Ponencia de Julio Rodriguez Lopez en el Seminario "La vivienda en alquiler. Situación actual y perspectiva de futuro". Valencia, 19 de abril. Organizado por ADA en la Fundación ADEIT Universdidad Empresa.

1. EL MERCADO DE LA VIVENDA EN
ALQUILER EN ESPAÑA
Julio Rodriguez López
La Vivienda en alquiler. Situación actual y perspectiva de futuro
Asociacion para el desarrollo del alquiler (ADA).
Valencia, 19 de abril de 2012.

2. • 1. EL ALQUILER EN ESPAÑA. VENTAJAS DE UN MERCADO DE ALQUILER
SIGNIFICATIVO
. Transformación de España en un país de propietarios entre 1950 y 2001, según los Censos
decenales. Del 51,4% de proporción de viviendas principales en alquiler en 1950, en 2001
solo eran de alquiler el 11,8% de tales viviendas (Gráfico 1).
• En 2001 (1,6 millones de viviendas de alquiler) la proporción de viviendas principales en
alquiler oscilaba entre el máximo del 19,9% en Baleares y el mínimo del 6,8% en C-La
Mancha (Gráfico 2). Casi una década después, según la Encuesta de Condiciones de Vida
del INE (ECV) el 11,8% de los hogares españoles vivía de alquiler, correspondiendo el
máximo del 19,1% a Baleares y el mínimo del 7,4% a Extremadura. (Gráfico 3).
• Según la ECV, tras alcanzar un mínimo del 10,4% en 2005-06, la proporción citada de
hogares ha crecido hasta el 11,8% en 2010 (Gráfico 4), pudiendo haber influido en ello la
“Renta Básica de Emancipación”, la aproximación del trato fiscal propiedad-alquiler y el
aumento de la oferta de alquiler procedente de viviendas no vendidas..Dentro del alquiler
han crecido los de mercado y han bajado los de precio inferior al mercado, segun la ECV.
• La ECV revela asimismo que los hogares con menos ingresos (hasta 19.000 euros /año) , los
hogares jóvenes, de hasta 29 años, los hogares con todos los miembros en paro y los
inmigrantes presentan unas elevadas tasas de alquiler.
• En la etapa de auge 1997-07 los precios de las viviendas aumentaron muy por encima del
alquiler (Grafico 5) , mientras que después de 2007 dichos precios han descendido y han
continuado aumentando, a menor ritmo, los alquileres. En 2011-12 el IPC-alquileres crece
solo en torno al 1% anual (Grafico 6).
• Sensible mayor presencia de la vivienda en propiedad en España (85% vs. 60% en la
Eurozona), y mas reducida presencia del alquiler, según el BCE . Lo mas destacado de
España es el muy bajo peso de la vivienda de alquiler social.

3. • La tendencia clara a una mayor presencia de la vivienda en propiedad que duró hasta la 1ª
década del actual siglo, parece haberse frenado con la crisis, que ha puesto en cuestion las
ventajas del acceso a la vivienda en propiedad.
• Investigación del MOPU de 1989 a partir de los hogares de la EPA: el 86% de las viviendas
de alquiler eran propiedad de personas físicas y solo el 5% eran propiedad de empresas
privadas. La inmensa mayoría de los contratos de entonces eran ”congelados”.
• Censo 2001: el 56% de las viviendas de alquiler se habia construido antes de 1971 (45% en
el caso de la propiedad)la proporción de viviendas en estado ruinoso, malo o deficiente
era del 15,8%, frente al 7,6% en el caso de las viviendas de alquiler.
• Descenso de presencia del alquiler en los países occidentales, consecuencia de la mejora de
las condiciones de financiación (tipo de interés, plazo, LTV) hasta 2007, tendencia iniciada
en los años ochenta al integrarse los mercados hipotecarios en los sistemas bancarios.
Trascendencia del canal crediticio en el mercado de vivienda.
• Ventajas de un amplio mercado de alquiler: reduce la intensidad de los ciclos de la
vivienda, disminuye la posibilidad de burbujas inmobiliarias, amortigua las oscilaciones
excesivas del precio de la vivienda, aumenta la movilidad de la fuerza de trabajo, impulsa la
emancipación de los hogares jóvenes y permite el acceso a la vivienda a los hogares con
bajos niveles de ingresos, para los que es imposible el acceso en propiedad.
. 2. FACTORES DE FRENO AL ALQUILER EN ESPAÑA
. La fijación del alquiler inicial, su actualización y el plazo de terminación del contrato son
los elementos clave en los sistemas de regulación de los alquileres.
. LAUs de la postguerra, 1945,1956 y 1964), congelación de alquileres y contratos
indefinidos fueron la base de la regulación del alquiler hasta 1985. El sistema judicial se ha
revelado como poco eficaz en la defensa de arrendadores y de arrendatarios. El formalismo
judicial de España supera al de Europa Occidental, generando incertidumbres para el

4. • El Decreto-Boyer, de 1985, y la nueva LAU de 1994, corrigieron en gran parte el sistema de
regulación de alquileres de la postguerra. Dicha nueva LAU estableció la plena libertad de
fijación inicial del precio del alquiler y estableció un plazo máximo de 5 años para los
contratos.
• El principal problema del alquiler no está en la LAU de 1994, sino en el funcionamiento del
sistema judicial. En 2009 y 2011 se ha modificado la LEC para proteger a los propietarios
arrendadores (juicios verbales, equiparación del régimen jurídico de los desahucios por falta
de pago y los realizados por causas de expiración del plazo de arrendamiento, fijación de
un objetivo de un plazo máximo de 3 meses para el desahucio tras la presentación de la
demanda.
• Junto a la regulación de los alquileres, el tratamiento fiscal ha sido muy favorable a la
vivienda en propiedad, en especial en lo relativo a la desgravación fiscal del acceso a la
vivienda en propiedad en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
. Con la transición democrática se implantó un IRPF de espectro más amplio. En principio
deducían hasta los intereses de los préstamos en la base imponible, lo que, además de
ventajoso para la propiedad, resultaba a todas luces regresivo.
• Con la actualización de la desgravacion en el IRPF ha subsistido la ausencia de inclusión en
la base imponible del IRPF de la renta imputada derivada de la vivienda en propiedad
ocupada por su propietario. Lo anterior implica un tratamiento mas ventajoso para la
compra de vivienda que en el caso de la adquisición de cualquier otro activo alternativo.
• A pesar de la introducción de la desgravación a los alquileres en dicho impuesto, la
reintroducción generalizada de la desgravación a la compra desde diciembre de 2011 (RDL
20/2011 (BOE de 31 de Diciembre de 2011)), implica que en España persiste un trato fiscal
favorable a la tenencia de la vivienda en propiedad.

5. • 2012: Eliminación de las ayudas directas a los inquilinos (RBE, RD157/2007) , figura frecuente
en Europa Occidental. También se ha suprimido la Sociedad para el Alquiler y se ha
restablecido la desgravación al acceso a la propiedad a través del IRPF, aunque se defiende
públicamente la conveniencia de fomentar el alquiler
• El régimen de Franco impulsó la vivienda en propiedad a través sobre todo de la vivienda
protegida (VPO). Dicha política descansa en la financiación crediticia a largo plazo concedida a
la promoción y venta de dichas viviendas. Dentro de los planes plurianuales de viviendas
protegidas, la vivienda en alquiler solo ha estado presente a partir de 2002. Desde el Plan
2005-08 existen asimismo las ayudas directas al arrendatario de bajos ingresos.
• - La vivienda protegida destinada al alquiler se ha encontrado con dificultades de financiación
crediticia superior al caso de las viviendas protegidas para la venta. En el Plan 2005-08 destacó
el alto grado de cumplimiento de los objetivos en las ayudas a los inquilinos, mientras que en
las nuevas viviendas protegidas destinadas al alquiler el cumplimiento de objetivos resultó
reducido.
• La expansión de los préstamos hipotecarios ha resultado ser mas intensa en España que en el
resto del mundo occidental hasta 2007. La financiación al mercado de vivienda está
compuesta por el crédito a hogares para compra de vivienda, por el crédito a constructores de
edificios y por el crédito a los promotores inmobiliarios. Entre 1997 y 2007 la cuota del crédito
inmobiliario en el crédito al sector privado aumentó desde el 39,7% del total hasta el 60% de
2007. La relación entre el crédito inmobiliario y el PIB pasó desde el 27,9% de 1997 hasta el
100% de 2007.
• El impacto de dicha expansión sobre la vivienda en propiedad fue grande, aunque las
consecuencias de los excesos, sobre todo la alta morosidad, puede dar lugar a una revisión de
la actitud social ante el alquiler.

6. • 3. ACTUACIONES DESTINADAS A FOMENTAR EL ALQIUILER EN ESPAÑA
• Es un hecho que los nuevos hogares van a tener muy complicado el acceso a la vivienda en
propiedad, tanto por los bajos salarios que vienen como por la escasez de crédito y las peores
condiciones futuras de los mismos (Gráfico 7).
• Todavía la vivienda media de 90 m2 equivale a más de seis veces el salario medio anual,
proporción superior en el caso de los salarios de salida.
• El último ejercicio del PEVR 2009-12 debería concentrar las actuaciones en la promoción de
nuevas viviendas de alquiler. De no ser posible, por la falta absoluta de prestamos
bancarios, podrían reforzarse las ayudas directas a los inquilinos.
• La potenciación del alquiler resulta un objetivo deseable de la política de vivienda en España
en 2012. Asi mejoraría el funcionamiento del mercado de vivienda y también facilitaría el
logro de una mayor movilidad de la fuerza de trabajo. Las políticas de acceso a la vivienda a
los hogares con menos recursos podrían reforzar su incidencia a partir de una mayor
presencia del alquiler, como es la práctica mas frecuente en Europa Occidental. Endicha línea,
se proponen las actuaciones siguientes:
• (I) Persistir en la línea de mejora del funcionamiento del sistema judicial en lo que se refiere
a la protección de los derechos de arrendadores y arrendatarios en el mercado de alquiler. Se
debe de comprobar primero la eficacia conseguida a partir de las modificaciones introducidas
en la LEC en 2009 y 2011.
• (II) Reforma de los artículos de la LAU 1994 que se revelan como menos compatibles con la
necesaria potenciación del mercado de alquiler. La LAU citada se debe de reformar en lo
conveniente, pero no debe de prescindirse del “tronco” de la misma. Podría flexibilizarse la
cuestion del plazo máximo del alquiler, pero este nunca debería ser inferior a tres años.

7. • Se debe de persistir en la línea de equiparación fiscal entre el acceso a la vivienda
en propiedad y en alquiler. El coste de la desgravacion fiscal al acceso a la vivienda
en propiedad en el IRPF resulta excesivo. En 2012 se advierten los débiles efectos
que la reposicion de dicha ayuda aporta al mercado de la vivienda, que son muy
inferiores al pesado coste de la misma en los Presupuestos Generales del Estado
de 2012. Se deben de mantener las actuales ayudas fiscales a la oferta de viviendas
de alquiler.
• Los planes plurianuales de vivienda protegida se deben de reestructurar, manteniendo la
vivienda protegida estatal. Las VPO deberían destinarse exclusivamente al alquiler. Se
deben de mantener las ayudas directas a los arrendatarios con ingresos no superiores a los
2,5 IPREM (unos 3000 euros anuales), ampliando el alcance (mayor número de actuaciones)
de la citada ayuda en cuanto lo permitan las posibilidades presupuestarias.
• A partir de las viviendas protegidas de alquiler se podría avanzar hacia la creación de un
parque de viviendas sociales de alquiler en España, que ahora es el mas reducido de Europa
Occidental y que no tendria que ser exclusivamente de titularidad pública.
(V) Se desconoce la realidad del mercado de alquiler en España. Las estadisticas relativas al
mismo son reducidas. La principal información sobre dicho mercado procede de los censos
de viviendas decenales. El Mº de Fomento debería de actualizar el estudio sobre dicho
mercado efectuado en 1989 por el entonces Ministerio de Obras Publicas con los hogares de
la EPA trimestral del INE. Además, se debería de establecer la obligatoriedad de que se
registren los contratos de alquiler, de forma que sea posible elaborar una estadística con
los datos procedentes de los contratos (cuantía y precio del alquiler y carácter de empresa
o de particular del arrendador).