1. Principales actividades y responsabilidades de una Junta de Condominio
Enviado por Rafaél Ángel Viso Ingenuo
Sub-Temas a tratar: Cómo hacer un mejor trabajo diario administrador y los propietarios
La toma de decisiones válidas por la Junta de Condominio
¿Cómo rescatar de la ruina un inmueble?
La Asamblea de Propietarios y la Consulta como órganos de decisión de la comunidad
Sub-Temas a tratar
A) Cómo hacer un mejor trabajo diario:
En las "Primeras Jornadas sobre Herramientas Básicas para el Manejo de
Condominios" que realizamos en Caracas el pasado 26 y 27 de Junio de 2003, ya
recomendábamos una serie de actividades que deberían regularse en el Reglamento del
Documento de Condominios de los inmuebles sometidos al ámbito de la Ley de Propiedad
Horizontal, a modo de constituirse en un manual de operaciones para la Junta de
Condominio que oriente la gerencia de su actividad en el tiempo. Ahora, en esta oportunidad,
luego de recomendar la lectura del material de apoyo que preparamos para las mencionadas
jornadas, aquí nos importa hacer unos comentarios adicionales para el mejor funcionamiento
de la Junta de Condominio; lo cual hacemos en los siguientes términos:
A.1) Estudio del ordenamiento jurídico regulador del tema de la propiedad
horizontal en Venezuela:
Nuestra experiencia profesional y contacto con innumerables Juntas de Condominios
nos revela que muchos de sus miembros son personas que presentan el siguiente perfil: a)
tienen las mejores intenciones para hacer el mejor trabajo en pro de la comunidad; b)
cuentan con la disposición de tiempo que requiere el trabajo de gerenciar un inmueble; c)
generalmente, se trata de personas que gozan de un gran respeto de todos los
copropietarios quienes depositan su confianza en ella (en no pocas ocasiones por excesiva
comodidad) y d) normalmente, son personas que no tienen la preparación jurídica sobre la
normativa especial que regula la materia, constituyendo éste el primordial obstáculo para
lograr los objetivos de la comunidad de propietarios. Y precisamente, queremos partir de este
último punto: cuando no se tiene el conocimiento exacto de la materia jurídica de la materia
sobre propiedad horizontal, los miembros de las Juntas de Condominios toman con gran
frecuencia, una serie de decisiones que están fuera de todo contexto legal y que van a
generar muchos reparos o resistencia del resto de los propietarios, especialmente de los
abogados (destacando que tampoco no todos éstos son conocedores de la materia). Es así,
como nuestra primera recomendación a cualquier junta de condominio es precisamente que
asuman tanto el estudio de la normativa jurídica de la ley de propiedad horizontal (como
también otras normas relacionadas con la materia: Código Civil, ley de régimen municipal,

2. legislación laboral, ambiental, normas cívicas de convivencia, entre otras) como la asesoría
jurídica especializada por un profesional del derecho dedicado a estos temas, como su
primer reto. Una de las formas de propiciar el estudio de temas puntuales y
controversiales es la participación en este tipo de talleres donde se abordan de forma
académica tales estudios.
A.2) Atribuciones de cada uno de sus miembros y delegación de
responsabilidades: Es evidente que si un equipo de trabajo quiere alcanzar la mayor
efectividad y eficacia en los objetivos que se ha trazado de acuerdo a su misión, debe en
primer lugar, nombrar a los responsables para cada una de las áreas que ameritan su
atención. De suyo, este primer paso puede considerarse de "organización" y es tan
fundamental, que obviarlo ocasionará que varias personas hagan un mismo trabajo bajo el
esquema de órdenes y contraórdenes que originan la duplicidad de la inversión de recursos
humanos y el tiempo en un mismo objetivo.
Las recomendaciones que les hacemos a las juntas de condominios para que este
primer paso pueda ser cumplido con éxito, es que cada uno de sus miembros cumplan con
las misiones que les impone o bien el documento de condominio, o en su defecto su
documento reglamentario. Éstos documentos son de obligatorio cumplimiento y contienen
generalmente normas en este sentido donde se señalan con claridad los cargos y las
misiones de cada uno de ellos, que ocuparán los miembros principales y suplentes de la
junta. Nos preguntará el lector qué hacer en caso de la inexistencia de este tipo de normas
en los documentos indicados: si ese fuese el caso, sugerimos que la composición de la junta
de condominio se haga conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH que señala que
tres serán los miembros principales y tres los miembros suplentes. Nótese que la ley no
establece ninguna denominación para cada uno de los miembros suplentes. Sobre este
particular, pensamos que en una ley ferenda se podría ser mucho más específico en este
punto a fin de evitar problemas en la concepción y funcionamiento de las juntas de
condominios. La norma establece una condición igualitaria para todos sus miembros sin
señalar en modo alguno una cabeza, o liderazgo de conducción y de responsabilidad que
debe tener todo órgano que actúa de forma colegiada.
Es común la práctica de funcionamiento donde la asamblea de propietarios elige a todos los
miembros de la junta de condominio, principales y suplentes, y éstos, en su primer momento
de reunión se atribuyen las misiones o responsabilidades que cada uno tendrá en la vigencia
de sus funciones. Por supuesto que no criticamos negativamente este forma de proceder;
pensamos que de hecho ello implica un excelente nivel cultural y de organización en las
comunidades que así lo hacen.