06 jorge torres

2DO. FORO INTERAMERICANO DE
FINANCIAMIENTO HABITACIONAL
“HACIENDO CIUDADES SOSTENIBLES”

POLÍTICA DE FINANCIACIÓN DEL HÁBITAT EN BOGOTÁ
Jorge Enrique Torres Ramírez
Director Ejecutivo

centro de estudios de la
construcción y el desarrollo
urbano y regional

Lima, Noviembre de 2011

CONTENIDO

• BOGOTÁ, D.C. DIAGNÓSTICO

• FINANCIACIÓN ACTUAL – CIERRE FINANCIERO

• PROPUESTA MISIÓN HÁBITAT.
POLITICA DE FINANCIACIÓN DEL HÁBITAT EN BOGOTÁ

• SUBSIDIO CONDICIONADO DE ARRENDAMIENTO

2

BOGOTÁ, D.C. DIAGNÓSTICO

3

TERRITORIO Y POBLACIÓN (1/2)

• Altura: 2.640 msnm
• Extensión: 163.660
Has
– 122.256 (74,7%) en
el área rural
– 41.404 (25,3%) en
el área urbana
• Población: 7.363.782
habitantes (proyección a
2010 – Censo DANE)
– 99,77% en el área
urbana
– 0,23% en el área rural

4

TERRITORIO Y POBLACIÓN (1/2)

La ciudad está dividida en
20 localidades, cada una
administrada por un alcalde
local, nombrado por el
Alcalde Mayor

5

DIMENSIÓN ECONÓMICA, SOCIAL Y DE SOSTENIBILIDAD* (1/2)
Bogotá, DC. Vs Mejor ciudad latinoamericana
• PIB per cápita: US$ 12.000 – Monterrey: US$ 28.000
• Puesto en PIB per cápita entre 100 ciudades más grandes del mundo:
– 2010: 82
– 2038: 92
• Tasa de crecimiento proyectada del PIB per cápita a 2038 respecto de
Bogotá:
– Santiago de Chile: 6,9% (puesto 78)
– Sao Paulo: 7,9% (puesto 68)
– Monterrey: 10% (puesto 46)
– Lisboa: 11,5% (puesto 21)
• Camas en hospitales: 1,5/1.000 habitantes – Río de Janeiro: 3,6/1.000
• Velocidad malla vial: 27 Km/hora – Santiago de Chile 41 Km/hora
• Población bajo la línea de pobreza: 25% - Monterrey: 5%
• Emisiones de CO2 (toneladas): 5 – Río de Janeiro: 2

* Informe Mckinsey – Una visión para el futuro 6

DIMENSIÓN ECONÓMICA, SOCIAL Y DE SOSTENIBILIDAD* (2/2)

• Personas con grado bachiller y técnico sobre el total de la población:
– Bogotá: 11%
– Ciudad de México: 23%
– Santiago de Chile: 34%
• Homicidios por cada 100.000 habitantes
– Bogotá: 19,2
– Ciudad de México: 17,0
– Santiago de Chile: 2,6

* Informe Mckinsey – Una visión para el futuro 7

DESEMPLEO

Fuente: DANE . Gran Encuesta Integrada de Hogares

Proporción de empleo informal en Bogotá, D.C.: 45,1% (trimestre julio-septiembre de 2011 – DANE)
8

TENENCIA DE VIVIENDA

Distribución de los hogares según tipo de tenencia de la
vivienda (% Hogares)

5,8
40,3
41,4

12,5

Propia pagada Propia pagando Arriendo Otra forma

Fuente: EMB,2011 - DANE
9

DÉFICIT CONVENCIONAL DE VIVIENDA

Hogares en déficit. Déficit convencional
• Déficit de vivienda
convencional
– Cuantitativo
(3) Déficit convencional
Estructura (1+2)
258.046
Cohabitación
Hacinamiento
crítico
– Cualitativo (2) Déficit cualitativo 141.517
Estructura
Espacio
(hacinamiento
mitigable) (1) Déficit cuantitativo 116.529
Servicios
públicos
Combinaciones 0 100.000 200.000 300.000

10

DÉFICIT SEGÚN POBREZA

Total Hogares y Hogares en déficit convencional según pobreza
100%
90%
80%
50,4
70% 62,5
70,7
60% 81,1
91,2
50%
40%
30%
49,6
20% 37,5
29,3
10% 18,9
8,8
0%
Total Hogares Hogares sin déficit (1) Déficit (2) Déficit (3) Déficit
cuantitativo cualitativo convencional
(1+2)
Hogares pobres Hogares No pobres

Total hogares pobres en Bogotá: 413.351

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DÉFICIT - VIVIENDA ADECUADA

Hogares en déficit desde el concepto de
• Déficit desde el vivienda adecuada
concepto de vivienda
Déficit - Vivienda adecuada
adecuada (1 a 4)
820.993

– Seguridad en la
tenencia (4) Combinaciones 121.771

– Gastos soportables
– Habitabilidad (3) Habitabilidad 399.378

(seguridad
estructural) (2) Gastos soportables 244.398

– Combinaciones
(1) Seguridad en la
55.446
tenencia
(Déficit convencional: 258.046
hogares)
0 400.000 800.000

12

HOGARES SIN DÉFICIT OBJETO DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA*

Hogares sin déficit objeto de la política de vivienda
700.000

600.000 572.321

500.000 475.372

400.000

300.000

200.000
96.949
100.000

0
Hogares sin déficit Pobres No pobres

* Ingreso mensual inferior a 4 smmlv

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CRECIMIENTO INFORMAL – ESTIMACIÓN INDIRECTA

Hectáreas promedio anuales incorporadas por
• Periodo intercensal desarrollos informales, Bogotá 1950-2010
1993-2005: 53,7% (1) 250
211,9

200
• Años 2000 al 2006: 156,4
151
41,8% (2) 150 131,5

96
100
• Periodo 2006 – 2010:
53,8
47% (3) 50

0
(1) Economía Urbana
1950-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1990 1990-2000 2000-2010
(2) DANE
(3) SDP Fuente: Development Planning Unit, DPU-Secretaría Distrital de Planeación.
Procesamiento CENAC.

14

FINANCIACIÓN ACTUAL – CIERRE
FINANCIERO

15

FINANCIACIÓN ACTUAL – CIERRE FINANCIERO
INSTRUMENTOS

NIVEL NACIONAL BOGOTÁ, D.C.
Tierra + Urbanismo + Edificación = Subsidio Familiar de Vivienda
Ahorro del hogar + Subsidio directo nacional, SFV
a la demanda + Crédito hipotecario Subsidio Distrital de Vivienda,
SDV
Subsidio Familiar de Vivienda, Ahorro del hogar
SFV Subsidio Condicionado de
Ahorro del hogar Arrendamiento, SCA
Crédito hipotecario (Bancos, Crédito hipotecario (Bancos,
Fondo Nacional del Ahorro, FNA, Fondo Nacional del Ahorro,
etc.) FNA, etc.)
Cuentas AFC Cuentas AFC
Subsidio FRECH Subsidio FRECH
Etc. Etc.

16

PROPUESTA MISIÓN HÁBITAT
POLÍTICA DE FINANCIACIÓN DEL HÁBITAT EN BOGOTÁ

17

POLITICA DE FINANCIACIÓN DEL HÁBITAT EN BOGOTÁ.
ANTECEDENTES DE LA MISIÓN

• LA MISIÓN HÁBITAT BOGOTÁ 2007, Inclusión y Derecho a la Ciudad,
surge como parte del proceso iniciado con el Pacto por el Hábitat
Digno en Bogotá en donde se reconoció la necesidad de: “Una Política
Integral y un marco institucional que permitiera la coordinación y
gestión del sector así como el análisis y debate sobre el hábitat que la
ciudad y la ciudadanía requieren en una perspectiva de largo plazo
(2007-2017) con inclusión social y progreso económico de la ciudad”

• El objetivo central de la Misión fue el de generar un proceso de
participación que liderara la configuración y validación de la primera
tarea de formulación de una política integral del hábitat en el contexto
de ciudad-región, a cargo de la Secretaría del Hábitat a partir de un
proceso colectivo de análisis crítico y de propuestas.

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PRINCIPIOS Y ATRIBUTOS

La formulación de la política de financiación de hábitat
debe tener como referente principal la política
macroeconómica y su relación con la ciudad.
Aunque la lucha contra la pobreza y la exclusión
constituyen factores a considerar en la definición de
propuestas de política de financiación del hábitat,
también debe considerarse que los logros en este
campo son un resultado indirecto de lo macro

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PRINCIPIOS Y ATRIBUTOS
• Enfoque constitucional y de derechos
• La financiación del hábitat supera el simple diseño de instrumentos y servicios financieros
• Financiación de los componentes de la cadena de producción y sostenibilidad del hábitat,
trascendiendo la financiación exclusiva del “producto terminado” vivienda
• Reconocimiento de la autonomía local en el marco del modelo de desarrollo, la política
nacional y sectorial del gobierno
• Gestión integral del hábitat
• Reconocimiento de las diferentes formas de ocupación del territorio y acceso a los
servicios habitacionales
• Efectos de mayor incidencia social
• Aplicación eficiente de recursos, particularmente los propios
• Cobertura integral de los instrumentos financieros
• Productividad y competitividad de la ciudad
• Transparencia en la orientación y ejecución de los recursos
• Endeudamiento inteligente y estratégico
• Sistema de inversión y tarifas de servicios públicos
• Elevar el nivel de interlocución con instancias del nivel central
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OBJETIVOS
• Alcanzar una correspondencia entre la concepción de derechos del sector hábitat y la
pertinente a la política fiscal, tributaria y social del Distrito
• Definir una participación de la administración local en la financiación directa del sector,
consecuente con la concepción de derechos
• Mantener los instrumentos de financiación del hábitat que han demostrado efectividad en
el actual modelo de gestión estatal del sector, complementados con una intervención
efectiva del Estado local en la dirección de promover el desarrollo de los mercados
estratégicos para el sector, como el suelo urbano y la financiación habitacional
• Estructurar un modelo de gestión eficiente de los recursos del sector
• Considerar a todos los ciudadanos como los destinatarios finales de la inversión pública del
sector
• Enfatizar en la inversión de los componentes colectivos del hábitat
• Afinar los niveles de atención social en términos de una orientación hacia programas de
carácter prioritario
• Mejoramiento sostenido de la calidad del hábitat y, consecuentemente, de la calidad de
vida de los ciudadanos
• La transparencia en la gestión de los recursos públicos
• El acceso a la información calificada sobre la gestión de recursos como un instrumento de
la democracia y de la participación ciudadana
• Implementación de un sistema de evaluación que permita conocer y socializar los
resultados de la política del hábitat en Bogotá y de la correspondiente financiación

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ESTRATEGIAS DE ACCIÓN – 10 AÑOS

• Estrategia habitacional

• Estrategia de servicios públicos

• Estrategia de equipamiento y entorno

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INSTRUMENTOS MACRO DE FINANCIACIÓN

• Planes parciales, unidades de actuación urbanística, reajustes o
integración inmobiliaria y cooperación entre partícipes
• Sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios
• Derecho de preferencia, declaratoria de desarrollo y construcción
prioritarios y enajenación forzosa en pública subasta que de ellos se
deriva
• Procesos de adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria,
expropiación administrativa o judicial
• Bancos de tierras, mecanismos de participación Distrital en plusvalías,
transferencia de derechos de construcción y mecanismos de
compensación, estímulo y beneficios en el caso de tratamientos de
conservación histórica o arquitectónica y para la protección ambiental

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FINANCIACIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO

• Política fiscal, tributaria y social acorde con los requerimientos de
recursos de la población objeto (garantizar la suficiencia y la
sostenibilidad de los recursos)
• Gestión fiscal eficiente y transparente
• Multiplicación de los recursos fiscales locales y nacionales mediante la
vinculación del capital privado al desarrollo de los proyectos
(concesiones, por ejemplo)
• Política de tarifas local y regional progresiva socialmente y que excluya
de manera contundente la aplicación de subsidios a hogares no pobres

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SISTEMA DE FINANCIACIÓN HABITACIONAL

• Mejorar la eficiencia y el calado social de los instrumentos vigentes,
especialmente los siguientes:
– Crédito hipotecario de mercado
– Subsidio familiar de vivienda
– Microcrédito de vivienda
– Crédito de las cajas de compensación familiar
– Línea de redescuento de FINDETER
– Leasing habitacional

• Sistema de crédito habitacional alternativo, compuesto por
operadores especializados en la atención de hogares con limitaciones
de acceso al mercado financiero privado, especialmente ONGs,
cooperativas, fondos de empleados, etc.

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NUEVOS INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN

• Sistema Distrital de subsidios habitacionales
– Subsidios locales
– Directos e indirectos
– A la oferta y la demanda de los hogares con ingresos
insuficientes
– Para diferentes tipos de soluciones habitacionales
– Todas las formas de tenencia de vivienda

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• Sistema Distrital de crédito
– Financiación directa de hogares sin acceso al crédito de
mercado y al sistema alternativo; demandantes de
programas de soluciones nuevas, vivienda usada,
mejoramiento, redensificación, titulación, reasentamiento,
etc.
– Financiación de los componentes del proceso de
producción de hábitat descubiertos en cuanto a recursos de
financiación: planes parciales, compra de terrenos,
programas asociativos de vivienda nueva, mejoramiento,
redensificación, etc.
– Créditos puente e intervención en operaciones de
titularización de hipotecas generadas

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• Sistema de incentivos y garantías
– Incentivos tributarios, especialmente a constructores de VIS
– Garantías de cartera, para deudores de cartera hipotecaria
del sector financiero privado
– Originación de créditos. Prima a operadores especializados
que generen créditos para compradores de VIS
– Otros, como el seguro contra la inflación, etc.

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• Sistemas de fondeo para operadores de líneas de financiación
habitacional alternativa
– Redescuento de cartera hipotecaria (tipo FINDETER)
– Colocación de recursos a las entidades operadoras

• Promoción de proyectos privados - Incentivos tributarios,
especialmente a los constructores de VIS
– Ampliación y diversificación de la oferta de VIS en los segmentos de
precios correspondientes a los Tipos 1 y 2
– Vivienda en alquiler
– Renovación urbana
– Rehabilitación patrimonial

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CONCLUSIONES (1/2)

• El marco de la política y gestión habitacional está definido por la
política ambiental, territorial, urbana y habitacional
• Su implementación se realiza mediante los programas e
instrumentos
• Los subsidios habitacionales y el crédito son un instrumento de la
política
• Centrar el énfasis en éstos lleva a la aplicación fraccionada de la
política y los programas
• La singularidad en los programas e instrumentos deriva en la
vulnerabilidad de la política y del sector
• Los programas e instrumentos deben corresponder a la
complejidad y diversidad de las condiciones habitacionales de la
población objeto

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CONCLUSIONES (1/2)

• HOGARES EXCLUIDOS DEL MERCADO

Producción informal de vivienda (Déficit cualitativo) +
Arrendamiento (Déficit cuantitativo: Cohabitación)

• PRODUCCIÓN INFORMAL

Autoconstrucción (Calidad de vida precaria, trampa de pobreza)
+ Autogestión (Riesgos de vulnerabilidad estructural,
salubridad-confort, sostenibilidad ambiental)

31

SUBSIDIO CONDICIONADO DE
ARRENDAMIENTO

32

SUBSIDIO CONDICIONADO DE ARRENDAMIENTO
CONSIDERACIONES BÁSICAS (1/2)

• La amplia y creciente aceptación social del arrendamiento como forma
de tenencia
• Las barreras de acceso a los programas de VIS nueva y, en general, a la
vivienda en propiedad
• La inviabilidad de acceso de los hogares pobres al mercado de VIS
nueva y de alquiler
• Entender la diversidad con la cual los hogares atienden sus
necesidades habitacionales
• Reconocimiento del potencial del mercado de arrendamientos en el
proceso de atención de estas necesidades
• Destacar el desarrollo e integración de todos los mercados
habitacionales como objetivo estratégico de la política de vivienda y
hábitat
• Ampliar el espectro de los programas e instrumentos de la política
local de hábitat, avanzando en su integralidad

33

CONSIDERACIONES BÁSICAS (2/2)

• Superar la singularidad de la política sectorial
• Ofrecer alternativas de alojamiento para los hogares de ingresos bajos
en sectores urbanos consolidados, frente a la compra de lotes en
sectores no urbanizables
• Incluir a los hogares arrendatarios en la política de hábitat local,
atender sus necesidades habitacionales y aportar al mejoramiento de
su calidad habitacional y de vida
• Generar externalidades positivas sobre el mejoramiento del ingreso de
los hogares pobres y vulnerables: Menor gasto en vivienda, transporte,
agua, etc.
• Relacionar a los hogares con los servicios y el equipamiento urbano
• Se concibe como un subsidio condicionado en tanto se relaciona con la
vinculación del hogar a programas públicos de superación de la
pobreza y su carácter transitorio

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OBJETIVO GENERAL

• DESDE LA DEMANDA: Transmitir efectos a nivel de una mejor
atención de las necesidades habitacionales de los hogares que se
encuentren en las siguientes condiciones:
– Hogares pobres
– Hogares vulnerables
– Hogares de poblaciones especiales
• DESDE LA OFERTA: Desarrollar acciones de apoyo y asistencia
técnica, facilitación y promoción, etc., dirigidas hacia los siguientes
componentes de esta oferta habitacional de Bogotá:
– Ampliación y mejoramiento del stock actual arrendado
– El stock existente en usos diferentes a vivienda que potencialmente
puede ser reconvertido al destino habitacional
– Formación de una oferta de vivienda nueva dirigida hacia este tipo de
tenencia

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INCIDENCIA DEL PROGRAMA

• Ampliación del stock habitacional e incidencia sobre los precios de
la vivienda nueva y de los alquileres habitacionales
• Consolidación de la generación de una oferta continua y de calidad
para atender la demanda por arrendamientos
• Reducción de la demanda por lotes en áreas no aptas para
urbanizar y el consecuente menor gasto público en
reasentamientos y procesos de regularización urbanística
• Atención de las necesidades habitacionales de los hogares pobres y
vulnerables y avances en la lucha contra la pobreza, la desigualdad,
la exclusión y la segregación socio-espacial
• Reducción de la probabilidad de pobreza de los hogares
vulnerables
• Mejoramiento global de las condiciones habitacionales y de calidad
de vida de los hogares bogotanos.

36

GRACIAS
centro de estudios de la
construcción y el desarrollo
urbano y regional

www.cenac.org.co

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