REGLAMENTO ACTUALIZADO FRACCIONAMIENTO EL DORADO RESIDENCIAL & MARINA DIC 2020.pdf

Reglamento sobre la propiedad, diseño y construcción del
Desarrollo Residencial & Marina, El Dorado, Boca del Río, Veracruz
Diciembre 2020

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INDICE
INTRODUCCION Y OBJETIVOS
DEFINICIONES
TÍTULO I OBJETO COMPETENCIA Y OBLIGATORIEDAD
TÍTULO II DE LA ASOCIACIÓN DE COLONOS Y LA MESA DIRECTIVA
TÍTULO III DE LA PROPIEDAD Y USO
TÍTULO IV DE LA CONSERVACIÓN DEL MEDIO NATURAL DEL DESARROLLO
TÍTULO V DE LAS RESTRICCIONES A LAS ÁREAS DECRETADAS POR EL INAH,
COMO ÁREAS DE RESERVA DE INVESTIGACIÓN ARQUEOLÓGICA
TÍTULO VI DE LA PRESENTACIÓN DE LOS PROYECTOS ARQUITECTÓNICOS
Y SU AUTORIZACIÓN
TÍTULO VII DE LA IMAGEN URBANA, DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN
TÍTULO VIII DE LAS NORMAS DE CONVIVENCIA
TÍTULO IX DE LOS COSTOS DE MANTENIMIENTO Y OPERACIÓN DEL DESARROLLO
TÍTULO X CONSIDERACIONES GENERALES
TÍTULO XI CONTROVERSIAS, NOTIFICACIONES Y LEYES APLICABLES
ADDENDUM 1 CHECK LIST
ADDENDUM 2 SANCIONES

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INTRODUCCIÓN Y OBJETIVOS
El acelerado crecimiento urbano que la zona conurbada de Veracruz-Boca del Río-Medellín-Alvarado ha experimentado en
los últimos años, ha generado una creciente demanda inmobiliaria, en sus diferentes niveles, misma que es necesario atender.
Ante este gran reto el "Desarrollo Inmobiliario de El Dorado Residencial & Marina" surge como una alternativa de primer nivel,
cuyo objetivo fundamental es cubrir las demandas más exigentes.
Este Desarrollo náutico-inmobiliario ha sido concebido como un concepto de diseño de alto nivel y exclusividad, por lo que
para lograr y mantener siempre este nivel de calidad en cuanto a sus construcciones, imagen y servicios, es indispensable
contar con un instrumento rector que determine las directrices a seguir para la construcción y adecuado funcionamiento del
Desarrollo, considerando como prioritario el logro de los siguientes objetivos:
1. Lograr que el Desarrollo tenga un carácter arquitectónico distinguido, congruente con su ubicación, atendiendo al
clima del lugar y a la vocación del Desarrollo.
2. Aprovechar la belleza que la ubicación y vegetación del terreno ofrecen, propiciando que las alturas y fachadas
permitan al residente captar las mejores vistas; que la disposición de las construcciones rematen, enmarquen o
constituyan por si mismas alguna vista escénica, de tal suerte que todo usuario desde ciertos puntos en el exterior o
el interior de las construcciones disfrute de alguna vista que le haga más agradable su visita y/o estancia en el
Desarrollo.
3. Lograr que el conjunto de construcciones sea armónico.
4. Preservar las redes de servicios y vías de acceso y circulación en óptimas condiciones de funcionamiento.
5. Lograr una integración estética de las construcciones con el paisaje y entre sí.
6. Garantizar el disfrute de vistas escénicas en todo el desarrollo sin peligro de ser bloqueadas por construcciones no
planeadas.
7. Implantar la vegetación adecuada al sitio en todas las áreas jardinadas, así como favorecer su desarrollo y
conservación.
8. Evitar perjuicios y bloqueo entre obras particulares o comunes durante el proceso de construcción.
9. La Asociación, con respaldo de la mesa directiva, implementara sanciones desde tipo económico, administrativo y
legal de acuerdo a la controversia generada, cuidando la armonía y conservación del desarrollo.

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DEFINICIONES
I.3.1.- “Áreas de uso Común” significa aquellas áreas que se ubican dentro de El Desarrollo Inmobiliario El Dorado Residencial
& Marina, destinadas a uso y servicio común.
1.3.2.- “Asociación de Colonos” la Asociación de Colonos particular de el ”Desarrollo Inmobiliario”, administrará el Desarrollo
y vigilará el cumplimiento de las disposiciones de este Reglamento, así como con las disposiciones legales, ya sean de
carácter Federal, Estatal o Municipal, que resulten aplicables a la operación y a su mantenimiento.
1.3.3.- “Vialidades” significa todas aquellas circulaciones vehiculares por las cuales se tiene o tendrá acceso a las unidades
privadas o comunes del “Desarrollo Inmobiliario El Dorado Residencial & Marina.
1.3.4.- “Cuotas” son las aportaciones obligatorias en dinero, ya sean ordinarias o extraordinarias, que deberá pagar cada uno
de los “Titulares”, que serán destinadas a pagar los gastos de mantenimiento o contingencias que se presenten en las áreas
públicas del “Desarrollo Inmobiliario”, y que serán administradas por la Asociación particular del Desarrollo Inmobiliario.
1.3.5.-“Infraestructura” son las instalaciones que dan servicio al “Desarrollo Inmobiliario”, como son: calles, agua potable,
energía eléctrica, red de riego, alcantarillado pluvial y sanitario, telefonía, televisión por cable, entre otras.
1.3.6.- “Lineamientos de Diseño” son los estándares establecidos para el estilo arquitectónico del diseño de las construcciones
y áreas públicas del Desarrollo.
1.3.7.- “Legislación Aplicable” significa todas las Leyes, Reglamentos, Normas, y demás ordenamientos Federales, Estatales
o Municipales, que sean aplicables a el Desarrollo.
1.3.8.- “Licencia” es la autorización emitida por las autoridades correspondientes, ya sean federales, estatales o
municipales, para llevar a cabo la construcción de obras dentro del “Desarrollo Inmobiliario El Dorado Residencial & Marina”.

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1.3.9.- “Mesa Directiva” órgano que se encarga de la Dirección y Administración de los asuntos de la “Asociación de Colonos”
y Representación Judicial y Extrajudicial de la misma.
La Mesa Directiva se integrará según los Estatutos de la propia Asociación.
1.3.10.- “Contaminación visual” se refiere a cualquier tipo de letrero, anuncio, basura o escombro, vegetación o cubre suelo
descuidado en las unidades privadas
1.3.11.- “Contaminación auditiva” Se refiere a cualquier emisor de sonido que rebase los limites auditivos que molesten o
violenten las paz y tranquilidad del Desarrollo
1.3.10.- Régimen de Propiedad Condominal
Documentación, en la que se indica y describe cómo se encuentran organizadas las unidades privadas, sus dimensiones y
área particular, porcentaje de indivisos que le corresponde a cada unidad respecto a las áreas públicas dentro de su poligonal
envolvente y uso permitido de cada una.
1.3.11.- “Reglamento”
Conjunto de normas elaboradas por Corporaciones, Asociaciones o Sociedades para ordenar el buen funcionamiento de un
Desarrollo Inmobiliario.
1.3.12.- “Titular” significa la persona física o moral, nacional o extranjera, que por cualquier título legal adquiera una propiedad
para su posesión, uso, explotación, usufructo o aprovechamiento dentro del Desarrollo Inmobiliario El Dorado Residencial &
Marina.
1.3.13.- “Unidad Particular” significa cada una de las unidades de Propiedad Privada que se encuentren dentro del Desarrollo
Inmobiliario El Dorado residencial & Marina, y las cuales tendrán derechos de uso sobre las áreas comunes.

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TÍTULO I
OBJETO, COMPETENCIA Y OBLIGATORIEDAD
Artículo 1.- De la competencia en la aplicación del Reglamento
El presente Reglamento y sus Anexos establecen las reglas para el desarrollo, construcción, operación, mantenimiento,
reparación y administración de El Desarrollo denominado “Desarrollo Residencial & Marina El Dorado” (que en adelante se
denominará “El Desarrollo”). De la misma forma, establecen las normas que regirán las relaciones entre los Titulares,
poseedores y usuarios de las partes que integran dicho Desarrollo, así como las reglas para el uso de las unidades privadas,
públicas y comunes dentro del mismo, aplicando los criterios de ordenamiento ecológico respectivo y las normas y
disposiciones ambientales y arqueológicas aplicables.
Las disposiciones contenidas en este documento son de carácter obligatorio para todas aquellas personas que por cualquier
título detenten la propiedad, posesión, uso, disfrute o usufructo, explotación o aprovechamiento de cualquiera de los bienes
que integran El Desarrollo Residencial & Marina El Dorado (en adelante los “Titulares”).
Al mismo tiempo, sujeto a los términos que adelante se señalan, corresponderá a la Asociación de Colonos Del Estero de
Mandinga, A.C., Desarrollo Residencial & Marina El Dorado (en adelante “la Asociación”), la vigilancia del cumplimiento de
las disposiciones de este Reglamento, así como de aquellas que deriven del mismo, y las disposiciones legales, ya sean de
carácter Federal, Estatal o Municipal, que resulten aplicables a la construcción, operación y mantenimiento de El Desarrollo,
así como a la transmisión de propiedad de las unidades y demás bienes que integran el propio Desarrollo.
De manera particular corresponde a la Mesa Directiva de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., la
vigilancia del cumplimiento de este Reglamento, de conformidad con los estatutos de la misma.

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Artículo 2.- De la obligatoriedad de las disposiciones del Reglamento
La construcción, remodelación, ampliación, demolición, mantenimiento y control de El Desarrollo, así como la protección del
medio ambiente y demás elementos que integran el propio Desarrollo, se llevarán a cabo conforme a las disposiciones
contenidas en este Reglamento, por lo que el cumplimiento de las normas, limitaciones y prohibiciones que se establecen en
el mismo, resulta obligatorio para los Titulares de cada Lote.
Asimismo, están obligados quienes sean Titulares de un inmueble dentro de El Desarrollo a constituirse como asociados de
la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., en los términos y condiciones que se establecen en los estatutos de
dicha Asociación, así como a pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias que se estipulen por la Asociación, y cumplir con
cualquier otro reglamento o disposición que emita la mencionada Asociación que se relacione con la propiedad, uso, goce,
disfrute, conservación, mantenimiento o construcción del inmueble.
Cada uno de los Titulares es responsable de los hechos u omisiones que provoquen cualquier daño o perjuicio a terceros
dentro de El Desarrollo. Dicha responsabilidad del Titular se hace extensiva a los hechos, actos u omisiones que lleven a
cabo sus familiares, visitantes, empleados, contratistas, subcontratistas o inquilinos, bajo el título que sea.
Cada Titular queda expresamente obligado a conocer y a cumplir con lo establecido en este Reglamento al momento de
adquirir un inmueble en El Desarrollo y a darle cumplimiento de manera continua mientras sea Titular del mismo, en el
entendido de que la obligación de sujetarse al presente reglamento y a los estatutos de la Asociación de Colonos Del Estero
de Mandinga, A.C., será transmitida de pleno derecho a los Titulares sucesivos del inmueble, Así como cualquier obligación
que estuviere pendiente de cumplir por el titular anterior en virtud de que se trata de una obligación que ésta sujeta a los
derechos de propiedad que se tengan sobre los inmuebles ubicados en El Desarrollo.
La obligación a cargo de los Titulares de los inmuebles ubicados en El Desarrollo, de formar parte de la Asociación de Colonos
Del Estero de Mandinga, A.C., de sujetarse a sus estatutos y al presente Reglamento así como a cualquier otro reglamento o
disposición que expida la Asociación relacionado con los derechos de propiedad, deberá constar expresamente en el contrato
de promesa y en el contrato de compraventa definitivo, así como en la escritura pública mediante la cual se haga constar el
título de propiedad en favor del adquirente de uno o más inmuebles, ubicados dentro de El Desarrollo.
Asimismo, al contrato y a la escritura pública que se menciona en el párrafo inmediato anterior, se deberá anexar copia del
presente reglamento, de los estatutos sociales de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., así como cualquier
otra disposición futura que llegare a emitir la Asociación.

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En el supuesto de que cualquier Titular de un inmueble ubicado dentro de El Desarrollo, decida otorgar el derecho de uso y
goce temporal, usufructo o cualquier otro uso respecto de dicho inmueble, deberá celebrar el contrato respectivo, y hacer
constar la obligación del adquirente de los derechos mencionados de cumplir con el presente reglamento y con los estatutos
de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. así como con cualquier otra disposición que emita la Asociación
de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., y a constituirse en obligado solidario del Asociado que transmite dichos derechos,
respecto al pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias establecidas en los estatutos de la Asociación de Colonos Del
Estero de Mandinga, A.C., así como respecto al cumplimiento de cualquier otra obligación derivada del presente Reglamento,
de los estatutos de la Asociación o de cualquier otro reglamento o disposición que expida la Asociación relacionado con los
derechos de propiedad, uso, conservación u otros constituidos sobre los inmuebles ubicados en El Desarrollo. La obligación
descrita en el párrafo anterior deberá constar expresamente en el contrato de arrendamiento o comodato o cualquier otro
contrato que se celebre para los efectos mencionados en el párrafo inmediato anterior.
Los extranjeros, persona física o moral, no podrán ser propietarios de ningún inmueble dentro de El Desarrollo. No obstante
lo anterior, los extranjeros podrán adquirir derechos de uso y goce respecto de algún inmueble o inmuebles ubicados en El
Desarrollo, a través de un fideicomiso conforme a la Ley de Inversión Extranjera y su Reglamento. En este caso, la institución
fiduciaria del fideicomiso, formará parte de la Asociación, en calidad de Asociado tipo B, y estará obligada a cumplir con los
estatutos de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., con el presente reglamento y con cualquier otra
disposición que expida la Asociación, relacionada con los derechos de propiedad, uso, conservación u otros relacionados con
los inmuebles ubicados en el Desarrollo Residencial & Marina El Dorado, así como a pagar las cuotas de membresía,
ordinarias y extraordinarias correspondientes lo cual se deberá hacer constar expresamente en las escritura pública, en que
se haga constar el fideicomiso correspondiente.
Sin perjuicio de lo anterior, los Titulares de cualquier unidad de El Desarrollo estarán obligados a obtener, por su cuenta y
cargo, en caso de requerir las mismas, todas aquellas licencias y autorizaciones necesarias para efectuar cualquier tipo de
obra o construcción dentro de su unidad, en el entendido de que las licencias y/o autorizaciones que se soliciten por los
Titulares, deberán ser tramitadas en estricto apego a las disposiciones del presente Reglamento.
Tomando en cuenta lo anterior, en caso de que cualquiera de dichas licencias y/o autorizaciones que se requieran haya sido
expedida en contravención a lo establecido en el presente Reglamento, el Titular de la misma no podrá llevar a cabo las obras
autorizadas al amparo de dicha licencia y/o autorización, quedando dicho Titular obligado a demoler, a su propio costo,
cualquier obra o construcción realizada en contravención a lo previsto por este Reglamento.

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Artículo 3.- De las definiciones
Para los efectos de este reglamento, los siguientes términos, tendrán el significado que se especifica para cada uno de ellos:
I.- “Áreas de uso común”, significa aquellas áreas que se ubican dentro de El Desarrollo destinadas a uso y servicio común,
cuyo aprovechamiento corresponderá a todos los Titulares, conforme al Plan Maestro de El Desarrollo.
II.- “Áreas de uso común restringido” significa aquellas áreas comunes que se ubican dentro de El Desarrollo según se
establece en el Plan Maestro del mismo, que únicamente podrán ser destinadas a la finalidad ambiental o de conservación
arqueológica que le asignaron las autoridades correspondientes, y no pueden ser alteradas por la mano del hombre y en todo
momento deben ser respetadas en su forma original.
III.- La “Asociación” o “Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C.” significa la Asociación Civil constituida mediante
escritura pública 7088 de fecha 5 de Octubre del 2004, otorgada ante la fe del Lic. Cesar Valente Marín Ortega, Notario
Público No. 14 de Veracruz, Ver. Y cuya función principal será la de administrar El Desarrollo y vigilar el cumplimiento de las
disposiciones de este Reglamento, así como de las disposiciones legales, ya sean de carácter Federal, Estatal o Municipal,
que resulten aplicables a la operación y mantenimiento de El Desarrollo
IV.- “Caminos de Circulación” o “Vialidades” significa todos aquellos caminos por los cuales se tiene o tendrá acceso vehicular
a las unidades privadas o comunes de El Desarrollo.
V.- “Canales” significa las franjas de terreno que se encuentran en el interior de El Desarrollo, donde se desmonta y draga
para permitir el afloramiento del agua del subsuelo conformando canales artificiales y que son las vías de circulación acuática.
VI.-“Código” significa el Código Civil para el Estado de Veracruz Llave.
VII.- “Cuotas” son las aportaciones obligatorias en dinero, ya sean ordinarias o extraordinarias, que deberá pagar cada uno
de los Titulares, que serán destinadas a pagar los gastos de mantenimiento, el cumplimiento de las obligaciones ambientales,
las mejoras y reparaciones de las áreas comunes, los fondos de reserva y contingencias de El Desarrollo y demás
necesidades que determine la Asociación.
VIII.- “Escritura Constitutiva” significa la escritura pública número 7088, de fecha 5 de Octubre de 2004, otorgada ante la fe
del Lic. Cesar Valente Marín Ortega, titular de la Notaría Publica No. 14 de Veracruz, Ver., que contiene la constitución de
la Asociación.

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IX. “Infraestructura” significa aquellas instalaciones que se construyan dentro de El Desarrollo para dotar de servicios, tales
como calles, agua potable, energía eléctrica, red de riego, alcantarillado pluvial y sanitario, teléfonos, televisión por cable,
entre otras, y que deberán operarse, mantenerse y repararse en los términos y condiciones que determine la Asociación.
X.-“Lineamientos de Diseño” significa los estándares establecidos para el estilo arquitectónico del diseño de edificios, casas
y construcciones, el paisaje, el manejo arquitectónico de los equipos electromecánicos, alumbrado, señalización y cualquier
otra construcción, adición, cambio, reparación, y mantenimiento de las áreas exteriores de El Desarrollo, así como los
procedimientos para la revisión y autorización de la planificación, diseño y construcción de toda obra en cualquier sitio dentro
de El Desarrollo.
XI.- “Legislación Aplicable” significa todas las Leyes, Reglamentos, Normas, y demás ordenamientos Federales, Estatales o
Municipales, que sean aplicables a El Desarrollo y en general, a las disposiciones contenidas en este Reglamento
XII.- “Licencia” significa las autorizaciones emitidas por las autoridades correspondientes, ya sean federales, estatales o
municipales, para llevar a cabo la construcción y ejecución de El Desarrollo.
XIII.- “Mesa Directiva” significa el órgano de administración de la Asociación, a cuyo cargo estarán la dirección y administración
de los asuntos de la Asociación y la representación judicial y extrajudicial de la misma. Dicha Mesa Directiva se integrará de
acuerdo a lo señalado en los Estatutos de la propia Asociación.
XIV.- “Obligaciones Ambientales” significa las obligaciones ambientales establecidas por las autoridades correspondientes en
los oficios resolutivos en materia de evaluación de impacto ambiental y todas aquellas derivadas de la legislación aplicable,
este Reglamento y los anexos que lo integran. Implican el cumplimiento y la ejecución de disposiciones, condicionantes y
programas ambientales, así como de normas y disposiciones de la legislación vigente aplicable, y la supervisión ambiental
correspondiente. Su cumplimiento verificable es indispensable para mantener la autorización de operación y del
mantenimiento del desarrollo.
XV.- “Plan Maestro” significa el plano y la documentación complementaria en la que se indica cómo se encuentran organizados
los usos de suelo autorizados para las unidades o lotes privados, las áreas comunes útiles y de uso restringido, las áreas de
circulación peatonales y vehiculares, y demás aplicables en El Desarrollo, así como sus futuras modificaciones o cualquier
documento que lo sustituya.
XVI.- “Reglamento” significa el presente Reglamento, los documentos anexos que forman parte integrante del mismo, sus
modificaciones y/o adiciones, así como cualesquier otros documentos que en el futuro llegasen a formar parte de este
Reglamento.

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XVII.- “Titular” significa la persona física o moral, nacional o extranjera, que por cualquier título legal adquiera y/o detente la
propiedad, posesión, uso, explotación, usufructo o aprovechamiento de una unidad privada o Lote en El Desarrollo,
XVIII.- “Unidad Particular” o “Lote” significa cada una de las unidades de propiedad privada que se encuentren dentro de El
Desarrollo, y las cuales tendrán derechos de uso sobre las áreas comunes útiles y de uso restringido de El Desarrollo, además
de estar sujetas a todos los derechos y obligaciones que este Reglamento establece.
XIX.- “Unidad Habitacional” significa cada una de las Unidades Particulares de propiedad privada que se encuentren dentro
de El Desarrollo, que podrán ser destinadas exclusivamente para fines de uso habitación unifamiliar.
XX.- Unidad particular Comercial.- Entendiéndose por uso comercial, aquellas instalaciones de diferentes rubros de venta
como pueden ser, de alimentos, ropa en general, accesorios para el hogar, venta de alimentos preparados (Cafeterías y
restaurantes de especialidades), farmacias, ópticas, computación, telefonía, bancos, etc.
En el caso de Instalaciones de servicio y particularmente de la marina, contar con los espacios (slips) para el estacionamiento
temporal o permanente de diferentes tipos de embarcaciones de tipo recreativo, rampa de botado, en su caso gasolinera,
marina seca y área de mantenimiento menor de lanchas turísticas.
XXI.- Contaminación visual. Solo se permiten letreros autorizados por la Asociación de Colonos, tanto en las áreas públicas
del Desarrollo como en las propiedades de particulares, y la persona que los instalen sin autorización, será sancionada ante
la autoridad correspondiente. No se permiten anuncios, basura o escombro, vegetación o cubre suelo descuidado en las
unidades privadas
XXII.- Contaminación auditiva. Queda prohibido instalar en las áreas públicas y privadas cualquier tipo de emisor de sonido,
para cualquier fin y que rebase 55 decibeles. En el caso de fiestas privadas en las propiedades particulares no se permite un
sonido mayor a 70/80 decibeles

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TITULO II
DE LA ASOCIACION DE COLONOS Y LA MESA DIRECTIVA
Artículo 4.- De la Asociación de Colonos
Todos los Titulares de inmuebles en El Desarrollo formarán parte de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C.
en los términos prescritos en los estatutos de dicha Asociación.
De igual manera, las instituciones fiduciarias que tengan a su cargo la ejecución de fideicomisos relacionados con el uso y
goce de un inmueble ubicado en El Desarrollo formarán parte de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. y
estarán obligados a cumplir, por lo tanto, con los estatutos de la Asociación mencionada y con el presente reglamento.
De conformidad con lo anterior, todo extranjero que adquiera, la calidad de fideicomisario, en un fideicomiso creado para los
efectos anteriormente descritos, estará obligado a constituirse como obligado solidario de la institución fiduciaria con respecto
al cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que se indican en el párrafo inmediato anterior, salvo la obligación
de constituirse en Asociado tipo B de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C.
Artículo 5.- Facultades de la Asociación de Colonos
La Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., a través de su Mesa Directiva, será la encargada de la vigilancia
del cumplimiento del presente Reglamento. La Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. tendrá las facultades
que se le asignan en los estatutos correspondientes incluyendo de manera enunciativa mas no limitativa la facultad y
obligación de denunciar, a través del Presidente de la Mesa Directiva, ante las autoridades competentes a las personas que
violen el presente Reglamento o cometan actos ilícitos en El Desarrollo que dañen su diseño o armonía, para estos efectos,
el Presidente de la Mesa Directiva de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. tendrá todas las facultades
legales a fin de lograr la ejecución de las sanciones (anexas), contando para ello con las facultades necesarias para dirigir,
administrar y representar a la Asociación sin limitación alguna, en términos de los estatutos sociales de la Asociación de
Colonos Del Estero de Mandinga, A.C.

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TÍTULO III
DE LA PROPIEDAD Y USO
Artículo 6.- De los usos del suelo
Los Lotes dentro de El Desarrollo se someterán a las restricciones establecidas en el presente reglamento, que contiene las
limitaciones en cuanto a: densidades máximas de utilización y ocupación del suelo, alturas máximas, áreas libres, áreas
máximas de pavimento, áreas jardinadas y demás aplicables. Dicha Tabla se adjunta al presente documento y forma parte
integral del mismo.
Artículo 6-Bis.- De las colindancias y linderos
Se deberá dejar una restricción en los lotes hacia el frente del alineamiento que da a la calle en forma perpendicular de 6m
para generar espacios de jardinería y/o accesos, de la misma forma en los laterales de 1.50m en ambos lados y en el fondo
de 2 m, en el caso de los lotes colindantes con el canal del estero, se dejará una restricción de 2 m a partir del área privada
de conservación. No se permite la construcción de ninguna barda y/o obstáculo en el lindero de frente del lote con la banqueta
Las áreas libres deberán arbolarse a razón de un árbol de sombra o planta de ornato por cada 10m2 de construcción
La restricción de construcción aplica a todo elemento arquitectónico o de infraestructura o servicios, incluyendo aleros,
balcones y todo tipo de voladizos, lo que significa que estos elementos solo pueden construirse después de dejar libre la
restricción, ya que esta es absoluta, en sentido horizontal y vertical, sin excepción alguna.
Artículo 7.- De las unidades particulares
Las unidades particulares son los lotes de propiedad de cada Titular, destinados exclusivamente a uso de habitación
unifamiliar.
Las unidades particulares tendrán el uso y destino señalados en el Plan Maestro y no podrán modificarse sino mediante
autorización previa de la Asociación y de las autoridades correspondientes.

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Lotes baldíos, no podrán ser utilizados para almacenar, guardar, estacionar (ni momentáneamente) lanchas, motos acuáticas,
remolques, carros, motos ni como bodega o taller de reparación, ni ninguna otra obstrucción (tales como porterías, canastas
de básquetbol portátiles, casitas de juego) que no sean los autorizados en este reglamento.
En el caso de lotes ya vendidos, en trámite de elaboración de proyecto arquitectónico o en trámite de la licencia de
construcción y que aún no hayan iniciado el proceso de edificación, no está permitido llevar a cabo ninguna actividad recreativa
o de tipo social (fiesta y reuniones)
Artículo 8.- De las áreas de uso común
Son las áreas que están fuera de las unidades particulares, destinadas a vías de acceso y circulación vehicular, terrestre y
náutica, zonas peatonales, jardines, miradores y estacionamientos comunes, redes de distribución de agua potable, energía
eléctrica, gas, teléfono; redes de captación de aguas pluviales, alcantarillado, drenaje y cualesquiera otras y en general todas
las áreas, construcciones e instalaciones que no forman parte de las unidades particulares.
Las áreas verdes no podrán tener ninguna obstrucción tales como porterías, canastas de basquetbol portátiles o cualquier
otro juego exterior.
Artículo 9.- De las áreas de uso común restringido
Se considerarán áreas de uso común restringido aquellas que por su finalidad ambiental, de conservación o arqueológica, no
pueden ser alteradas, pero sobre las cuales existe una corresponsabilidad entre todos los Titulares y la Asociación para su
vigilancia, limpieza y preservación.
Dichas áreas se identifican en el plano maestro y no son susceptibles de ser utilizadas como propiedad particular. La
asociación de colonos será la única responsable de efectuar cualquier tipo de trabajo o mantenimiento de dichas áreas.
Los titulares tienen prohibido sembrar en las áreas verdes y áreas protegidas cualquier planta, árbol o arbusto sin previa
autorización por la Asociación de Colonos.
“En caso de que la asociación autorice sembrar al titular, esto no le otorga derecho alguno sobre el área sembrada”.

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El único responsable del cuidado, mantenimiento y en su caso reposición de especies vegetales en las áreas de conservación
o de los vestigios arqueológicos, es la asociación de colonos. En el caso de que algún propietario, o invitado que atente contra
estas áreas será responsable de cualquier tipo de daño y la asociación promoverá ante la autoridad competente la sanción
que corresponda
Artículo 10.- Destino de los Lotes
La ocupación y destino de los Lotes, serán las que se señalen en el Plan Maestro.
Los Titulares de un Lote harán uso de él en forma ordenada y tranquila, respetando y manteniendo el orden público y no
podrán, en consecuencia, destinarla a usos contrarios a los establecidos expresamente en este reglamento, ni realizar acto
alguno que afecte la tranquilidad de los demás Titulares y ocupantes o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad,
o comodidades de El Desarrollo, ni incurrir en actos u omisiones que produzcan los mismos efectos.
En caso de que algún titular incurra en alguna falta como contaminación visual, contaminación auditiva y/o agresiones directas
hacia su persona o familia, podrá ejercer su derecho como ciudadano reportando a la autoridad correspondiente.
Artículo 11.- De la adquisición de varios Lotes
Todo Titular puede adquirir uno o varios Lotes. En caso de que dichos lotes sean colindantes y se trate de unidades privadas
habitacionales se podrá edificar una casa en cada lote de acuerdo con los lineamientos que de aquí en adelante se describen.
En caso de que algún Titular requiera más de un Lote para instalar una misma edificación, previa autorización de la Mesa
Directiva de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., deberá apegarse a las siguientes disposiciones:
I.- Si el desplante de las edificaciones no respeta el límite de un Lote, deberá obtener previamente la autorización de
fusión de los mismos, por parte de la autoridad competente y de la Mesa Directiva de la Asociación de Colonos Del
Estero de Mandinga, A.C.
II.- Si el desplante de la edificación se realiza en un solo Lote y se adquiere otro o más adyacentes con el propósito de
una construcción posterior, dicho Lote deberá mantenerse como área jardinada, para cuidar la apariencia del
Desarrollo.

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Artículo 12.- De la enajenación y arrendamiento
Los Titulares podrán disponer de los derechos que tengan sobre los Lotes, siempre y cuando se cubran y respeten los
requisitos que imponen las Leyes y Reglamentos aplicables, las autoridades competentes, al presente Reglamento, los
estatutos de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. así como las demás disposiciones que emita, en su
caso, la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. y siempre que se encuentren al corriente en el cumplimiento
de todas y cada una de sus obligaciones.
Todo Titular podrá transferir los derechos de uso y goce, usufructo o cualquier otro que tenga sobre su Lote, en la forma y
términos que el mismo convenga, sujetándose a todas las disposiciones de las Leyes mexicanas, el presente Reglamento,
los estatutos de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., así como a las disposiciones que emita la Asociación
de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C.
Asimismo, quien use y aproveche dichos Lotes estará obligado a cumplir con todas y cada una de las disposiciones del
presente Reglamento, los estatutos de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., así como con las demás
disposiciones que emita la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., debiendo conocer todas y cada una de las
limitaciones y obligaciones que correspondan al Lote y todo el contenido del presente Reglamento. Lo anterior deberá hacerse
constar en los contratos que se celebren para tales efectos.
En el caso de que se transfieran derechos de propiedad, el comprador estará obligado a cumplir con todas y a cada una de
las disposiciones del presente Reglamento y de los estatutos de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., así
como con cualquier otra disposición o reglamento que emita La Asociación, por el simple hecho de adquirir los derechos de
propiedad de un inmueble ubicado en El Desarrollo
La asociación de colonos tiene la facultad de solicitar al nuevo comprador documentación que demuestre su solvencia moral
a través de cartas de recomendación (mínimo 2). Esta obligación deberá hacerse constar en los contratos correspondientes
y en la escritura pública en la cual se haga constar el título de propiedad sobre un inmueble ubicado en El Desarrollo.
En ambos casos se deberá proporcionar dentro de los tres días hábiles siguientes a la firma del contrato correspondiente,
copia de los contratos y del documento por medio del cual el adquirente de los derechos de uso y goce de la propiedad, se
obligue al cumplimiento de las disposiciones mencionadas y del presente Reglamento.

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Artículo 13.- Del tránsito vehicular terrestre
Las vialidades que se ubican dentro de El Desarrollo solo podrán utilizarse conforme a su naturaleza y destino. Los caminos
de circulación o vialidades se identifican claramente en el Plan Maestro y queda estrictamente prohibido utilizar áreas de uso
común para tal fin.
No se podrá entorpecer la circulación dentro de El Desarrollo, los vehículos deberán circular sobre las vías destinadas a tal
objeto, evitando interrumpir u obstruir la corriente de tránsito en cualquier forma. Los vehículos particulares deberán
estacionarse en todo momento en los cajones de estacionamiento autorizados en el proyecto
Queda estrictamente prohibido estacionar remolques, remolques con embarcaciones o embarcaciones solas en las
vialidades y/o terrenos del Desarrollo (vendidos o no vendidos), ni siquiera de manera momentánea, ya que para eso existen
los canales de navegación, o bien la marina que es el lugar apropiado donde deben ubicarse las embarcaciones.
Los vehículos (autos, camionetas y motos) utilizarán exclusivamente los espacios de estacionamiento incluidos dentro de su
propiedad, “no” en la vía pública, ni en terrenos baldíos.
La velocidad máxima de vehículos automotores y motos, permitida dentro de El Desarrollo es de 30km por hora y en general
cualquier usuario de las vías públicas, deberán observar las señales de tránsito y las disposiciones del Reglamento de Tránsito
Vigente. En el caso de las motos los usuarios deberán usar casco de protección
Artículo 14.- Del transito náutico
Los canales de navegación y los bienes e instalaciones afectos a ellas solo podrán ser utilizados conforme a su naturaleza y
a su destino originalmente planteado en el proyecto. (Ver resolutivo emitido por la Semarnat “Folio 1047”)
Las características, uso, transito, prohibiciones y modalidades de acceso a los canales será regulado por la Mesa Directiva
de la Asociación.
La velocidad de yates y/ o cualquier tipo de embarcación en los canales de navegación internos del Desarrollo no será mayor
a 5 nudos (9Km/Hr), y el horario permitido para navegar será hasta las 23:00 Hrs.

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Artículo 15.- De las embarcaciones
Toda embarcación que pretenda circular por los canales de El Desarrollo deberá contar con autorización previa expresa de
la Mesa Directiva de la Asociación. Las embarcaciones (yates y motos acuáticas) de los titulares deberán registrarse en la
administración, debiendo demostrar que cuentan con un seguro contra daños y en general para cualquier tipo de accidente.
Las embarcaciones propiedad de los titulares, son para su uso exclusivo dentro del desarrollo, no permitiendose que sean
rentadas para circular en los canales internos del conjunto.
Artículo 16.- Consideraciones generales para el uso de canales
I.- Ningún Titular de un Lote colindante con los canales podrá modificar la estructura de estos ni alterar sus bordes. Ni se
permitirá la instalación de estructuras de cualquier tipo (Lift) al cabezal de la tablestaca. Los canales no podrán utilizarse para
otro fin que no sea el ornato general de El Desarrollo, así como solo la circulación de embarcaciones privadas de los
propietarios de inmuebles dentro del Desarrollo.
II. Únicamente los Titulares tendrán acceso a los canales que forman parte de las áreas comunes de El Desarrollo. No
obstante lo anterior, el uso de los canales, por parte de personas que no sean Titulares, podrá autorizarse por la propia Mesa
Directiva de la Asociación.
III. En caso de que se ocasionen daños al fondo de los canales, y cabezal perimetral a los mismos, la persona responsable
estará obligada a repararlos bajo los términos y condiciones que le establezca la Mesa Directiva de la Asociación, sin perjuicio
de responder de los daños y perjuicios que causen a El Desarrollo o al ecosistema acuático.
IV. Queda estrictamente prohibido realizar cualquier tipo de reparaciones y mantenimiento de embarcaciones dentro del área
de los canales. Lo único permitido es realizar lavado de embarcaciones y lavado de motor con agua natural en horario de
8am a 17:00 pm de lunes a viernes, y sábados 8am a 13:30pm. Cualquier actividad fuera de lo mencionado, deberá llevarse
a cabo por el propietario en la marina externa de su elección.
V. Se podrá construir un muelle en los canales de navegación que no colinden con la reserva ecológica (internos), este deberá
ser de madera tratada o flotante, con medidas de 1.00 metro de ancho, con el largo que considere necesario cada titular,

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respetando, la restricción de 1.50m en ambos linderos laterales, el proyecto para la construcción de este muelle deberá ser
presentado al Comité para su revisión, sanción y autorización.
VI.- En los lotes de terreno que colindan con la reserva ecología del estero de Mandinga, según el plano de lotificación del
proyecto, la construcción del muelle de navegación descrito en el inciso que antecede, deberá hacerse sobre el Estero de
Mandinga, sin afectar la reserva ecológica.
De acuerdo al párrafo anterior los propietarios de los lotes que colindan con la reserva ecología del estero de Mandinga no
podrán por ninguna razón ejecutar ningún tipo de obras por su cuenta y sin la aprobación del Comité, en el caso de que algún
titular incurra en la violación de este lineamiento el Secretario Ejecutivo de la Asociación está facultado para suspender los
trabajos que se ejecuten, y exigir que se retiren las obras o materiales que para el caso se hayan empleado, sin perjuicio de
dar parte a la autoridad correspondiente por la posible falta o delito ambiental.
La Asociación de colonos son los concesionarios de su frente de agua de la zona federal colindante a los canales de
navegación internos y externos; y la asociación de colonos tiene la facultad en su caso de realizar los cobros a cada uno de
los propietarios de los lotes de terreno por el derecho de uso de esa zona.
Artículo 17.- De las prohibiciones generales
I.- Ningún Titular podrá entorpecer o impedir el paso por las áreas de entrada, vialidades o la circulación en áreas comunes
y de uso restringido, incluyendo vías públicas, dejando objeto alguno o vehículos que dificulten el tránsito libre o que no
estén permitidos. Para los efectos anteriores, las áreas de circulación comprenden calles, andadores y banquetas y demás
elementos similares. De no cumplir se harán acreedor a las sanciones que correspondan
II. Queda estrictamente prohibido tender ropa, alfombras u otro objeto similar en ventanas, balcones o áreas comunes.
III. Queda estrictamente prohibido colocar cualquier clase de señalización en las unidades particulares que pueda ser vista
desde cualquier otra unidad particular, o bien, desde cualquier área común o pública, si no se cuenta con la aprobación previa
y por escrito de la Mesa Directiva de La Asociación.
IV. Queda estrictamente prohibido el almacenar, usar o conservar, dentro de las unidades privadas, combustibles, sustancias
explosiva, inflamables o peligrosas, o llevar a cabo cualquier actividad que genere o pueda generar un riesgo para El
Desarrollo o contaminación al suelo, al agua o al medio ambiente en general.

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V. Queda estrictamente prohibido mantener animales, excepto perros y gatos de cualquier tipo en las áreas comunes, áreas
verdes, así como el sacrificio de los mismos para consumo propio, o uso de acuerdo a su creencia religiosa. No se permite
que las mascotas (perros) deambulen sueltos por el Desarrollo y deberán llevar al cuello placa con nombre y domicilio dentro
del fraccionamiento, en el caso de que los saquen a pasear dentro del Desarrollo, las heces deberán ser levantadas y
depositadas en la basura del domicilio correspondiente
TITULO IV
DE LA CONSERVACIÓN DEL MEDIO NATURAL DE EL DESARROLLO
Artículo 18.- Obligatoriedad
Los Titulares, así como las personas que por cualquier título detenten la posesión o el uso, goce o disfrute de un Lote y las
personas designadas o contratadas por ellos para realizar cualquier actividad dentro de El Desarrollo, serán responsables de
cumplir con todas las obligaciones para la protección y preservación del medio ambiente. Asimismo, en caso de realizar
cualquier tipo de obra de construcción, edificación, remodelación o mantenimiento, tendrán obligación de cumplir con todas
las disposiciones aplicables, durante las etapas de preparación del terreno, construcción de obras, operación y mantenimiento
así como posible abandono, debiendo en todo momento observar lo dispuesto en los siguientes instrumentos normativos, sin
perjuicio de la obligación de observar lo dispuesto en cualquier otro cuerpo normativo que resulte aplicable, bien sea de
carácter federal, estatal o municipal:
1. Programa de Manejo para el Área Privada de Conservación “El Dorado” publicada en Gaceta Oficial del Estado No.
18 del día 24 de enero de 2003.
2. Oficio número D.O.O DGNA.- 1975 emitido por el Instituto Nacional de Ecología el 12 de Mayo de 1995 y sus prorrogas.
3. Título de Concesión 10VER131953/28EIGR02 emitido por la Comisión Nacional del Agua.
4. Programa de contingencias ambientales

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Artículo 19.- De la Vigilancia
La Asociación de colonos del Desarrollo ubicado en el estero de Mandinga, vigilará el cumplimiento del presente Reglamento,
de acuerdo a lo estipulado en los Estatutos de la misma y tiene facultades para establecer lineamientos de carácter preventivo
y correctivo. Cada uno de los titulares deberá acatar las disposiciones que emita la Asociación a través de la Mesa Directiva
y en su caso del Comité, y deberá firmar el Convenio de Colaboración que se suscriba con la Coordinación Estatal del Medio
Ambiente.
Artículo 20.- Rescate de especies
Los Titulares deberán tener especial cuidado durante todas las etapas de sus proyectos en la conservación de especies y
subespecies de flora y fauna consideradas raras, endémicas, sujetas a protección especial o en peligro de extinción y deberán
realizar el rescate y traslado de especies de flora y fauna que sean susceptibles de ello.
Artículo 21.-Siembra de árboles
Los Titulares deberán costear el sembrado de por lo menos un árbol o planta de ornato por cada 10 m2 (diez metros cuadrados
de superficie construida en cada Lote) Las especies a utilizar deberán ser previamente aprobadas por La Asociación.
Ningún titular podrá sembrar árboles o plantas en las áreas verdes, áreas arqueológicas (INAH) sin la previa autorización de
la Asociación.
Artículo 22.- Mantenimiento
Los Titulares o quienes ellos designen o contraten para cualquier obra de mantenimiento, deberán asegurarse que para la
selección de todos los materiales que se utilicen se deberá considerar el uso de aquellos que armonicen con el entorno
ecológico.

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Artículo 23.- Educación ambiental
Los Titulares deberán participar en los cursos de capacitación y talleres de educación ambiental, y respetar y hacer cumplir
los acuerdos del programa de información, capacitación, concientización y vigilancia para la conservación del entorno
ambiental. Como parte de la educación ambiental es necesario que cada titular tenga 2 contenedores para clasificar los
desechos orgánicos e inorgánicos.
Artículo 24.- Prohibiciones generales
Los Titulares o las personas designadas o contratadas por ellos, tienen estrictamente prohibido:
I. Llevar a cabo la preparación de terreno, construcción de obras o procedimientos de trabajo diferentes a los aprobados
por La Asociación, esta prohibición incluye las construcciones provisionales o de palapas para fin de semana, la única
forma por medio de la cual se permite la construcción de alguna palapa dentro de la propiedad de cada titular es que
dicha palapa forme parte integral del proyecto arquitectónico y que dicho proyecto ya haya sido autorizado por la
Asociación de colonos por medio del Comité y esté en proceso de construcción, considerando entonces esta palapa
como parte de la obra permanente que se edificará en el predio.
Entendiendo con lo anterior que no se permitirá la construcción exclusiva de una palapa aún cuando forme parte de
un proyecto autorizado, si no está en construcción la residencia misma.
II. Comercializar, cazar, capturar, confinar, molestar, matar, sacrificar, pescar, dañar y/o traficar con cualquier tipo de
especie de flora y fauna, terrestre y acuática, que se encuentran en el predio o con sus restos o que hayan sido
llevadas a alguna propiedad dentro del Desarrollo de manera prohibida o inconveniente
III. Derribar o talar árboles o vegetación original del predio.
IV. Toda obra o actividad que implique deterioro de la superficie de mangle a conservar o a reforestar.
V. Solo se permite el acceso al Desarrollo y a las unidades de particulares y bajo la total y absoluta responsabilidad del
propietario de especies domésticas como son perros y gatos, está totalmente Prohibido ingresar: ganado, gallinas,
cerdos, cabras, chivos, tigres, leones, panteras, y cualquier tipo de especie que violente la paz y seguridad de los

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habitantes del Desarrollo, en tal caso quien lo haga se harán acreedor a retirar dichas especies y a la sanción
correspondiente
VI. Realizar cualquier tipo de manejo de organismos de flora o fauna.
VII. Extraer del medio natural o aprovechar especies nativas de plantas.
VIII. Depositar residuos sólidos (grasas, envases, botes de pintura, de gasolina, de plástico) en sitios no autorizados y su
disposición en zonas aledañas al predio.
IX. Depositar basura o desechos sólidos en las zonas terrestres o acuáticas así como derramar o infiltrar en el suelo
aguas residuales o desechos líquidos, ni verterlos en los canales y cuerpos de agua.
X. Quemar la cubierta vegetal o residuos de cualquier tipo.
XI. Se prohíbe la construcción de pozos para la extracción de agua o para cualquier otro fin.
XII. Queda estrictamente prohibido el acceso al desarrollo (por los dos accesos) de embarcaciones (lanchas, yates, motos
acuáticas), y remolques.
XIII. Queda estrictamente prohibido el uso de cualquier tipo de Dron dentro del Desarrollo

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TÍTULO V
DE LAS RESTRICCIONES A LAS ÁREAS DECRETADAS POR EL INAH, COMO ÁREAS DE RESERVA DE
INVESTIGACIÓN ARQUEOLÓGICA
Artículo 25.- De las áreas declaradas por el INAH como áreas de reserva de investigación arqueológica
Las áreas de reservas de investigación arqueológica contenidas en El Desarrollo están bajo la protección del INAH, de
conformidad a los oficios no. 401-43/1194, de fecha 20 de diciembre de 1999, y no. 401-43/1204 de fecha 17 de noviembre
del 2003, emitidos por el Instituto Nacional de Antropología e Historia.
Los Titulares, así como las personas que por cualquier título detenten la posesión o el uso, goce o disfrute de un Lote, y las
personas designadas o contratadas por ellos para realizar cualquier actividad dentro de El Desarrollo, serán responsables de
cumplir con todas las obligaciones para la protección y conservación de las Áreas de Reserva de Investigación Arqueológica.
Artículo 26.- Obligaciones generales
Los Titulares de Lotes que se encuentren adyacentes a las áreas de reservas de investigación arqueológica contenidas en El
Desarrollo deberán, en todo momento, cumplir con las siguientes especificaciones:
I. No se puede realizar obra de infraestructura alguna que afecte o pueda afectar las áreas de reserva de investigación
arqueológica, debiéndose conservar íntegras las formas, dimensiones y contenidos del depósito arqueológico
existentes.
II. Durante las obras que se lleven a cabo adyacentes a los sitios arqueológicos, se deberá proteger el sitio con malla
metálica o tapial de madera en buenas condiciones, en forma perimetral al área del INAH.
III. El Titular deberá notificar inmediatamente a la Asociación cualquier hallazgo durante el proceso de obra.
IV. Atender las recomendaciones y restricciones específicas contenidas en los Oficios 401-43/1194, de fecha 20 de
diciembre de 1999, y 401-43/1204 de fecha 17 de noviembre del 2003, emitidos por el Instituto Nacional de
Antropología e Historia para cada uno de los elementos que conforman el sitio arqueológico.

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Artículo 27.- Limpieza y vigilancia
La Asociación será responsable, de la limpieza, vigilancia y protección de los sitios arqueológicos. Para tal fin, ésta
implementara y aplicara los mecanismos que sea necesarios.
Asimismo, en caso de realizar cualquier tipo de obra de construcción, edificación, remodelación o mantenimiento, tendrán
obligación de cumplir con todas las disposiciones aplicables, durante las etapas de preparación del terreno, construcción de
obras, operación y mantenimiento así como posible abandono.
TÍTULO VI
DE LA PRESENTACIÓN DE LOS PROYECTOS
ARQUITECTÓNICOS Y SU AUTORIZACIÓN
Artículo 28.- De las construcciones y aprovechamiento de las áreas
Todo proyecto arquitectónico deberá apegarse a lo estipulado en el Reglamento de Construcciones vigente en el Estado de
Veracruz (RCVER) y demás regulaciones aplicables así como a las disposiciones contenidas en el presente Reglamento.
Aunado a lo anterior, los proyectos deberán sujetarse a las siguientes consideraciones:
Construcciones y áreas libres
1. En el caso de una casa unifamiliar ya construida y ocupada, que cuente con un lote baldío también de su propiedad,
de ninguna manera se permite construir un anexo a la propiedad original que funcione como cobertizo para
estacionamiento de cualquier tipo de vehículos y/o embarcaciones o para realizar reuniones o eventos sociales, si se
adquieren dos lotes o más que sean contiguos, se deberán fusionar, y solo se permitirá una sola unidad de habitación.

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2. Debe dejarse como área libre sin construcción cuando menos el 55% del área del terreno, de la superficie resultante
aplicando este porcentaje, deberá dejarse un 70% de área verde dentro de la cual pueden incluirse espejos de agua
y algunos andadores con recubrimiento que permita la filtración de agua al subsuelo, el 30% restante podrá
aprovecharse para pavimentos, en los que se incluyen andadores, áreas que se utilicen como asoleaderos,
estacionamientos descubiertos y todo tipo de circulación o área con pavimento, serán evaluadas por la gerencia de
obra y proyectos, en la revisión general del proyecto para su autorización. (Ver tabla anexa).
Las áreas verdes.
Densidad de construcción
1. La densidad máxima de construcción CUS (Coeficiente de utilización del suelo) será de 1 Max. (uno), con respecto al
área total del predio, incluye aleros y voladizos.
Superficie cubierta
1. Es el área ocupada sobre el terreno por la construcción y sus anexos, incluyendo los espesores de los muros
perimetrales, pórticos, verandas, balcones, aleros y voladizos.
Alturas de la construcción
1. Se podrá construir hasta una altura de 9 metros (máximo dos niveles), esta altura se medirá en general sobre el nivel
medio de la banqueta.
2. Se podrá construir en la azotea, un cuarto de servicio de dimensiones mínimas, que de ninguna manera podrá
constituir un tercer nivel que ocupe más de 20m2 de la azotea del segundo nivel, será un cuarto pequeño, que será
evaluado y autorizado conjuntamente con el resto del proyecto por la gerencia de proyectos y construcción y su altura
no podrá rebasar los 2.30m, esta altura deberá quedar incluida dentro de los 9 metros permitidos de altura general de
la construcción, deberá quedar disimulado en el proyecto, por medio de los techos inclinados o, a manera de un
volumen decorativo que no parezca un tercer nivel y sea armónico con el resto del proyecto.

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Artículo 29.- De los lineamientos a seguir para desarrollar los proyectos arquitectónicos
A fin de lograr conservar y homologar las características formales bajo las cuales fue concebido El Desarrollo, podrán
realizarse obras de construcción, remodelación, ampliación, demolición, excavación o limpieza de terrenos, los trabajos
deberán llevarse a cabo de acuerdo con el proyecto aprobado por escrito por las autoridades correspondientes y por la
Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., respetando el presente Reglamento, las Leyes correspondientes del
Estado de Veracruz y el Reglamento de Construcciones del Estado de Veracruz (RCVER-Alcance a la Gaceta Oficial núm.
101 del 23 de Agosto de 1979), las disposiciones de la Dirección General de Desarrollo Urbano del Estado de Veracruz, así
como del Instituto Nacional de Antropología e Historia en materia excavaciones y subsuelo.
La Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., al tomar su decisión de aprobación de los proyectos arquitectónicos
aplicara los criterios contenidos en este Reglamento y en los lineamientos de diseño que en su caso se elaboren, para la
situación concreta de cada Lote y de El Desarrollo en su totalidad, pudiendo solicitar al arquitecto encargado del proyecto la
modificación del mismo, con especial atención a las fachadas, que serán estudiadas en cuanto al impacto que causarán al
insertarse en el Desarrollo, con el fin de lograr una imagen integrada y armónica del mismo.
La Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. tendrá la facultad de convocar a reuniones conjuntas a los arquitectos
de proyectos simultáneos a fin de intercambiar opiniones y conciliar sus proyectos para que el diseño del Desarrollo sea
integral, particularmente en las fachadas.
No obstante las indicaciones contenidas en el presente Reglamento, es aconsejable presentar un anteproyecto a nivel
preliminar a la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., con el fin de recibir orientación para la presentación
formal del proyecto y su posterior autorización.
Los miembros de la Mesa Directiva de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., autorizan al gerente de
Proyectos y Obra para estar a la disposición de los Titulares y de sus arquitectos para comentar cualquier aspecto
referente a los proyectos arquitectónicos.
Artículo 30.- De la presentación del anteproyecto
Para la presentación del anteproyecto arquitectónico ante la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., será
necesario contar con los elementos básicos de información técnica y veraz para la realización del proyecto, indicando los
niveles de banqueta en el frente del terreno y del andador colindante al canal, como también la localización y características

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técnicas de los servicios de infraestructura instalados que darán servicio al proyecto, por lo que los Titulares y/o sus
arquitectos deberán presentar los siguientes planos de manera digital para su revisión, y posterior autorización de impresión:
1. Planta de conjunto escala 1:50
2. Plantas arquitectónicas escala 1:50, en donde se muestre el esquema funcional de cada proyecto, especificando la
función de cada una de las áreas, localizando accesos, restricciones, cuartos de máquinas en caso de requerirse, áreas
de estacionamiento, pavimentos, áreas verdes y elementos arquitectónicos propios del diseño, tales como escalones,
cercas, bardas, jardineras y balcones. Por ningún motivo la restricción lateral de 1.50m será invadida por construcción
alguna incluyendo aleros de la construcción.
3. Fachadas, principal, posterior y laterales, escala 1:50;
4. Cortes longitudinales y/o transversales que expliquen claramente el concepto del proyecto, escala 1:50;
5. Criterios de acabados;
6. Criterios de instalaciones hidráulica, sanitaria, pluvial, eléctrica y telefónica;
7. Criterios del proyecto estructural elaborado por profesional de la lista de proveedores autorizada por la asociación.
8. Apuntes perspectivos o maqueta volumétrica, a juicio del arquitecto responsable; y Memoria descriptiva del
anteproyecto.
9. Estudio de mecánica de suelos SPT (Sondeo de penetración Estándar) elaborado por profesional de la lista de
proveedores autorizada por la asociación.
10. El tiempo para desarrollar el anteproyecto será de 6 meses, a partir de la entrega física del lote en cuestión
Al presentar el anteproyecto arquitectónico, se debe incluir un corte esquemático longitudinal de niveles de piso terminado
del anteproyecto, que vaya desde el límite de la banqueta frente a la propiedad, hasta el andador colindante al canal de
navegación, incluyendo la conexión a la red sanitaria y su distancia al baño más distante y marcando el nivel de terreno
natural.
Esto para definir la altura final del muro de contención entre el andador del canal de navegación y el nivel del jardín
localizado en la zona posterior del proyecto.
En la etapa de anteproyecto se revisará y conciliará la solución arquitectónica más adecuada para no elevar a más de
2.00m, el muro de contención hacia el canal de navegación, permitiéndose adosar un barandal de vidrio transparente de

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una altura máxima de 1.00m. Como protección previa a la elaboración del proyecto definitivo, el cual si revisión final será
de 21 días hábiles.
Esta información técnica facilitara a la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. el dictamen aprobatorio de
cada proyecto y orientara de manera definitiva al arquitecto y Titular de cada Lote para la elaboración del proyecto
ejecutivo.
El Titular de cada Lote deberá presentar a la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., los documentos que
se enumeran en este artículos, acompañando a la solicitud correspondiente.
Los documentos que deben acompañar la solicitud de autorización del proyecto al Comité, son los siguientes y deberán
entregarse en original y una copia:
1. Memoria descriptiva del proyecto, exponiendo la filosofía del proyecto en armonía con todo El Desarrollo.
Plano del terreno, escala 1:50, con curvas de nivel del terreno natural a cada metro, marcando la localización
de las construcciones, su distancia de los límites del lote, los niveles de piso, niveles de techos y cumbreras,
las construcciones complementarias, también indicar la existencia de cercas en la parte trasera o colindantes,
la entrada, el camino de acceso y el área de estacionamiento, las zonas de vegetación y de jardinería;
2. Secciones transversales, escala 1:50 comprendiendo los límites del lote, cuantificación de la superficie cubierta
y de la superficie construida;
3. Proyecto arquitectónico, incluyendo plantas de conjunto y arquitectónicas, cortes longitudinales y
transversales, todas las fachadas, escala 1:50, y detalles constructivos;
4. Especificaciones de los materiales de obra negra y acabados, acompañando muestras de los colores a usar
en exteriores. La Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., estará facultada para solicitar muestras
físicas en el lugar de la construcción;
5. Proyecto de las áreas exteriores a la edificación, contenidas dentro del mismo predio, indicando los usos que
tendrá cada una, diseño de las cercas, pérgolas, cubiertas, cúpulas, de acuerdo a la imagen planteada en el
presente Reglamento;
6. Proyecto de la jardinería apegado a la vegetación contenida en la paleta vegetal de El Desarrollo proporcionada
por la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C.
7. proyecto estructural y su memoria de cálculo; elaborado por profesional de la lista de proveedores autorizada
por la asociación.
8. Proyectos de instalación Hidro-Sanitaria y pluvial

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9. Proyecto de instalación eléctrica, incluyendo cuadro de cargas, diagrama unifilar y memoria de cálculo.
10. Estudio de Mecánica de suelos SPT (Sondeo de penetración Estándar) debidamente firmado por el
Ingeniero de la lista de proveedores autorizada por la asociación, adjuntando copia de su Cedula Profesional,
Referente al coeficiente de ocupación (COS) del 55% restante el 70% de este porcentaje será jardinería destinada a área
verde y el 30% restante a pavimentos
45%

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Todos los documentos a entregar deberán ir firmados por el Titular y el arquitecto responsable del proyecto, indicando los
domicilios a los cuales la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. podrá solicitar aclaraciones o comunicar
decisiones.
A partir de que los documentos requeridos hayan sido presentados en forma clara, completa y técnicamente correcta, la
Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., tendrá veintiún días hábiles para autorizar el anteproyecto.
Los Titulares deberán, una vez autorizado su proyecto por la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. tramitar
todas las autorizaciones y licencias necesarias ante las autoridades correspondientes.
Artículo 31.- De los plazos para la construcción de las obras
Con el fin de lograr la consolidación de El Desarrollo y su funcionamiento integral en un corto tiempo, una vez iniciadas las
obras de construcción de acuerdo a lo previsto en el presente Reglamento, el Titular deberá concluirlas dentro de los
siguientes 12 meses a la fecha de inicio, pudiendo solicitar a La Asociación prorrogas de 3 ó 6 meses, cuando exista causa
justificada. Las prórrogas de la licencia de construcción expedida por el Gobierno del Estado son independientes de las que
expida la Asociación por lo que los Titulares deberán tramitarlas en las oficinas correspondientes.
Previo al inicio de la obras de construcción cada titular deberá realizar su contrato de suministro de energía eléctrica, ante la
Comisión Federal de Electricidad, por ningún motivo se podrá conectar a la línea eléctrica por su cuenta, debe tener su
contrato debidamente autorizado y será la propia Comisión Federal de Electricidad la que haga la conexión correspondiente,
así sea provisional.
Deberá tener acondicionado una base para la instalación del medidor del agua correspondiente.
Artículo 32.- De los planos y licencias en las obras
De conformidad con el artículo 303 del Reglamento de Construcciones de Veracruz, las copias de los planos autorizados y
de las licencias de las obras, deberán conservarse en las propias obras durante la ejecución de éstas. Los Titulares deberán
entregar copia de los planos y de las Licencias correspondientes a la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C.,
en el caso de la licencia de construcción deberá entregarse para poder dar inicio a la obra.

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TITULO VII
DE LA IMAGEN URBANA, DISEÑO
Y CONSTRUCCIÓN
Artículo 33.- De los principios generales
El presente Reglamento, tiene entre otros, el objetivo de enunciar a los Titulares de Lotes de El Desarrollo, los criterios que
se utilizarán para la aprobación de proyectos arquitectónicos por parte de la Asociación. Dichos criterios serán obligatorios
para el diseño de cada uno de los proyectos arquitectónicos en el predio.
Una vez aprobado el proyecto, el Titular, su Arquitecto, Ingeniero o la persona que designe para la ejecución de la edificación,
deberá apegarse durante todo el proceso de la obra a los planos autorizados, en caso de que la Asociación detecte a través
del Gerente de proyectos y obra que durante la ejecución de la obra se está alterando el proyecto aprobado de manera tal
que contraviene los lineamientos estipulados en este Reglamento, procederá a suspender su obra y prohibir el acceso al
personal que labore en la misma, hasta en tanto el Titular o responsable se comprometa por escrito a corregir las alteraciones
y la Asociación se hará cargo de supervisar que efectivamente se lleven a cabo dichas correcciones, Dada la naturaleza del
caso el Gerente de proyectos y obra de la Asociación estará facultado para suspender la obra inmediatamente que le sea
reportada la alteración y sin que se requiera alguna reunión extraordinaria de la mesa Directiva de la Asociación.
En caso de cambiar de responsable de obra, dar aviso a la Asociación a más tardar 48 horas posteriores a dicho cambio.
No está permitido realizar modificación al proyecto original autorizado, en caso de que se requiera realizar alguna modificación
se debe notificar a la asociación, y las nuevas modificaciones deberán estar aprobadas por escrito. En caso de no cumplir
con este artículo, la asociación podrá pedir intervención judicial solicitando la demolición de la modificación de la obra a costa
del propietario.
Artículo 34.- De la imagen urbana
Para lograr y conservar una imagen urbana homogénea y congruente con el uso, se establecen las siguientes normas de
imagen urbana:

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1. La fachadas se prohíben sean iguales a las ya existentes en el desarrollo. La gerencia de obra de la Asociación
será la encargada de verificar que la fachada presentada en el proyecto no sea una réplica de las ya construidas
en el residencial.
2. La altura máxima de las construcciones que se establece en la Tabla General de Uso del Suelo, misma que se
anexa al presente Reglamento, se medirá en general sobre el nivel medio de la banqueta. Manejar áreas verdes
al frente de cada Lote y aplicar pavimentos armónicos en color y textura a los aplicados en la circulación común,
proporcionar árboles con sombras según paleta vegetal proporcionada por la Asociación de Colonos Del Estero
de Mandinga, A.C., para que el paseo de los residentes y visitantes sea fresco y ameno. Pueden usarse efectos
especiales en las áreas verdes con pequeños cuerpos de agua, caídas o cortinas de agua para proporcionar
mayor frescura, los materiales para estos elementos pueden ser tabique natural, barro, cantera, el mantenimiento
de dichas áreas será responsabilidad de cada Titular.
3. Propiciar terrazas a cubierto (pórticos) o semidescubierto como antesala al interior de cada unidad habitacional.
4. No se permitirá ningún tipo de construcción en el área de restricción de los 6 metros de enfrente como bardas,
palapa, pérgola, domo, techumbres, etc.
5. Paleta vegetal básica (en caso de querer introducir otras especies, la Asociación de Colonos, deberá dar el Vo.Bo.)
Árboles.- Ceiba, palo rosa, ficus elástica, pata vaca, tulipán africano.
Palmeras.- Washingtonia, enano malago, cocus nucifera.
Arbustos.- Ixsora, lantama, uva de mar, hibiscus.
Cubre Suelos.- Riñonina, Lagrima de niño, wedelia, pasto San Agustín, bermuda común, arena.
Plantas de ornato: Hoja elegante, Lágrima de niño, Croto, Bugambilia.
Artículo 35.- De los elementos arquitectónicos
En la realización de construcciones los Titulares deberán utilizar los siguientes elementos arquitectónicos a fin de dar
carácter y armonía de diseño a El Desarrollo:

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1.- Taludes naturales con pasto, cubre suelos y plantas de ornato (incluye Zona Federal colindante con el muro del
canal de navegación), de acuerdo a la paleta vegetal de El Desarrollo.
2.- Columnas circulares ó cuadradas de concreto en pórticos, según imágenes en perspectiva mostradas por la
Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., al arquitecto proyectista.
3.- Áreas pergoladas en terrazas, al frente o al interior del predio, después de los 6 metros de restricción de frente.
4.- Los vanos de las ventanas y puertas podrán ser enmarcados con jambas (marcos) de mezcla y pintura según
paleta de colores propuesta, concreto aparente o martelinado o piedra natural tipo cantera, las ventanas y puertas
podrán ser de aluminio color blanco mate, con paneles de vidrio transparente, pudiendo adosarse persianas para
control de iluminación y/o protección.
5.- Elementos como antenas, equipos de aire acondicionado, paneles solares, patios de servicio y basura deberán
ocultarse visualmente, en sentido horizontal y en quinta fachada (azotea).
6.- Jardineras y macetas: Procurar que se integren como ambientación a las unidades de habitación, deberán
marcarse en los anteproyectos, indicando el tipo de vegetación que se usará, la cual deberá ser congruente con la
paleta vegetal de El Desarrollo.
7.- Techos: Puesto que los techos constituirán un elemento importante en el paisaje urbano se establece que pueden
ser planos con antepechos de vidrio transparente en terrazas o roof garden o inclinados con detalles en fachadas
de teja plana o de media caña color rojo, no se permite el uso de teja brillante y/o vidriada, se presentará muestra
física para su autorización muestra de la gerencia de proyectos y construcción.
Pérgolas en azotea
De 0.00 a 200.00 m2 de superficie de la azotea: 10 % del área de azotea con pérgolas.
De 0.00 a 300.00 m2 de superficie de la azotea: 12 % del área de azotea con pérgolas.
De 300.00 m2 en adelante de superficie de la azotea: 15 % del área de azotea con pérgolas.
Estas pérgolas, bien podrán ser independientes o parte de los elementos arquitectónicos de la azotea (no se
permite que se techen con ningún material, son elementos que permiten la transparencia.

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El material a emplearse debe ser de concreto y/o madera tratada, manteniendo los remates de tal manera que
armonicen con el estilo arquitectónico, se pueden incluir, barandales, jardineras o macetas, cuidando que la
apariencia desde arriba sea buena (por ningún motivo se permitirá el uso de techos de lámina metálica, asbesto,
cemento ó cartón).
8.- Deberán ocultarse a la vista todos los elementos exteriores de instalaciones, tales como ductos, aparatos de aire
acondicionado (excepto unidades de ventana), paneles solares, tanques de gas, tinacos y otros, para lo cual se podrán
usar celosías de barro, muros y otros elementos adecuados que los oculten.
9.- Cercas perimetrales: Los predios podrán ser cercados de material (tabique con aplanado y pintura según paleta de
colores, 1.50m ambos lados en la restricción de 6m de frente y en los 2.00m de restricción de fondo y de 2.0m como
máximo a los costados y solo a lo largo de la construcción, a partir de los 6m de restricción de frente.
Se construirá un muro de contención en el lindero colindante y/o paralelo a los canales de navegación con una altura
no mayor de 2m tomando como nivel cero o de desplante la banqueta del andador del canal; este muro no podrá
contar con ningún tipo de accesorio que rebase la altura permitida y su elaboración deberá de ser obligatoriamente de
concreto, piedra natural o forrada de piedra laja, con la finalidad de mantener una armonía en las construcciones este
tendrá que ser aprobado por el Comité de proyectos y construcción; en caso contrario se suspenderá todo trabajo en
la obra, hasta que cumpla con lo establecido.
Todas las bardas que se construyan dentro del lote tendrán que respetar las alturas de las bardas perimetrales de
acuerdo a lo estipulado en los párrafos anteriores.
10.- Acabados en muros exteriores (fachada hacia la calle y laterales): Procurar que sean a base de aplanados finos
ó rústicos, pintados en la gama de colores de la paleta propuesta para El Desarrollo, también se podrán utilizar
recubrimientos pétreos naturales; en el caso de que se construya el muro colindante al canal de navegación y se opte
por hacerlo recubierto de piedra, los muros laterales y de frente podrán tener este mismo acabado o detalles de él, de
ninguna manera podrá usarse un acabado pétreo distinto al usado en el muro colindante al canal de navegación, en
los diferentes muros perimetrales.
11.- Detalles arquitectónicos en fachadas: Se podrán hacer detalles con tabique de barro aparente y concreto.
Cualquier otro material será revisado y autorizado por el Comité de Obras.
12.- Tanques y tinacos: Cada casa podrá tener solamente una cisterna y/o elementos similares, se construirán como
parte integral de la construcción y deberán ocultarse a la vista, sin excepción alguna.

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13.- Alumbrado exterior: La fuente luminosa de cualquier alumbrado exterior, deberá ocultarse de las propiedades
vecinas y en ningún caso podrá ser de neón o cualquier fluorescente, ni ser dirigida a una altura que lastime la
visibilidad de peatones o automovilistas.
14.- Drenaje sanitario: En todos los casos, las aguas negras y grises tendrán su conexión directa a la red de
alcantarillado sanitario del Desarrollo.
15.- Drenaje Pluvial: todas las descargas deben ser directamente al jardín con una cama de grava para tener mayor
filtración al suelo o ser canalizadas al andador sin que dañe el mismo.
Las aguas pluviales serán vertidas parcialmente al terreno mediante tubería perforada con el objeto de
permitir la filtración del agua al subsuelo y el resto al canal, mediante un peine de descargas a través del
muro por medio de tubos y se viertan sobre el área de jardín que colinda con el andador.
Previamente al colocar la tierra negra en la zona de jardín se retirará el material natural y se colocará una
cama de gravilla de 40 cms de profundidad por el ancho de ésta, con el objeto de que sirva de dren;
posteriormente se colocará la tierra negra y el pasto.
16.- Pergolados: En concreto aparente, madera o mixtos.
17.- Jardinería: Con el fin de crear una continuidad armónica de vegetación, se deben respetar los árboles grandes y
complementarlos con plantas y árboles nuevos, presentando a la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga,
A.C. el tipo de árboles a plantar, quién contará con la paleta vegetal de especies autorizadas a sembrar en El Desarrollo
y que será obligatorio respetar.
18.- Letreros, símbolos y señales: Las casas deberán tener su número en lugar visible, los nombres de las villas o
residencias podrán colocarse a las entradas, el diseño de este letrero deberá ser aprobado por La Asociación de
Colonos Del Estero de Mandinga, A.C., a través del departamento de proyectos y Construcciones, la cual contará con
los lineamientos para estos diseños en cuanto a materiales a usar, tipo de letras y colores.
La Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. mostrará al Titular y su arquitecto, mediante imágenes
arquitectónicas, el concepto de diseño bajo el cual se ha concebido El Desarrollo, con el fin de orientarlos para que el proyecto
que lleven a cabo mantenga armonía con el conjunto, respetando desde luego el gusto y decisiones de cada Titular, siempre
y cuando no se manejen elementos arquitectónicos discordantes; lo anterior con el fin de garantizar a todos los Titulares la
conformación de un conjunto agradable y armónico, ya que el entorno forma parte del valor de cada predio.

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Artículo 36.- Del proceso de construcción
Para todo lo relacionado con la construcción, deberá respetarse las disposiciones del presente Reglamento y sus anexos así
como las disposiciones contenidas en el Reglamento de Construcciones del Estado de Veracruz.
El producto del desmonte
El producto de desmonte y limpieza del Lote para su trazo y nivelación, deberá ser sacado de El Desarrollo inmediatamente.
No se permite su almacenamiento, ni el de otros materiales en Lotes contiguos o la vía pública.
Letrinas y baños
En el momento de iniciar la obra, el Titular o su responsable de obras deberán contratar el servicio de instalación de letrinas
o baños ambulantes, uno por cada 15 trabajadores. El uso de terrenos vecinos por parte de los trabajadores de la obra para
satisfacer sus necesidades fisiológicas, tendrá una sanción definida por la Mesa Directiva para el infractor que va desde el
cese del trabajador, hasta la clausura de la obra en caso de reincidencia.
Velador
El personal de la obra no está autorizado para pernoctar en la obra, solo se permite la permanencia de un velador, sin familia.
Es responsabilidad del Arquitecto contar con un velador de obra, se notificará su alta y registro al área de seguridad, después
de las 17:30 hrs solo el velador podrá permanecer en la obra. En caso de ocurrir, algún robo, extravió de material o herramienta
de trabajo, la Asociación no se hace responsable.
Concreto premezclado
Los camiones que suministren concreto premezclado a las obras, "ollas", solo podrán circular con un máximo de 5m3
y no
podrán lavar las "ollas", en ningún Lote o calle de El Desarrollo, solo en el predio al que suministren el concreto. La reparación
de los eventuales daños que pudieran causar con sus derrames las citadas ollas, correrá a cuenta del Titular de la obra y
deberán cubrirse en un plazo no mayor de cinco días hábiles a partir de la fecha en que la Asociación de Colonos Del Estero
de Mandinga, A.C. se lo requiera por escrito.

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Todo material y mano de obra empleada en la construcción es responsabilidad del Titular y/o responsable de obra contratado
por el titular. En caso de alguna afectación a la infraestructura del desarrollo, el área de proyectos y construcciones tiene la
facultad para suspender la obra.
Maquinaria pesada
La maquinaria pesada solo tendrá acceso a El Desarrollo en plataformas adecuadas o rodando sobre neumáticos,
considerando responsabilidad del Titular de la obra los daños que causen al pavimento. El peso máximo permitido será de 20
toneladas y deberán presentar ticket de fecha actual, con el resultado del peso de la tara. Cualquier daño a la infraestructura
del desarrollo será responsable el titular de la obra de las averías causadas
Carga y descarga de materiales
Los vehículos que carguen o descarguen materiales para cualquiera obra, podrán estacionarse momentáneamente en la vía
pública durante los siguientes horarios: lunes a viernes de 8:00 a 16:30hrs, sábados de 8:00 a 12:00hrs y domingos y días
festivos no se permite carga ni descarga.
Los materiales destinados a obra, permanecerán en la vía pública sólo el tiempo mínimo preciso de maniobra para despejarla
debiendo recabar la autorización correspondiente en caso de que se requiera un tiempo mayor del enunciado y dejarla
completamente limpia de escombros y materiales resultantes de este manejo en el plazo que indique el permiso.
Obras en la vía pública
Cualquier obra que se realice en la vía pública, deberá tener señalamientos con banderas y letreros durante el día y
señalamientos claramente visibles durante la noche. Será motivo de sanción a los contratistas responsables de obra el
incumplimiento a esta disposición.
Tapial
Todo terreno en el que se lleve a cabo una construcción deberá tapiarse (lámina galvanizada o madera en buen estado) con
el fin de que los trabajadores y el material no invadan los terrenos vecinos, así como por seguridad de la propia obra. En caso

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de casa colindante, ir subiendo el tapial conforme vaya creciendo la construcción. Después de los 2 metros colocar malla
sombra para evitar la contaminación visual, de basura, etc.
Cascajo
El Titular no dejará que se acumule cascajo, basura o desperdicio en su obra; en caso de que esto suceda, la Asociación de
Colonos Del Estero de Mandinga, A.C. procederá a su desalojo a cuenta del Titular mediante el depósito en garantía.
Protección de colindancia de la vía pública y de instalaciones
Durante la ejecución de una obra deberán tomarse las medidas necesarias para no alterar el comportamiento ni el
funcionamiento de las construcciones e instalaciones en predios colindantes o en la vía pública, ejecutando, bajo la
responsabilidad del encargado de Obra, los procedimientos especificados en los planos estructurales y en la memoria de
cálculo.
Construcciones provisionales
Las construcciones provisionales deberán cumplir con los requisitos de seguridad, higiene tener buen aspecto y conservase
en buen estado. Incluyendo los contenedores de basura (con tapa) orgánica e inorgánica y los baños móviles dentro del
perímetro de la obra.
Obras interrumpidas
Los Titulares de las obras cuya construcción sea suspendida por cualquier causa por más de sesenta días estarán obligados
a limitar sus predios con la vía pública por medio de cercas o bardas y a clausurar los vanos que fueren necesarios a fin de
impedir el acceso a la construcción.
Cuando se interrumpa una excavación por un período mayor de una semana se tomará las precauciones necesarias para
impedir el acceso al sitio de la excavación y se deberá instalar el señalamiento adecuado para evitar accidentes.

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Tipos de protección
Las protecciones para las obras en general serán:
Barreras: Cuando se ejecuten obras, de pinturas, limpieza o similares, se colocarán barreras que puedan removerse al
suspender el trabajo diario. Serán de color amarillo y tendrán leyendas de precaución.
Las rampas en guarniciones y banquetas para la entrada de vehículos a los predios, no deberán entorpecer el paso ni causar
molestias a los peatones.
Los Titulares están obligados a reponer por su cuenta, las banquetas y guarniciones que se hayan deteriorado con motivo de
la ejecución de la obra.
Al efectuar las excavaciones en las colindancias de un predio, deberán tomarse las precauciones necesarias para evitar las
modificaciones en el comportamiento de las construcciones colindantes
Calles y guarniciones
Una vez concluida la obra, el Titular está obligado a reparar o restituir cualquier daño que haya causado durante la
construcción, a las calles, cunetas, guarniciones, registros, redes de servicios o cualesquiera otra instalación u obra de El
Desarrollo; dicha reparación o restitución de obra tendrá que hacerse exactamente con el mismo material y acabado a los
que tenía el Desarrollo antes de ser afectado, para devolverlo a su estado original sin afectar la imagen ni funcionamiento del
Desarrollo, paro lo cual se dispondrá de un plazo de cinco días hábiles.
Artículo 37.- Del arbolado y jardinería
Se procurará mantener los árboles importantes existentes en cada predio, en caso de existir, cuando sea necesario derribar
árboles, el Titular recabara el permiso correspondiente y plantara un árbol joven de buen tamaño (1.50 m.) de acuerdo a la
paleta de árboles autorizada por la Asociación, para garantizar su óptimo desarrollo, por cada árbol adulto derribado,
independientemente de las demás obligaciones que señalen la legislación aplicable y el presente Reglamento.
En caso de que la vegetación interfiera las vistas en ciertas zonas, deberá hacerse una poda razonable del follaje, sin dañar
la estructura de los árboles, excepto en las zonas protegidas de manglares (se permite amarrar con mecate o tela), donde
no podrá llevarse a cabo ningún tipo de poda.

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Los Titulares de cada Lote tienen derecho de desarrollar y conservar la vegetación, en las áreas verdes de su propiedad con
árboles, enredaderas, arbustos, cubre suelos, u otros tipos, de acuerdo a los requerimientos estéticos y funcionales de cada
caso y según las especies marcadas en la paleta vegetal correspondiente, de manera que contribuya a lograr una imagen
armónica del Desarrollo, siendo obligatorio mantener en buenas condiciones dichas áreas verdes.
Artículo 38.- Del alumbrado exterior
La fuente luminosa de cualquier alumbrado exterior de las construcciones deberá ocultarse de las propiedades vecinas, y en
ningún caso deberá obstaculizar la iluminación de El Desarrollo o cambiar la fisonomía del conjunto, no debe dar directamente
a vialidades ni dirigirse a la altura de los ojos de los peatones, ni de los conductores de vehículos, no debe constituir peligro
para los transeúntes
Artículo 39.- Del drenaje sanitario y pluvial
En todos los casos, las aguas negras y grises tendrán su conexión directa a la red de drenaje sanitario de El Desarrollo,
mismo que canalizará las aguas servidas a la planta de tratamiento correspondiente.
Las descargas de agua pluvial no tendrán salida a la red de drenaje sanitario, será a las áreas verdes del terreno en cuestión
para así permitir la filtración del agua al subsuelo, a las calles del Desarrollo, o a los canales de navegación.
Artículo 40.- De los materiales prohibidos
No se permitirá la aplicación externa de elementos de plástico, láminas de fierro lisas o corrugadas, asbesto cemento o cartón.
Artículo 41.- De la ventilación
Se recomienda que las áreas de estar y comer, se encuentren abiertas y con ventilación cruzada.
En el caso de sistemas integrales de aire acondicionado, los ductos y aparatos deberán estar ocultos a los usuarios de la
casa y a los de los predios contiguos.

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Las habitaciones destinadas a alcobas, salas o estancias tendrán iluminación y ventilación natural por medio de vanos que
den directamente a la vía pública o a superficies descubiertas.
Artículo 42.- De la nomenclatura
El número oficial deberá colocarse en parte visible de la entrada de cada inmueble.
Artículo 43.- De las obras adyacentes
Todo Titular será responsable de que las obras que ejecuta en su inmueble no afecten los elementos y terrenos de las
unidades particulares vecinas, áreas de uso común o de la vía pública.
Por lo tanto, deberá cuidar que no se alteren las condiciones de estabilidad de taludes, muros de contención, instalaciones y
construcciones en general y cuando se requiera hacer una obra en las proximidades de los mismos, garantizara con obras
temporales o de refuerzo, por su cuenta, y bajo previa autorización de la Asociación de Colonos Del Estero de Mandinga,
A.C., la seguridad de dichos elementos.
Artículo 44.- De las tomas de agua y de luz
Durante el proceso de autorización de las obras, y previo al inicio de las mismas, el Titular deberá contratar la toma y conexión
domiciliaria de agua y deberá contar con un contrato de suministro de energía eléctrica con el cual se garantice el suministro
de energía que requerirá la propia obra. En el caso de la toma domiciliaria del agua, acercarse a la Asociación para darles
detalles de instalación de murete y adquisición del medidor inteligente de flujo ultrasónico.
Queda estrictamente prohibido hacer conexiones temporales a la energía de otro predio o de El Desarrollo, se notificara al
organismo correspondiente CFE.
Artículo 45.- De los cables y antenas
No se podrán instalar ningún tipo de antenas que sobrepasen la altura máxima de la construcción, ni construir instalar o
mantener, sistemas de alumbrado (panales solares), cables, transmisión de energía eléctrica, teléfono, radio o cualquier otro
aparato, en forma distinta de la existente en las líneas generales de El Desarrollo.

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Artículo 46.- De las excavaciones, rellenos y demoliciones
Cuando por causa justificada se interrumpa una excavación, relleno o demolición de alguna obra en construcción, por un
período mayor a una semana, se tomarán las precauciones necesarias para evitar que se presenten movimientos de tierra
que puedan dañar a las construcciones y predios colindantes, así como a las instalaciones de la vía pública colindante. Se
tomarán las precauciones necesarias para la protección y seguridad de las personas y se instalarán los señalamientos
adecuados para evitar accidentes, tanto en agua como en tierra.
Artículo 47.- De las áreas libres de construcción
Para permitir la infiltración del agua al subsuelo y evitar la producción de polvos, la superficie de área libre de construcción,
de acuerdo al uso especificado en la Tabla general de usos de suelo, se mantendrá jardinada, y compactada o pavimentada
con materiales que permitan la filtración del agua pluvial, en el caso de los pavimentos hidráulicos y asfálticos, se construirán
las obras que permitan captar las aguas pluviales y reutilizarlas o filtrarlas al subsuelo.
Artículo 48.- De los estacionamientos
Estacionamiento es el lugar de propiedad pública o privada destinado para guardar vehículos.
Los requerimientos mínimos de cajones de estacionamiento en cada Lote serán como a continuación se especifica:
m2
construidos COS N° de cajones por vivienda
0.00 a 120.00 m2
2
121.00a 250.00m2
3
251.00a 500.00m2
4
501.00en adelante 5
Para los efectos de este Reglamento, se entiende por "cajón", el espacio destinado a alojar exclusivamente vehículos; la
dimensión mínima de este espacio será de 2.50 x 5.50 m

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TITULO VIII
DE LAS NORMAS DE CONVIVENCIA
Se establecen las siguientes normas con la finalidad de coadyuvar al buen funcionamiento del Desarrollo y elevar y conservar
la calidad de vida de los titulares del Desarrollo residencial ubicado en el estero de Mandinga, determinandose en los
diferentes artículos, normas de convivencia, de calidad de vida y respeto a los residentes y al entorno físico del sitio, para
cada uno de los estatus de los diferentes lotes del Desarrollo, hasta llegar a la ocupación definitiva de todos los inmuebles
del mismo.
Artículo 49.- De la caracterización de inmuebles
Caracterización de los diferentes estados que pueden presentar los inmuebles
I.- Lotes baldíos no vendidos
Son los lotes que se encuentran en un proceso de comercialización y el desarrollador es el responsable del mantenimiento y
conservación de estos inmuebles.
II.- Lotes baldíos vendidos sin proyecto ni expectativa de desarrollo en el corto o mediano plazo.
El titular será responsable del mantenimiento y conservación de estos predios, en caso de no cumplir con esta disposición la
Asociación de colonos relizara el mantenimiento correspondiente y posteriormente pasará el cobro al titular de este servicio.
III.- Lotes baldíos vendidos en proceso de proyecto
Los proyectos que se realicen de cada lote deberán apegarse a las disposiciones establecidas para estos fines en el
Reglamento, en cuanto a uso del suelo, restricciones a los linderos, alturas permitidas, coeficientes de ocupación y de
construcción, estacionamiento, con especial énfasis a la imagen arquitectónica cuyo objetivo es proporcionar unidad armónica
al conjunto.

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La Asociación de Colonos del Desarrollo Residencial ubicado en el estero de Mandinga, tiene las facultades necesarias para
aprobar ó rechazar los proyectos que no cumplan con las disposiciones establecidas en el Reglamento, sancionándolos y
solicitando a los titulares que sus arquitectos, ingenieros o diseñadores lleven a cabo los ajustes necesarios hasta llegar a la
mejor solución de proyecto que para cada lote en particular se proponga.
El titular será responsable del mantenimiento y conservación de estos inmuebles en tanto no inicie sus obras de construcción.
En caso de no cumplir con esta disposición la Asociación de colonos relizara el mantenimiento correspondiente y
posteriormente pasará el cobro al titular de este servicio.
IV.- Lotes vendidos con proyectos aprobados, por la asociación de Colonos del Desarrollo Residencial ubicado en el estero
de Mandinga; con proyecto ejecutivo y con permisos y licencias de construcción oficiales y en proceso de construcción.
Estos lotes deberán acatar las disposiciones, enunciadas en El presente Reglamento.
V.- Lotes con edificación concluida y habitada
Estos lotes deberán acatar las disposiciones, enunciadas en El presente Reglamento.
Artículo 50.- De la conservación y mantenimiento de los inmuebles
De los diferentes estatus arriba mencionados se deberá llevar un control estricto y actualizado por parte de la Asociación de
Colonos del Desarrollo Residencial ubicado en el estero de Mandinga, y particularmente por la gerencia de proyectos y
construcción, siempre de la mano con el área de ventas y el área de mantenimiento.
I.- Lotes baldíos no vendidos
El desarrollador cuidará del mantenimiento y buen aspecto de cada uno de los lotes y es responsable del buen uso que se
haga de los mismos, ante la asociación de Colonos del Desarrollo Residencial ubicado en el estero de Mandinga.

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a) Deberá mantenerlos con pasto debidamente recortado para su buena apariencia y cuidará del buen estado de las
instalaciones de infraestructura que se encuentren instaladas a pie de cada lote, así mismo en lo que respecta a los
canales deberá mantener limpia la franja de terreno que le corresponde en el frente de agua.
b) Únicamente el desarrollador será el responsable ante la Mesa directiva de la Asociación de Colonos del Desarrollo
Residencial ubicado en el estero de Mandinga, de tener en buen estado estos predios, con el personal que el designe
y bajo su propia responsabilidad.
c) Deberá de mantenerlos limpios de basura y será responsable de la recolección de la misma.
d) Queda estrictamente prohibida la celebración de cualquier tipo de evento especial y/o fiestas en este tipo de terrenos.
II.- Lotes baldíos vendidos, sin proyecto ni expectativa de desarrollo en el corto o mediano plazo.
A partir del momento en que le sea entregado al titular por parte del desarrollador su lote, este será el único responsable del
uso y del aspecto que el lote ofrezca, deberá mantenerlo libre de basura y sembrado de pasto debidamente recortado, para
llevar a cabo los trabajos de mantenimiento de su terreno empleará personal a su propio cargo y responsabilidad, y será por
su cuenta el suministro y aplicación de todos los insumos que para estos fines se requieran, en caso de que el lote se
encuentre deteriorado o presente mal aspecto, la Mesa Directiva de la Asociación de Colonos del Desarrollo Residencial
ubicado en estero de Mandinga, llevará a cabo estas actividades con el personal que designe, con cargo al titular y el cobro
de estos cargos correrá a cargo del Comité que forma parte de la Mesa Directiva de la Asociación de Colonos del Desarrollo
Residencial ubicado en el estero de Mandinga.
a) En el caso de que el Titular lleve a cabo el mantenimiento de su lote, el personal que contrate para estos fines, deberá
ser registrado ante el área de seguridad y vigilancia del Desarrollo, proporcionando nombre y dirección de cada uno de
sus trabajadores y dejando en resguardo en el área de vigilancia en el momento de acceder al Desarrollo una identificación
oficial.
b) Estos trabajos se efectuarán en los siguientes horarios: lunes a viernes de 8:00 a 17:30hrs, sábados de 8:00 a 13:30hrs
y domingos y días festivos no se labora. (Este horario también aplica para obras que se realicen en casas habitadas).

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c) La instalación de muelles de madera hacia el manglar seran de una longitud maxima de 6m por 1m de ancho,
d) También se permite la instalación de muelles flotante, tipo Air berth o similar
e) Queda estrictamente prohibida la celebración de cualquier tipo de evento especial y/o fiestas en este tipo de terrenos, ni
utilizarlos como estacionamiento de cualquier tipo de vehículo, moto, yate, lancha, remolque etc
Ni techarlo de manera provisional para cualquier evento particular o social
III.- Lotes baldíos vendidos en proceso de anteproyecto
a) Para la realización de los anteproyectos el Titular designará por escrito ante el Comité de la Asociación de colonos del
Desarrollo Residencial ubicado en estero de Mandinga al profesional arquitecto y/o ingeniero que ejecutará los trabajos
de campo previos a la realización del anteproyecto:
b) En el caso de levantamientos topográficos y estudios de mecanicas de suelos estos se realizarán en los siguientes
horarios: lunes a viernes de 8:00 a 17:30hrs, sábados de 8:00 a 13:30hrs y domingos y días festivos no se labora, el
responsable deberá dar parte al área de Ingenieria y Asociación de Colonos de quienes intervendrán en estos trabajos,
manifestando nombre y dirección de cada uno de ellos y el área de vigilancia les solicitará una identificación oficial y
listado del personal, solo de esta manera tendrán acceso al Desarrollo.
c) En el caso de estudios de mecánica de suelos, el técnico responsable solicitará por escrito al departamento de
proyectos y construcción el permiso para acceso del personal y maquinaria manifestando por escrito día y hora en que
se realizarán estos trabajos y los nombres y dirección de quienes los realizarán.
d) Estos estudios de campo solo se realizarán entre semana y los equipos que se utilicen no podrán permanecer en la
propiedad por tiempo indefinido; en caso contrario deberan solicitar permiso a la Asociación, y esto no debe de pasar
maximo de 3 días.
e) El personal designado, solo y exclusivamente podrá realizar sus funciones dentro de cada propiedad, no invandiendo
áreas verdes o áreas protegidas, lotes vecinos.

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