TASACIONES URBANAS EN LIMA

1. LAS TASACIONES DE PREDIOS URBANOS EN LIMA
QuienesdeseancomprarovenderprediosurbanosenLimaprocurandeterminarel precioconla
mayor exactitud.Sinembargo,enmuchosde loscasos,nose tiene lasherramientasparadefinirel
valorde unpredio. Estoprovoca reaccionesde desconfianzadel compradorconrespectoasi está
pagandoel preciojustoy lasdudasdel vendedorconrelaciónasi el valoracordadoes el
adecuado.
Siempre encontraré unjuegode interesesentre laspartesdadoque el vendedor se basaenlo
precioscomparativosaltos,muchasveceserróneosde algunasempresasinmobiliarias,conocidas
por esasprácticas y de loscompradoresque sudeseoescomprar lomás barato posible.
De acuerdoal artículo I.01 y I.02 del ReglamentoNacional de Tasacionesdel Perú(RNTdel Perú)
existenprocedimientostécnicosnormativosparavaluarun inmueble,endonde el peritovaluador
estudiayanalizael biendeterminandosuscaracterísticasycualidadesenalgunafecha,paraal fin
definirel valorde acuerdoanormas de este Reglamento.
Tasación ó Valuación
Para el ambiente de gestionesinmobiliariaslaspalabrastasaciónyvaluaciónsonempleadascon
frecuencia,perose tendráque distinguirde acuerdoal RNTdel Perú.
Al hacerlo,se generaunaconfusiónque trae una serie de inconvenientes,tantoparasus
aplicacionesenmateriaseconómicascomoparaefectosprácticosengeneral.
Lo que dice el RNT del Perúensu artículo I.07 es . . . “ Para losefectosde aplicaciónde las
disposicionesynormasdel presentereglamentoenlosprocesosvaluatorios,se distingueconel
nombre de tasaciónó valuaciónreglamentaria,cuandolosvaloresque se utilizanenlapericia
correspondenalosarancelesóvaloresunitariosoficialesdel terrenoyedificaciónque son
aprobadospor losdispositivoslegalescorrespondientes.
Se denominatasaciónóvaluacióncomercial cuandolosvalorescorrespondenalosdel libre
mercado.”
Para no tenerconfusionesrespectoaloque se manifiestaenel RNTdel Perúespreferible
determinarlosiguiente:
ValuaciónReglamentaria para el procedimientode fijaroficialmenteel preciomáximoomínimo
de un bien.Porello,cuandoel Estadodebe señalarel valorde unobjetoparaefectosoficiales,se
hace unavaluaciónde éste.
ValuaciónComercial esel efectode señalaroestimarel preciode una cosa,entendiéndose como
preciolaequivalenciade unbienentérminosde moneda.Eneste caso,al establecercomo
premisalaequivalenciaenmonedade unbien,se entiende que lavaluacióntiene relacióndirecta
con el mercadoenel que tal bienesobjetode ofertaydemanda.

2. Métodos de Valuación
La valuaciónde uninmuebleesel procedimientomediante el cual el peritoestudia,analizay
dictaminalascualidadesycaracterísticasde un bienendeterminadafechaparaestimarel valor
razonable yjusto.
Estas valuacionessonnecesariasparaactos de compra-venta,donaciones,divisiónypartición,
garantías hipotecariasparaefectosde determinacióndelimpuestopredial,disposiciones
judiciales,expropiacionesyotras.
Todas lasvaluacionesanteriormente señaladasse deberánhacersiguiendoloscriteriosde
reglamentariasócomercialesdependiendodel tipode negociojurídico.
En nuestromediosonde usogenéricoel métodocomparativode mercadoyporesa razón daré un
ejemplode unpropietariode uninmueble enLima.
Con el finde determinarel preciode venta,el propietarioamigode untasadorregistradoque
efectuabatasacionesparaBancosreconocidosle consultócomoesque se deberíatasar su
viviendaasi que este le dijo:sumael valordel terreno+el costo promediode laedificación+valor
de las obrascomplementarias,asimismo,tomalaprecauciónde agregarloscostosfinancieros,
instalacionesde agua,luzy otros.Por último,calculaunporcentaje de descuentoporla
depreciaciónatribuible alosañosde antigüedadde lacasa y al desgaste porel usonormal.Al
examinarsussumas,nuestroamigodecidióhacercomparaciones.Así,comprobóque unvecino
había vendidounaviviendasimilarala suyaa un preciosuperioren20% al que él determinóyotro
a un 30 % menoral que él estimó.
Así que exclamó¡exijounaexplicación!!!
Basta considerarque existe unaporciónnotangible que formaparte del precioyque puede llegar
a ser gravitante enun sentidouotro.Se considerancomofactoresde valoragregadolas
características,el área de tratamientonormativaala que pertenece,losusosdel suelo,las
condicionesdel entorno,lazonificación,el anchode lapista,el área de un lote normativo,si el
área del inmueble esmayorómenorde 450 m²,si estáfrente unparque,avenidaócalle angosta,
lasordenanzasy parámetrosde edificación,todolodescritoanteriorpuede sermedible,en
términosde equivalenciaenmoneda.
De este modo,aunque dosó tres terrenospuedantenerlosmismoscostosde urbanizaciónpor
contar con idénticosserviciospúblicos,tendrámayorprecioporm² aquél enque se pueda
construirun edificiode variospisosynoel apto para una viviendade dospisos,esdeciraquel
terrenoque tengamayorrentabilidadparauninversor,asimismose deberátenerencuentalas
cargas tributariasque podría generaral vendedordel inmueble el ImpuestoalaRenta.
En este sentidome atrevoadescribirloque muchaspersonasllaman“BoomInmobiliarioenPerú”
provocadapor la creciente demandainsatisfechade unidadesinmobiliarias,laestabilidad

3. económicayla aperturade créditoshipotecarioshastapor30 años de endeudamiento,
aprovechadaporinversoresyconstructores,que necesitancomprarterrenosparaedificar
unidadesinmobiliariasde propiedadexclusivaypropiedadcomún(departamentos) yedificar
casas encopropiedad(condominios).
Por lotanto para efectuarunavaluaciónse deberáemplearel análisisde rentabilidadde un
terreno,combinándoloconel métodocomparativoque empleanlostasadoresoficiales.
Se entiende que,ensituacionescomolaactual donde se percibe unamejoraeconómica,el
aumentode lademandaesinevitableylaofertade unidadesinmobiliariasinsuficienteobligaa
aumentarlospreciossiguiendolasleyesbásicasde laeconomía.
Por ese motivolasleyesdel mercadodieronal protagonistade nuestroejemplolafrustrante
evidenciade que supropiedadnotieneunprecioajustadoala realidaddadoque se hizoel
estudiocomparativomasnose hizoel análisisde larentabilidadde suterreno.
Lo expuestonosllevaala conclusiónde que,paraefectuarunavaluaciónjustayrazonable será
necesariousarel métodotradicional usadoporlostasadoresregistradosyel análisisde
rentabilidadde losterrenos.
Es notorioque dada laspolíticaseconómicasque el anterioryel actual gobiernoestán
implementando,se esperaque este crecimientode Inversionesinmobiliariassigacreciendoy
sobre todoahora en el sectorde OficinasComercialese Industrial,esperandoporciertoel
creciente incrementode losvaloresdel suelo.
Es de esperarse que enlospróximosañosel crecimientoIndustrial se descentralice yllegue
inversionesaprovinciasgenerandounbienestaralapoblación.
Hace unosaños atrás nuestropaís sufrióunaprolongadarecesiónque duróunpocomás de una
décadaprovocandoel descensode lospreciosde losinmuebles,venderunacasapara un agente
inmobiliarioerarealmente unreto,dadoel juegode interesesque existíaentre compradoresy
vendedores.Cuandoalgúninmueble se lograbavendereraporque el propietariorematabapor
razonesde salud,deudaóse retirabaal extranjeroconfamiliaabuscar nuevoshorizontes.
Esa recesiónpuesprovocóel efectodel “resorte”sobre el preciode losinmuebles,que lo
comprimeshastasumáximaresistenciaparaluegodejarlolibre yse extiendehastasumáxima
longitud.
Luegoenlos últimosochoañoslospreciosse estánrecuperandoyluegode llegarasu puntode
equilibriohace pocohaniniciadoel incremento.Si esque laeconomíade nuestropaís continúaen
crecimiento,esprobableque enalgúnmomentologre supuntode equilibrioysuspreciosesténa
la par con lospreciosde paísesvecinos,si nofueraasí tendríamosque enfrentarlacaída de los
preciosde inmueblesylasofocante presiónsobre laspersonasque adquirieronunadeudaalargo
plazoy no puedenpagarla.

4. Agentes Inmobiliariosy Peritos Valuadores
La actividaddel valuadoresunapoyotécnicorecomendable ynecesario,tantoparaagentes
inmobiliarioscomoparacompradoresyvendedores.El valuadoresunprofesionalespecializado,
con losconocimientosadecuadosparasulabor refrendadosporlaexperiencia,sinembargo
deberántomarencuenta el dinamismo del mercadoinmobiliarioactual ,donde hayfactores
externosque aparecenempujandoel preciohaciaarriba,el agente inmobiliarioobservadorde
estosacontecimientosaplicandolaexperienciaenel campotambiénintervieneaportandosu
experienciasobre todoenaspectosque algunasvecesnosonvisiblesparael perito,dadoque
tiene informaciónde aspectossubjetivos,tributariosyde ladinámicade este mismoespacio.
En nuestromedio,el CuerpoTécnicode Tasacionesdel Perú(CTTP),conreconocimiento oficial,es
ademásuna corporaciónque vende susserviciosde valuación.El Ex-ConsejoNacional de
Tasaciones(CONATA) erael órganooficial encargadode fijarlosvaloresarancelarioshoyel
Ministeriode Vivienda,ConstrucciónySaneamiento.Tambiénexiste el Registrode Peritos
Valuadores(REPEV) de laSuperintendenciade Bancay Segurosque facultanalosinscritospara
valorizarbienesofrecidosengarantíaante lasempresasbancarias.
La valuaciónpermitecontarconun valorde referenciajustoyrazonable enel tiempo.Esde
especial ayudaenloscasosenque las expectativasde lospropietariosimpidenestablecerunvalor
realistacomobase para la operación.
Las expectativassonnaturales,aunque inconvenientes,cuandose propone unaoperaciónde
compraventa.Generalmente,losvendedoresasociansupropiedadaconsideracionesde carácter
subjetivoque entérminosde mercadonorepresentanvaloragregado.
Tal esla situaciónde lospropietariosde inmuebles(casas) ubicadosenzonasde altademanda
como Chacarilla,Miraflores,SanIsidroendonde losconstructoreshanpuestolamirapara sus
edificaciones.
Asimismo,lasreferenciasaoperacioneshechasporvecinosoamigos,distorsionanlas
proyeccionesde quienes,deseandovendersuspropiedades,fijanprecioselevados.Porparte de
loscompradores,otragama de similaresexpectativastambiénse presentacomofactorde
distorsión,porejemploel tenerunpréstamoaprobadoporalgunaentidadbancariay su
apresuramientoenusareste créditoantesde que pase el plazootorgadoparasu uso.
Las expectativasdescritas,comprensiblesenel ánimode vendedoresycompradores,exigenalos
agentesinmobiliariosmayorpreparaciónparaenfrentarestasincertidumbresysercoherente con
lassugerenciasapresentar.Sinembargo,al final lospropietariostienenrazón?Acasosiempre
apuntandoel preciohaciaarriba y si el terrenocumple concaracterísticasidealesparala
edificaciónse venderáde todasmanerasporque lavelocidaddelcrecimientodelpreciodel los
inmueblescadadía esmayor

5. En términoseconómicos,estadistorsióngeneraretrasoensusoportunidadesde ventaperoal fin
logranel objetivode mantenerunprecioaltoy venderal fin,compensandode esamanerasu
espera,notanto comoel agente inmobiliarioque asumióel riesgode promocionarlaventasin
llegaral resultadoesperado.
Es recomendable entoncesque el agenteInmobiliariose perfeccione yse especialice enel hecho
de efectuarunavaluacióncomercial aun determinadotipode inmuebles(prediosurbanos) para
que sirvade puntode partidaen lasnegociacionesque llevaráafuturocon las partesque
intervienenenunaoperaciónde compra-venta,ademásteniendoconocimientoque nopodráen
algúnmomentorealizarvaluacionesreglamentarias,ni comercialesporque nole corresponden
segúnel Art.I.08 del RNTdel Perúy las valuacionescomercialesdeberánaclararse como
referenciales.
El nombre que se deberíadar a una valuacióncomercial de unprediourbanopreparadaporun
agente inmobiliario,que esespecialistaenprediosurbanosesde:“INFORMEDE VALUACION
COMERCIAL-REFERENCIALDE PREDIOURBANO” ó " ESTUDIO INMOBILIARIODE PREDIOURBANO"
(En este estudiose agregaríaunavaluaciónreferencial debidamente sustentadadel inmueblea
tratar).
Se deberíadeterminarasíó algunaotra parecida,paradistinguirentre unavaluaciónpresentada
por un peritotécnicoregistradoyel agente que,NOESTA AUTORIZADOde acuerdoal RNT del
Perúa emitirvaluaciónreglamentariaóvaluacióncomercial