Urbanización Roche Residencial: Proponiendo Soluciones (3 de 3)

Roche Residencial:
Propuestas para buscar soluciones
en beneficio común

D. Juan Carlos Romero-Abreu Roos

Roche, a 20.08.2010

1

Índice
1. Repasando las conferencias anteriores (I) (II) (III)
2. Conclusión de conferencias anteriores
3. Lo previsto en los estatutos
4. La situación actual
5. La situación actual: ¿Por qué es un problema?
6. Propuestas para salir de la situación actual
6.1. Entendiendo las deficiencias de la situación legal actual
6.2. Definir qué es responsabilidad de quien
6.3. Decisiones a tomar en Junta
6.3.1. Roche en relación con instituciones externas
6.3.2. Roche en relación con procedimientos internos
un ejemplo de contabilidad alternativa

7. Resumen de Propuestas
8. Conclusión de propuestas; Roche a largo plazo 2

1. Repasando las conferencias anteriores (I)

Elementos comunes +
Marco legal
normas de convivencia

Propietarios

Provisión de información
detallada para tomar Presidente
nuevas decisiones Junta de
respecto a los elementos propietarios
comunes y las normas de Administración
convivencia

1 año
Implementación y Decisiones sobre
ejecución de las gestión de dichos
decisiones elementos
(Presidencia/ad- (Propietarios)
ministración)

1. Repasando las conferencias anteriores (II)

Nos informa de nuestro
dominio, los elementos de
uso compartido y cómo
distribuir los gastos. (tit.1)

Importancia de
Recoge la forma en cómo Son la guía que
entender los estatutos
ponernos de acuerdo en las incluye a todos los
originales, parte de
juntas de propietarios y todas comuneros
nuestro contrato e
permitiendo un debate
inscritos en el registro sus atribuciones (tit. 2) democrático
de la propiedad

Recoge normas relativas a la
edificación (tit. 3), la tramitación
(tit. 4), la obligatoriedad de los
estatutos (tit. 5)…

4

1. Repasando las conferencias anteriores (III)

Debido a que los estatutos no se aplicaron
íntegramente, actualmente nos encontramos
ante muchos desafíos y dificultades que
necesitan solución.

Una situación irregular con el Ayto. de Conil que no reconoce sus
obligaciones

Unas cuentas que no son realizadas por el administrador y que además no
reflejan la contabilidad de acuerdo con las necesidades de una comunidad
de propietarios.

Falta de democracia en las juntas de propietarios

Una presidencia que toma decisiones más allá de sus competencias

Propietarios cansados por que parece que en Roche nada se soluciona…
5

2. Conclusión de conferencias anteriores

Construimos la casa por
el tejado y a día de hoy
sufrimos las
consecuencias de no
tener los cimientos
legales actualizados que
nos permitan tener un
orden y una estabilidad
para decidir sobre la
gestión de nuestros
bienes de uso
compartido

La solución se encuentra en la Junta de
Propietarios y en seguir los pasos
necesarios para regularizar nuestra
situación.

Enfocándonos en la
búsqueda de
soluciones

7

3. Lo previsto en los estatutos
Propiedades privada de uso compartido

Lo que tiene que ser
En un principio iba a ser gestionado por los
una urbanización propietarios en la comunidad.
aparentemente privada.

Los estatutos establecían
Propiedades de titularidad pública
un marco sobre el cual
Roche podría crecer
hasta que estuviese Lo que tiene que ser
terminado… administrado por el ámbito
estatal, autonómico y
municipal .

Sociedades y Sociedades y
cooperativas para ofrecer cooperativas para ofrecer
servicios a propietarios servicios a propietarios
8

4. La situación actual

Propiedades privadas de uso compartido

Lo que tiene que ser
gestionado por los
propietarios en la comunidad.

Actualmente tal como
Propiedades de titularidad pública funciona la comunidad de
propietarios somos
Lo que tiene que ser responsables de todo, y no
administrado por el ámbito hemos exigido aquello a lo
estatal, autonómico y que tenemos derecho ya que
municipal no hemos aclarado a lo que
los estatutos nos daba
derecho.
Sociedades y
cooperativas para ofrecer
servicios a propietarios
9


Además de vulnerar todos los derechos de los propietarios como ya
se explicó en las presentaciones anteriores (pérdida de soberanía,
falta de democracia, pagos inflados etc.)… hay un problema aún
mayor:

La responsabilidad civil que
puede ser exigible a la
comunidad de propietarios
en caso de accidente

10


Ejemplos:
La responsabilidad civil
Accidente por mala señalización de tráfico
que puede ser exigible Accidente laboral de alguno de los trabajadores
a la comunidad de Daños que se pueden producir en coches etc. por
propietarios y en socavones en las calles…
Denuncia por empleo ilegal de copyright (cine en
consecuencia a los verano)
propietarios Uso indebido de datos personales de contacto
en caso de accidente.

Con la propiedad llega también la obligación de
mantenimiento y responsabilidad. Por lo que si una
persona sufre las consecuencias de mal mantenimiento
la responsabilidad económica de indemnización cae
sobre todos los propietarios.

… De ahí la gran importancia de que los campos de
acción de la Junta de Propietarios, el Ayto. de Conil, y
de la prestación de servicios a la Comunidad más allá de
los mínimos comunes, esté claramente delimitada. De
manera que cada uno sea responsable de lo que le
toca por Ley. Esto evitaría que si algún día hay un
problema, la ambigüedad actual y el limbo jurídico en el
que nos encontramos, vaya en nuestra contra.
11


Propiedades de titularidad
Pública: Ayto de Conil
pú e
ca
d sd
bli
ida de

Pr
lar eda

pr opie
titu opi

de ivad dad Propiedades privadas de
Decisiones a tomar
Pr

us as es
oc en la Junta de uso compartido:
om
pa Propietarios Comunidad de
rtid Propietarios Roche
o
Servicios a
propietarios
Servicios a propietarios y a
comunidad: asociaciones o
sociedades

Actualmente la Comunidad Establecer los costes y la
de Propietarios soporta responsabilidad de acuerdo
todo esto en costes y en a lo que legalmente está
responsabilidad civil. establecido.

12


6.1. Entendiendo las deficiencias de la situación legal actual

Estatutos (no actualizados ni aplicados) Roche es un complejo
Reglamento de servicios inmobiliario donde no se ha
Legislación de Propiedad otorgado título constitutivo
-por tanto, no queda claro qué es
Horizontal propiedad compartida- .
Esto juega en nuestra contra.

Para que se otorgue título
constitutivo y seamos una
propiedad horizontal (según la
legislación de Cataluña que la
única que ha legislado sobre la
propiedad horizontal por parcelas)
hay que definir qué elementos
son de titularidad privada común
y cuales de titularidad pública,
separándolas.

13


6..2. Definir qué es responsabilidad de quien

Titularidad privada Titularidad pública
Parcelas (actualmente a nombre de URSA Y Propiedad de ROSAM:
PRORSA): a) Vía de penetración N340 (recepcionada
a) Deportivas: piscina, Tenis, padel, por Ayto de Conil en 1975
futbito, etc. b) Av. Bélgica y Holanda; pinar, calles y
b) Socioculturales y religiosas: centro viales comprendida entre estas dos y
cultural, iglesia de verano, club social Orillas de Roche
c) Depuradora Propiedad de URSA Y PRORSA que debería
Propiedades comuneros Promotora Roche: pasar a Ayto. de Conil:
a) Centro de transformación a) Viales y zonas verdes de cada una de
Inglaterra/Europa las sociedades, siguen inscritas en registro
b) Pozo de bombeo Irlanda a su nombre
c) Parcela Europa 39 Red de alumbrado público con sus farolas
Propiedades comuneros Urbanizadora Roche: Red de agua y alcantarillado
a) Zona Industrial Orillas de Roche hasta la playa
b) Centro de transformación de Hungría
c) Pozo de bombeo Bélgica TODO ESTO NECESITA DE ESCRITURA
d) Parcela España 34 PÚBLICA Y SER ENTREGADO AL
Otras propiedades no reconocidas? AYUNTAMIENTO DE CONIL

Responsabilidad de Propietarios Responsabilidad Municipal
14


6.3 .Decisiones a tomar para que las responsabilidades sean asumidas por cada parte
–de acuerdo al marco legal-

6.3.1 6.3.2

Roche en relación con Roche en relación con
instituciones externas procesos internos
(7 proposiciones) (5 proposiciones)


6.3.1. Roche en relación con instituciones externas

respuesta sea negativa, ya que sólo así podremos

Ponernos de acuerdo en la Junta de Propietarios y acordar
Es importante realizar estos trámites aunque la

1 entregar las zonas de titularidad pública al Ayto de Conil.

Requerir a ROSAM –de modo fehaciente- que informe si URSA
2 Y PRORSA han cumplido y ejecutado lo contratado, y su
entrega al Ayto. de Conil.

Requerir al Ayto. de Conil si hay garantías ejecutables para el
reclamar judicialmente

3 cumplimiento por URSA y PRORSA; quien es responsable de la
ejecución y por qué.

Requerir al Ayto. las causas y motivos exactos por los que no ha
recepcionado o recepciona los viales, zonas verdes o servicios
4 públicos que correspondan. –Esto nos permitirá crear un plan/programa para
solucionar lo que a lo mejor no está en condiciones de manera que el Ayto. no ponga más
excusas-. Y por qué no asume sus obligaciones municipales.

16

Requerir a ROSAM, URSA Y PRORSA la escritura pública -de

respuesta sea negativa, ya que sólo así podremos
5 división horizontal- y entrega al Ayto de viales y zonas verdes.
Es importante realizar estos trámites aunque la

Requerir a URSA y PRORSA la escritura de división horizontal
por parcelas. Pedir a la administración que prepare la
6 documentación por parte de los propietarios ej. m2 de parcela
según escrituras de ventas- para que esto se pueda realizar.
reclamar judicialmente

Debido a que en los estatutos se dice que tenemos derecho de
uso y disfrute de una serie de instalaciones-(piscina, iglesia,
centro cultural, centro social-club- picadero-hípica)- sin entrar en
7 el derecho de propiedad- preparar una demanda judicial y
solicitar se inscriba en el registro de la propiedad ese uso como
carga de la parcela. (esto evita que la parcela sea recalificada, y pierde
el interés especulativo para URSA Y PRORSA).

Todos estos pasos pueden parecer pesados y trabajosos, pero es lo único que nos llevará a regularizar la
situación de Roche y establecer unas bases legales sólidas que nos exima de responsabilidad y gastos
que no nos corresponden y nos reconozcan la propiedad de lo que realmente es nuestro. Estos pasos
permitirán que la comunidad de propietarios se centre en lo que de verdad es competencia suya.
Si no nos ponemos de acuerdo seguiremos dependiendo de que el alcalde nos de dinero según
considere, de que el presidente tome decisiones aleatorias o en función de intereses particulares . 17


6.3.2 Roche en relación con procedimientos internos

Fomentar una administración independiente al servicio de la
Junta y de los propietarios y no de los intereses particulares del
presidente:

Todos los documentos estén a disponibilidad de los propietarios
– contratos de arrendamiento, juicios pendientes, reclamaciones,
cuentas, etc.- en todo momento, para que los propietarios puedan
tener información completa o contribuir en caso de que sean
1 especialistas en el área.
Establecer un proceso por el cual los propietarios puedan a lo
largo del año escribir los problemas –siempre en relación con
temas de la comunidad- y ofrecer propuestas de mejora. Estos
deberían ser revisados periódicamente y en Junta la administración
debería ofrecer posibles soluciones y alternativas para ser
debatidas y votadas.
El desarrollo de una contabilidad –que es competencia del
administrador - clara y ajustada a las competencias de la
comunidad donde se separen los tipos de gastos.
18

6.3.2 Roche en relación con procedimientos internos: Ejemplo simplificado de
contabilidad basada en costes e ingresos

CONCEPTO COSTE TOTAL COEFICIENTE COSTE PROPIETARIO

A)PÚBLICOS
A.1) Vigilancia Pública
A.2) Limpieza Viaria
Calles
Jardines
A.3) Alumbrado Público
Consumo
Mantenimiento
A.4) Suministro de Agua
A.5) Alcantarillado
A.6) Saneamiento y
depuración
A.7) Recogida de Residuos
Sólidos Urbanos
Domiciliaria
Muebles y Enseres
Papel y Cartón
Vidrio
Otros
Eliminación
A.8) Jardines y podas
Recogida
Eliminación
A.9) Viales
Rebacheo
Urbanización
A.10) Horas y Coste de personal
de administración (A.1 –A.9)
19

contabilidad basado en costes e ingresos

CONCEPTO COSTE TOTAL COEFICIENTE COSTE PROPIETARIO

B) PRIVADOS
B.1) Instalaciones
B.1.1) Deportivas
Generales
Tenis
Padel
Futbito
Basket
Piscina
Bar
Vestuario
Otras a detallar
B.1.2) Centro Socio Cult.
B.1.3) Club Social
B.2) Costes de administración
Sueldo de personal
(desglosado)
Material
Informática
Comunicación
etc. Desglose de proyectos por separado
B.3) Gastos extraordinarios
Proyecto A
para que propietarios puedan debatir y
Materiales votar sin rechazar resto de cuentas
Coste de personal
Licencias e impuestos

TOTAL= COSTE TOTAL: XX $ COSTE PROP.: XX $ 20


CONCEPTO INGRESO COEFICIENTE INGRESO PROPIETARIO

C) PRIVADOS
C.1) Explotación
Pistas deportivas
Tenis
Padel
Basket

Centro Cultural
Capilla
Club social
Parcelas alquiler
telefonía
…

TOTAL= INGRESO TOTAL: XX $ INGRESO PROP.: XX $

TOTAL= COSTE-INGRESO TOTAL COSTE-INGRESO PROP.

CUOTA OPCIONAL: Coste (Asociación)
Estos serían costes opcionales donde los Fiestas x$ Sí/No
propietarios podrían elegir si apuntarse o no a Actividades de Verano x$ Sí/No
estas actividades, y la Comunidad podría pasar Campeonato de Cartas x$ Sí/No
la cuota a la asociación, correspondiente Campeonatos deportivos x$ Sí/No
Capilla x$ Sí/No 21


El objetivo de este tipo de contabilidad ES:

Permitir que, podamos tomar decisiones más claras teniendo en cuenta el largo
a plazo, con respecto al Ayto. de Conil: A) Poder cuantificar el dinero que nos cuesta
por incumplir sus obligaciones –en caso de ir a juicio-. B) Si nos sale más eficiente
contratar los servicios del Ayto., seguir manteniéndolos nosotros o contratar empresas

Prestaciones públicas obligatorias Prestaciones públicas obligatorias ,
(no se pueden cobrar tasas) sometidas a tasas y/o precios públicos,
(deben cubrir coste de servicio)

Precio Ayto. Coste Roche
Suministro de Agua X$ Y$
Vigilancia pública………………nos cuesta XX $
Depuración X$ Y$
Limpieza viaria………………...:nos cuesta XX $
Alumbrado público: Recogida de Residuos X$ Y$
consumo………..nos cuesta XX $ Papel/cartón X$
mantenimiento…nos cuesta XX $ Vidrio X$
Recogida de Mueb. X$
AYTO CONIL debe a Roche: …………….. XX$
Recogida podas y jardinería X$ Y$

Rebacheo X$ Y$
Reurbanización X$ Y$
22

contabilidad, basado en costes e ingresos

El objetivo de este tipo de contabilidad ES:

Que los propietarios puedan votar por proyectos concretos individuales; por
b proyectos extraordinarios, y en caso de no estar de acuerdo con algún proyecto,
que no queden todas las cuentas invalidadas en caso de reclamaciones.
Que se sepa claramente dónde va el dinero - qué se gasta, por qué, para
qué, cómo, cuándo, cuánto y con qué resultado-. Esto requiere de
c planificación y conocimiento profundo de los problemas recurrentes que
necesitan solución, así se evitan los imprevistos que no se pueden aprobar por
la Junta
Que los propietarios puedan elegir si quieren participar de las actividades
sociales o no, sin verse obligados a algo que no es competencia de la
d Comunidad de Propietarios, sin embargo puede ser canalizado a través de la
misma.

En definitiva el objetivo de este tipo de contabilidad es claridad y
ofrecer a los propietarios la libertad para elegir con conocimiento
de datos concretos adaptados a las decisiones que les toca
tomar. Si no se desglosan las cuentas de esta manera, perdemos
en capacidad de decisión.



Recaudar los recursos económicos necesarios para los fines
concretos y específicos de la comunidad de propietarios,
2 recogidos en los estatutos –es decir aquellos que se derivan de la
gestión de elementos comunes y no los pagos inflados que tenemos
actualmente-.

Introducir en la administración de la comunidad, procedimientos
para el seguimiento y vigilancia del Plan de Ordenación Urbana
de Conil y sus revisiones en todo lo que afecta directa o
3 indirectamente a Roche Residencial para mantener informados a los
propietarios. El objetivo es preservar y mejorar la calidad de Roche
Residencial sin que se cambie el destino del suelo de manera
perjudicial para los propietarios.

24



Fomentar el desarrollo de asociaciones, cooperativas, empresas, para
4 que actúen conforme a sus fines y en libertad, en el ámbito de Roche
Residencial e incluso fuera si lo estiman de su interés para servir a los
propietarios a nivel particular.

El objetivo de
estas asocia- Asociación para
ciones es el de ofrecer servicios de
permitir que los
Asociación Propietarios de Roche jardinería, recogida
de deportes
propietarios
elijan –e incluso
Residencial de piñas, fumigado
etc.
que creen sus
propias Administración
Asociación de Asociación para
asociaciones- y centro de información
actividades y ofrecer otros
se apunten a lo de propietarios. Puede
fiestas servicios…
que les es más actuar como centro
afín, sin obligar catalizador que puede
al resto de los poner en contacto a los
propietarios a propietarios que lo
cargar con los deseen y den su
costes. autorización, con la/s
asociacion/es.

25



De acuerdo con los establecido en el reglamento de servicios, constituir
sociedades, empresas, asociaciones, del tipo más adecuado de modo
5 que sirvan a la comunidad de propietarios, al menor coste y puedan a
su vez generar ingresos para reducir los costes. Separando así la
responsabilidad civil en la que pudiéramos incurrir.

El objetivo de esta medida
es que estos servicios
sean prestados por una
sociedad –que sea creada
Recogida de basuras
- de manera que sean
eficientes o en caso de no Elementos comunes de
ser gestionados Limpieza de calles comunidad de propietarios
correctamente, seamos
libres de buscar otras
alternativas. Mantenimiento de
Por otro lado permite que
si reclamamos jardines
judicialmente el Ayto. de
Conil, el Ayto. pueda
subcontratar esta sociedad …
para ofrecer los servicios
que le corresponde por ley.

26

7. Resumen de las propuestas

Todas estas propuestas no tienen la intención
de negar los esfuerzos actuales que esperan
re-crear Roche Residencial. Sin embargo van
más allá, fomentando un orden, claridad y
transparencia –que ya existe a nivel legal sólo
que no se aplica- que evita el abuso y garantiza
que este proceso de mejora se realice de
acuerdo a unos principios democráticos, en el
cual cada institución se hace cargo de los
derechos y responsabilidades originales que le
corresponde.
Estas propuestas garantizan la legitimidad que
por ley tiene la Junta tiene y ofrecen un marco
de decisión más amplio y más justo a los
propietarios que los ostentamos actualmente.

27

7. Resumen de las propuestas

Roche en relación con Roche en relación con
instituciones externas procesos internos

Dar todos los pasos legales para que las Garantizar la soberanía de la Junta y
instituciones que en su día nos vendieron reforzar su capacidad de decisión (todos los
una serie de garantías y prestaciones documentos para poder ser consultados, una
cumplan con las mismas. –este será un proceso contabilidad desglosada).
largo pero si no comenzamos AHORA, porque en la Junta de Una contabilidad que prevea y que permita a
propietarios no se toman decisiones en esta dirección,
quedaremos estancados y a la vera de las instituciones y/o día de hoy reflejar los gastos que en un futuro
presidentes-. tendrán que ser asumidos por el Ayto. de
Conil (La reclamación judicial será más fácil).
Establecer el título constitutivo que
regularice nuestra urbanización y nos Una contabilidad que evite el abuso de la
reconozca a nivel de registro de la propiedad presidencia/administración a ejecutar con
lo que nos corresponde. De manera que en nuestro dinero proyectos no aprobados, por
el futuro podamos decidir en Junta qué hacer no estar suficientemente desglosada.
con esas parcelas. Separación de lo que es responsabilidad de la
Comunidad de Propietarios del resto,
Transmitir las responsabilidades civiles y
fomentando asociaciones, de manera que cada
legales a quienes realmente les
propietarios pague de acuerdo a lo que
corresponde. demande, y no carguen otros con lo que no
El dinero que a largo plazo nos les corresponde.
ahorremos de los servicios que nos tiene Evitar que Roche pueda ser un negocio
que proporcionar el Ayto. de Conil se podrá para administradores presidentes/Ayto. Conil
invertir en nuevos proyectos para las etc. donde los propietarios se convierten en
parcelas comunes –piscina, club social etc-. consumidores y pagadores forzosos. 28

8. Conclusión de propuestas; Roche a largo plazo
Cumplimiento de responsabilidades Presidencia: de acuerdo a
Ayto. de Conil: lo aprobado en Junta se
cerciora de que Ayto. cubre
Servicios obligatorios: servicios de forma
- Seguridad Servicios a nivel adecuada.
de comunidad
- Limpieza viaria
Administración: Ejecución
- Alumbrado público de decisiones de la
Servicios por tasas: Junta. Centro informativo.
- Suministro de Agua Contabilidad. Aplicación
- depuración de normas de
- recogida de residuos convivencia (reglamento
- Rebacheo de serv. comunes), etc.
- Reurbanización.. Comunidad de Administración facilita
propietarios datos de los propietarios
que así lo autoricen
Ayto. Conil puede =Junta
subcontratar Asociación/es para activi-
algunos servicios dades socioculturales,
si lo considera
donde los propietarios
Servicios a nivel eligen apuntarse
de comunidad Servicios a nivel
Sociedad Alternativa: individual
Asociación/cooperativas de
Recogida de residuos jardineros, o de otros
Seguridad, trabajadores que ofrezcan
reurbanización… servicios a los propietarios
según demanda.

ROSAM, URSA Y PRORSA, han entregado calles/viales jardines al Ayto. de Conil y zonas comunes a
29
propietarios Dejamos de tener relación con estas instituciones.

8. Conclusión de las propuestas

LOS PROBLEMAS QUE AQUEJAN A ROCHE SÓLO PUEDEN
SER SOLUCIONADOS POR LOS PROPIETARIOS A TRAVÉS DE
SU PARTICIPACIÓN CONSCIENTE Y RESPONSABLE EN LA
JUNTA DE PROPIETARIOS O RECLAMANDO JUDICIALMENTE EN
CASO NECESARIO. LA PASIVIDAD O COMPLACENCIA ES
NUESTRO PEOR ENEMIGO YA QUE LAS COSAS SÓLO CAMBIAN
A TRAVÉS DE UNA ACCIÓN CONSCIENTE Y CRÍTICA.
TODAS ESTAS CONFERENCIAS ESTÁN DIRIGIDAS A QUE LOS
PROPIETARIOS A TRAVÉS DEL CONOCIMIENTO DE SUS
DERECHOS Y DE CÓMO FUNCIONA UNA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS TOME LOS PASOS PARA EVITAR ABUSOS.
EL PODER ESTÁ EN SUS MANOS; EL CAMBIO DEPENDE DE
USTED. SI USTED NO LO HACE, NADIE LO HARÁ POR USTED.
NO ACEPTE, NI VOTE POR ALGO QUE A CORTO PLAZO
PUEDA PARECER AGRADABLE, PERO A LARGO PLAZO NO
GARANTIZA UNA ESTABILIDAD SOBRE LA CUAL UNA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PUEDA DESARROLLARSE.

30

En sus manos está el futuro de Roche, el
marco legal nos guía, pero Roche se construye
entre todos.

¡MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN
Y SU TIEMPO!

NO DUDEN EN PREGUNTAR
SI TIENEN ALGUNA CUESTIÓN
rabreu@terra.es

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