El documento describe el proceso constructivo de proyectos inmobiliarios en Colombia. Explica que los constructores ahora realizan una etapa de preventa donde convocan capitales para constituir un patrimonio autónomo mediante una fiducia. Si se logra recaudar suficientes fondos, se inicia la construcción; de lo contrario, se reintegran los capitales a los constituyentes. También detalla los documentos y especificaciones requeridos, las etapas de construcción y entrega, y los posibles problemas que pueden surgir por falta de protocolos adecuados.

1. COMO RECIBIR DEL
CONSTRUCTOR

2. COMO ES LA USANZA
DE CONSTRUIR HOY?

3. LOS ALUMNOS DE LA CRISIS
Los constructores aprehendieron la
lección!
Antes construían para vender

4. HOY QUE HACEN?
Desarrollan una etapa de preventa :
Convocan capitales
Constituyen un patrimonio autónomo mediante
Fiducia
Buscan punto de equilibrio para iniciar
construcción del proyecto arquitectónico

5. QUE HACE LA FUDICIARIA
EN LA PRIMERA FASE ?
Administra el Patrimonio autónomo
formado por los recursos económicos de
los constituyentes (Constructor y optantes de compra)
El propietario de un lote puede aportarlo

6. QUE SUCEDE EN EL ENCARGO
FIDUCIARIO?
SI NO SE LOGRA EL RECAUDO NECESARIO ,
SE REINTEGRA A LOS CONSTITUYENTES EL
CAPITAL CON LOS RENDIMIENTOS
PACTADOS.
SI HAY ÉXITO EN EL RECAUDO DE
FONDOS DE LOS CONSTITUYENTES , SE
INICIA LA SEGUNDA FASE : ETAPA
CONSTRUCTIVA.

7. HACER UN ENCARGO
FIDUCIARIO
Lo hace el optante de compra

8. CONSTITUCION DE PARTIMONIO
AUTONOMO
El Constructor y/o el dueño del terreno, o
promotor, constituyen el patrimonio
autónomo.
El dueño del lote lo escritura al
patrimonio autónomo

9. QUE HACE LA FIDUCIARIA Y/O CONSTRUCTOR
EN LA SEGUNDA FASE?
Promete en venta la unidad privada a
favor del constituyente de patrimonio
optante de compra.
Pacta Construir a nombre del Constructor
constituyente
Pacta hacer traspaso derecho de dominio
Pacta hacer entrega de la unidad privada

10. ETAPAS PROCESO
CONSTRUCTIVO
EN PROPIEDAD HORIZONTAL

11. PLANTEAMIENTO
Radicación de proyecto ante autoridades
urbanísticas para obtener la licencia de
construcción.
El proyecto es radicado de acuerdo a unas
especificaciones .

12. ESTAN REGLADAS LAS ESPECIFICACIONES
CONSTRUCTIVAS?
SI !
Por Estándares
Internacionales y
Nacionales
Normas Iso
Normas Incontec
Por Leyes Nacionales:
Ley 400 de 1997
sismo – resistencia
Por Decretos:
Ej. Dcto.:1358 de 2005
Especificaciones
construc. . para
discapacitados
Por acuerdos
municipales
Acuerdo 20 de 1995

13. FUENTE LEGAL
SOBRE LAS
ESPECIFICACIONES

14. ¿QUE DISPONE LA CONSTITUCIÓN NACIONAL
COMO LEY DE LEYES EN MATERIA DE
VIVIENDA?
Que los Colombianos tengan derecho a una vivienda digna
Comprende tres aspectos de seguridad:
JURIDICA
FINANCIERA
TECNICA

15. DESDE LA OPTICA DE
LA
LEY 675 DEL 2001
Art. 5

16. 1.El nombre e identificación del
propietario.
2. El nombre distintivo del edificio o
conjunto.

17. 3. La determinación del terreno o terrenos
sobre los cuales se levanta el edificio o
conjunto, por su nomenclatura, área y
linderos, indicando el título o títulos de
adquisición y los correspondientes folios
de matrícula inmobiliaria.

18. 4. La identificación de cada uno de los
bienes de dominio particular de acuerdo
con los planos aprobados por la Oficina
de Planeación Municipal o Distrital o por
la entidad o persona que haga sus veces.

19. 5. La determinación de los bienes
comunes, con indicación de los que
tengan el carácter de esenciales, y de
aquellos cuyo uso se asigne a
determinados sectores del edificio o
conjunto, cuando fuere el caso.

20. 6. Los coeficientes de copropiedad y los
módulos de contribución, según el caso.

21. 7. La destinación de los bienes de dominio
particular que conforman el edificio o
conjunto, la cual deberá ajustarse a las
normas urbanísticas vigentes.

22. 8. Las especificaciones de
construcción y condiciones de
seguridad y salubridad del edificio o
conjunto.

23. QUE DOCUMENTOS CONTIENEN
LAS ESPECIFICACIONES?
Los Planos
Memoria descriptiva
Proyecto de división.
La licencia de Construcción

24. QUE SON PLANOS?
Documentos que
mediante dibujo
técnico describe
las
especificaciones
constructivas

25. QUE DEBEN MOSTRAR LOS PLANOS
APROBADOS?
Según la ley 675 de 2001, Art.
6:
La localización,
Los linderos,
La nomenclatura
El área de cada una de las unidades
independientes que serán objeto de
propiedad exclusiva o particular
El señalamiento general de las áreas y
bienes de uso común.

26. QUE ES LA MEMORIA
DESCRIPTIVA?
Una descripción cualitativa de los
elementos primordiales con que se
ha construido.
Opinamos que debe ser precisa, para
dar seguridad técnica!

27. QUE ES PROYECTO DE DIVISION?
Resumen escrito y cuantitativo de la
forma como se encuentra divida la
copropiedad :
Los bienes comunes y sus áreas
De los bienes privados y sus áreas
Coincide con los planos

28. QUE ES LA LICENCIA DE
CONSTRUCCIÒN?
La licencia es un acto
administrativo
Es la autorización previa para
desarrollar edificaciones en uno o
varios predios, de conformidad con
lo previsto en el Plan de
Ordenamiento Territorial, los
instrumentos que lo desarrollen y
complementen y demás
normatividad que regule la materia
(dcto. 564/06)

29. ETAPA CONSTRUCTIVA
PROPIAMENTE DICHA :
Verificación de ejecución
Supervisión
Ensayos
Pruebas
Rechazo de trabajos
Inconformidad INTERVENTORIA
Deficiencia
Errores
Corrección desviaciones
Rectificación
Reparación
Reconstrucción
Aceptación de obra
Medición
Recibo y pago

30. ETAPA DE SERVICIO
Administración del Edificio
Mantenimiento - Presupuesto
Desgaste
Deterioro
Fallas

31. ENTREGA DE BIENES COMUNES

32. QUE DEBE ENTREGAR EL CONSTRUCTOR?
Un desarrollo constructivo materializado
Los documentos exigidos por la ley que
soportan su construcción.
Las especificaciones de la construcción y sus
accesorios
Manual de uso y mantenimiento

33. DOCUMENTOS DE ENTREGA
SEGÚN LA LEY 675/01 art. 24
Garantías
De los ascensores,
bombas
y demás equipos, expedidas por sus proveedores,
los planos correspondientes a
Las redes eléctricas
hidrosanitarias y en general, de los servicios
públicos domiciliarios.
Gas natural, Televisión, telefonía, citofonía, etc.

34. EXIGENCIA LEGAL DE ENTREGA DE
ACUERDO A LO APROBADO
Art. 24 Ley 675 del 2001
“Parágrafo 2°. Los bienes comunes deberán
coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo
indicado en el reglamento de propiedad horizontal.”

35. A QUE BIENES SE REFIERE LA
ENTREGA?
BIENES COMUNES ESENCIALES PARA EL USO Y
GOCE DE LAS UNIDADES PRIVADAS
BIENES COMUNES GENERALES

36. ENTREGA DE BIENES COMUNES ESENCIALES
PARA GOCE Y USO DE LOS BIENES PRIVADOS :
Se efectúa simultáneamente al recibir
Unidades privadas
Es una presunción Legal ( admite prueba
en contrario)
Tales como: los elementos estructurales, accesos,
escaleras y espesores
Según Actas correspondientes.

37. BIENES COMUNES GENERALES
Se debe efectuar al momento de encontrarse
enajenadas unidades privadas que representen
el 51% de Coeficientes en que se compone el
edificio y/o etapa.

38. COMO SE ESTA HACIENDO LA
ENTREGA?
DE BIENES PRIVADOS
UNA CITA CON EL COMPRADOR
UN ENCARGADO SE TRASLADA AL LUGAR
LLEVA UN ACTA PREDISEÑADA
EL QUE RECIBE FIRMA EL ACTA
SE LE ENTREGAN LLAVES
RECIBE A OJO

39. DE BIENES COMUNES GENERALES
SE CITA PARA ELLO
A LA ASAMBLEA PARA RECIBIR
O A LA COMISION DELEGADA PARA RECIBIR
O AL ADMINISTRADOR NOMBRADO POR LOS
COPROPIETARIOS
O SI HAY NEGATIVA DE RECIBIR SE HACE ENTREGA
AL ADMINISTRADOR PROVISIONAL

40. NECESIDAD DE UN BUEN RECIBO DE
BIENES COMUNES
Es un derecho del adquirente
Es el punto de partida de la excelencia administrativa
Contribuye a la valorización del inmueble
Ayuda al despegue y posicionamiento de Centros Comerciales.
El administrador debe obtener la información de lo que administra
El administrador debe asumir el conocimiento de:
La información jurídica,
Contable-financieras
Especificaciones constructivas,
Ello garantiza el optimo presupuesto para mantenerlas y los
procedimientos para hacerlo.

41. SURGIMIENTO DE CONFLICTO
POR FALTA DE PROTOCOLO Y AGENDA DE
ENTREGA
POR FALTA DE CONOCIMIENTO DE LAS
ESPECIFICACIONES TECNICAS EN AMBAS PARTES
POR DESCONOCER LOS MANUALES DE USO Y
MANTENIMIENTO
POR APARICION DE IMPERFECTOS
POR DESENCANTO ENTRE LO OFRECIDO Y LO
ENTREGADO
POR INCONFORMIDAD CON LOS ACABADOS

42. CRECEN QUEJAS POR VIVIENDAS
DEFECTUOSAS
Fuente de Información: EL
TIEMPO, Sección Bogotá,
Pág. 1-8, Martes 1 Agosto de
2006 1200
1000
SUBSECRETARIA DE 800
CONTROL DE VIVIENDA 600
– DAMA DISTRITAL 400
200
Año 2004 =587 0
AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006
Año 2005 = 1006
En lo corrido del año 2006
= 872

43. PRINCIPALES QUEJAS
• ASENTAMIENTOS

44. AGRIETAMIENTOS

45. PARQUEOS FUERA DE
NORMA
LARGO 4.50 MTS
ANCHO 2.2O MTS

46. INUNDACIONES EN PARQUEADEROS

47. VENTA ESPACIO
PUBLICO

48. ESP. PUBLICO E
INCLINACIONES

49. CERRAMIENTOS

50. RECLAMACION
• Directa
• Métodos Alternos de Solución de
Conflictos:
• Conciliación
• Arbitramento

51. FACTOR DE ÉXITO EN LA RECLAMACION
CONTAR CON LA
PRUEBA TECNICA EN
CADA UNO DE:
LOS PRODUCTOS
LA FALENCIA EN
LOS
PROCEDIMIENTOS
DE CONSTRUCCION
DONDE SURGE EL
INCONVENIENTE.
PROPUESTAS Y
COTIZACIONES DE LA
SOLUCION

52. ACCIONES:……
Vía administrativa
Subsecretaria de Control y Vivienda –
Dama
Superintendencia de Industria y
Comercio
Vía judicial:
Acción Ordinaria declarativa
Acción popular
Acción de Grupo

53. CONTAR CON LA ASESORIA Y ASISTENCIA
IDÓNEA
EN LOS DISTINTOS ASPECTOS :
EL INCONVENIENTE
LA FALLA
LA OMISION
EL PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO
EQUIVOCADO

54. ASPECTOS JURIDICOS
TRADICION ANTERIOR- CESIONES
CONTRATACIONES - FIDUCIA
SANEAMIENTO DE CREDITOS, HIPOTECAS,
GRAVÁMENES
REGLAMENTOS P. H. – INTERNOS - CONVIVENCIA
COTEJO DEL PROYECTO FRENTE A LA NORMA:
Urbanística
Constructiva
Servicios públicos
Ambiental
Seguros
Leyes sanitarias
Vigilancia
Aspectos Tributarios
Otros.

55. ASPECTOS FINANCIEROS – CONTABLES
Presupuesto provisional
Estados financieros de la administración provisional
Inicio libros de contabilidad por el administrador
provisional
Pagos de acometidas Servicios públicos
Comprobantes contables inherentes a la persona
jurídica naciente
Pagos obligaciones tributarias ( retenciones- IVA)
Estado de cartera morosa provisional – incluido el
constructor
Pago de obligaciones laborales
Otros

56. ASPECTOS TECNICOS
DE LOS PRODUCTOS
DE LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS
DE LOS PROCEDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS
DEL MANUAL DE USO Y PROCEDIMIENTOS DE
MANTENIMIENTO

57. RESPONSABILIDAD CIVIL
EN LA CONSTRUCCION Y LA ENTREGA

58. ACTORES RESPONSABLES
EL Constructor
Fallas estabilidad
Materiales usados
Procedimientos utilizados

59. RESPONSABILIDAD DEL INGENIERO
CALCULISTA
Cuando las fallas son el resultado de
eventuales errores u omisiones en el
proyecto estructural

60. RESPONSABILIDAD DEL
GEOTECNISTA
El ingeniero Calculista de estructuras
Errores u omisiones proyecto
estructural

61. RESPONSABILIDAD DEL
INTERVENTOR
Ya que ha sido contratado por su idoneidad profesional:
Debió detectar las anomalías y subsanarlas oportunamente.
Su control parte desde la recepción del proyecto
Debió verificar la coordinación constructiva para evitar en la
obra problemas que debieran de haber quedado resueltos
desde la etapa de diseño.

62. Responsabilidad de La Fiduciaria
Como Administradora del patrimonio autónomo
Por las Obligaciones contratadas

63. Responsabilidad de los administradores
Provisional
Los órganos de administración.
Por lo general incurren en errores de
Uso
Mantenimiento
La Culpa
Leve
Levísima
grave

64. Responsabilidad del asegurador

65. PROTOCOLO DEL RECIBO
La Solicitud previa información y entrega de
esta
El digerirla , el Obtener Asesoría
El establecimiento de agenda y métodos para
abordar el recibo
Formatos para entrega, mediciones y cotejo
Certificación de habitabilidad de la Alcaldía

66. PROTOCOLO DE ENTREGA DE
ADMINISTRADOR A ADMINISTRADOR
Lo que comienza bien sigue bien
Es importante tener en cuenta la profesionalización y experiencia
comprobada progresiva.
La organización inicial que se imparta a la información es clave
para el buen ejercicio posterior de la copropiedad

67. ENTREGA DE LA
COPROPIEDAD DE UN
ADMINISTRADOR A OTRO
Decisión del órgano competente para el
cambio de administración.
Acta que contenga el nombramiento de la
nueva administración
Registro ante la autoridad competente.

68. ENTREGA FORMAL
ENTREGA Y RECIBO DE INVENTARIO DE
INSTALACIONES
ENTREGA Y RECIBO DE EQUIPOS DE LA
COPROPIEDAD
ENTREGA Y RECIBO DE DOTACIONES

69. ENTREGA DOCUMENTACION
CONTABLE
Ultimo estado financiero con todos sus
soportes.
Contabilidad debidamente empastada e
identificada por años.
Entrega papelería preimpresa
debidamente registrada la numeración
Entrega libretas de ahorro y chequeras
con identificación de los cupones
entregados en blanco.

70. ENTREGA DOCUMENTACION
GENERAL
Libros de actas de Asamblea y Consejo
Carpetas correspondencia recibida y
enviada.
Registro copropietarios y residentes
Contratos y garantías
Reglamento de Copropiedad
Pólizas

71. ENTREGA DE PLANOS
Inventario general de todos lo planos de la
copropiedad.
Documentos informativos