Criterios para la formalizacion

UNIVERSIDAD PERUANA LOS ANDES
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL
TEMA:
CRITERIOS PARA LA FORMALIZACIÓN
U.E.C : DISEÑO EN CONSTRUCCIÓN
DOCENTE : ING. FERNANDO UCHUYPOMA MONTES
ALUMNO : RAMOS RODRIGUEZ HAROLD MIJAIL
CICLO : VIII

CRITERIOSPARA LA FORMALIZACION
Universidad Peruana Los Andes
Visión
Seremos una Universidad científica, tecnológica, humanista, líder y competitiva,
con capacidad para brindar servicios que garanticen el proceso de formación
profesional de calidad, asumiendo un rol y compromiso real con el desarrollo
sostenible de nuestra sociedad.
Misión
La Universidad Peruana Los Andes, es una organización académica privada sin
fines de lucro, inspirada en principios y valores, con capacidad de difundir cultura y
conocimiento, está dedicada a la formación integral de la persona, como futuro
profesional con amplia capacidad de proponer cambios e innovación en los
diversos campos profesionales que contribuyan al desarrollo y bienestar de nuestra
sociedad.
Temas
1. Levantamiento de cargas registrales en edificios y su problemática
¿Por qué?
Las cargas registrales son un obstáculo en el momento que se desea
financiar la compra – venta de una respectiva edificación. Las cargas
registrales están dispuestas por la Ley N° 27157 en los procesos de
regularización de edificaciones.
¿Para qué?
Para que de acuerdo al estudio realizado por el perito tasador se pueda
saber el tipo de carga que presenta y si esta podrá ser subsanable o no
subsanable.
¿Cómo?
Actualizando los requisitos que solicitan actualmente las municipalidades
para las licencias ya que las normas se van modificando con el pasar de los
años.
¿Cuándo?

Cuando se desea financiar para la compra - venta - modificación de una
respectiva edificación.
¿Dónde?
En las municipalidades; si por efecto de las cargas la edificación no tiene
valor, queda el valor de terreno en el predio, dicho valor es que debe
constituir la garantía.
2. Funciones del verificador
Responsable de la obtención de información y del llenado de la información en
la Ficha de Verificación mediante entrevista directa al Jefe(a) de Hogar o
entrevistado(a) en las viviendas seleccionadas.
¿Por qué?
Porque revisa y verifica que las edificaciones cumplan con las norma y
parámetros urbanísticos edificatorios.
¿Para qué?
El desarrollo del trabajo de campo, el cual está compuesto por personal
técnico que realizará diversas actividades de orden técnico, administrativo y
de seguridad.
¿Cómo?
Emitiendo un informe técnico y declarando que la documentación tal como
los planos que se adjunten correspondan a la realidad física de la edificación.
¿Cuándo?
Durante el trámite de la regularización de edificaciones y luego del
nombramiento del o los representantes de los propietarios.
¿Dónde?
Dirigido a la población que reside habitual o permanentemente en viviendas
precarias.

3. Calificación de las cargas basadas en la antigüedad
¿Por qué?
Permite igualmente el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios
fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda
adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que
impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción
correspondientes
¿Para qué?
De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios, en muchos
casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer
su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica
¿Cómo?
El caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las
cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos
de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación
de la obra.
¿Cuándo?
El Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que
se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico
competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral
descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra
en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
¿Dónde?
Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo
de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los
números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de
despacho la práctica de dicha notificación.
4. Intervención municipal en el Levantamiento de cargas
¿Por qué?

Las edificaciones que tienen cargas registrales no podrán ser objeto de
licencia.
¿Para qué?
Para poder autorizar el levantamiento de cargas y de esta manera las obras
puedan continuar con sus actividades y su inmediata formalización.
¿Cómo?
La norma registral que antecede establece claramente que las competencias
técnicas son de responsabilidad del verificador responsable de la
declaración y no del registrador
¿Cuándo?
El registrador tendrá en cuenta que el verificador es el único responsable de
la declaración que hace que el informe de verificación, asumiendo las
responsabilidades civiles y/o penales a que tenga a lugar
¿Dónde?
El análisis del verificador responsable debe hacerse teniendo en cuenta el
origen de la carga y si está realmente fue bien declarada
5. Obligaciones del Registrador en función del verificador
¿Por qué?
Son personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurídicas
competentes, inscritos en el registro de verificadores de la Sunarp.
¿Para qué?
Zona catastrada: Realizan levantamiento catastral, Hoja informativa,
catastral, Ficha catastral
Zona no catastrada: Firma el Plano catastral, firma la ficha catastral
¿Cómo?

Mediante un registro administrativo de información de este tipo de
profesionales, para realizar el levantamiento, la validación de la información.
¿Cuándo?
Cuando sea necesario un levantamiento catastral y gestionara la asignación,
ante la entidad generadora de catastro correspondiente.
¿Dónde?
Pueden trabajar con las Municipalidades, Gobiernos Nacionales, IGN,
Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero, SBN
Los verificadores pueden desenvolverse a nivel nacional.
6. Rectificación de Áreas y Linderos de Terrenos Urbanos
¿Por qué?
Por coincidir en el área real del terreno, sus medidas perimétricas y /o
linderos, con los que figuren en la partida registral del predio.
¿Para qué?
Rectificar el área de un predio.
¿Cómo?
 Por mutuo acuerdo
 Procedimiento Notarial
 Procedimiento Judicial
¿Cuándo?
Este proceso no sólo puede tramitarse de predios urbanos, sino también de
predios rústicos.
¿Dónde?
En los Juzgados de Paz Letrados cuando la cuantía de la pretensión es
mayor de 20 y hasta 50 URP. Con la excepción de los casos en los que la
ley atribuye su conocimiento a otros órganos jurisdiccionales.

7. Adecuación Registral a la Ley Nª 29090-29476-29898
Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
¿Por qué?
Establece la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para
la independización de predios rústicos, subdivisión de lotes, obtención de las
licencias de habilitación urbana y de edificación; fiscalización en la ejecución
de los respectivos proyectos.
¿Para qué?
Para garantizar una mejor calidad de vida y la seguridad jurídica privada y
pública; así como, establece el rol y responsabilidades de los diversos
actores vinculados en los procedimientos administrativos.
¿Cómo?
Estableciendo Medidas de simplificación de los requisitos y agilizando los
diversos procedimientos administrativos relacionados con la obtención de
licencias de habilitación urbana y de edificación.
¿Cuándo?
Cuando un terreno rústico o eriazo se debe convertir en urbano, mediante
un proceso llamado habilitación urbana.
¿Dónde?
En la superintendencia nacional de registros públicos (sunarp); se aplican a
nivel nacional.
8. Acumulación y Subdivisión de Lotes
¿Por qué?
Porque es necesario obtener una nueva partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de la desmembración del terreno.
¿Para qué?

Para inscripción acumulación de Predios
Para inscripción acumulación de Predios rurales
(Central Resolución 097-2013-SN_REGLAMENTO DE REGISTRO DE
PREDIO)
¿Cómo?
Se hace a pedido del propietario donde los predios deben ser sin
discontinuidad (un todo sin solución de continuidad), presentar planos
perimétricos de ambos predios, plano de acumulación, firmada por el
profesional registrado como verificador catastral.
¿Cuándo?
Se requiere contar con el área de cada uno de los predios a desmembrar,
área remanente, con precisión, linderos y medidas perimétricas.
¿Dónde?
Se aplica para predios urbanos y rurales, registrarlo en la SUNARP
9. Condiciones de la Ley Nª 27157
¿Por qué?
Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra,
Declaratoria de Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común.
¿Para qué?
Para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen de unidades
inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
común.
Cumplir a cabalidad con los principios de celeridad, eficacia y simplificación
administrativa
¿Cómo?
Área techada, El área encerrada por el perímetro de la proyección de los
techos con cualquier tipo de cobertura

Área libre, En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área
del terreno y el área techada de ese piso de la edificación
Área ocupada: El área total del piso correspondiente, que incluye áreas
techadas y libres, cercos
Casco habitable: La edificación que cuenta con estructuras, muros, falsos
pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y eléctricas,
Documento de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere
idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realización del acto o
contrato contenido en él
¿Cuándo?
Cuando las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de
1999, no cuenten con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que
carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independización.
¿Dónde?
El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel
nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos
10.Reglamento de Inscripción de Predios
¿Por qué?
Tiene el efecto de lograr la inscripción definitiva del predio a favor de las
personas naturales y jurídicas.
¿Para qué?
Para la inscripción de los diferentes actos o derechos en el Registro de
Predios.
¿Cómo?
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales
provenientes de los registros que le dan origen, así como por los asientos

que en él se extiendan, organizadas mediante un sistema automático de
procesamiento de datos.
¿Cuándo?
Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública se
presentará el parte o el testimonio expedidos por el notario que conserva en
su poder la matriz.
¿Dónde?
El presente Reglamento se aplica a los procedimientos de inscripción
iniciados durante su vigencia.
Se aplicará a los procedimientos de inscripción presentados ante el Registro
Predial Urbano, Registro de Propiedad Inmueble y la Sección Especial de
Predios Rurales, así como en los Registros de Predios que se vayan
implementando progresivamente, sin perjuicio de lo establecido en los
artículos 4 y 6 de la Ley Nº 27755.
11.Directiva sobre el Régimen de propiedad Exclusiva y Común
¿Por qué?
Es uno de los regímenes adoptados en la construcción de edificios de
departamentos, de quintas, de casas en copropiedad y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.
¿Para qué?
Asumir conjuntamente de acuerdo al reglamento interno que adopten, y cada
propietario tiene una propiedad exclusiva sobre el cual toman decisiones
propias.
¿Cómo?
Resolución de SUNARP N°009 – 2008-SUNARP S/N, se emite con el fin de
simplificar, compilar y dar soluciones flexibles a los problemas jurídicos
advertidos en la construcción de edificios e inmuebles
¿Cuándo?

El régimen de propiedad exclusiva y común o de propiedad horizontal está
definido en el art. 129 del Reglamento (se refiere al TUO aprobado por
Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA).
¿Dónde?
Esta norma se emite debido a conflictos se agudizan por los siguientes
factores:
La ley otorga libertad a los propietarios para regular sus relaciones jurídicas
a través del reglamento interno, lo que origina criterios disímiles a la hora de
calificar la validez y legalidad.
Los enunciados normativos se prestan a disímiles interpretaciones
12.Utilización de los aires de una Edificación
¿Por qué?
Nos permite determinar hasta donde es posible crecer y dar utilidad en su
uso a la edificación.
¿Para qué?
Establecer las condiciones que deben tener la edificación, señalando lo que
es factible construir.
¿Cómo?
” Independización de aires” cumple con doble efecto: Reservar un
derecho de sobrevaloración, Solicitar, además, que este se consigne en una
partida registral segregada de la matriz
¿Cuándo?
La zonificación, como el coeficiente de edificación, indica el número máximo
de pisos por construir como la máxima área techada total.
¿Dónde?
La altura de la edificación como el coeficiente de la edificación determinara
la utilización de los niveles y los aires

13.Regulación por Parámetros
¿Por qué?
La interventoría actual tiene unos lineamientos específicos para la ejecución
de su labor, y es importante involucrar temas de sostenibilidad como la
bioclimática donde se tienen en cuenta las condiciones climáticas.
¿Para qué?
Disminuya los impactos ambientales, intentando reducir los consumos de
energía, manejo de aguas, manejo de residuos, ahorro energético, la
bioclimática en la interventoría influye a la hora de plantear un edificio el
clima del lugar donde se construirá
¿Cómo?
La arquitectura bioclimática tiene en cuenta estos factores para diseñar
edificios con un máximo de confort en su interior y un consumo mínimo de
energía convencional
¿Cuándo?
Las viviendas bioclimáticas se adaptan a las condiciones de insolación,
temperatura, viento y humedad, mediante diseños ingeniosos
¿Dónde?
se trata de edificios muy bien aislados, por lo tanto con una gran inercia
térmica. Por ello, sus requerimientos de calefacción o aire acondicionado son
mínimos. Además, la forma del edificio y la disposición de sus elementos
14.Importancia del diseño arquitectónico y Estructural
¿Por qué?
Contemple los requerimientos de los propietarios y que sea compatible con
los Parámetros Urbanísticos y edificatorios.
¿Para qué?
Contar con accesos:
Aires comunes: mediante el acceso de escaleras comunes. Aires
exclusivos: Mediante el acceso de escaleras propias de una sección.

¿Cómo?
Puede efectuarse teniendo en cuenta la concordancia de la futura
construcción y de los futuros accesos.
¿Cuándo?
Determinar si es o no necesario los reforzamientos para la estabilidad de la
edificación y las condiciones del suelo en lo relativo a su capacidad de
soporte.
¿Dónde?
El diseño debe contemplar los criterios con que se diseñó la arquitectura
contemplando las cargas provenientes del uso de los aires comunes o
exclusivos, así mismo como de la reserva de aires.
15.Aires comunes y exclusivos
¿Por qué?
“En la legislación peruana son conceptos equivalentes azotea o aires, sin
perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno”
¿Para qué?
Compra venta entre dos personas naturales y/o jurídicas, Obtener la licencia
de obra propia, La declaratoria de fábrica propia.
¿Cómo?
Tienen a través de la independización una inscripción propia (no común) en
los registros públicos y pueden ser transferidos, gravados, donados.
¿Cuándo?
En tal sentido, si se independizó una azotea como sección de propiedad
exclusiva, su titular tiene el derecho a sobreelevar, es decir, construir niveles
adicionales a los existentes, pudiendo el reglamento limitar el número de
niveles que se pueden construir.
¿Dónde?
En los aires que se encuentran independizados.

16.Espacios Abiertos
¿Por qué?
Pueden estar representados por los jardines exteriores o laterales de una
edificación, los pozos de luz.
¿Para qué?
No involucrar en absoluto lo que son los aires de una sección exclusiva.
¿Cómo?
Las interpretaciones que tienen estas palabras, por parte de quienes
compran un inmueble es diversa, llegándose a interpretar que son los aires
de una azotea
¿Cuándo?
En las escrituras públicas de compra venta se hace mención expresa que
conjuntamente con el bien a transferir, se transfiere, accesos, usos
costumbres y demás espacios abiertos.
¿Dónde?
La correcta interpretación de lo que son los aires comunes, propios y los
espacios abiertos permitirá que los propietarios de un predio sepan cual es
el dominio, que tienen sobre estos espacios generados por los aires y
puedan ejercer con corrección el uso que les corresponde de acuerdo a su
naturaleza.
17.Independización
¿Por qué?
Independizar un inmueble implica dividir el espacio total de una vivienda en
espacios propios para cada uno de los ocupantes, ello genera una partida
registral única para cada inmueble.
¿Para qué?

Para Contar con una independización de manera formal significa tener un
inmueble apto para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o
alquilar).
¿Cómo?
Mediante un documento con certificación notarial, plano de independización
y pago de derechos registrales
¿Cuándo?
Cuando muchas las familias que comparten una propiedad y que aún no han
independizado sus espacios deciden dividir sus partes.
¿Dónde?
Se puede tramitar la independización de un inmueble en cualquier oficina de
la Sunarp. El trámite incluye la independización de unidades, reducción del
predio matriz a zonas comunes, inscripción del Reglamento Interno (regirá
las reglas de convivencia). El plazo para su inscripción es de siete (7) días.
18.División y Partición
¿Por qué?
La acción de división y partición está dirigida a extinguir la copropiedad de
un bien inmueble entre los copropietarios.
¿Para qué?
Para poder llevar acabo la división de un inmueble generando una partida
registral de cada porción.
¿Cómo?
Primero mediante una conciliación y si esta no tiene resultado se prosigue
con las Copiasliterales registrales de los bienes objeto de división y partición
conjuntamente con un plano de independización y pago de derechos
registrales presentados ante la SUNARP.
¿Cuándo?

Cuando la totalidad de un inmueble se divide en dos o más porciones, cada
una de estas porciones se inscribe como una nueva unidad generando su
propia partida registral dejando constancia o anotación en la partida matriz.
¿Dónde?
En bienes donde la armonía generada en un inmueble desaparece y se
genera una desarmonía, se pierde la razón de ser de la copropiedad y por
ello cualquiera de los copropietarios puede pedir en cualquier momento la
división del bien inmueble común.
19.Declaratoria de Fabrica
¿Por qué?
Todo lo que edifiquemos en nuestro terreno o casa, si tiene un título inscrito
en Registros Públicos, también debe inscribirse.
¿Para qué?
Declarar ante la ley la existencia de una construcción.
¿Cómo?
Cómo esté inscrito el predio, partir de ese momento podrá vender su tercer
piso, con o sin aires.
¿Cuándo?
Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa,
previamente debe inscribir la construcción (fábrica) y luego independizarla
¿Dónde?
En Registros Públicos.
20.Minuta
¿Por qué?

Es un documento previo a la escritura pública, que va a formalizar un acto
jurídico.
Ambas partes resuelven el estar de acuerdo con lo esencial se pasa
el documento a limpio, se le integran las partes formales y estaría listo para
ser firmado y ser procesado en legalidad funcional.
¿Para qué?
Descripción de la actividad económica, o bien mueble o inmueble que se va
transferir.
¿Cómo?
A través de un abogado.
¿Cuándo?
En el momento que se va transferir el bien previo a la formalización de la
trasferencia del bien a través de una escritura pública.
¿Dónde?
Puede darse directamente con un abogado, o en el recinto de la notaria.

BIBLIOGRAFÍA:
 Ley 27157 file:///C:/Users/usuario/Desktop/ds008-2000-mtc.pdf
 http://asesoriainmobiliariaortiz.com/levantamiento-de-cargas-
registrales-13/
 https://www.youtube.com/watch?v=CbVa0mUxQ50
 https://www.youtube.com/watch?v=K0pCvbbzWoE
 file:///C:/Users/usuario/Downloads/Resoluci%C3%B3n%20806-2013-
SUNARP-TR-L.pdf
 file:///C:/Users/usuario/Downloads/Tribunal%20Resol%20542-2011-
SUNARP-TR-A.pdf
 http://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/ley-que-modifica-la-
ley-29090-ley-de-regulacion-de-habilita-ley-n-30494-1410669-1/
 http://www.notarios.org.pe/archivos/PrAd/establecen_normas.pdf
 https://www.sunarp.gob.pe/reglamentos.asp
 http://www.notariadevettori.com/files/files/Directiva.pdf
 https://www.sunarp.gob.pe/ECR/archivos/Directivas%20Registrales/
Resol%20340-2008-SN.pdf
 http://www.construccion.org/normas/rne2012/rne2006.htm
 https://www.sunarp.gob.pe/ECR/archivos/Directivas%20Registrales/
Resol%20340-2008-SN.pdf
 http://www.arkiplus.com/espacios-abiertos-y-diseno-del-paisaje
 Directiva N° 006-2011-SUNARP/SA
 https://www.sunarp.gob.pe/PRENSA/inicio/post/2018/01/25/sunarp-
te-informa-que-es-una-declaratoria-de-fabrica
 http://www.sunat.gob.pe/exportaFacil/pasos/paso1.pdf

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