El documento describe la situación de los inversores que compraron oficinas de bancos y cajas de ahorro españolas a través de operaciones de "sale & leaseback" entre 2007 y 2010. Ahora, con la crisis y reestructuración del sector financiero, muchas de estas oficinas están vacías o subarrendadas a otros inquilinos con rentas más bajas. Aunque los bancos siguen pagando las rentas a los inversores, como acordado en los contratos, el valor de estas propiedades ha caído mucho. El sector financiero españ

1. O.J.D.: 179285
E.G.M.: 816000
Economía Fecha: 03/12/2012
Sección:DURANTE LA SEMANA ANTERIOR
EVOLUCIÓN
ECONOMIA
Tarifa: 14224 €
IBEX LUNES MARTES MIÉRCOLES JUEVES Páginas: 57VIERNES
0,32% 0,44% 0,14% 0,33% 1,74% 0,49%
Las consecuencias de la reestructuración financiera
La crisis de las cajas atrapa a los
inversores que compraron oficinas
Las entidades pagan las rentas aunque los locales estén vacíos o subarrendados
ROSA SALVADOR trucción de tejido comercial que
Barcelona ha provocado la crisis, podrían
valer prácticamente nada.
La crisis de las cajas de ahorros La venta de las oficinas, efecti-
ha dejado atrapados a miles de in- vamente, se planteaba como la de
versores de banca privada que un producto financiero garantiza-
compraron sus oficinas en los do. Banco Santander y el BBVA,
procesos de sale & leaseback de las dos entidades que abrieron el
hace tres años y que ahora, aun-
que siguen cobrando las rentas, OPERACIONES
tienen sus locales vacíos o sub-
arrendados a otros inquilinos Bancos y cajas
que pagan rentas muy inferiores
y que, hasta que acabe la vigencia
vendieron más de
del sale & leaseback, complemen- 5.000 sucursales
ta la entidad financiera, o que
pueden verse forzados a aceptar
en ‘sale & leaseback’
cambiar su oficina por otra para
seguir manteniendo a la entidad AJUSTES
financiera como inquilino. Las cajas han cerrado
Las entidades financieras ven-
dieron cerca de 5.000 oficinas en- ya 4.500 oficinas y se
tre el 2007 y el 2010, para seguir imponen otros 3.000
ocupándolas en alquiler. Aunque
en esos años ya empezaba a aven- cierres en cinco años
turarse la posibilidad de que el
sector financiero tuviera que ce- proceso, vendieron a grandes fon-
rrar oficinas, ni los bancos ni los dos de inversión (1.250 oficinas a
inversores pudieron imaginar la Pearl Group y 1.097 oficinas a
magnitud del proceso: desde el ÁNGEL NAVARRETE / BLOOMBERG / ARCHIVO REEF, respectivamente), como
2008 las cajas han cerrado 4.500 Bankia. Caja Madrid (hoy integrada en Bankia) fue una de las entidades financieras que también lo hizo Banc Sabadell
oficinas (el 18% de su red) y los (378 oficinas a Moor Park), mien-
bancos unas 700 (5% de su red).
llevaron a cabo ventas de oficinas a inversores tras que la mayoría de las entida-
Un balance que se disparará con des que les siguieron colocaron
la exigencia que ha impuesto la res eran en muchos casos sus me- nas que tienen vacías, mientras “Siempre recomendamos a un los inmuebles a los clientes de su
Comisión Europea de que las en- jores clientes”, recuerda Anna contratan a agentes para buscar- comprador final que tenga en banca privada. Se ofrecía una ren-
tidades nacionalizadas que reci- Gener, directora de la oficina de les nuevos inquilinos, desde su- cuenta el valor intrínseco del in- tabilidad elevada, que en algunas
ban ayudas cierren el 50% de la Barcelona de Aguirre Newman. permercados a panaderías, que mueble, y por tanto su localiza- operaciones llegaba al 7%, con
red que tenían en el 2008. Así, Sin embargo, efectivamente las les ayudan a pagar parcialmente ción: bancos y cajas tenían loca- un alquiler a largo plazo del local
Bankia ya ha anunciado el cierre entidades están ahora pagando al- el alquiler comprometido. “Mu- les muy buenos”, señala Oriol Ba- a la entidad financiera, de obliga-
de 1.100 sucursales; el BBVA el quileres a los inversores por ofici- chos de esos locales están en bue- rrachina, director de la consulto- do cumplimiento, por un periodo
cierre de 352 en Unnim, y Banc nas zonas desde el punto de vista ra Cushman & Wakefield en Bar- que oscilaba entre los 25 años
Sabadell el de 450 de la CAM, residencial –en Sarrià y la zona al- celona. Así, por ejemplo, Pontega- (Caja Madrid) y los 47 (Banco
mientras que los de Catalunya
Bank (1.200 oficinas) y NCG
Las oficinas de las cajas ta, por ejemplo, en Barcelona– pe-
ro que no tienen ninguna activi-
dea, la sociedad de Amancio Orte-
ga, adquirió el local de Banc Saba-
Santander). La entidad bancaria
asumía como inquilino todos los
(1.049 oficinas) aún no han pre- de ahorros descienden dad comercial”, señala un consul- dell en rambla Catalunya, o la fa- gastos relacionados con el inmue-
sentado sus planes, como tampo-
co los que se acometerán en la an-
un 17,8% tor inmobiliario. Además “las ren-
tas que comprometieron cajas y
milia Vilacasas el local de Bar-
clays en paseo de Gràcia. Cuando
ble y se comprometía a actualizar
el alquiler en función del IPC (ín-
tigua red de Caixa Penedès ni en Número de oficinas de cajas de ahorros bancos están completamente fue- acabe el alquiler de la entidad fi- dice de precios al consumo), y no
el Banco de Valencia, que han ad- y los bancos de las cajas. ra de mercado: fijaron alquileres nanciera esos locales seguirán te- de la evolución del mercado in-
quirido Banc Sabadell y Caixa Hasta el 31 de marzo muy altos para poder maximizar niendo valor, mientras que otros, mobiliario, lo que blindaba aún
Bank, respectivamente. el valor de venta del local, que se en ubicaciones secundarias o pe- más la rentabilidad neta de la ope-
Los contratos de sale & lease 2008 2009 2010 2011 2012 calcula capitalizándolo”, añade. queñas localidades, con la des- ración, recuerda Eusebi Carles,
back, sin embargo, preveían fór- director de la consultora Aos
mulas para blindar al inversor an- 25.035 Studley. Muchos inversores com-
24.252
te cierres o fusiones: se preveían 23.305 praron directamente a las cajas,
cambios de nombre o de titulari-
dad del inquilino; la entidad fi-
20.756 20.558
Reducir capacidad instalada pero otros muchos han compra-
do posteriormente a los fondos
nanciera se obligaba a pagar en -4.477
]Además de las entidades oficinas especialmente en que han revendido los inmuebles
todo caso, aun cuando no ocupa- nacionalizadas (Bankia, Ca- Aragón. En el caso de Unica- a clientes individuales.
se el local, aunque se le daba la talunya Banc y Novagalicia) ja y Caja España-Duero, el “Son contratos blindados, sin
posibilidad de subarrendarlo, ga- que están obligadas a cerrar proceso de unión de ambas puertas de salida. Como se reali-
rantizando el pago de la renta e alrededor de la mitad de su entidades financieras ape- zaba la venta del local y el alqui-
incluso (por ejemplo el BBVA) la red de sucursales en los nas ha comenzado, por lo ler en el mismo acto jurídico, si la
posibilidad de ofrecer al inversor próximos cinco años, el res- que deberá llevarse a cabo entidad financiera dejara el alqui-
la propiedad de otra oficina en to del sector también lleva- una reducción de la capaci- ler el inversor podría pedir que
sustitución de la adquirida si el rá a cabo un proceso de dad instalada. Lo mismo se anulase la venta y le devolvie-
banco había de cerrarla. “Las en- adelgazamiento. Ibercaja sucederá con Liberbank y ran su inversión”, asegura Eusebi
tidades están cumpliendo sus anunció la semana pasada BMN una vez que se conoz- Carles. Por el momento, sin em-
compromisos y cuando han de ce- que retomaba la fusión con ca su futuro que pasa por bargo, no ha habido conflictos y
rrar oficinas tienen muy en cuen- Caja 3, lo que le obligará a integrarse dentro de un gru- en los cierres las entidades han
ta si estas vienen de un sale & lea- un importante cierre de po mayor. llegado a acuerdos con los inver-
seback. Además, sus comprado- FUENTE: Ceca LA VANGUARDIA sores para no perjudicarles.c
1