Colombia síntomas de una burbuja inmobiliaria

1. Mónica Andrea Leguizamo Pérez
Profesor: Andrés Aguilera
Ensayo final, crisis financiera
Universidad Colegio Mayor de Cundinamarca
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“LAS CRISIS PUEDEN SER PREDECIBLES”.
Colombia, síntomas de una burbuja inmobiliaria.
Introducción:
La crisis financiera ocurrida en Estados Unidos, es considerada como la más profunda después
de la ocurrida en 1929 (la Gran depresión por causa de sobreproducción), ya que involucra no
solamente a éste país sino a todo el mundo. El colapso de la burbuja inmobiliaria, trasladó el
problema de endeudamiento de las familias que no tenían capacidad de pago y a las cuales les
fue otorgado créditos para vivienda, en otras palabras riesgosas o las famosas (subprime), a los
mercados financieros generando falta de liquidez, y finalmente llegando el problema a los
mercados mundiales.
En Colombia actualmente se habla de una burbuja inmobiliaria tal como la que se inició en
EE.UU., aunque aún no se desaten las mismas consecuencias (posiblemente no tenga igual
magnitud), y a pesar de que muchos analistas no reconozcan la existencia de la misma, las
pruebas empíricas lo demuestran a través de un alza innegable de los precios y una caída de
los tipos de interés para la adquisición de los bienes inmuebles.
El siguiente trabajo tiene como objetivo realizar una comparación con los inicios de la crisis
financiera de Estados Unidos y lo que está ocurriendo con los precios de la vivienda en
Colombia que conllevan a una evolución de burbuja inmobiliaria. Para tal fin, se hace necesario
conocer el nacimiento, progreso y en lo que termina la crisis en el primer país referente de
comparación.
¿Cómo surge la crisis financiera de Estados Unidos?
Después del auge capitalista, en la crisis de los setenta se acumularon excedentes por parte de
los países productores de petróleo, cuyos dineros fueron invertidos en países industrializados
que a su vez hicieron préstamos a los países en vía de desarrollo para financiar sus proyectos
de infraestructura y desarrollo, hasta que los países en vías de desarrollo no pudieron pagar los
prestamos internacionales, y existe una crisis de endeudamiento.
A raíz de la necesidad de Estados Unidos por reactivar su economía después del
sobreendeudamiento e impagos de países latinoamericanos, africanos y asiáticos a principios
del siglo XXI, se ve obligado a bajar las tasas de interés para otorgar créditos y aumentar el
consumo.
Antes de estallar la crisis en Estados Unidos comandado por el presidente Bill Clinton,
“También había gran precariedad laboral y social, y una vulnerabilidad a la crisis enmascarada
detrás de la ilusión de riqueza basada en precios de activos (incluyendo las viviendas) en

2. constante aumento, era en realidad una burbuja que parecía eterna pero que carecía de un
sustento en la economía real” (Stanley Simon, 2012).
La causa que hizo que estallara la crisis en Estados Unidos fueron las subprime en 2007, bajo
las cuales existía burbuja de activos basura que inició a inflarse desde principios de siglo
mediante la inversión de personas que desconocían la procedencia de dichos títulos, y por
tanto se hacían más riesgosas a la hora de comprarlos; de ahí en adelante comenzaron a subir
las tasa de interés por parte de la FED (Reserva Federal), incrementaron los credit crunch y se
hizo notable la falta de liquidez en el mercado.
Así, lo que inicio como una burbuja inmobiliaria, terminó involucrando todo el sistema
financiero, en primera instancia de los Estados Unidos y posteriormente (debido a su gran
influencia como potencia global) a todas las bolsas de valores del mundo.
Bajo la presidencia de George W. Bush (2001-2008) hay aún más desregulación del sector
financiero y expansión de los peligrosos mercados de derivados. Llegando a 2007, en vísperas
del estallido de la gran crisis, la deuda total en el país se había disparado a 350% del PIB; el
valor total de los activos financieros a más de 1.000% del PIB; el valor total de los contratos de
derivados a 11 veces el PIB global; y el valor total de los seguros sobre los derivados
(básicamente apuestas sobre sus movimientos más que seguros en el sentido usual) llegaron a
US$62 mil millones, más que el valor de todos los activos financieros del mundo. (Stanley
Simon, 2012).
¿A que se le considera una burbuja inmobiliaria?
Una burbuja inmobiliaria se presenta cuando el alza de los activos en este caso las viviendas y
otros bienes, suben de precio, y esta alza ya no es justificada por fuerzas del mercado. En
adición, los créditos para su adquisición aumentan, disminuyendo las tasas de interés por un
tiempo y en ocasiones sucede que el agotamiento de terrenos o concesión de permisos para la
construcción se encuentra a la baja.
Los compradores de pocos ingresos lo que buscan es comprar, con la esperanza de que el
precio de sus activos sigan subiendo, después venderlos, obtener ganancias más altas y así
sucesivamente. Pero cuando estos bienes son adquiridos bajo especulaciones, en cualquier
momento puede reventar la burbuja y hacer que los precios caigan drásticamente, saliendo
perjudicados los inversores y dueños de los títulos.
La reforma financiera de Estados Unidos busca volver a inflar las burbujas y restablecer los
flujos de crédito para reactivar la economía. En este sentido, representa continuidad no
solamente con la administración anterior sino con la lógica de la financiarizacion que ha
crecido década tras década desde los setenta. Trata de mantener la demanda agregada a
través del crédito en vez de salarios, los cuales deben quedar en niveles bajos para reducir los
costos y no interferir en las rentas financieras.
Lo que sucedía es que se mezclaban hipotecas buenas con malas, es decir, las que tenían poco
riesgo dados los ingresos del hipotecado (prime) con las que se otorgaban alegremente a
personas sin los ingresos y estabilidad laboral adecuados (subprime). Mediante un proceso de
fraccionamiento, se formaban diversos tramos con diferente riesgo (Mateo Juan Pablo).

3. Este mecanismo descansaba sobre dos pilares fundamentales: I) los bajos tipos de interés,
producto de la respuesta que la Reserva Federal dio a la crisis bursátil de principios de la
década, en 2001, y que se mantuvo hasta 2004; y II) el alza de los precios de la vivienda, que
por una parte impulsaba la inversión y el consiguiente auge del sector de la construcción, pero
asimismo de todas las actividades conexas (albañilería, seguros, fontanería, materiales de
construcción, servicios, etc.), y por otra incrementaba el patrimonio o nivel de riqueza de las
familias, lo cual servía de respaldo para acceder a financiación y consumir más. (Mateo Juan
Pablo).
A continuación se presenta la elevación de precios en Estados Unidos con proyecciones hasta
el 2008, en la cual se presentó una situación similar a la que ocurre en Colombia desde finales
del siglo pasado.
Elevamiento de los precios en la vivienda en Estados Unidos entre 2000 y 2006
A pesar que Colombia se diferencie de lo que ocurre en EE.UU. porque hay más personas que
quieren comprar vivienda (existe mayor demanda), las tendencias de incremento siguen una
trayectoria parecida. En adición a esto, Colombia depende de la economía estadounidense y
los shocks que se presenten en dicho país, también afectarán la economía nacional.
Evolución de precios de vivienda en Colombia
Con ésta gráfica se presenta el aumento de precios de acuerdo al Índice de Precio de Vivienda
Usada por áreas urbanas y metropolitanas desde 1997 hasta el 2011.

4. Fuente: DANE (2011)
Las principales alzas de precios se han dado en Bucaramanga, la costa Atlántica y Bogotá. Por
ejemplo en la costa Atlántica no se tiene restricción del terreno como ocurre en Bogotá (que
se considera un factor importante para el incremento de construir y adquirir vivienda), y el
valor ha aumentado más de 12.3%. La explicación que se le da a este fenómeno no es más que
el de especulación de precios y limitación de concesiones o licencias para construir.
Por otro lado, en ciudades como Bucaramanga, Medellín, Cali y Bogotá, en donde quedan
pocos terrenos para construir y además se halla restricción de concesiones, aumento de
créditos y bajas de tasa de interés para comprar vivienda (por parte de la banca y otras
instituciones financieras), produce que los precios se eleven teniendo un incremento de la
demanda de vivienda muy inelástica y contribuyendo a que el alza de precios y costos no
reduzca un cambio significativo en el numero de compradores, lo cual puede conducir
nuevamente a la elevación de tasas de interés, caída de la demanda, de los precios y se vuelva
insostenible los pagos de créditos forjando a que estalle la burbuja.
Tomaremos como ejemplo Bogotá para aludir a lo que ocurre hoy por hoy. Con el nuevo plan
de desarrollo del gobierno de la ciudad, que pretende recuperar el centro de la ciudad, en
lugar de seguir expandiéndose hacia los lados, hará notablemente que los precios se
incrementen, al ser más costoso la recuperación y construcción del lugar, a pesar de que esto
traiga beneficios adicionales en la parte ambiental por no construir sobre tierras que pueden
ser fértiles para la agricultura. En los estratos donde mayor efecto se produce dicha
especulación no son los de bajos ingresos sino por el contrario los estratos 5 y 6.
Aunque no se cuenta con las mismas condiciones que en Estados Unidos, porque Colombia ni
es una potencia mundial como para diferir la crisis al exterior ni se cuenta con un sistema
financiero tan avanzado como el del país norteamericano y de este modo se puedan transferir
los riesgos a las familias, si es posible que la inflación de la burbuja de tal dimensión, se esté
dando de modo que pueda afectar la economía nacional.

5. Lo anterior mencionado con ayuda de las causas de una burbuja inmobiliaria “la mayoría de las
crisis financieras inician de este modo”, fortalece la especulación en el sector, siguiendo con la
ampliación de precios, hasta que termine cayendo en crisis hipotecaria y si la articulación e
inversión es fuerte, puede terminar en crisis económica el país.
Otros casos:
Con el fin realizar un análisis más a fondo acerca del acompañamiento de las crisis hipotecarias
a las crisis financieras, se pueden observar algunos casos históricos relativamente recientes (en
adición a la crisis mundial iniciada en Estados Unidos), como por ejemplo el “Tequilazo” en
México en donde los prestamos y los capitales provenientes del extranjero hicieron que
aumentaran las inversiones en activos riesgosos e inmobiliarios; economías de América Latina
en la crisis de deuda de los 80 y el contagio que tuvieron del efecto tequila; en los 90 algunos
países del sudeste asiático causada por sobreendeudamiento de estas economías, del mismo
modo por exceso de liquidez por dineros que provenían en gran parte de América Latina, y por
consiguiente la inversión en activos riesgosos seguida de especulaciones.
Además de los casos anteriormente nombrados, se encuentra la burbuja inmobiliaria ocurrida
en España que inició desde finales de la década de los 80, con síntomas como el alza de los
precios de la vivienda por encima de Índice de Precios al Consumidor, el agotamiento del suelo
disponible para la construcción de nuevas edificaciones, de la mano con bajas tasas de interés
y mayor facilidad de acceso al crédito por parte de los demandantes (como está ocurriendo en
Bogotá).
En la siguiente tabla se puede apreciar el precio de vivienda de Colombia y otros países por
duración del ciclo económico, su promedio de expansión, contracción, y el promedio
porcentual en el cambio de los precios. En general se muestra que ésta nación en comparación
con los otros países que han sufrido crisis hipotecaria, no se encuentra lejos ni de la duración
de los ciclos, ni la variación promedio de los precios, mientras si mantiene un alto periodo de
recesión.
Fuente: OECD (2006). Cálculos propios. Tomado de Publicación Fedesarrollo: Los efectos del precio el suelo sobre el
precio de la vivienda para Colombia

6. Burbuja inmobiliaria en Colombia
“Colombia experimentó una profunda crisis financiera a finales de 1990 después de un período
de liberalización financiera. Esta crisis financiera se atribuyó a una burbuja inmobiliaria que
siguió al proceso de crisis financiera de liberalización de 1991…durante los últimos años, los
precios de la vivienda (así como los precios de las acciones) han crecido de manera constante
en el país, motivando un acalorado debate sobre si Colombia vive una nueva burbuja
inmobiliaria o no…nos encontramos con que en la actualidad el país podría estar
experimentando una burbuja de la propiedad residencial de los precios de mercado”. (Salazar,
N., Steiner, R., Becerra, A. y Ramírez, J. 2013)
En la crisis a finales de los 90 existió una alta expansión del sistema financiero unido con el
crecimiento de entidades financieras y de los créditos. Después de esto en 1998, aumentaron
las tasas de interés haciendo que muchos deudores del UPAC (Unidad De poder adquisitivo
constante), perdieran sus viviendas, se disparara la crisis y finalmente fuera remplazado el
UPAC por el UVR (Unidad de valor real constante) como solución a ésta crisis de vivienda.
Un indicador para analizar la posible burbuja inmobiliaria, es medir el precio de la vivienda con
respecto a la canasta familiar para lo cual se ha señalado según informes recientes del banco
de la República, que en Colombia desde mediados del año pasado, el valor de ésta ha
incrementado alrededor del 11% únicamente en lo que lleva corrido de Junio del 2012 hasta
ahora; aproximadamente 8% por encima del índice de precios al consumidor (IPC).
En la siguiente figura se pueden observar los precios promedio de la vivienda colombiana
utilizando los precios deflactados del IPC con el objetivo de tener el índice de precios de
vivienda, los cuales corresponden a cambios mensuales del precio de la vivienda en Bogotá.
Allí se señala que en Colombia para el 2011, el valor de las viviendas es 3.1 veces más que los
ingresos que se están recibiendo, acercándose al valor que se presentó en Norte América.
Aproximadamente en Estados Unidos para el periodo comprendido entre 1985 y el 2000, el
precio de la vivienda fue 2.9 veces mas que el ingreso de las familias, y para el 2008, este valor
correspondió a 5.1 veces más el precio de los inmuebles que los ingresos.

7. Fuente: Banco de la República, DANE, y Asobancaria. Tomado de Publicación Fedesarrollo: Los efectos del precio el
suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia.
Con está gráfica se representa el crecimiento del valor de la vivienda Colombiana desde 1994
hasta 2012, lo cual ostenta que el valor de los bienes inmobiliarios, en la actualidad tienen un
tope histórico que ni siquiera se iguala con el costo que tuvo en la crisis del UPAC, llegando a
niveles del casi 12%.
Fuente: Banco de la República, DANE, y Asobancaria. Tomado de Publicación Fedesarrollo: Los efectos del precio el
suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia.
¿Como evitar que la “posible burbuja” termine en crisis?
La Vivienda a diferencia de otros bienes, es un activo necesario no de lujo. Es por este motivo
que las familias desean adquirirla a cualquier precio sin importar si es bajo o alto. Otras

8. personas, bajo estas circunstancias alcistas, compran viviendas con el objetivo de venderlas en
el futuro y obtener mejores utilidades por sus títulos.
Para evitar que la “burbuja inmobiliaria” se desate en crisis financiera en el país, como ha
ocurrido en otros lugares del mundo, es ineludible que:
Las buenas políticas de ordenamiento territorial y control de estado sean eficientes a
la hora de imposición de las tasas de interés para evitar que sigan cayendo hasta tal
punto que la demanda aumente desmesuradamente, disminuya la oferta y aumenten
los precios.
Las personas tengan un nivel de ahorro y no se invierta totalmente su capital en bienes
inmobiliarios por precaución a la caída de precios de los mismos. Tampoco es
aconsejable que siendo este un país con un ahorro muy bajo, se incurra en
sobreendeudamiento porque probablemente las personas no tengan capacidad para
responder por los créditos que se otorgan día a día con mayor facilidad.
Algunos analistas consideran que la solución estaría en generar mayor oferta de
viviendas, y de esta forma los precios bajarían hasta tal punto que se logre un
equilibrio con la demanda de los colombianos. El hecho de apuntarle al aumento de la
oferta de vivienda implica también un alza en los costos de producción y por
consiguiente también un posible aumento en los precios de vivienda pero ya no
ocurridos por especulación, además se estaría realizando daños ambientales por la
cantidad de suelos que tienen que ser adaptados para este fin. Un beneficio también
seria la contratación de mano de obra lo que reduciría el desempleo.
Bibliografía:
Stanley Simon Malinowitz. (2012). La crisis y el sistema financiero en Estados Unidos:
Reforma y continuidad. Tomado de la página de internet:
http://www.espaciocritico.com/sites/all/files/libros/mrxvv7/marx_vive-al_en_disputa-
19.pdf
Salazar, N., Steiner, R., Becerra, A. Y Ramírez, J. FEDESARROLLO. 2012. “Los efectos del
precio el suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia”; Ensayos sobre política
Económica Forthcoming. Tomado de la página de internet:
http://www.banrep.gov.co/documentos/seminarios/2012/espe_2012_1.pdf.
Mateo Juan Pablo; economíacritica.net. La crisis financiera actual y los desequilibrios
de la economía mundial. Tomado de la página de internet:
http://economiacritica.net/web/index.php?option=com_content&task=view&id=87&I
temid=38
Gómez González José E., Ojeda Jair N., Rey Guerra Catalina, Sicard Natalia. “Testing for
Bubbles in Housing Markets: New Results Using a New Method”; Borradores de
Economía; Núm. 753, 2013.