Estudio densificación tp-avn_2008-2012

Consultoría para el
Estudio Piloto del Proceso de Densificación
de Proyectos de Techo Propio
Orden de Servicio Nº 02042-2012

Introducción
El ESTUDIO PILOTO DEL PROCESO DE DENSIFICACIÓN DE PROYECTOS
TECHO PROPIO se centra en la actuación de la modalidad ADQUISICIÓN
DE VIVIENDA NUEVA ocurrida en el quinquenio 2008 - 2012(nov.), sobre
las áreas urbanas de los Departamentos donde se registraron proyectos
y se asignaron Bonos Familiares Habitacionales.
En la Primera Parte se analiza el criterio de focalización del BFH en
relación a la composición familiar, habida cuenta de los datos del Censo
2007, ENAHO y Fondo MiVivienda.
En la Segunda Parte se analiza el impacto urbano por ubicación en Lima
Metropolitana y en Trujillo, y en detalle los parámetros urbanísticos de
cinco proyectos TP en la modalidad AVN, a fin de determinar su
performance en cuanto a densificación urbana.

Primera Parte
Análisis del criterio de focalización del BFH en relación a la
composición familiar, de acuerdo a los datos del Censo 2007,
ENAHO y del Fondo MiVivienda.

Fuente: INEI, ENAHO 2007, Anexo 2 PPR-BFH 2012
Elaboración Propia
Pobre Extremo
Pobre No Extremo
No Pobre
DÉFICIT CUANTITATIVO Y CUALITATIVO – ÁMBITO BFH
El Censo Nacional 2007 generó los datos para determinar el
DÉFICIT URBANO DE VIVIENDA en familias cuyos ingresos están
por debajo del 45% de la UIT, que es el Ámbito del BFH, el
mismo que se compone del Déficit Urbano Cuantitativo y
Déficit Urbano Cualitativo.
En cuanto al Déficit Cuantitativo que es el ámbito de la
modalidad AVN materia de este Estudio, se observa que el
segmento poblacional Pobre Extremo alcanza sólo el 1%, el cual
actualmente –en la práctica- no es atendido por el programa
Techo Propio.
La causa del bajo porcentaje (menos de 4 mil hogares a nivel
nacional en el 2007)podría ser el hecho de que las familias
urbanas en extrema pobreza, al formarse, suelen invadir
terrenos eriazos del Estado, sin servicios ni equipamiento, y
construyen de modo muy precario sus viviendas, las que son
contabilizadas como tales a pesar de ser inadecuadas. Esto es lo
que generaría el 27% del Déficit Cualitativo, como se aprecia en
el estadígrafo circular respectivo.
Seis de cada 10 familias (más de 184 mil) que no tienen
vivienda y que son No-Pobres, son las que tendrían opción a
conseguir un crédito hipotecario para adquirir una vivienda TP.
Esta situación, como se verá en el gráfico siguiente, sucede
mayoritariamente en provincias y no en Lima Metropolitana.
De otro lado, el 38% de familias Pobres-No-Extremas (más de
116 mil) con déficit cuantitativo de vivienda, sólo estarían en
condición de acceder a una vivienda nueva bajo la modalidad
«deuda cero», debido a que sus ingresos –que alcanzan para
una canasta básica- no les permiten ser sujetos de crédito en el
sistema financiero.

DÉFICIT CUANTITATIVO vs. DESEMPEÑO DEL BFH-AVN
Al primer quinquenio del BFH se pudo conocer exactamente el
desempeño del subsidio comparado con el déficit real.
En términos Cuantitativos, para un déficit nacional ascendente
a 304,316 hogares urbanos sin vivienda -con ingresos menores
al 45% de la UIT-, se habían construido 8,317 casas en la
modalidad TP-AVN. Es decir, el 2,7%.
La situación mejoró notablemente en el segundo quinquenio.
En dicho lapso se construyeron alrededor de 21,700 viviendas
TP-AVN, que constituyen el 7,1% del déficit del 2007.
Sin embargo, a ese ritmo, se requerirían de tres quinquenios
más sólo para alcanzar el déficit cuantitativo del 2007, sin
considerar el crecimiento natural del mismo en 20 años.
Esta situación del TP-AVN, además de ser una debilidad, tiene
sus amenazas y sus oportunidades.
• AMENAZA: En la práctica, los proyectos TP-AVN vienen
generando crecimientos horizontales de baja densidad,
principalmente en las periferias de las ciudades, lo que
genera costos de habilitación cada vez mayores, incremento
de la dificultad de extender los servicios de agua, desagüe,
electricidad y recolección de desechos sólidos, y mayor
fricción en la movilidad urbana.
• OPORTUNIDAD: El hecho de haber cubierto un porcentaje
aun bajo del déficit cuantitativo, permite generar un salto
cualitativo en la Política de Vivienda Social del MVCS, a fin de
aprovechar normativamente el impulso e incentivo a mega-
proyectos a cambio de mayor densificación, racionalidad de
uso del suelo, sostenibilidad ambiental y calidad de vida.
Fuente:FondoMiviviendaS.A.,Elaboración:Fuente:INEI,ENAHO2007,Anexo2PPR-BFH2012
ElaboraciónPropia

COMPOSICIÓN FAMILIAR DE LOS GFB
El Informe Técnico «Evolución de la Pobreza 2007-2011» del INEI indica
anualmente el número de miembros por grupo familiar según su
condición de Pobreza.
El cuadro adjunto ratifica la relación inversa entre el ingreso familiar y la
cantidad de miembros por familia.
En promedio y en número enteros, la composición familiar de los Pobres
Extremos, al igual que de los Pobres No-Extremos, es de 5 miembros.
Para el caso de los No-Pobres, es de 4.
Este dato también confirma la realidad de que la oferta de vivienda –en
cuanto a número de dormitorios- es inversamente proporcional a la
necesidad de las familias. Esto debido a que quienes menos pueden
pagar por una vivienda adecuada, tienen un número mayor de
miembros de familia.
La composición familiar permite determinar el ingreso económico del
GF requerido para alcanzar/pasar la Línea de Pobreza que, de acuerdo a
la metodología del INEI, se mide per-cápita.
Así, es posible la paradoja de que una familia tenga la condición de
pobre, aun cuando su ingreso familiar mensual sea menor al de una
familia no-pobre, por el hecho de tener mayor cantidad de miembros
que aquella. Esta situación, obviamente, también la pone en desventaja
frente a la opción de conseguir un crédito hipotecario.
En términos del cálculo de densificación, técnicamente la diferencia
entre 4 y 5 miembros de familia no es relevante, debido a que la
densidad se calcula en base al número de dormitorios de una vivienda,
de acuerdo a lo estipulado en el RNE.
El cuadro inferior consigna el sexo del Jefe del Hogar. Una de cada 4
familias es conducida por una mujer, por lo que, en el caso de pobres
extremos y no-extremos, se presume la presencia de cuatro hijos por
hogar. Esto debe llamar a reflexión del tipo de equipamiento urbano y
seguridad que deben proveer los proyectos de TP-AVN.
2007 2008 2009 2010 2011
Pobre Extremo 5.4 5.2 5.4 5.3 5.2
Pobre No Extremo 5.1 5 5.1 5 5
No Pobre 3.8 3.8 3.8 3.8 3.8
2007
2008
2009
2010
2011
0
1
2
3
4
5
6
Pobre
Extremo
Pobre No
Extremo
No Pobre
5 5
4
Sexo Total Déficit Cuantitativo Cualitativo
Total 100% 100% 100%
Hombre 75% 75% 75%
Mujer 25% 25% 25%
Fuente:“INEI.InformeTécnico:EvolucióndelaPobreza2007-2011”.Lima,
Mayo2012.Elaboración:MVCS–VMVU–DNV,Nov.2012
Fuente: INEI, Mapa del Déficit Habitacional a Nivel Nacional, 2007

0.45UIT
No
Pobres
PobresNo
Extremos
Fuente:INEI,ENAHO2007,Anexo2PPR-BFH2012
ElaboraciónPropia
FOCALIZACIÓN DEL BFH vs. ÁMBITO TERRITORIAL
El Informe Técnico «Evolución de la Pobreza 2007-2011» del INEI
identifica las Líneas de Pobreza Extrema y Pobreza No Extrema según
el ingreso per-cápita que le permita a una persona cubrir su canasta
básica, en el ámbito territorial que le corresponda.
Dichos datos, combinados con la composición familiar promedio por
ámbito, permitió construir el cuadro inferior, que indica la variación
monetaria y porcentual de los ingresos promedio de familias Pobres
Extremas y Pobres No-Extremas, comparada con el criterio de
focalización del BFH (0.45 UIT).
En el cuadro ingerior se observa que la variación porcentual del
criterio de Ingreso Máximo por Grupo Familiar –que varía con la UIT-,
ha venido paulatinamente desfasándose respecto a la variación -en
los mismos períodos- de los ingresos familiares promedio señalados.
El caso más dramático se registró en la variación 2010-2011, en la que
la UIT no aumentó (variación anual 0%) y las Líneas de Pobreza No
Extrema y Pobreza Extrema variaron entre casi 3% á más de 9%.
El Gráfico superior ilustra la desigualdad de la Línea de Pobreza No
Extrema –según su ámbito territorial- y la aplicación «FLAT» del
criterio de focalización a nivel nacional.
En las provincias de la Costa, Sierra y Selva existe población No-Pobre
Fuente: “INEI. Informe Técnico: Evolución
de la Pobreza 2007-2011”. Lima, Mayo
2012. Elaboración: MVCS–VMVU–DNV,
Nov. 2012
2007
S/. S/. % S/. % S/. % S/. %
1,552.5 1,575.0 1.45% 1,597.5 1.43% 1,620.0 1.41% 1,620.0 0.00%
Lima Metropolitana 1,575.9 1,610.0 2.16% 1,652.4 2.63% 1,675.0 1.37% 1,740.0 3.88%
Costa Urbana 1,244.4 1,275.0 2.46% 1,290.3 1.20% 1,315.0 1.91% 1,385.0 5.32%
Sierra Urbana 1,060.8 1,100.0 3.70% 1,127.1 2.46% 1,135.0 0.70% 1,190.0 4.85%
Selva Urbana 1,167.9 1,180.0 1.04% 1,208.7 2.43% 1,210.0 0.11% 1,295.0 7.02%
Lima Metropolitana 750.6 811.2 8.07% 864.0 6.51% 874.5 1.22% 899.6 2.87%
Costa Urbana 577.8 634.4 9.80% 664.2 4.70% 678.4 2.14% 717.6 5.78%
Sierra Urbana 529.2 592.8 12.02% 631.8 6.58% 636.0 0.66% 660.4 3.84%
Selva Urbana 621.0 650.0 4.67% 691.2 6.34% 683.7 -1.09% 748.8 9.52%
2009 2010 2011
Pobre No
Extremo
Pobre
Extremo
Ingreso Máximo = 0.45 UIT
2008
que gana menos de 0.45 UIT, lo que
la posesiona como potencial sujeto
de crédito hipotecario. A diferencia
de Lima Metropolitana, donde hay
Pobres No-Extremos quienes para
cubrir su canasta básica deben gastar
más de 0.45 UIT, lo que los deja fuera
de opción de un crédito hipotecario.

Segunda Parte
Análisis del impacto urbano por ubicación en los casos de
Lima Metropolitana y de Trujillo, y en detalle los parámetros
urbanísticos de cinco proyectos TP en la modalidad AVN, a fin
de determinar su performance en cuanto a densificación
urbana.

Los Jardines de Ventanilla
Distrito de Ventanilla,
Código 0115 - Año 2007
485 Viviendas Inscritas
472 BFH Asignados
Urb. Ribera del Chillón
Distrito de Puente Piedra,
1,034 Viviendas Inscritas
997 BFH Asignados
Urb. Torreblanca III Etapa
Distrito de Carabayllo,
483 BFH Asignados
Las Praderas de Lurín
Distrito de Lurín,
133 BFH Asignados
Las Terrazas de Comas
Distrito de Comas,
161 BFH Asignados
Los Parques del Agustino
Distrito de El Agustino,
100 BFH Asignados
A excepción de Los Parques del Agustino, los otros cinco proyectos TP-AVN construídos en Lima
Metropolitana en el quinquenio 2008-2012 están ubicados en la periferia urbana, donde el
precio comercial del terreno está todavía dentro de los márgenes de proyectos de vivienda social
masiva.
De ellos, sólo Los Jardínes de Ventanilla planteó una urbanización basada en lotes bi-familiares.
Los demás siguieron el padrón clásico de lotes unifamiliares, propiciando la baja densidad, los
mayores costos de habilitación urbana por familia, mayor fricción por movilidad urbana y el
crecimiento horizontal de la metrópoli.
IMPACTO URBANO POR UBICACIÓN
CASO LIMA METROPOLITANA

IMPACTO URBANO POR UBICACIÓN
CASO TRUJILLO METROPOLITANO
Los once proyectos TP-AVN construídos en Trujillo Metropolitano en el quinquenio 2008-2012
están ubicados en la periferia urbana, por las mismas razones del caso de Lima, donde el precio
comercial del terreno está dentro de los márgenes de proyectos de vivienda social masiva.
De ellos, los tres Residenciales Santa Verónica y Los Sauces plantearon condominios cerrados con
viviendas de dos pisos. Los demás siguieron el padrón clásico de urbanización con lotes uni-
familiares, propiciando la baja densidad, mayores costos de habilitación urbana por familia, más
inseguridad, mayor fricción por movilidad urbana y el crecimiento horizontal de la metrópoli.
Los Sauces
Distrito de Víctor Larco,
128 BFH Asignados
El Milagro Nuevo Horizonte
Distrito de Huanchaco,
44 BFH Asignados
Residenc. Santa Verónica
Distrito de La Esperanza,
128 BFH Asignados
Alto Salaverry II
Distrito de Salaverry,
254 BFH Asignados
Valle Sol II Etapa
Distrito de Laredo,
852 BFH Asignados
Urb. Villa Santa María
Distrito de Trujillo,
283 BFH Asignados
Valle Sol Ciudad Piloto
Distrito de Laredo,
655 BFH Asignados
Residenc. Santa Verónica II
93 BFH Asignados
Residenc. Santa Verónica III
128 BFH Asignados
Urb. San Francisco
Distrito de Huanchaco,
357 BFH Asignados
Villa Florencia
Distrito de Víctor Larco,
128 BFH Asignados

Nueva Urbanización Torre Blanca
Tercera Etapa Sub-Parcela 1D
Distrito de Carabayllo, Provincia de Lima
Vía Potrillo Grande
Distrito de Lurín, Provincia de Lima
Predio Santa Rosa
Distrito de Ventanilla, Provincia del Callao
Alto Salaverry II
Urbanización Villa Marina
Distrito de Salaverry, Provincia de Trujillo
ANÁLISIS DE PARÁMETROS Y DENSIFICACIÓN DE CINCO PROYECTOS
Fuente:FondoMiVivienda
ElaboraciónPropia
Las Lomas de Virú
Conjunto Habitacional
Distrito de Virú, Provincia de Virú

Nueva Urbanización Torre Blanca
Tercera Etapa Sub-Parcela 1D
Distrito de Carabayllo, Provincia de Lima
Vía Potrillo Grande
Distrito de Lurín, Provincia de Lima
Predio Santa Rosa
Distrito de Ventanilla, Provincia del Callao
Alto Salaverry II
Urbanización Villa Marina
Distrito de Salaverry, Provincia de Trujillo
Las Lomas de Virú
Conjunto Habitacional
Distrito de Virú, Provincia de Virú
Área
Terreno
Área
Vivienda
Área
Equipamient
Área
Vías
79,901.00
50.1%
159,420.81
100%
RP 15.3%
ED 2.8%
OU 3.8%
44,318.04
27.8%
66.511
49.9%
133,287.62
100%
RP 2.7%
PZ 1.0%
ED 0.9%
OU 1.1%
48,783
36.6%
284,359.72
56.4%
504,439.09
100%
RP 12.9%
ED 2.0%
OU 0.2%
COMERC 1.9%
134,112.73
26.6%
61,911.69
49.1%
126,000.00
100%
RP 8.3%
ED 2.0%
OU 0.9%
50,019.36
39.7%
59,248.09
47.7%
124,203.60
100%
RP 9.3%
PZ 1.5%
ED 2.0%
OU 0.9%
47,844.77
38.5%
# de
Viviendas
Densidad
Hab/HÁ
981
356
4,346
926x2
= 1,852
1,229
123
56
153
299
207
ElaboraciónPropia

USO RACIONAL DEL SUELO URBANO
El diseño urbano de proyectos de vivienda social
masiva debe propiciar el uso racional del suelo
urbano, debido a los costos de habilitación
urbana que deben ser prorrateados entre todas
las viviendas.
Dos parámetros fundamentales que denotan la
racionalidad del uso son el área neta destinada a
vivienda y el área neta destinada a vías.
En el gráfico superior se observa que el proyecto
Alto Salaverry II emplea más del 56% del área
neta del terreno en uso residencial, mientras los
demás proyectos utilizan el 50% o menos para
dicho fin.
En el gráfico inferior se observa el porcentaje del
área neta del terreno utilizado en vías, sean
éstas peatonales (pasajes) o vehiculares
(calzadas con veredas). Nuevamente el proyecto
Alto Salaverry II destaca por utlizar menor área
de suelo urbano en vías, de la que aprox. 1/5 es
sólo peatonal. Cabe señalar que Jardines de
Ventanilla, a pesar de tener casi 40% de área en
vías, más de la mitad de éstas son peatonales,
por su planteamiento de lotes bi-familiares en
una implantación que resuelve los fuertes
desniveles del terreno. De modo similar, Lomas
de Virú también cuenta con más de la mitad de
vías peatonales, pero con lotes uni-familiares.
% Área Neta Vivienda
% Área de Vías
ElaboraciónPropia

DENSIDAD NETA (Hab/HÁ)
La Densidad Neta, en el diseño de proyectos de
vivienda social masiva, es el parámetro más
importante en cuanto al uso racional del suelo y
la calidad de vida urbana.
La mayor Densidad implica que más personas
vivan en un mismo espacio, lo que en términos
urbanos significa “liberar” suelo útil para tipos
de equipamiento, como recreación (áreas
verdes).
El Proyecto Jardines de Ventanilla es el único de
los cinco analizados que plantea una lotización
tipo BI-FAMILIAR. Logra en cada lote dos GFB
con sendos BFH. Así, el costo de habilitación
urbana por familia se reduce prácticamente al
50% y, por ende, el costo del terreno.
Los proyectos Lomas de Virú y Alto Salaverry II,
desarrollados por los mismos inversionistas,
desarrolla otro concepto basado en lotes uni-
familiares pequeños y uso intensivo de pasajes
peatonales, lo que le permite alcanzar altas
densidades.
Torreo Blanca y Praderas de Lurín proyectan
urbanizaciones tradicionales con lotes uni-
familiares en manzanas rodeadas por vías
vehiculares, por lo que sus densidades son más
bajas.
ElaboraciónPropia

Nueva Urb.
Torre Blanca
Las Praderas
de Lurín
Los Jardines de
Ventanilla
Alto
Salaverry II
Las Lomas
de Virú

1. En relación al criterio de focalización del BFH, se concluye que el criterio FLAT a nivel nacional, asociado a la
varaición de la UIT, está desfasado respecto al costo de vida de las familias pobres a quienes está dirigido el
subsidio, en razón de los componentes Ahorro y Crédito que debieran asumir y del área geográfica donde
viven.
2. Queda demostrado que los proyectos de vivienda social masiva que aplican al subsidio BFH, se desarrollan
preferentemente en las periferias de las ciudades, debido fundamentalmente al menor costo del suelo
urbano en dichas áreas geográficas.
3. Esta situación, ligada al criterio de Urbanización tradicional de baja densidad, está derivando al Programa
Techo Propio a convertirse en económicamente insostenible. De un lado, el costo de habilitación urbana es
prorrateado entre el número de viviendas, por lo que a menor cantidad de viviendas por área a habilitar,
mayor costo de urbanización a ser trasladado al precio final de cada vivienda.
4. Se ha observado soluciones innovadoras en TP –que son práctica usual en otros tipos de urbanizaciones-
como Condominios, que proveen mayor seguridad, áreas privadas comunies y mayor calidad de vida
urbana, lotización Bi-Familiar, que duplica la densidad neta y por ende disminuye el costo de habilitación
por unidad de vivienda, y edificios Multi-Familiares (no analizados en este estudio).
5. La densificación por lote pequeño es socialmente aceptada, pero tendería al hacinamiento. Habría que
analizar anualmente el comportamiento de esta tipología para llegar a conclusiones más específicas.

1. Se debe proponer una focalización del BFH basada en el costo de la canasta básica (Límite de
Pobreza) de las familias pobres –de acuerdo a la metodología y reportes del INEI-, que refleje las
diferencias respecto de la zona geográfica respectiva, y al que se le agregue un porcentaje
adicional (aprox. 25%) para el pago del Crédito Hipotecario.
2. Para las familias que ganen menos del Límite de Pobreza, el BFH debe incrementarse hasta
costear el 100% de una VIS. Caso contrario, dicha población nunca tendrá acceso a vivienda
adecuada mediante proyectos TP.
3. Se debe promover la mayor densificación con alta calidad de vida. Así, los parámetros urbanísticos
para TP deben fijar un mínimo de 300 hab/HÁ como densidad neta y un mínimo de 20% de áreas
verdes, entre Recreación Pública y Privada.
4. El gráfico inferior propone la unidad familiar a partir de juntar GF en Troncos Familiares, que se
beneficien de BFH diferenciados, de acuerdo al piso de la vivienda. La arquitectura derivada de
esta propuesta debe permitir el crecimiento horizontal de cada piso, por lo que la unión familiar
es fundamental.
Espacio
Privado
Familiar
Espacio
Público
Condominial
Expansión
Expansión
Grupo Familiar 1
BFH 60%
GF 2
BFH 90%
GF 3
BFH 100%
TRONCO
FAMILIAR “A”
TRONCO
FAMILIAR “B”

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