Manual de Convivencia para Propiedades Horizontales

1. MANUAL DE CONVIVENCIA PARA P.H.
Naturaleza: Que es?
Reglamentación de uso y disfrute de las zonas comunes.
Justificación: Para que?
Para dar cumplimiento a la publicidad de normativa que rige el uso y disfrute de
las zonas comunes.
Facultad: Quien Puede?
Administración lo elabora para supervisión del Consejo de Administración y
aprobación en Asamblea General, consentimiento calificado 70%
Competencia: Porque puede?
Porque se derivan eventuales sanciones y por ende se debe observar el
cumplimiento del debido proceso. (Publicidad y Formalidad).
 Convocatoria todos los copropietarios (Publicidad).
 Con el mínimo de votación requerido.
Proceso: Como?
La ley de propiedad horizontal identifica las previsiones para el buen
comportamiento de los copropietarios y tenedores de unidades privadas y
establece mecanismo con el fin de mantener y mejorar su calidad de vida.
Además, traza pautas para permitir las buenas relaciones de cooperación y
solidaridad social, respetando los derechos de los demás y facilitando que cada
copropietario y residente pueda cumplir sus obligaciones sociales y económicas
sin mayores complicaciones.
El reglamento de propiedad horizontal debe contener normas claras sobre las
conductas que se deben autorizar o prohibir, tanto en los bienes privados como
en los comunes con respecto a su destino natural o convencional.
El manual de convivencia para la propiedad horizontal brinda una regulación
mínima de los actos que puedan comprometer la seguridad o solidez del
inmueble, con el fin de garantizar la comodidad y unas normas básicas de
convivencia entre vecinos, copropietarios y/o arrendatarios
Aplica por ejemplo, cuando se producen ruidos, molestias y actos que perturban
la tranquilidad de los demás ocupantes del edificio o que afectan la salud pública.
De igual forma, y cuando sea el caso, los propietarios deben realizar las
reparaciones en sus unidades privadas que puedan generar perjuicios a los

2. vecinos y a los bienes comunes, y de ser necesario indemnizar por los daños
causados. Por lo que se suelen incluir apartados en los que se sugieren horarios
especiales para reuniones, reparaciones o trasteos.
Tampoco pueden realizar obras sin autorización legal, ni de los demás
copropietarios. Esta es otra de las disposiciones que se deben cumplir para evitar
las incomodidades en el inmueble y las sanciones urbanísticas pertinentes.
Existen otros aspectos importantes como la participación ciudadana y de buen
vecino en todas las reuniones de asamblea general, el pago de las obligaciones
económicas en forma oportuna, la integración de los organismos de dirección y
de solución de conflictos, la tenencia de mascotas, las reglas para el uso de los
salones comunales y los controles de seguridad y vigilancia.
El manual de convivencia es una herramienta educativa y pedagógica, un pacto
social que busca la formación de la cultura de la autorregulación antes de ser un
mecanismo represivo y sancionador.
Principios y Valores Fundamentales del Manual de Convivencia:
Como las anteriores previsiones y los procedimientos para el comité deben estar
contenidos en los reglamentos de propiedad horizontal, los denominados
manuales de convivencia pacífica sólo deben contener la invitación y guía para
vivir mejor en el edificio o conjunto, a partir de la formación moral y respetando
el derecho ajeno.
No existen plantillas especiales para estos manuales, sin embargo, sugerimos que
el Acuerdo 79 del 2003 y el Código de Policía de Bogotá pueden servir de
orientación, este acuerdo contempla los siguientes principios generales:
La supremacía formal y material de la Constitución;
La protección de la vida digna;
La prevalencia de los derechos de las niñas y los niños;
El respeto a los derechos humanos;
La búsqueda de la igualdad material;
La libertad y la autorregulación;
El respeto mutuo;
El respeto por la diferencia y la diversidad;
La prevalencia del interés general sobre el particular;
La solidaridad;
La eficacia;
La moralidad;
La economía y celeridad;
La imparcialidad y publicidad;
El principio democrático.

3. Ley 1801 de 2016.
Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.
Artículo 8o. Principios
Son principios fundamentales del Código:
1. La protección de la vida y el respeto a la dignidad humana.
2. Protección y respeto a los derechos humanos.
3. La prevalencia de los derechos de niños, niñas y adolescentes y su protección
integral.
4. La igualdad ante la ley.
5. La libertad y la autorregulación.
6. El reconocimiento y respeto de las diferencias culturales, la autonomía e
identidad regional, la diversidad y la no discriminación.
7. El debido proceso.
8. La protección de la diversidad e integridad del ambiente y el patrimonio
ecológico.
9. La solidaridad.
10. La solución pacífica de las controversias y desacuerdos de los conflictos.
11. El respeto al ordenamiento jurídico y a las autoridades legalmente
constituidas.
12. Proporcionalidad y razonabilidad. La adopción de medios de Policía y
medidas correctivas debe ser proporcional y razonable atendiendo las
circunstancias de cada caso y la finalidad de la norma. Por lo tanto, se debe
procurar que la afectación de derechos y libertades no sea superior al
beneficio perseguido y evitar todo exceso innecesario.
13. Necesidad. Las autoridades de Policía solo podrán adoptar los medios y
medidas rigurosamente necesarias e idóneas para la preservación y
restablecimiento del orden público cuando la aplicación de otros
mecanismos de protección, restauración, educación o de prevención resulte
ineficaz para alcanzar el fin propuesto.
PARÁGRAFO. Los principios enunciados en la Ley 1098 de 2006 deberán
observarse como criterio de interpretación y aplicación de esta ley cuando se
refiera a niños, niñas y adolescentes.
Se deben incluir los aspectos fundamentales de una manera sencilla y clara,
buscando que el lector pueda entender de una manera clara y concisa los aspectos
principales, de modo que se genere una mayor difusión de los aspectos básicos
de convivencia en la copropiedad, ya sea condominio, edificio o conjunto
residencial.

4. Estos manuales no se redactan para imponer sanciones, toda vez que solamente
el reglamento de propiedad horizontal puede contener el régimen y
procedimiento de sanciones.
Lo que recomendamos es que el manual de convivencia sea un manual
condensado pero coherente con lo que se expresa en el reglamento de la
copropiedad.
¿Qué son las sanciones en propiedad horizontal?
Empecemos por una definición. Las sanciones en propiedad horizontal son
aquellos castigos que se imponen a los vecinos que incumplen alguna obligación.
La propiedad horizontal, al tener espacios comunes y gastos de mantenimiento
compartido, genera obligaciones, tanto de convivencia, como obligaciones de
pago. El incumplimiento de esas obligaciones deriva en sanciones.
Los administradores de una propiedad horizontal no son una autoridad legal, así
que sus sanciones tienen límites. La ley impone esos límites y reglamenta su
aplicación.
En Colombia están reguladas en la Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal. Esta
normativa faculta a las asambleas de propietarios para que establezcan en sus
estatutos las sanciones. Esa es, de hecho, una de las funciones de la asamblea.
Sin embargo, también establece sus limitaciones. Las sanciones pautadas no
pueden contravenir el Código Nacional de Policía y Convivencia, el conocido CNPC,
también llamado Ley 1801 de 2016.
Te preguntarás cuáles son esas sanciones y cómo se deben imponer. Vamos a
revisarlos en profundidad.
“Los incumplimientos de los vecinos en una propiedad horizontal generan
sanciones. Pueden ser incumplimientos de pagos o de normas de convivencia.”
¿Cómo imponer las sanciones en propiedad horizontal?
Hay una forma de imponer sanciones en propiedades horizontales, descubre cuál.
Comencemos por separar las sanciones en dos grupos: sanciones pecuniarias y
sanciones no pecuniarias, así sabremos cómo imponerlas.
Las sanciones no pecuniarias son aquellas que no tienen que ver con la morosidad.
Una de las obligaciones de los vecinos es mantener la convivencia, también
hacer buen uso de los espacios físicos.

5. Incumplir esas obligaciones lleva a sanciones no pecuniarias. Se trata de
limitaciones de uso, carteles de señalamiento y medidas que fuercen una
negociación. Entre otras, podemos mencionar:
Restringir el acceso a los salones de fiesta del edificio
Limitar el acceso de los sancionados a los espacios recreativos y deportivos
de la propiedad
Publicación de listas de infractores en la propiedad horizontal.
Multas económicas
Pagos a daños ocasionados con cargo a los vecinos causantes.
Lo ideal es que la sanción lleve a una negociación con el fin de que los
infractores mejoren su conducta.
El otro tipo de sanción es la más común que existe: la pecuniaria. Esta se refiere
a los vecinos morosos que hayan incumplido con el pago de sus obligaciones. Este
tipo de sanciones incluyen:
Intereses de mora sobre la deuda
Publicación de lista de morosos
Negar el salvo y paz para enajenar la propiedad.
Artículo 30. Incumplimiento en el pago de expensas.
El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora,
equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la
Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que
señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.
Forma de Liquidarlo.
Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o
conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.
PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en
lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido
conocimiento por parte de los copropietarios.
Límites a las sanciones.
Toca hacer una acotación: hay límites establecidos por el artículo 30 de la ley
675 de 2001. Las sanciones en propiedad horizontal no pueden incluir:

6.  Suspensión del citófono o intercomunicador
 Prohibición de acceso o egreso de la propiedad
 Restricción del retiro de los bienes personales del moroso
 Impedir el acceso de los visitantes a la residencia del moroso
 Prohibir a los vigilantes y porteros que atiendan al moroso
 Eliminar el uso de sus casilleros numerados
 Estas sanciones están tipificadas como acoso personal.
“Hay dos tipos de sanciones para igual número de faltas: sanciones pecuniarias
y no pecuniarias. Las primeras son para morosos y las segundas para
infractores”.
¿Quién debe imponer las sanciones?
La ley también regula quién debe imponer las sanciones en la propiedad
horizontal. Específicamente, el artículo 60 de la ley 675 de 2001 otorga la facultad
sancionatoria a la asamblea de copropietarios.
En una propiedad horizontal se discute quién debe imponer las sanciones
Una excepción es que en el reglamento de la propiedad horizontal se haya
otorgado la función sancionatoria a otro ente. Este sería el caso de los consejos
de administración, pero nunca puede ser el caso del administrador o comité de
convivencia.
Es importante apuntar que a veces estos organismos pueden ser insuficientes. En
ese caso, son las instituciones del Estado las que intervienen directamente. Es algo
que debe evitarse, pero que a veces resulta forzoso.
Veamos dos ejemplos breves:
En el caso de las sanciones no pecuniarias, si persiste una actitud antisocial, hay
que reportar a las autoridades. Es el caso de vecinos que no moderan la música,
los comportamientos o incluso que son directamente nocivos.
Por el lado pecuniario, una deuda no cancelada puede devenir en un pleito legal.
Los morosos no solo enfrentarían intereses de mora, sino hasta posibles
embargos. Claramente esto ocurriría en casos muy graves y por deudas elevadas.
Finalmente, cabe acotar que, en aras de mantener la convivencia y el estado de
derecho, los sancionados pueden apelar. Una buena práctica es aprovechar la
apelación para tratar de negociar una solución beneficiosa para todos.

7. “Lo importante siempre es tratar de negociar una buena solución para todos en
la propiedad horizontal para evitar la sanción, sea o no pecuniaria.”
Conclusión
Las sanciones en propiedad horizontal son un tema difícil. Lo ideal sería que nadie
incumpliera y así nadie debiera ser sancionado. Lamentablemente, no es así como
suele ocurrir, por lo que es bueno saber cómo aplicar estas sanciones.
La ley apoya a los copropietarios para que tengan una comunidad armónica. Los
marcos sancionatorios están para facilitar esa armonía. Apóyate en ellos y
lograrás mejorar la calidad de vida de tu propiedad horizontal.