Este documento presenta información sobre la ubicación y el arrendamiento de un negocio. Explica factores importantes a considerar como la zona demográfica, el tráfico peatonal y vehicular, la visibilidad, el acceso y el estacionamiento. También cubre temas legales como permisos municipales requeridos y detalles a incluir en un contrato de arrendamiento como pagos, plazos, mejoras y opciones de renovación. El objetivo es ayudar a los emprendedores a seleccionar una ubicación adecuada y

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Sección 6: Ubicación y
Arrendamiento del ___________________________________
Negocio
Preparado Por:
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Prof. Marisol Martínez- Vega, c ED D
Coordinadora de Práctica
Esc. Luis Palés Matos
Curso: Desarrollo Empresarial
Escuela Superior Luis Palés Matos
© Derechos Reservados 2009
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Ya sea un emprendedor nocturno o un
emprendedor a tiempo completo, en algún
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momento las cuestiones inmobiliarias se tornarán
importantes para usted.
El éxito o el fracaso de la mayoría de los negocios
de venta minorista dependerán de la selección y el
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juicio del propietario en la elección de la ubicación
correcta.
Un primer paso en los negocios es decidir dónde va
a vivir y dónde va a estar ubicada su empresa.
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Es posible que tenga la oportunidad de reubicarse
en una zona en la que disfrutaría vivir y trabajar.
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Todas las ciudades tienen un departamento de
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planificación en la municipalidad.
Deberá tratar con este departamento, y con otros
departamentos y agencias municipales que tienen
autoridad discrecional para aprobar o rechazar sus
planes futuros.
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Ya no puede confiar en los códigos de zonificación para
determinar cuáles son las reglas en la ubicación que
usted desea.
La ubicación deseada a menudo estará sujeta a la
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aprobación de un quot;plan escrupulosoquot;, una evaluación
del impacto ambiental y otras cuestiones
reglamentarias.
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2. Slide 4 ___________________________________
Es posible que deba presentarse ante una Junta de
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Verificación, cuyas decisiones a menudo pueden
parecer irrazonables.
Muchas ciudades tienen agencias de
reurbanización que están autorizadas a imponer
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condiciones aún más estrictas que las que
establecen los códigos locales.
Este ejemplo:
El edificador de un centro comercial estaba tan
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frustrado con las exigencias de las agencias municipales
que finalmente abandonó el proyecto y vendió sus
derechos sobre la propiedad.
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El nuevo propietario consiguió desarrollar la
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propiedad.
Su secreto: quot;Fui a la Municipalidad y les dije
que estaba dispuesto a hacer cualquier cosa
que me pidieran y cumplíquot;.
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Ahora bien, evidentemente habrá ocasiones en
que las condiciones irrazonables convertirán un
sitio en una ubicación nada atractiva para su
negocio.
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En tales casos, debería dedicarse
tranquilamente a buscar otra ubicación.
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Asegúrese de que su empresa esté ___________________________________
permitida y que tenga la licencia
exigida por la municipalidad.
Muchas viviendas conllevan
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reglamentaciones para los
propietarios.
Verifique que las cumple.
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3. Slide 7 ___________________________________
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Tenga en cuenta una futura expansión.
Conveniencia para los empleados.
Accesibilidad.
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Disponibilidad de mano de obra.
Servicios adecuados.
Conveniencia respecto a los sistemas de flete y
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entrega urgente.
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Cada negocio de venta minorista y cada negocio
comercial tienen sus propios criterios.
Por ejemplo, un negocio que vende rosquillas
debería estar ubicado sobre la calle que conduce
del hogar al trabajo.
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Por otra parte, un negocio de bebidas alcohólicas
debería estar en la calle que conduce del trabajo al
hogar.
La elección de la primera ubicación tendrá un
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gran impacto en sus posibilidades de éxito.
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En la Sesión 1, analizó empresas que son similares a la que eligió. ¿Analizó dónde están ubicadas y por qué?
Elija el tipo adecuado de centro (centro comercial grande, zona comercial en la calle, minicentro comercial). Algunos negocios obtienen mejores resultados en un centro
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grande, pero otros, como los Mini-Mart, las tiendas de video y las lavanderías automáticas funcionan mejor en centros mucho más pequeños. Otros negocios tienen éxito
cuando están ubicados con vista a la calle, tal como los floristas, las tiendas de plantas o los negocios de antigüedades.
Los datos demográficos le proporcionarán información acerca del vecindario. Le informarán sobre la población, el número de hogares, la población estimada por raza, edad
y nivel de ingresos dentro de un radio de 1, 4 o 8 kilómetros. Puede encontrar empresas que brindan este tipo de información en Internet. Visite los buscadores principales
e ingrese quot;datos demográficosquot;.
Camine por la zona y hable con la gente. Se sorprenderá de lo mucho que puede descubrir hablando con los clientes, empleados y propietarios.
Las cifras del tránsito son importantes porque le proporcionarán la cantidad de automóviles en el cruce de calles. También puede conseguir las cifras de las personas que
pasan a pie, que son importantes para los negocios al paso o de acceso peatonal. Este informe se puede obtener en el departamento de tránsito local.
Visibilidad y señalización. Los clientes deben saber que usted está allí. Deben poder ver su negocio. Generalmente, el final de la calle o la esquina son mejores, por eso, los
alquileres en esas ubicaciones son más altos. Consiga el letrero más grande que pueda. Cuéntele al público qué vende, con claridad. Ejemplos: Viajes, regalos, mascotas;
mencione los productos. Tanto su arrendamiento como las ordenanzas municipales impondrán límites a sus letreros.
Acceso y parqueo: asegúrese de tener un parqueo adecuado y conveniente. Evite las calles con islas en el medio o de sentido único. Los clientes prefieren negocios con
parqueo en la puerta.
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Proximidad con la competencia: averigüe dónde está la competencia. Puede conseguir los nombres y direcciones en las Páginas Amarillas. Averigüe qué hace su
competencia, y cómo lo hace.
Generadores (anclas): Son las grandes tiendas nacionales en un paseo de compras o en un centro comercial. Por ejemplo: Albertson's, Nordstrom, Wal-Mart y/o
McDonald's ayudarán a traer clientes al centro. Generalmente, cuanto más cerca se está de los generadores, mejores resultadostiene el negocio.
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4. Slide 10 ___________________________________
Los sí y los no de los arrendamientos
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Testimonio
Larry Tien
A-B Photo Service
quot;Asegúrese de que o bien su producto o bien su servicio sea el mejor.quot;
Transcripción - html
Los sí de los arrendamientos
Contrate un abogado especializado en bienes raíces para que lo ayude en la negociación de su arrendamiento o compra. El arrendamiento de un
sitio durante cinco años, a razón de USD 1.000 por mes, significa USD 60.000 (probablemente una obligación personal), y puede representar la
obligación más importante para iniciar una empresa.
La mayoría de los arrendamientos de negocios de venta minorista son quot;neto-neto-netoquot; (NNN) (denominados también, quot;arrendamientos triple
netoquot;), lo cual significa que, como inquilino, Usted se hará cargo de los impuestos, seguro, jardinería, servicios, seguridad, limpieza y saneamiento,
basura, limpieza de graffiti y reparaciones. Este costo se determinará en función de los metros cuadrados. Los costos de mantenimiento del área
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común pueden ser altos, por lo tanto, averigüe el costo mensual estimado antes de firmar el contrato de arrendamiento. Los costos de
mantenimiento del área común pueden variar, pero normalmente incluyen el barrido y la reparación del parqueo y todos los aspe ctos del
mantenimiento del área común.
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Solicite opciones. Al finalizar su plazo inicial, puede renovar el contrato o mudarse. Trate de tener un plazo inicial corto. Hay razones muy
importantes para conseguir un arrendamiento a corto plazo y con opciones:
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Puede ser que su negocio no obtenga buenos resultados en su ubicación inicial. Un plazo de arrendamiento corto minimizará la renta total.
Necesita flexibilidad en los términos del arrendamiento para adaptarse al crecimiento. Muchas empresas que recién empiezan a menudo se
encuentran con que su ritmo de crecimiento es más rápido de lo que esperaban.
Considere la posibilidad de que necesite expandirse y de que precise más espacio. Para prever esto, en las condiciones de su contrato de
arrendamiento debería figurar que, si usted necesita más espacio, se podría expandir, se podría mudar a otro lugar en el centro o podría cancelar el
arrendamiento.
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Los no de los arrendamientos
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No se apure en decidir. No existe tal cosa como la última buena ubicación.
No decida exclusivamente sobre la base de los pagos. Pague un importe justo por una excelente ubicación. No deje que el
propietario dicte todos los términos del contrato de arrendamiento.
Puntos a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento o comprar una propiedad
¿Es la mejor ubicación disponible en el área en la que usted desea estar?
¿Responde a sus criterios específicos?
¿Son adecuados los servicios y las mejoras del inquilino?
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5. Slide 13 ___________________________________
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Lista de verificación para los arrendamientos (ver anexo adjunto: quot;Arrendamiento comercialquot;)
Pagos: ¿Son comparables a otros pagos por arrendamiento en la misma ubicación?
Plazo: ¿Es el arrendamiento a corto plazo (un año o menos) o a largo plazo?
Superficie cubierta: ¿Cuántos metros cuadrados de superficie hay? ¿La renta y los costos de mantenimiento del área
común están basados en los metros cuadrados del sitio?
Costos de mantenimiento del área común: ¿A cuánto asciende el costo anual estimado?
Opciones: ¿Tiene opciones para renovar el arrendamiento una vez que concluya el primer plazo?
Aumento de los pagos: ¿Es un aumento fijo o está basado en el índice de precios al consumidor? Si así fuera, negocie
un porcentaje máximo.
Pagos de porcentaje: Algunos propietarios solicitan el pago de una suma fija más el pago de un porcentaje adicional (de
las ventas). Un punto a negociar.
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Mejoras del inquilino: Redacte el acuerdo por escrito sobre las responsabilidades del dueño y las suyas como inquilino
respecto a la realización de mejoras que permitan abrir el negocio. El Anexo quot;Cquot; sobre la edificación por parte del
dueño debe formar parte del contrato de arrendamiento. Por favor, vea el anexo modelo incluido en esta sesión.
Derecho de cesión o de subalquiler:El consentimiento del dueño quot;no deberá ser denegado arbitrariamentequot;.
Letreros: Sea específico en cuanto a la exhibición y descripción.
Condiciones para exigencias en caso de expansión: Si piensa que su empresa se va a expandir.
Derechos de parqueo: verifique si tiene un estacionamient adecuado. En la mayoría de los centros comerciales
minoristas, los inquilinos comparten derechos quot;de áreas de parqueo comunesquot;. Los restaurantes o teatros cercanos
pueden monopolizar los espacios de parqueo que usted necesita.
Garantía personal: Evítela, de ser posible. Si se la exigen, pídale a su abogado que examine esta cláusula
detenidamente.
Exclusividad: Solicite, de ser adecuado, que no se admita a ningún otro negocio similar al suyo en el centro.
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Todos los contratos tienen anexos
Plano del sitio, que es un dibujo del interior de la tienda, baños, ventanas, puertas, ventilación de aire acondicionado y servicios.
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Criterios sobre el letrero; incluya un dibujo del tipo de letrero que desea, asegúrese de especificar el color y el tamaño.
Obligaciones de construcción; establezca claramente lo que hará el dueño y lo que hará usted.
Exigencias especiales del inquilino.
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Consideraciones sobre la decisión de arrendamiento o compra
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Para los emprendimientos nuevos, la principal consideración es que se necesita capital para la empresa.
¿Las necesidades van a cambiar? De ser así, es preferible alquilar.
¿Hay incentivos tributarios o crediticios disponibles para poder comprar?
Algunas personas obtienen más dinero con la propiedad inmueble que con el negocio. Hable con el departamento de desarrollo de la comunidad.
Al comprar, se fijan los costos y disponibilidad a futuro de la ubicación
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6. Slide 16 ___________________________________
Criterios sobre la ubicación del sitio
Usted puede crear su propio quot;modelo de sitioquot; para mantener la objetividad cuando evalúe ubicaciones para la empresa. Esto se puede hacer asignando distintos valores a
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los factores más importantes para su negocio en particular. Así, cada ubicación podrá ser evaluada según estas medidas.
Algunas cosas para recordar al elegir un sitio:
No existe tal cosa como la quot;última buena ubicaciónquot;.
Imitar los criterios de ubicación del competidor más exitoso puede ayudarlo a evitar errores.
Si construye una cadena de tiendas, nunca firme un contrato de arrendamiento sobre la segunda ubicación hasta que la primera sea rentable y esté probada.
Es mejor pagar un importe justo por una excelente ubicación que pagar un importe alto por una buena ubicación.
No delegue las decisiones sobre la ubicación a los agentes de arrendamiento.
Para buscar ubicaciones, es conveniente conducir y caminar por las calles de distintos barrios.
El siguiente formulario le proporcionará un enfoque metódico para evaluar las fortalezas y debilidades de cada posible ubicación.
En primer lugar, evalúe la ubicación de su sitio respecto a cada factor en una escala del 1 al 10, donde 10 puntos es la calificación más alta.
En segundo lugar, decida la importancia de cada factor en referencia a su empresa en particular, en una escala del 1 al 5, donde 5 es el peso más alto.
Multiplique los puntos por el peso para determinar el puntaje para cada factor. Sume los puntajes para obtener un puntaje total. Repita el proceso para cada ubicación para
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lograr un análisis comparativo objetivo.
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Tabla de criterios de ubicación
Factores Puntos 1-10 Peso 1-5 Puntaje
Cantidad de tránsito: autos o peatones.
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Visibilidad y acceso
Cercanía con la competencia
Zonificación
Parqueo (incluye parqueo en la calle)
Condición de las instalaciones
Proximidad con generadores de clientes
Nivel de ingresos del vecindario
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Densidad de la población
Composición étnica del vecindario
Factor edad
Dirección del crecimiento del área
El área está en vías de mejora o deterioro
Estadísticas de crímenes y robos
Disponibilidad de empleados capacitados
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Costo de la mano de obra
Proximidad de los proveedores
Plazos y costos del arrendamiento
Calidad de los servicios, gas, agua
Accesibilidad del transporte
Puntaje total
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