1. Mercado de oficinas de Barcelona
3T 2011
Absorción bruta anual Evolución anual de la tasa de disponibilidad
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
“La liturgia del mercado sigue dictada por las turbulencias que
agitan los mercados financieros, las cuales están condicionando la
toma de decisiones tanto de los ocupantes como de los inversores.
Ante esta situación ambos colectivos han adoptado medidas de
cautela adicionales hasta que los mercados se estabilicen y la
tendencia se perfile con mayor claridad.”
Eusebi Carles (Director General Barcelona)
La demanda de oficinas se ha deteriorado de La ausencia total de entregas de nuevos
manera considerable si comparamos la absorción proyectos continúa facilitando la progresiva
de este trimestre (algo más de 43.000 m²) con la estabilización del volumen de oferta de oficinas y
del mismo trimestre del año anterior (60.700 m²). sostiene la tasa de disponibilidad media de
Si bien el tercer trimestre del año se caracteriza Barcelona, que actualmente se sitúa en el 13,3%.
por una actividad tradicionalmente débil debido a
los meses estivales, la tendencia global del Los valores de renta se mantienen en la senda
mercado nos permite afirmar que 2011 marcará bajista, con descensos en todas las zonas
el mínimo de absorción bruta acumulada de la estudiadas. El descenso menos acusado
última década. corresponde a la renta prime que desciende un
-2,6% con respecto al trimestre anterior.
Los desarrollos especulativos han desaparecido
prácticamente del mercado. Durante el tercer La cautela reina entre los inversores. La
trimestre del año ningún proyecto vió la luz y no volatilidad en los mercados financieros, la
prevemos la entrega de nuevos desarrollos de situación política europea, el díficil acceso a la
envergadura en los próximos 15 meses. financiación y la escasez de producto de calidad
a precios de venta adecuados son factores que
dificultan la toma de decisiones.

2. Economía, demanda y oferta
Economía pone de manifiesto el tenue rendimiento del mercado
que se asienta en niveles de actividad cercanos a los
El punto de mira del panorame económico mínimos de la última década.
internacional sigue inevitablemente fijado en la crisis
de deuda soberana europea. La presión de los En este contexto, estimamos que la absorción bruta a
mercados financieros sobre Italia deja en segundo final de año no superará los 250.000 m² (niveles
plano a la odisea griega. El coste de la deuda italiana similares a los del año 2009 y casi un 30% por debajo
alcanza records históricos, rebasando peligrosamente de la media de los últimos 10 años).
el 7%, punto en el que cual se pusieron en marcha A diferencia de los periodos anteriores, la Periferia ha
con anterioridad los rescates de Irlanda, Grecia y tomado una relevancia notoria durante los meses
Portugal. Las turbulencias políticas del país agravan la estivales. Tres de las nueve operaciones más
desconfianza de los mercados que castigan a su prima importantes se han llevado a cabo en zonas de la
de riesgo, actualmente en niveles cercanos a los 550 Periferia: la multinacional Adidas alquiló más de 1.400
puntos básicos mientras que la prima española se m² en Vallsolana Garden Business Park en Sant Cugat
acerca peligrosamente a los 500 bps. del Vallès, la compañía de telecomunicaciones Colt
Telecom amplió sus oficinas en el WTC Almeda Park
Comparativa deuda pública a 10 años de Cornellà de Llobregat (3.320 m²) y la firma de moda
Rosa Clará se trasladará a una nueva sede de
5.000 m² en Sant Just Desvern.
La actividad en el mercado de oficinas continúa siendo
producto de estrategias de ahorro por parte de las
empresas, ya sea en busca de rentas más bajas o
edificios más eficientes que les permitan implementar
reducciones en costes sustanciales. El último
movimiento estratégico que se ha llevado a cabo en
Barcelona ha sido el traslado de Unilever a
Viladecans, liberando espacio en uno de los edificios
más emblemáticos de la ciudad, L’Illa Diagonal. Éste
es un fiel ejemplo del cambio psicológico que se ha
producido en la demanda de oficinas; la ubicación ha
dejado de ser el principal atributo para muchas
empresas, que pueden sacrificar este elemento para
Fuente: Eurostat
conseguir otros objetivos también deseables. Ante esta
La envergadura que está tomando la situación tesitura los edificios que se han quedado obsoletos en
europea nos obliga a imaginarnos un escenario en el el centro de la ciudad tienen una clara misión:
que sería imprescindible la intervención de China, que renovarse o morir.
se convertiría en el banquero europeo, con las
consecuencias que esto podría conllevar. Oferta y Tasa de disponibilidad
A nivel nacional, el PIB muestra un crecimiento El parque de oficinas de Barcelona ha permanecido
económico cada vez más débil que podría concluir en inalterado durante el tercer trimestre del año ante la
estancamiento o incluso una vuelta a la recesión a total ausencia de nuevos desarrollos.
finales de año. La debilidad económica se evidencia
en la mayoría de los agregados, tanto de demanda
como de oferta. No obstante, la connotación más Tasa de disponibilidad por zonas
negativa de la economía continúa siendo la deprimida
situación del mercado laboral que perdió 144.700
puestos de trabajo durante el tercer trimestre,
colocando la tasa de paro en el 21,52%.
El Mercado de Alquileres
Demanda y Absorción
La demanda de oficinas en Barcelona continúa
sufriendo las consecuencias de la incertidumbre y la
ralentización económica. El nivel de absorción entre
julio y septiembre superó ligeramente los 43.000 m²,
un 19% menos que el trimestre anterior y hasta un
29% inferior a los niveles alcanzados durante el mismo
periodo de 2010. En lo que va de año la absorción
bruta acumulada asciende a 174.700 m², volumen que Fuente: Savills Research
Mercado de Oficinas de Barcelona -3T 2011 2

3. Rentas e inversión
Como anticipábamos en el informe anterior, en los Los inmuebles ubicados en el centro de la ciudad
próximos 15 meses no se añadirá ningún proyecto pierden en muchos casos paulatinamente su
especulativo de envergadura, a excepción de dos competitividad dado su alto grado de obsolescencia
edificios en rehabilitación en el centro de la ciudad: el frente al stock de edifcios nuevos y eficientes que
primero ubicado en la calle Calabria, propiedad de encontramos en las Nuevas Áreas de Negocio y la
Núñez y Navarro y el segundo ubicado en Travessera Periferia. Mientras, en el lado opuesto, ante el amplio
de Gràcia, propiedad de Colonial. y moderno parque de oficinas de la Periferia, las
decisiones de traslado por parte de las empresas se
El grueso de la actividad promotora durante los dificultan en gran medida por la carencia de
próximos meses se llevará a cabo en el complejo infraestructuras de transporte público adecuadas y en
Nova Bocana, donde la sociedad con el mismo consecuencia la aversión de los empleados a mudarse
nombre está desarrollando tres edificios de oficinas y a dichas zonas.
donde está previsto que se ubiquen la futura sede de
Desigual y la Fundació Pascual Maragall, que juntos Los incentivos (carencias, bonificaciones y ayudas a la
acumularán una superficie superior a los 30.000 m². implantación) se consolidan como elementos
importantes en la negociación de los contratos.
La escasez de nuevos proyectos se ha convertido en
un mecanismo estabilizador del mercado, conteniendo
el crecimiento de la tasa de disponibilidad que El Mercado de Inversión
actualmente se encuentra en el 13,3%. El ascenso del
0,1% con respecto a la tasa del trimestre anterior La venta a principios de Agosto del edificio Diputació
responde esencialmente a la liberación de oficinas de 260 por parte de Pontegadea a IVG ha sido la única
segunda mano. transacción destacable de este trimestre. Ciertamente
es muy poco bagaje para un mercado acostumbrado a
Rentas registrar más de diez operaciones por trimestre hace
tan sólo cuatro ejercicios. El volumen de inversión
Las rentas continúan poniendo de manifiesto la anualizado ha caído a 224 millones de euros, lo que
tendencia bajista que volvieron a iniciar a finales de pone de manifiesto la magnitud de la disminución de la
2010, tras el periodo de relativa estabilización que se actividad en el mercado, con una caída en torno al
produjo durante los últimos meses de 2009. Se han 90% sobre los máximos de 2007.
llevado a cabo correcciones intertrimestrales en todas
las zonas estudiadas, si bien es importante remarcar
que tienen un carácter leve si las comparamos con el Volumen de inversión anual
inicio de este ciclo recesivo (2008-2009). Así la renta
prime desciende un 2,6% hasta los 18,50€/m²/mes,
descenso similar al que hemos observado en el distrito
22@ (2,8%).
Rentas prime trimestrales
Fuente: Savills Research
La volatilidad tanto de los mercados financieros como
de la situación política europea ha generado que los
inversores con allocation declarado para dedicar a la
inversión en oficinas hayan amplificado los dispositivos
de cautela y lleven a cabo diagnósticos más
Fuente: Savills Research
quirúrgicos de la situación.
Los edificios del centro y de la periferia muestran una Si a este factor añadimos el hecho de que hay poco
mayor flexibilidad en las rentas, con un 4,4% y un producto de calidad en el mercado a precios de venta
4,3% respectivamente. Los propietarios que disponen que reflejen estos niveles de incertidumbre obtenemos
de edificios en estas zonas se ven obligados a renovar un binomio perverso que ha atenazado de forma muy
sus estrategias de renta, pero por motivos distintos. significativa el caudal inversor.
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4. Mercado de oficinas de Barcelona
Mapa de sub-zonas
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Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,
tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacional
de más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuesta
por liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permite
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innovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo a
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