El colapso urbano ante el desarrollo inmobilairio

enrique soto alva, unam
El colapso urbano ante el desarrollo inmobilairio
La Licenciatura en Urbanismo
Universidad Nacional Autónoma de México
urb enrique soto

No hubo, no ha habido y no
hay una política de suelo
para el país.
Actualmente se reduce a una dirección de secretaría
de Estado.

cambios sociodemográficos
Transformación demográfica.
Concentración de la población.
Pobreza y desigualdad.
Descentralización y gestión facilitadora.

nuevos paradigmas del fenómeno urbano
Paradigma de redes.
Concentración desconcentrada.
Ciudad región.

el subdesarrollo
Una de las características de nuestros
países es la desigualdad social.
Donde los grupos menos favorecidos se
tienen que asentar en las áreas que al
mercado formal no le interesa (ríos,
barrancas, zonas inundables, alejadas
de la ciudad, etc).
Incluso la zonas de alto valor ambiental
no compiten contra las expectativas de
los usos urbanos.
Aún el uso agrícola más rentable no
compite con el uso urbano más pobre.
El costo de introducir servicios después
de construido es 2.7 veces mayor
(Aristizabal, 2001).

ciudad informal vs ciudad formal

crecimiento urbano 1950-2000
Fuente: Gustavo Garza, La urbanización de México en el siglo xx, El Colegio de México, México, 2005.

tcma por grupo de ciudades 2000-2005
-0.5
0
0.5
1
1.5
2
Total no urbano
(<15 mil)
(15 a 99 mil)
Ciudades pequeñas
Ciudades medias
(100 a 999 mil)(> 1 millón)
Ciudades grandesTotal
urbano (>
15 mil)
1.5
1.3
1.9
1.2
-0.1
Fuente: Estimaciones del CONAPO con base en los censos 2000 y 2005, INEGI.
Nacional 1.0%

tcma por ciudad 95-2000

Según CONAPO la tendencia a la urbanización continuará en los
próximos 30 años.
Habrá 36 ciudades más a las 376 actuales con más de 15,000
habitantes.
La población urbana pasará del 76% al 87%.
El SUN está emplazado en 0.5% del territorio nacional.
En las 376 ciudades se produce el 85% del PIB nacional.
La mancha urbana crece a 16,000 ha anuales, 50 diarias.
Cada año se suman 90,000 nuevos hogares en asentamientos
irregulares.
En asentamientos irregulares se duplica la tasa de mortalidad
infantil (Topelson, 2007).
La urbanización en suelo poco apto duplica y triplica los costos, y
la construcción llega hasta un 50% más.
¿qué dice sedesol?

requerimientos de suelo urbano

tenencia de la tierra
Dos tercios de los requerimientos serán de
suelo de propiedad social.

DF
1990 68,585 60% 26,696 24% 3,036 3% 7,454 7% 7,644 7% 113,415 100%
2000 77,164 58% 35,195 26% 4,512 3% 7,476 6% 9,126 7% 133,473 100%
Subtotal 145,749 59% 61,891 25% 7,548 3% 14,930 6% 16,770 7% 246,888 100%
Edomex
1990 47,608 54% 24,589 28% 729 1% 7,454 8% 7,644 9% 88,024 100%
2000 55,905 54% 29,309 28% 1,132 1% 7,476 7% 9,126 9% 102,948 100%
Subtotal 103,513 54% 53,898 28% 1,861 1% 14,930 8% 16,770 9% 190,972 100%
Total 249,262 57% 115,789 26% 9,409 2% 29,860 7% 33,540 8% 437,860 100%
Vacíos TotalPrivada Ejidal Comunal Federal
Fuente: Cruz, Soledad, UAM-Azcapotzalco
ocupación en el amcm 1990-2000

¿falta suelo o suelo servido?
La República Mexicana tiene 2 millones de
kilómetros cuadrados.
103 millones de hectáreas son de suelo ejidal
favoreciendo a 3 millones de posesionarios
(SEDESOL).
Existen 2 millones de lotes sin regularizar.
En el Edomex, 1 de cada 4 habitantes no tiene
título de propiedad.
Entre el 60 y 80% se estima la informalidad en las
ciudades mexicanas (Iracheta).
El suelo en breña legal va de 8.7 a 19.5 US dlls el
m2, en suelo informal va de 6.8 a 14.8 Us dlls.
(Iracheta 2002).

plusvalías urbanas vs plusvalías agrícolas
d
$/m2
Límite de la irregularidad
Este factor no
solo es la
distancia, sino la
accesibilidad,
costo de
urbanización o
niveles de riesgoUso urbano
Uso agrícola

Jaramillo, 2003
comercioviviendaagrícola
distancia
renta
(precio)
Se autoriza:Se autoriza:
urbanizar suelo rural:urbanizar suelo rural: plusvalplusvalíía 10,000 %a 10,000 %
cambiar uso del suelo:cambiar uso del suelo: plusvalplusvalíía 100 %a 100 %
aumentar densidad:aumentar densidad: plusvalplusvalíía 200%a 200%

precios altos en AL
Norteamérica Latinoamérica
CANADA EUA BRASILARGENTINACHILEMEXICO
19,652
23,259
usd / cap
31,275
35,998
usd/cap
2,269
2,433
3,469
3,160
2,672
4,089
5,223
6,441
usd/cap
6 a 170 usd/m2
12 a 73 usd/m2
11 a 254 usd/m2
Paradoja de Smolka

Sistema normativo urbano

las competencias de lo urbano
Lo urbanístico como materia no existe como función pública, sino
es una materia concurrente de varias entidades de gobierno.
La legislación urbana, la ambiental y la agraria rara vez, como
instituciones, se tocan o traslapan, aunque en la realidad siempre
están interactuando.
En México el léxico jurídico no hace referencia al concepto
“urbanismo” sino a los conceptos de asentamientos humanos,
desarrollo urbano y ordenamiento territorial.
La LGAH señala las competencias del Estado para “legislar en
materia de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y
de desarrollo urbano de los centros de población”.
Y por otra parte, la Constitución señala a favor de los municipios
(Art 115) “aprobar, de acuerdo con las leyes que expidan las
legislaturas de los Estados, los bandos de policía y gobierno, los
reglamentos,… que regulen las materias… de su competencia y
aseguren la participación ciudadana”.

las competencias de la planeación
La Constitución (Art 115) señala que los municipios “… estarán
facultados para: formular, aprobar y administrar la zonificación y planes
de desarrollo… participar en la creación de reservas territoriales,
controlar y vigilar la utilización del suelo; intervenir en la regularización
de la tenencia de la tierra urbana; …” entre otras más.
Asimismo tendrán a su cargo los servicios del agua, alcantarillado,
alumbrado público, etc.
Haber conferido estas tareas no conforma el poder público, ya que se
vuelven ambiguas y carentes de un rigor normativo.
Las tareas sobre regularización, reservas territoriales y ordenamiento
ecológico pone en evidencia la existencia de otras competencias.
La autonomía de la que han gozado los ejidos para las decisiones
internas les ha conferido el nombre del “cuarto nivel de gobierno”
(Rébora 2005).

¿es la especulación un delito?
La Constitución no toca el tema.
La LGAH señala que el ordenamiento territorial “… tenderá a
mejorar la calidad de vida de la población urbana… mediante
la regulación del mercado de los terrenos y el de la vivienda
de interés social y popular…” y que “… la Federación, las
entidades federativas y los municipios llevarán a cabo
acciones coordinadas en materia de reservas territoriales…
con el objeto de evitar la especulación de inmuebles aptos
para el desarrollo urbano y la vivienda…”

Para 1970 el 68% de la expansión del DF fue en
suelo ejidal.
En la zona conurbada fue el 50%, 27% en tierras
de propiedad federal y 23% en privada
(Schteingarth 1998).
Para 1990, el 26.2% estaba en suelo ejidal.
Para el año 2000, el 29.7% (Soledad Cruz, UAM)
¿irregularidad, informalidad o ilegalidad?
…Se obedece la regla cuando el interés en obedecerla es
superior al interés en desobedecerla… (Weber)

exclusión del mercado
insuficiente base fiscal
pocos recursos públicos baja inversión en servicios
escasez de suelo servido
sobreprecio a suelo servido
retención de suelo servido
mayor especulación
débil carga fiscaldesgravación para bajar precio,
eliminación de obligaciones
refugio en la informalsobreprecio a suelo sin servicios
empobrecimiento de las familias
expectativa de
valorización
alienación
ciudadana
PRECARIEDAD MUNICIPAL
ESPECULACIONINFORMALIDAD
Carlos Morales a partir de
Smolka, 2004
exención fiscal compensadora o
subsidio
círculo vicioso de la informalidad

3.29
2.83
2.57
2.04
1.84
1.82
1.31
1.18
1.14
1.12
1.07
1.05
0.81
0.77
0.71
0.71
0.69
0.64
0.58
0.58
0.52
0.45
0.45
0.44
0.35
0.26
0.24
0.24
0.24
0.21
0.21
0 0.5 1 1.5 2 2.5 3
Reino Unido
Canada
Estados Unidos
Japón
Nueva Zelanda
Francia
Australia
Islandia
Suecia
Uruguay
Polonia
Dinamarca
Italia
Holanda
Colombia
España
Chile
Corea del Sur
Argentina
Irlanda
Brasil
Alemania
Finlandia
Portugal
Panamá
Australia
Hungria
Costa Rica
Eslovaquia
México
República Checa
Porcentaje del PIB
Fuente: OCDE, 2002. Revenue Statistics 1965 - 2001 y Colmenares, David
(2005) Problemática derivada de la ausencia de una política fiscal sólida
en el impuesto predial. recaudación del predial
A nivel nacional el impuesto Predial tiene un papel
muy pobre. Solo seis entidades recaudan más del
68.5% de la recaudación total nacional: Distrito
Federal, Estado de México, Jalisco, Nuevo León,
Chihuahua y Guanajuato.
A nivel municipal, ante el aumento en la última
década de las transferencias federales, los
municipios se esfuerzan poco en la recaudación del
Predial. Sólo en 9 municipios la recaudación supera
el 15% de sus ingresos totales: Solidaridad, Q.R.,
Huixquilucan, Méx., Corregidora, Qro., San Pedro
Garza García N.L., Bahía de Banderas, Nay., Puerto
Peñasco Son., Ramos Arizpe, Coah., José Azueta,
Gro. y Juárez, Chih.

BM y FMI, 2000 & 2002
Fuente: Carlos Morales LILP
PIB per capitaPIB per capita
%gravámenesalapropiedad
0 . 0 %
0 . 5 %
1 . 0 %
1 . 5 %
2 . 0 %
2 . 5 %
3 . 0 %
3 . 5 %
4 . 0 %
1 0 0 1 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 0 0 , 0 0 0
Ger many
Czech Rep
Canada
Sweden
Austr al i a
Nor way
Fr ance
USA
Luxembur g
Sl oveni a
Br azi l
Ni car agua
Swi tzer l and
Hungar y
Sl ovak Rep
Bel gi um
Ital
y
Bel ar us
Romani a
Cr oati a
Egypt
Indonesi a
UK
Por tugal
Isr ae
l
Pol and
Bul gar i a
Li thuani a
Yemen
Kazakhastan Ur uguay
Thai l and Estoni a
Mol dova
Keni a
Taj i ki stan
South Af r i ca
Chi l e
Russi
a
Phi l i ppi ne
s
Zi mbabwe
Guatemal a
Par aguay
Mexi c
o
Azer bai j a
n
Bol i vi a
Japan
Denmar k
Spai n
Latvi a
Chi na
Indi a
Fi nl and
Nether l ands
Per uKyr gyzMongol i a
Austr i a
pib per capita vs recaudación

GDP per capita
%gravámenesalapropiedad
norte de áfrica y medio oriente
áfrica
sub - sahara
asia y
archipiélago
industrializados
ex - socialistas
américa latina
BM y FMI, 2000 & 2002
Fuente: Carlos Morales LILP
pib per capita vs recaudación

¿cómo se define la informalidad?
No existe una definición clara:
Por tenencia de la tierra.
Por estar fuera del polígono urbano.
Por ocupar propiedad privada sin el
consentimiento del propietario.
Por construir por encima de la normatividad.
Por construir en zonas de riesgo o de valor
ambiental.
Por ocupar zonas de propiedad pública
(derechos de vía, zonas federales)

El ejidatario
vende a un
fraccionador
clandestino a
través de una
constancia
ejidal en una
sola
exhibición o
en pagos
El
fraccionador
clandestino
crea lotes de
cal y revende
a los futuros
avecindados
Los
avecindados
exigen a la
autoridad y al
ejidatario la
introducción
de servicios y
la
regularización
de sus lotes
El presidente
municipal
introduce de
manera ilegal
servicios
parciales
capitalizados
políticamente (a
través de votos)
Aparecen
incluso
legisladores
ofreciendo la
regularización
50 $/m2 670 $/m2
La ganancia neta es de 1200%
1 2 3 4
informalidad: un negocio donde todos ganan
cuando menos al corto plazo…

impactos ambientales de la informalidad
Fragmentación del espacio natural.
Afectación de la recarga hídrica,
contaminando o reduciéndola.
Emplazamiento en zonas de riesgo
(barrancas, rellenos no estabilizados,
cauces de río, grietas, deslizamientos,
zonas minadas, etc)
Deforestación de zonas con valor
ambiental.
Deterioro de zonas de valor
arqueológico.

impactos urbanos de la informalidad
Incremento de hasta 4 veces la introducción de servicios urbanos
como agua potable, drenaje, alcantarillado, banquetas o
alumbrado público.
Desarticulación de la vialidad con el contexto urbano inmediato.
Desaprovechamiento del suelo.
Falta de equipamiento urbano como escuelas, parques,
deportivos, etc.
Carencia de oportunidades económicas para los futuros
habitantes.
Creación de espacios inseguros y con altos índices de deterioro
social.
Falta de empleos competitivos.
Generación de una alta movilidad urbana hacia otras partes de la
ciudad.
Genera ciclos viciosos en su conjunto para la sociedad.

división agrícola vs división urbana

uso y abuso del espacio

Consolidación
urbana del
asentamiento
Incorporación
al PDU.
Servicios
urbanos.
Infraestructura.
Créditos.
Redensificación del
asentamiento
Adecuaciones al
PDU.
Revalorización de
la zona.
Localización
relativa.
Desincorporación
del suelo social
Solares
urbanos
2
Dominio
Pleno
3
Aportación a
inmobilairias
ejdales
4
Presiones a la
urbanización.
Invasiones
concertadas.
Expectativas
de grandes
inmobiliarias.
desincorporación
Expropiación:
a) Concertada
b) Impuesta
1
desincorporación e incorporación
Incorporación al DU Refuncionalización

la regularización
Nace como una política para enfrentar los asentamientos
irregulares para pobres.
Se planteó como una política correctiva y preventiva, la
segunda no ha funcionado.
“Ponte en cualquier lugar que el gobierno te regularizará”
De 1970 a 2002 se otorgaron 2, 266 mil títulos de lotes que
se originaron en ejidos o comunas.
La regularización ha sido la política más consistente de los
últimos años, por encima de la conformación de reservas o
de generar mecanismos de acceso al suelo servido para los
pobres.
La regularización como plusvalizador del suelo (paradoja de
De Soto)

acciones de regularización
1996 1997 1998 1999 2000 2001 Total
Expropiaciones concertadas 6,704 1,542 1,374 2,773 2,773 130 15,296
Compra de parcelas 3,081 7,190 13,031 17,497 10,533 17,718 69,050
Inmobiliarias ejidales 3,638 841 1,827 88 6,394
Total 9,785 12,370 15,246 22,097 13,394 17,848 90,740
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Total
Expropiación por estados y municipios 8 45 26 28 28 31 7 4 177
CORETT 129 104 118 96 62 54 99 19 681
Dominio Pleno 24 40 44 100 213 409 830
Inmobiliarias ejidales 5 4 5 2 16
Total 137 173 189 172 195 300 515 23 1,704
Fuente: SEDESOL
Hectáreas desincorporadas de suelo ejidal
Número de acciones de desincorporación de suelo ejidal

enrique soto alva, unamCarlos Morales a partir de
Smolka, 2004
círculo vicioso de la informalidad
FORTALECIMIENTO MUNICIPAL
inclusión en el mercado formal
muchos recursos públicos alta inversión en servicios
suelo servido sin sobreprecio
liberación de suelo servido
reducción de la especulación
carga fiscal fuerteimpuesto alto a suelo vancante
obligación de desarrollar, de
asociarse
eliminación de exención fiscal
desprecio por l o informalestímulo a suelo servido barato
familias con excedente
expectativas
acotadas
ciudadanización
fiscal
OFERTA DE SUELO SERVIDO BARATOACCESO A SUELO FORMAL
base fiscal amplia abundancia de suelo servido

Reconocimiento del suelo como factor estratégico del desarrollo
urbano.
Generar una política nacional de suelo que surja del consenso de
todos los actores.
Romper los ciclos viciosos de la informalidad.
Redefinir los programas de desarrollo urbano: de regular a
promover.
Redefinir el papel de las reservas territoriales como instrumentos
de prevención y no solo para los negocios inmobiliarios.
Disminuir las prácticas de corrupción. Hacer menos atractivo las
negociaciones por debajo de la mesa.
Redefinir una política para las parcelas más propicias al
desarrollo urbano.
Redefinir el papel de las imposiciones fiscales.
Formación de profesionales del suelo.
qué hacer

Reconocer que la producción social y la autoconstrucción
son el modo de producción mayoritario: “Los pobres son los
grandes constructores de las ciudades”.
Fortalecer las prácticas ciudadanas (Implanes).
Transferir costos a los promotores que generan conjuntos
alejados de la ciudad.
Aumentar el conocimiento de la construcción de los valores
del mercado informal.
Tener como elemento central la capacidad de pago de los
pobres en combinación con la riqueza que significa
incorporar suelo ejidal al desarrollo urbano.
Actualizar y aumentar las bases gravables… después
aumentar las reservas territoriales para los pobres.
Generar un padrón transparente de operaciones
inmobiliarias.
qué hacer

¡muchas gracias!

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