1. Mercado de oficinas de Barcelona
Invierno 2009-10
Absorción y tasa de disponibilidad Volumen de inversión
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
“El año 2009 ha estado dominado por unos niveles de
incertidumbre desconocidos hasta ahora a nivel económico, un
factor que sin duda ha condicionado muchas decisiones
inmobiliarias a nivel empresarial. El ejercicio que empezamos
debería aportar mayores niveles de certeza, lo que contribuirá a un
mejor comportamiento de los mercados en todas sus facetas.”
Eusebi Carles (Director General Barcelona)
La precaria situación económica del país se ha Las rentas han sufrido el sexto descenso
traducido en una notable reducción de la intertrimestral consecutivo. La renta prime de
contratación de oficinas. El volumen de absorción Barcelona se situó a finales de 2009 en
de 2009 se redujo un 30% con respecto al año 20€/m2/mes, que representa un descenso
2008. La contratación se reactivó intertrimestral del 7% y un 28% si lo comparamos
considerablemente durante el último trimestre del con el punto más álgido del mercado.
año acumulando un 40% de la superficie total
contratada en 2009. Esta mejora de la El año 2009 cerró con un volumen global de
contratación intertrimestral puede dejar entrever inversión de 626 millones de euros,
una incipiente recuperación del mercado comparativamente muy por debajo de los niveles
ocupacional. record alcanzados en 2007. Cualitativamente el
año muestra unas cifras subyacentes aún más
La tasa de disponibilidad media de Barcelona se negativas, pues si excluimos las daciones en
ha situado en el 10,2%, nivel que no alcanzaba pago y las operaciones de uso propio la cifra real
desde 1996. La Periferia y las Nuevas Áreas de de inversión desciende hasta los 288 millones de
Negocio se han visto más afectadas por este euros.
aumento de la disponibilidad debido a la entrega
de varios proyectos de envergadura.

2. Economía, demanda y oferta
Economía empresas, sobre todo en épocas como la actual
cuando el ahorro de costes se ha convertido en el
Los cuantiosos estímulos aplicados a la economía han objetivo principal a la hora de buscar una nueva
podido detener su caída a plomo, tanto respecto a la oficina. Estas zonas aglutinan el 50% de la
crisis financiera como a la crisis de la economía real, y contratación. Nuevas áreas como la Plaza Europa
nos permite pensar que ciertamente lo peor puede están ya recibiendo sus primeros inquilinos quienes
haber quedado atrás. Según afirmaciones del han absorbido más de 14.000m2.
Gobierno “la economía está ahora en condiciones de
iniciar la recuperación”. Pero esta recuperación deberá
trasladarse después al consumo, algo complicado Oferta y Tasa de disponibilidad
dada la deprimida situación actual del mercado laboral.
El parque de oficinas de Barcelona cuenta ya con 5,3
El Euribor ha concluido enero de 2010 en el 1,22% millones de metros cuadrados, de los cuales
tras 14 meses consecutivos perdiendo posiciones, lo 547.000m2 se encuentran disponibles. La entrega de
que supone un respiro para los consumidores. Aunque varios proyectos de envergadura, mayoritariamente
el cambio de tendencia de la inflación (los precios ubicados en la Periferia y las Nuevas Áreas de
subieron un 1,1% en enero de 2010, su nivel más alto Negocio ha provocado un ascenso en la tasa de
desde diciembre 2008) puede hacer pensar que existe disponibilidad media que ha superado ya el 10%, una
una amenaza sobre la evolución futura de los tipos de cifra que no alcanzaba desde el año 1996.
interés, lo más probable sería que el BCE los
mantuviera hasta que no detecte indicios sólidos de
recuperación del consumo y la inversión,
especialmente mientras el paro siga creciendo.
Tasa de disponibilidad por zonas
Sin embargo, habrá que monitorizar en 2010 si la
economía es capaz de aguantar por sí misma niveles
de actividad mínimamente adecuados una vez se
vayan retirando los estímulos.
El Mercado de Alquileres
Demanda y Absorción
El volumen de absorción del mercado de oficinas de
Barcelona durante el último trimestre del año ascendió
a 99.800m2 que sumado a los más de 148.000m2 de
los tres trimestres previos, nos da una cifra global de
248.000m2, un 30% inferior a la obtenida en 2008.
Fuente: Savills Research
Sin embargo, es importante resaltar que el nivel de
contratación del último trimestre del año ha
prácticamente duplicado los niveles de contratación del
tercer trimestre, suponiendo casi el 40% de la Entre los proyectos más significativos encontramos el
contratación total del año. Es relevante subrayar que el complejo de cuatro edificios de Can Ametller y
primer trimestre es el que más sufrió las Vallsolana Garden Business Park, ambos en Sant
consecuencias de la actual coyuntura, con niveles de Cugat del Vallès, Torre Realia en la Plaza Europa y el
contratación un 35% por debajo de la media trimestral. edificio Diagonal 22@ en el distrito 22@ del Poblenou.
Estas zonas son las que más han sufrido el
Este crecimiento intertrimestral puede dejar entrever incremento de su tasa de disponibilidad.
una incipiente recuperación de la demanda, que se ha
visto favorecida en los últimos trimestres por La oferta para el año 2010 se ha visto reducida
operaciones de envergadura como el traslado a drásticamente. De los casi 500.000m2 que se
Cornellà de Llobregat de la aseguradora AXA esperaban para este año, sólo verán la luz 236.000m2,
Winterthur desde sus céntricas oficinas en la Diagonal de los cuales el 36% se encuentran ya
en una operación de 9.000m2 o el alquiler de más de comprometidos. Esta rápida corrección que se ha
3.000m2 por parte de Cofely en la recién inaugurada producido en el mercado evitará ascensos
Torre Realia en la Plaza Europa. significativos de la tasa de disponibilidad en el corto
plazo y el consecuente descenso de las rentas que
Las operaciones de superficie superior a los 3.000m2 potencialmente podrá provocar.
han acumulado un 55% de la superficie contratada
durante este último trimestre y un 44% de la superficie
contratada durante todo el año.
Por zonas, las Nuevas Áreas de Negocio y la Periferia
siguen siendo ubicaciones interesantes para las
Mercado de Oficinas de Barcelona - Invierno 2009-10 2

3. Rentas, inversión y previsiones
Rentas pues si excluimos las daciones en pago y las
operaciones de uso propio la cifra real de inversión
El impacto que ha tenido la crisis económica en la desciende hasta los 288 millones de euros.
estructura de costes de las empresas ha provocado
que éstas den prioridad al ahorro en rentas, que se ha Si bien es cierto que el mensaje imperante entre la
convertido en el factor determinante a la hora de comunidad de inversores sigue siendo el de cautela y
buscar oficinas. La adecuación de las rentas por parte por ende la seguridad en los ingresos, también es
de algunos propietarios con el fin de incentivar la cierto que empieza a planear sobre el mercado una
demanda, junto con otros hechos como el aumento de cierta sensación de que el producto de inversión
la disponibilidad, han provocado un ulterior descenso idóneo no existe o bien es muy escaso en este
de los precios de alquiler. mercado, por lo que muchos inversores empiezan a
estudiar zonas y formatos alternativos a los
Las rentas prime continuaron descendiendo durante el tradicionales ejes de negocio para colocar su capital y
cuarto trimestre hasta alcanzar los 20€/m2/mes. Este estando dispuestos a asumir componentes de riesgo
nivel representa un descenso intertrimestral del 7% y más allá de los que desearían vocacionalmente.
un 28% si lo compramos con el punto más álgido del
mercado. Este último factor puede producir un crecimiento de los
volúmenes de inversión de forma más armónica,
Esta circunstancia se torna en oportunidad para las generando interés y actividad de inversión más allá de
compañías que actualmente buscan oficinas, los límites de la Avenida Diagonal y el Passeig de
beneficiándose también de otras fórmulas de incentivo Gràcia. Adicionalmente, el descenso de los valores de
que algunos propietarios ofrecen a sus potenciales los activos en los últimos 30 meses, que ha dejado a
inquilinos como son los periodos de carencia, los muchas estructuras de financiación al límite de la
escalados de rentas, y en menor medida, algunos violación de los acuerdos, podría potencialmente
incluso asumen los costes de implantación. inyectar una cierta dosis de liquidez de producto de
Prevemos que el ajuste de precios continúe pero de calidad en el mercado como complemento a los
manera menos pronunciada debido a la caída ya procesos de refinanciación.
acumulada hasta la fecha.
Previsiones
Durante 2010 es previsible que ciertos elementos de
Evolución trimestral de las rentas prime
incertidumbre empiecen a despejarse, lo cual debería
tener un efecto positivo para los niveles de inversión
para quienes la incertidumbre es la peor compañera
de viaje. El binomio recesión-incerteza imperante en
2009 es muy probable que por lo menos en cierta
medida se replique en 2010, pero difícilmente en la
misma proporción que lo ha hecho en este ejercicio
que dejamos atrás y, por tanto, un aumento de la
actividad es más que previsible.
La articulación del mercado en 2010 deberá gravitar,
según nuestras previsiones, en una mayor demanda
de espacio de oficinas por parte de los ocupantes, en
mínimos durante 2009, y en una consolidación de los
precios de alquiler hacia el segundo semestre del año.
Es en ese momento en el que deberían cesar las
Fuente: Savills Research
bajadas de las rentas dado que éstas ya se
encuentran en niveles próximos a su suelo natural y
porque, además, la entrega de nuevos desarrollos ha
El Mercado de Inversión cesado dado que los últimos proyectos iniciados en
El cuarto trimestre del año ha mostrado, como siempre 2007 ya han sido entregados y no se han iniciado
es tradicional por el efecto de reinversión, un aumento nuevas promociones desde entonces con lo que ya
de la actividad respecto al trimestre anterior, que por estaremos absorbiendo un stock que no va a crecer en
otro lado no era complicado precisamente de los próximos dos años de forma mínimamente
conseguir en un 2009 que se ha caracterizado por su significativa.
debilidad.
El ejercicio, cuantitativamente, cierra con un volumen
global de 626 millones de euros, muy por debajo de
los 1.048 millones de 2008 (-40%) y de los 1.962
millones de 2007 (-68%). Cualitativamente el año 2009
muestra unas cifras subyacentes aún más negativas,
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4. Mercado de oficinas de Barcelona
Mapa de sub-zonas
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Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,
tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacional
de más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuesta
por liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permite
ofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidad
innovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo a
organizaciones con las que comparte un objetivo común. Savills posee una visión inmobiliaria a largo plazo y trabaja duro invirtiendo en relaciones
estratégicas duraderas, siendo sinónimo de oferta de servicios de gran calidad y de marca líder.
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