1. El documento discute los factores que afectan la demanda y oferta de viviendas en España. 2. Factores como el crecimiento económico, tasas de empleo, precios de viviendas, y condiciones de financiamiento influyen la demanda. 3. La oferta de nuevas viviendas depende de precios, costos de construcción, disponibilidad de suelo, y financiamiento para promotores.

1. LA VIVIENDA COMO MERCADO
CONGRESO SOBRE TENDENCIAS URBANAS
Julio Rodríguez López
BILBAO, 26 de JUNIO de 2012
Julio Rodríguez López

2. Índice
1. Demanda de viviendas. Fundamentos económicos
2. Factores no financieros de la demanda de
viviendas. Economía y mercado de trabajo
3. Factores financieros de la demanda de viviendas
4. Precios y accesibilidad a la vivienda
5. Oferta de viviendas. Variables básicas
6. El Mercado de Vivienda.
7. Previsiones

3. 1. DEMANDA DE VIVIENDA. FUNDAMENTOS ECONÓMICOS
- Demandantes de vivienda:
- Propietario-ocupantes: le afecta el comportamiento general de la
economía (aumento real del PIB), la creación de hogares, el
empleo, el precio real de la vivienda y las condiciones de
financiación (tipo de interés, plazo y relación préstamo/
valor).
- Arrendatarios: les afecta la creación de hogares y el precio de
los alquileres.
- Inversores: compran con expectativas de revalorización y
también para alquilar. Especial sensibilidad a las
expectativas de subidas de precios y fiscalidad.

4. Resumen de variables (financieras y resto) que afectan a la
demanda de vivienda:
1. Economía: crecimiento real del PIB o de la Renta disponible
real de los hogares, deflactada con el IPC. (+)
2. Ritmo de creación de hogares, o unidades familiares y la tasa
de creación de empleos. (+)
3. Precios reales de las viviendas (deflactados con el IPC) (-)
4. Expectativas de revalorización de las viviendas.(+)
5. Condiciones financieras: tipos de interés (-), plazo de los
préstamos (+), relación préstamo/valor-LTV- (+) y
disponibilidad de financiación (+).
6. Fiscalidad de la posesión de la vivienda y de las plusvalias
derivadas de su venta (-).

5. 2. FACTORES NO FINANCIEROS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA
EVOLUCION RECIENTE. Economía y mercado de trabajo (Figuras 1
a 5)
- Comportamiento de la renta disponible deflactada paralelo al
del PIB. El nivel del PIB de 2012 I es un 4,2% inferior al de 2008
I.
- Hogares, unidades familiares, ligados a la proporción de
habitantes con edades entre 20 y 34 años y del empleo. La
demografía es condición necesaria, pero no suficiente para
crear hogares.
- Descenso del número de empleos, que superaron a los hogares
hasta 2011, año en que se situaron por debajo (16,9 y 17,4
millones de empleos y hogares en 2011, respectivamente).Hay
1,2 millones de empleos menos que de hogares en 2012 I.
- Empleo: El sector de la construcción (-1,6 millones de empleos
perdidos) explicó el 58% del total de empleos perdidos (-2,8
millones) entre 2007 y 2012. Del 12,6% del total de afiliados, la
construcción ha bajado hasta el 6% en 2012.

6. - FACTORES NO FINANCIEROS. EVOLUCION RECIENTE
- De un aumento anual neto medio de los hogares de 500.000
en 2005-2006, se ha pasado a un aumento neto de 127.000 en
2012, lo que contrasta con la caída del empleo.
- Inmigración: tras el continuo aumento de la etapa 1998-2008
(aumento de 786.000 en 2008), en 2012 ha disminuido el total
de inmigrantes en 40.000. Los inmigrantes eran 5,7 millones a
1.1. 2012, el 12,1% de la población, con fuerte disparidad
territorial.
- Precios de las viviendas: La evolución de los precios de la
vivienda refleja la política de los bancos respecto de los
activos adjudicados y de la garantía de los préstamos. Dicha
política se ha visto influida por la nueva regulación financiera
de 2012, que fuerza a los bancos a mayores provisiones.
- Los descensos continuados de los precios de la vivienda
desde 2008 desaniman a los compradores inversores.
- En España aporta información sobre el mercado de vivienda el
stock de viviendas terminadas y no vendidas.
-

7. Empleo (CNTr) y hogares (EPA). Variaciones absolutas
anuales, 1998-2011. Figura 2
1000
800
600
400
200
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
-200
-400
-600
-800
-1000
-1200
Hogares Empleos

12. 3. FACTORES FINANCIEROS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA
(Figuras 6 a 12)
- Trascendencia de las condiciones de financiación (tipo de interés,
plazo, relación préstamo/valor-LTV, disponibilidad) sobre todo allí
donde, como en España, predomina la vivienda en propiedad.
- Euribor a 12 meses: Principal índice de referencia de los préstamos
a interés variable en España, procede de los mercados mayoristas
de dinero.
- 1990-2005: descenso casi continuado de los tipos de interés.
2005-11: elevación de los tipos de interés hasta 2008, descenso en
2008 y 2010, y nueva elevación en 2010-2011, para bajar de nuevo
ante el perfil deprimido de la situación. El diferencial con el euribor
a 12 meses ha crecido en 2011-12, situándose al nivel de 1997.
- Trascendencia del proceso de racionamiento del crédito derivado
de la crisis iniciada en el verano de 2007, que persiste en 2012, el
factor mas relevante.
- En 2012 persiste el descenso de la cuantía de los nuevos
préstamos a comprador (Encuesta del Banco de España), 6º año de
retroceso.
- Plazos: tras una elevación entre 2003 y 2007, se ha retrocedido tras
la crisis hacia los 25 años en 2011. La relación prestamo/valor bajó
desde el 64% en 2006 hasta el 56,5% en 2011, creciendo después.

13. - FACTORES FINANCIEROS (CONT.)
- Crédito Inmobiliario: Incluye el crédito a promotor, constructor y comprador.
Del 40% de los créditos al sector privado pasó a superar el 60% en 2007. El
riesgo inmobiliario existente a 31.3. 2012 en las carteras de créditos de bancos
y cajas equivalía al 91,9% (102,9% a 31.12.2009, 27,9% al final de 1997) del
valor del PIB de España (1,1 billones de euros). El aumento del crédito a
comprador fue el componente mas desestabilizador de la cartera de créditos y
originó un fuerte aumento del pasivo bancario frene a los mercados mayoristas
- Euribor a 12 meses: Principal índice de referencia de los préstamos a interés
variable en España, procede de los mercados mayoristas de dinero.
- En 2009-10 se registraron los tipos de interés mas reducidos para compra de
vivienda en España, por debajo del 3% nominal hasta marzo de 2011. Los
descensos del Euribor en 2011-12 se están compensando con aumentos de los
diferenciales, superiores ahora a los 2 puntos porcentuales.
- Trascendencia de la disponibilidad de financiación. Desde 2008 el crédito a
promotor ha desaparecido en la práctica.
- El aumento de la morosidad (fallidos) ha sido bastante mas acusado en el
componente de los créditos a promotor- constructor que en el caso de los
préstamos a comprador. Dichos créditos son el segmento con mas morosidad
de la cartera de créditos de los bancos. Junto con los activos inmobiliarios
(incluidos solares) adjudicados, tales créditos son los activos bancarios mas
problemáticos.

23. 4. PRECIOS Y ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA
(Figuras 14 a 17)
- Existen diferentes estadísticas de precios de viviendas en España.
La más utilizada es la publicada por el Mº de Fomento, a partir de
los precios de tasación. Crece el uso del IPV trimestral del INE
(origen precios declarados a los notarios, regresión hedónica).
- El aumento acumulado de precios de vivienda entre 1997 y 2007 fue
del 188,9% (11,2%, media anual), según Fomento . Desde 2007,
entre el punto mas elevado y el mas reducido, los precios citados
han descendido en un 21,2% (-30,1 %, según Tinsa, la mayor
tasadora de España, y 25,6% según el IPV del INE).
- Los aumentos de precios de la vivienda (189%) fueron muy
superiores en la fase de auge a los de los salarios (46,5%) y a los de
los precios de consumo (39,4%).
- En 2012 se ha acelerado el descenso de los precios de la vivienda
(-7,2% según M. de Fomento, -11,1% Tinsa, -12,6%, INE). Los
retrocesos mas agudos han correspondido a la Costa
Mediterránea (-37,9%) y los menores fueron los de Baleares-
Canarias (-23,4%), según Tinsa.

24. - PRECIOS Y ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA (CONT.)
- Accesibilidad: esfuerzo preciso para acceder al disfrute de una
vivienda. En las viviendas en propiedad se relaciona la cuota
anual a pagar por el préstamo con los ingresos anuales del
hogar.
- Factores básicos: precio de venta de la vivienda, renta familiar,
tipo de interés y plazo del préstamo. En 2011 todavía fueron
mas altos los precios relativos (6,82) que en 1997 (4,30).
- Se considera que un hogar es insolvente potencial si debe
destinar más de la tercera parte de los ingresos al pago de la
hipoteca.
- En la etapa de auge el esfuerzo de acceso superó el 51% en
2007. En la fase de recesión , dicho esfuerzo ha descendido
hasta el 32,2% en 2011. Pero el retroceso del empleo y la
escasa financiación frenan la demanda.
- Fuerte disparidad territorial del esfuerzo de acceso, que
oscilaba en España entre el 40,5% en el País Vasco y el 19,4%
de Extremadura en el 4º trimestre de 2011 (media de España,
31,6%). El esfuerzo medio es mas alto en las capitales de
provincia.

30. 5. OFERTA DE VIVIENDAS. VARIABLES BASICAS
- Trascendencia del stock de viviendas existente (25,9 millones en
España), respecto del cual resultan reducidas las adiciones netas
anuales. Las 167.900 viviendas terminadas en España en 2011
supusieron solo el 0,65% del parque existente.
- Las viviendas iniciadas reflejan la reacción del promotor-
constructor a las señales del mercado, como son los precios, las
expectativas de beneficios, y el stock de viviendas de nueva
construcción no vendidas. Se estima que este se aproximaba al
millón de viviendas al final de 2011.
- La demora que conlleva la construcción de nuevas viviendas, casi 2
años, es un rasgo típico del subsector inmobiliario. Las nuevas
viviendas pueden salir al mercado cuando este ha cambiado
sustancialmente respecto de cuando se decidió construir.
- Aportación negativa importante de la construcción residencial al
crecimiento del PIB de España en 2008-2011, una media anual de
0,58 pp.

31. - Rigidez a corto plazo de la oferta de nuevas viviendas, y
flexibilidad amplia a largo plazo de la misma.
- Variables básicas que afectan a la oferta de nuevas viviendas:
- Precios de venta de las viviendas (+).
- Costes de construcción (salarios y materiales) (-).
- Coste (-) y Disponibilidad de suelo (+).
- Tipos de interés de la financiación a promotor(-), y
disponibilidad efectiva de dicha financiación (+).
- Stock de viviendas existente al inicio del periodo (-).

32. 6. EL MERCADO DE VIVIENDA
(Figuras 18 a 33)
- Burbuja inmobiliaria: proceso prolongado de aumento de precios de las
viviendas, superior a lo explicado por los fundamentos.
- 1997-2007: Los precios aumentaron en un 11,5% de media anual (190%
acumulado). En diez años se crearon 3,9 millones de hogares y se
iniciaron 6 millones de viviendas.
- Fuerte complicidad social en la burbuja (promotores, asalariados,
propietarios de suelo, entidades de crédito, administraciones públicas).
- Aumento prolongado del crédito inmobiliario, sobre todo del crédito-
promotor (3,7% del PIB en 1997, 28,8% en 2007), para la promoción de
nuevas viviendas y para la compra de suelo.
- Importante apelación de las entidades de crédito a la financiación exterior,
sobre todo vía emisiones de títulos hipotecarios, lo que elevó la deuda
exterior privada de España.
- Actuación de ayuntamientos y autonomías favorable a la promoción
inmobiliaria, que pasó a dominar en los ingresos fiscales totales
(Plusvalías de suelo y vivienda, LMO, ICIO, IBI).
- Desaparición del carácter disuasorio del déficit exterior tras la
introducción del euro. Esto hizo que los déficits externos no provocasen
actuaciones de política monetaria restrictiva, aunque el déficit implicaba
endeudamiento exterior.
- Restructuración de la actividad productiva a favor de la construcción,
sobre todo de la residencial. Esto ha supuesto la desaparición de
actividades ahora precisas para recuperar el empleo destruido. Los
ayuntamientos siguen a la espera del sector de la construcción, no
fomentando la instalación de empresas.

33. - Crisis posterior a 2007: Descenso de las ventas (-73,6% de caída de las
ventas de viviendas acumuladas entre 2006 y 2011). 955.200, ventas de
2006, 347.305, ventas de 2011 (328.000 previsión para 2012).Se aprecia algo
menos intensos los descensos en las zonas turísticas, sobre todo a partir
de 2011.
- España, 2010-12: Insuficiente ajuste de los precios de venta, elevado stock
de viviendas no vendidas (entre 700.000 y un millón), financiación crediticia
escasa, persistentes descensos del empleo, intenso ajuste a la baja de la
nueva oferta.
- El ajuste se ha apreciado sobre todo en el fuerte descenso de la oferta.
- Recuperación en 2011-12 de las ventas a residentes extranjeros y a no
residentes. En 2009 bajaron hasta el 5,8% de las ventas, mientras que en el
primer trimestre de 2012 han supuesto el 14,3%. En 2011 dicho segmento
de las ventas (10%) alcanzó niveles destacados en Baleares (30,7%),
Canarias (26,6%) y Valencia (22,2%), siendo su peso muy reducido en el
interior (1,3% en Extremadura).
- Probable aumento del alquiler, por la situación del mercado de trabajo y
por la mayor oferta de alquiler procedente de inversores y de las entidades
de crédito.
- Importancia de la dimensión y antigüedad del parque de viviendas existente
(España: 20,9 millones en 2001-Censo de 2001-, 25,9 millones en 2011, a
partir de la estimación del Mº de Fomento para 2010).
- Elevada relación viviendas /hogares en España (1,48 en 2001), unos 0,2
puntos porcentuales por encima de la Eurozona.

34. - ST0CK DE VIVIENDA, FLUJOS DE NUEVA OFERTA, MERCADO DE
VIVIENDA (Cont.)
- Origen nuevas viviendas terminadas (2011): 66,7% empresas constructoras, 22,3%,
personas físicas (autopromoción) y comunidades de propietarios, 5,0% cooperativas y
1,7% administraciones públicas. Peso reducido de la promoción social (6,7%).
- Reducida presencia de la rehabilitación en España, lejos del 10% del total de nuevos
proyectos (obra nueva, ampliación y rehabilitación) hasta 2007, pasando al 31,7% en 2012.
- Espectacular descenso de las VV. Iniciadas (nueva oferta) hasta 2011 (865.000 en 2006,
78.300 en 2011).
- Mayor descenso de ventas de vivienda nueva que de usada después de 2007 (venden
básicamente los bancos), impacto de la ausencia de estímulos fiscales en 2011, que no
afectan al alza a las ventas en 2012 una vez reinstaurados. En 2012 persiste el credit-
crunch en un contexto de prolongada reestructuración bancaria
- Trascendencia de Valencia, Andalucía y Cataluña (50%) en el stock estimado de viviendas
nuevas no vendidas del Mº de Fomento (687.500 a 31.12.2010). Las provincias costeras
concentran el 62%.
- Incidencia decisiva del stock no vendido de viviendas y suelo en los activos bancarios y
en el endeudamiento exterior. Se estiman en 176.000 millones de euros los créditos
problemáticos de las entidades de crédito ligados al subsector inmobiliario. El R.D.L.
2/2012 ha acelerado los calendarios de provisión en cuanto a suelo, promociones en curso
y viviendas terminadas adjudicadas, actuación reforzada en el RDL 18/2012.
- Ejecuciones hipotecarias: Fuerte aumento entre 2006 (17.600) y 2010 (93.500), casi 350.000
en 2007-11. Murcia y Valencia tienen la mayor proporción de ejecuciones sobre el stock
respectivo de viviendas en 2007-11. Galicia y País Vasco tienen las proporciones mas
reducidas.
- Recuperación moderada del alquiler, según proporción de hogares en alquiler en las
encuestas del INE en 2010 (11,8% en la ECV, máximo Baleares, 19,1%, mínimo
Extremadura, 7,4%).

39. CC.Autónomas. Stock de Viviendas terminadas y no vendidas
(2005-2010), a 31 de diciembre de 2010.Estimación del Mº de
Fomento. Número de viviendas. Figura 22
140000
120000
100000
80000
60000
Viviendas
40000
20000
0

49. 7. Mercado de vivienda. Previsiones
- Lo mas notable de 2012 es el bajo nivel de la nueva construcción, la
escasa financiación, que de hecho casi se limita a la financiación de la
compra de viviendas adjudicadas a los bancos.
- La nueva normativa bancaria provoca valores netos menores en los
activos adjudicados y en las garantías de los prestamos, lo que puede
favorecer descensos de precios y algo mas de animación en las ventas,
aunque solo se advierten mejorías en las ventas a extranjeros.
- Desaceleración en la creación de hogares, menores tipos de interés,
caída del empleo, aceleración de los descensos de precios.
- Retroceso del 6% en la inversión en vivienda, 325.000 ventas, 118.000
viviendas terminadas, el mayor descenso de las ventas de viviendas
nuevas impide el descenso del stock de viviendas de nueva
construcción.