México: Isef.
Amuchategui Requena, G. (2011). Derecho Penal Trecera edición . México,D.F.: OXFORD.
Cámara de Diputados del H. Congresode la Unión . (14 de Agosto de 1931). Obtenido de
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/9_090318.pdf
Cámara de Diputados H. Congreso de la Unión. (5 de marzo de 2014). Obtenido de
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/CNPP_170616.pdf
De Pina, R., & De Pina Vara, R. (2012). DICCIONARIO DE DERECHO. MÉXICO: PORRÚA.
Dirección de Legalización y del Periódico Oficial “Gaceta del Gobierno”. (3 de Septiempre de 1999).
Obtenido de http://legislacion.edomex.gob.mx/codigos/vigentes
Garccía Ramírez, S. (1990). Biblioteca Juridica Virtual UNAM. Obtenido de
https://biblio.juridicas.unam.mx/bjv/detalle-libro/282-derecho-penal
Garccía Ramírez, Sergio. (s.f.). Biblioteca Juridica Virtual. Obtenido de biblio.juridicas.unam.mx/bjv
Meyer Lux, L. (ENERO-JUNIO de 2014). RADALYC. Obtenido de
http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=173631450009
Anexos
Diario de campo
Entrevista
En la investigación de campo se entrevistó a 8 personas con el siguiente guion.
Guion
Hola, Buenas tardes, mi nombre es Monica Servin, soy Aspirante a la Licenciatura
de Derecho, en la Universidad Abierta y a Distancia de México y estoy realizando
una investigación acerca de las casas que se encuentran en abandono en este
fraccionamiento para determinar el porcentaje de personas que ocupan casas sin
permiso de los dueños y la utilidad que le dan a estas.
Cabe mencionar que esta información es una investigación escolar.
1.- ¿Me gustaría saber si usted es tan amable de poderme dar una entrevista?

12. 2.- ¿Con quién tengo el gusto?
3.- ¿Cuál es su ocupación?
4.- ¿En qué calle vive?
5.- ¿Qué fue lo que le motivo a vivir en este fraccionamiento y cuánto tiempo tiene
viviendo aquí?
6.- ¿Usted cree que las promesas que le hicieron en la venta de su vivienda tenga
que ver con la cantidad de casas que están desocupadas?
7.- ¿Cuánto es el costo de traslado de su esposo de aquí a su trabajo y de su trabajo
a su casa?
8.- ¿Cuantas casas tienen la privada y cuantas están habitadas?
9.- ¿De las casas que usted me comenta sabe si alguna está ocupada por alguien
que no es el dueño y no tienen permiso de usarla?
10.- ¿Usted sabe si en otra calle también sucede lo mismo, si alguien utiliza
viviendas que no son suyas sin tener permiso del dueño?
Le estoy muy agradecida por permitirme realizar esta entrevista su información es
muy importante para mí.
Encuesta
Te invité a llenar un formulario:
Encuesta de casas Urbi
Está encuesta está dirigida a la problemática de las casas en abandono de este
fraccionamiento.
Principio del formulario
1.- ¿Cuál es tu ocupación?
o Hogar

13. o Empleado
o Trabajo por mi cuenta
2.- ¿Cuál es tu edad?
o Entre 20 y 35 años
o Entre 35 y 45 años
o Entre 45 y 65 años
3.- ¿Por qué decidiste vivir aquí?
o Es un lugar muy tranquilo.
o Por las promesas venta, como: que tendríamos un tren suburbano y se
quitaría la caseta de cobro
o Mi trabajo se encuentra cerca de aquí.
o Otro.
4.- ¿Por qué consideras que están desocupadas tantas casas de esta colonia?
o No se cumplieron las promesas de venta.
o La gente ya no pudo pagarlas.
o Están lejos del lugar donde trabajan.
o Otros
5.- ¿Con cuantas casas cuenta tu privada o calle?
o 60
o 35
o 32
o Otros.
6.- ¿Cuantas casas se encuentran habitadas en tu calle o privada?
o Menos de 10
o Entre 20 y 25
o Entre 25 y 30
o Entre 30 y 35
7.- ¿De estas conoces si algunas están ocupadas por alguien que no es el dueño,
y no tiene permiso para utilizarla? ¿Cuántas?
o Desconozco.
o De 2 a 4
o De 4 a 6
o De 6 a 8
o Ninguna.
8.- ¿De estas casas que ocupan sin permiso del dueño, como la ocupan?

14. o Para vivir en ellas.
o Como almacén.
o Las alquilan.
o Lo desconozco.
9.- ¿Crees que es una colonia segura?
o Si
o No
10.- ¿Te sientes seguro de vivir cerca de personas que se meten a casas sin
permiso de los dueños?
o Si
o No
o Me da igual.
11.- ¿Crees que estas personas aumentan la delincuencia en tu colonia?
o Si
o No
12.- ¿Por qué?
o Solo destruyen las casas dañando el patrimonio del dueño.
o Solo viene a robar.
o Porque están cometiendo un delito desde el momento que la ocupan
sin permiso del dueño.
o Pienso que no tienen nada que ver con la inseguridad del lugar.
Enviar