Conferencia impartida por un propietario al resto de los propietrarios el 07.08.2010. En ella se clarifica el marco legal de la Urbanización Roche Residencial y de su Comunidad de Propietarios según sus Estatutos. Se reflexiona sobre la problemática de las obligaciones y derechos de cada una de las partes: Propietarios, Ayuntamiento de Cónil, Administración de la Comunidad, Promotora y Urbanizadora (PRORSA, URSA y ROSAM).

1. Roche Residencial,
aclarando su dirección
y entendiendo los desafíos
D. Juan Carlos Romero-Abreu Roos
Roche, a 07.08.2010

2. Objetivo de este ciclo de conferencias
En estos últimos años se han hecho muchas
investigaciones acerca de los bienes que pertenecen a la
comunidad, y de muchas posibles ilegalidades que han
ocurrido.
Sin embargo el problema más grande no está sólo fuera –
en el Ayuntamiento de Conil, y en URSA o PRORSA- sino
que está en nosotros mismos, en cómo ponernos de
acuerdo como Comunidad de propietarios.
Con estas conferencias se pretende reflexionar acerca de
los estatutos, las leyes, lo que implican y cómo cada uno
de nosotros –propietarios- al entender mejor este marco
podemos contribuir al cambio y mejora de la comunidad.
2

3. El ciclo de conferencias
1. Roche Residencial: cuestionando su dirección y
entendiendo los desafíos (07.08.2010)
2. Roche Residencial: comprendiendo los procesos
de tomas de decisión y los desafíos actuales
(13.08.2010)
3. Roche Residencial: Propuestas para buscar soluciones
en beneficio común (20.08.2010)
3

4. Índice
1. UNA comunidad –administración-, MUCHAS visiones
2. ¿Para qué está la ley?
3. Entendiendo la situación de Roche
4. ¿Qué dice la ley?
5. Recogiendo el marco legal actual de Roche
6. Profundizando en los estatutos
7. Resumen de la profundización en los estatutos
8. Esfuerzos actuales
9. Desafíos que se presentan actualmente (I) (II) (III) (IV)
10. Cómo se solucionan estos problemas
4

5. 1. UNA comunidad de propietarios MUCHAS visiones
A lo largo de muchos años se han tomado muchas decisiones en
Roche y siempre ha habido controversia, distintos criterios y
opiniones sobre “lo que es correcto o no”, “lo que a mí me gustaría
o no”. Hay un sinfín de opiniones e intereses distintos.
Sin embargo la mayor parte de dichas opiniones se basan en
visiones personales de acuerdo al punto de vista de cada uno. Lo
que uno considera que es justo o no, correcto o no, legal o no, o lo
que le es más cómodo a nivel individual.
Cada uno tiene intereses distintos, comprensiones distintas,
ilusiones distintas y visiones de Roche distintas… Sin embargo
existen regulaciones legales que establecen el marco de
referencia para que nos pongamos de acuerdo…¿estamos
dispuestos a buscar ese punto que nos una en comprensión?
5

6. 2. ¿Para qué está la ley?
Las leyes establecen un marco de referencia, unas normas y
unos compromisos por los cuales las partes contractuales se
comprometen a seguir ciertas pautas de actuación.
El objetivo de la ley es permitir que haya un orden, y crear
un espacio donde todas las partes salgan ganando con el
objetivo de permitir un crecimiento equilibrado del conjunto.
GRACIAS A QUE EL SER HUMANO ES CAPAZ DE
COMPROMETERSE, DE ACTUAR EN GRUPO, DE CREAR
NORMAS Y UN LENGUAJE DE COMPRENSIÓN, HA PODIDO
EVOLUCIONAR TAN NOTABLEMENTE –con sus altos y bajos-
A LO LARGO DE LA HISTORIA.
Ej. Envío de naves espaciales, leyes de tráfico etc.

7. 2. ¿Para qué está la ley?
• De nada sirven las leyes si éstas existen pero no son seguidas
voluntariamente, ni se exige su aplicación a aquellos que están en las
posiciones de poder –este es uno de los grandes problemas de España-
• El beneficio común que éstas podrían aportar queda invalidado y
aquellos que tienen más poder –económico, político, de información, de
influencia etc- son los que acaban dictando las normas del juego donde
no se busca consenso sino imposición.
La solución
está en USTED.
LOS ABUSOS DE PODER SÓLO SE MANTIENEN Y SE NUTREN DE LA
PASIVIDAD –pensar que nada puede cambiar - Y EL DESCONOCIMIENTO
DE CADA UNO DE NOSOTROS. CUANDO UNO ENTIENDE LAS LEYES Y
SU DERECHO, Y CUANDO UNO TOMA LA RESPONSABILIDAD DE SUS
PROBLEMAS Y BUSCA SOLUCIONES LA SITUACIÓN CAMBIA…

8. 2. ¿Para qué está la ley?
NO HABRÁ PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD,
QUE LE SOLUCIONE TODOS LOS PROBLEMAS
COMO USTED ESPERA.
LA COMUNIDAD Y LOS PROBLEMAS DE
ROCHE SÓLO PODRÁN SER SOLUCIONADOS
CUANDO SUS MIEMBROS –propietarios-
PARTICIPEN, ENTIENDAN EL MARCO LEGAL Y
DECIDAN CON RESPONSABILIDAD DENTRO
DE DICHO MARCO PARA EL BIEN DE LA
COMUNIDAD.
8

9. 3. Entendiendo la situación de Roche
Casas privadas individuales
Elementos comunes
Problema: Cómo gestionar dichos recursos y elementos
comunes… ¿Qué dice la ley?
9

10. 4. ¿Qué dice la Ley?
Código civil: comunidades
de bienes*
• Hay comunidad cuando la
propiedad de una cosa o de un
derecho pertenece pro indiviso a
varias personas
Hay dos códigos donde se
estipulan normas y reglas
de acuerdo a las cuales se
rigen comunidades que Ley de propiedad horizontal*
tienen tanto elementos
privativos como comunes • Para que ésta se constituya tiene
que haber un título que la
constituya– escritura de propiedad
horizontal.
• Definición clara de cuotas en lo
común.
* Aquí sólo se han resaltado las diferencias para más información ir a anexo de la presentación donde se expone la
información con más detalle

11. 5. Recogiendo el marco legal actual de Roche Residencial
Estatutos de Reglamento de
Estatutos de servicios comunes de
Promotora Urbanizadora
Roche SA aplicación a la
Roche SA Comunidad de Roche
Y SUBSIDIARIAMENTE POR:
PGOU
Código civil Art.
Otras
392/393/395/396/
legislaciones
400
generales y
específicas
Ley de propiedad
Horizontal
11

12. 5. Recogiendo el marco legal actual de Roche
Aunque puede que en los estatutos
haya algún apartado que nos podamos
cuestionar -ya que estaba pensado para
la época en que Roche todavía era una
urbanización privada- y en su momento
no se actualizó, ni se cumplió; lo que en
ellos se recoge establece una base
sólida sobre la cual podemos
construir.
12

13. 6. Profundizando en los Estatutos
El título I de los estatutos está dedicado a las “Normas relativas al
dominio”, especifica la propiedad, el dominio sobre lo que se aplica
y su régimen; establece un orden para administrar y gestionar los
distintos elementos de la comunidad de propietarios.
ART. 1.: Propiedad y pertenencias
El dueño de cada parcela será el propietario exclusivo de la misma,
con la participación comunitaria inseparable e indivisible sobre los
elementos de uso compartido en la Urbanización de esta Sociedad (fincas
num. 3822, 3823, 3824 y 4135 en el Registro de la Propiedad de Chiclana
de la Frontera) [En el caso de URSA las fincas son: fincas num. 4131,4132,4133 y 4134] …
excepto red viaria y zonas verdes propiedad de Ayuntamiento de Conil de
la Frontera…

14. 6. Profundizando en los Estatutos
ART. 1.: Propiedad y pertenencias
Participación
comunitaria
Parte Red viaria/ Dominio de
inseparable e
privada zonas verdes propietario
indivisible
Ayto. Conil
=1/total
14

15. 6. Profundizando en los Estatutos
Art. 2: elementos de uso 2.: Elementos de uso compartido
ART. compartido
Los elementos de la Urbanización cuyo uso y disfrute será compartido por los
Los elementos de la Urbanización cuyo uso y disfrute será compartido por los
propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán:
propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán:
a) Red viaria, construida por la Urbanizadora a su costa, conforme el Plan de
Ordenación aprobado
b) Las zonas verdes y ajardinadas de uso público que resulten del mismo
Plan.
c) Las conducciones telefónicas, de agua potable, de riego, electricidad,
alcantarillado, inclusive estaciones depuradoras.
d) La red de alumbrado público y sus farolas sitas en los viales
e) En general cuanto en la urbanización esté destinado por esta Sociedad al
servicio común de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o
edificaciones que por “Promotora Roche S.A.” (Urbanizadora Roche S.A.) se
realicen en lo sucesivo con este destino.

16. 6. Profundizando en los Estatutos
ART. 2.: Elementos de uso compartido
a) Red viaria
Parte
común:
uso y b) Zonas verdes y ajardinadas
disfrute
c) Conducciones tef/ de agua potable/ de riego/
electricidad/alcantarillado/ inclusive estaciones
depuradoras
d) Red de alumbrado público y farolas
=1/total
e) Obras construcciones o edificaciones destinadas
a servicio común.
16

17. 6. Profundizando en los Estatutos
ART. 3.: Coeficiente
El coeficiente de cada una de las parcelas en los beneficios y cargas de los
elementos señalados en el artículo anterior será de 0,00012449114 por cada
metro cuadrado de la parcela. [ En el caso de URSA el coef. Es: 0,00012283503]
El coeficiente del resto de las fincas matrices correspondiente a la sociedad
urbanizadora, será el que resulte de multiplicar el señalado antes por la
diferencia existente entre el 85,01% de su cabida total y la cabida de las
parcelas segregadas. [En el caso de URSA es 86,15%]
Proporción individual en
M2 de 0,00012449114 gastos y beneficios de
elementos de uso
(0,00012283503)
compartidos

18. 6. Profundizando en los Estatutos
ART. 3.: Coeficiente
m2 Parcela 1
m2 Parcela 2
m2 Parcela 3
m2 Parcela 4
m2 Parcela 5
m2 Parcela 6
m2 Parcela 7
m2 Parcela 8
… 100% m2
m2 Parcela
Elementos
comunes

19. 6. Profundizando en los Estatutos
ART. 4.: Gastos
Los gastos necesarios para el mantenimiento, conservación, y reparación de
las cosas, servicios y edificaciones de uso compartido enumeradas en el
artículo 2 y el mantenimiento de los servicios correspondientes en tanto no
sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas
suministradoras o explotadoras de éstos, parcial o totalmente, para lo
cual queda autorizada y a su criterio la junta de propietarios (…) serán
satisfechos por los propietarios en proporción al coeficiente determinado en
el artículo anterior con las siguientes excepciones:
a) Conservación, reposición o sustitución de las farolas de alumbrado
de la red viaria de cada zona, y el consumo del fluido eléctrico de las
mismas, así como el servicio de jardinería de los viales y zonas verdes,
serán de cuenta de los propietarios de parcelas en la misma proporción en
que se encuentre la superficie de la parcela con la total urbanizada de la
manzana.
19

20. 6. Profundizando en los Estatutos
ART. 4.: Gastos
b) Los gastos de conservación y funcionamiento de la estación o
estaciones depuradoras se pagarán por los propietarios de parcelas que se
sirvan de cada una de ellas en razón al coeficiente señalado en el artículo 3º
anterior o en su caso atendiendo al número máximo de personas que puedan
servirse de cada una de las mismas, más una cuota de amortización del 10%
de su coste.
(…)
Las construcciones o edificaciones mencionadas en el artículo 2º, apartado e)
serán amortizadas a razón de un 5% anual, aplicándose otro 5% de interés.
Si fueran arrendados, durante ese periodo, se deducirá de los importes
anteriores la cuantía de la renta.

21. 6. Profundizando en los Estatutos
ART. 4.: Gastos* ver anexo
Pago por Parcela (1): Red viaria/ conducciones de: tef.-agua
pot.-riego-electricidad-alcantarillado/
Pago por Parcela (2): farolas, consumo eléctrico y jardinería
Pago por Parcela (3): estación depuradora
Pago por Parcela (4): Amortización de construcciones-
- Beneficios por arrendamiento
Pago TOTAL (de gastos compartidos) por parcela
Costes que se pudieren incluir y reclamar para ser cubiertos en la
cuota de comunidad (sobre todo en el pasado). Todos aquellos gastos
que no tuvieren que ver con estos puntos señalados y la infraestructura
necesaria para suplir este trabajo NO son, ni eran competencia de la
comunidad de propietarios.

22. 6. Profundizando en los Estatutos
Pago de amortizaciones de depuradora y del
artículo 2e :
Según la Real Academia Española amortización
significa:
“Redimir o extinguir el capital de un censo, préstamo
u otra deuda.”
Por tanto este apartado implica que la comunidad a
IMPORTANTE través de las cuotas tenía que pagar el préstamo –
las obras- que URSA y PRORSA nos hizo
inicialmente por construir edificaciones en parcelas
que nos pertenecen a los propietarios. Que una
vez pagadas dichas deudas, las instalaciones
serían nuestras.
Actualmente hay abierta, al parecer, una
reclamación, pero dicha información no está
disponible a los propietarios .
22

23. 6. Profundizando en los Estatutos
Los gastos necesarios para el mantenimiento,
conservación, y reparación de las cosas, servicios y
edificaciones de uso compartido enumeradas en el
artículo 2º y el mantenimiento de los servicios
correspondientes en tanto no sean cedidos al
IMPORTANTE Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las
empresas suministradoras o explotadoras de
éstos, parcial o totalmente, para lo cual queda
autorizada y a su criterio la junta de propietarios
en virtud de estos estatutos.
Esto significa que los gastos deberían haber sido cubiertos por la comunidad
de propietarios mientras la urbanización fuese construida y después serán
cubiertos por las entidades responsables de los mismos y no la comunidad.

24. 6. Profundizando en los Estatutos
ART. 5.: Suministros
Cada propietario contratará individualmente con Promotora Roche SA, o quien
la represente, o en su caso con la empresa suministradora prestadora de él, los
siguientes servicios: suministro de agua, electricidad, servicio telefónico,
recogida de basuras, butano o propano, etc.
GASTOS INDIVIDUALES
24

25. 6. Profundizando en los Estatutos
ART. 8.: Destino
El destino y uso de las construcciones en las parcelas, salvo las destinadas a
hotel, motel, aparta hotel, edificaciones industriales-comerciales y centro cívico,
SERÁ exclusivamente el de vivienda, prohibiéndose expresamente su
utilización para el ejercicio de cualquier actividad comercial (…) quedando
facultada la junta de propietarios para ejercitar las acciones procedentes
dirigidas a exigir el cumplimiento del contenido de este artículo.
25

26. 7. Resumen de la profundización de estatutos
Qué son las parcelas
Qué es lo compartido
Los estatutos nos Cuáles son los coeficientes
daban y nos siguen
ofreciendo un marco de Los gastos y cómo adjudicarlos
referencia para el Los gastos temporales -mientras se construye
acuerdo y para evitar la urbanización- de mantenimiento y cómo
abusos. Se especifica gestionar y amortizar dichos costes. Cómo
con claridad: cubrir esos gastos de acuerdo a los
coeficientes, hasta ser entregados al
ayuntamiento y a las empresas
correspondientes.
El destino de las parcelas
26

27. 8. Esfuerzos actuales
Se han analizado algunas de las carencias y abusos del pasado
Se reclama a URSA y PRORSA los suelos que según los estatutos
nos pertenecen.
Se están empleando los medios de comunicación para entrar en
mayor contacto con los propietarios. Se traducen al inglés.
La contabilidad se está revisando y se está intentando ofrecer mayor
transparencia.
A pesar de todos estos esfuerzos hay
grandes desafíos, y nos tenemos que
plantear ¿que significan?
27

28. 9. Desafíos que se presentan actualmente
Los estatutos, que son la única base de nuestros derechos, sistemática-
mente se han intentado eliminar. No se cumplieron y siguen sin cumplirse.
Las parcelas y edificaciones de uso compartido nunca se pusieron a
nombre de los propietarios en el registro de la propiedad.
Los elementos de uso compartido viales/zonas verdes/farolas
/depuradora/ alcantarillado: nunca se entregaron al Ayto de Conil.
Los gastos a compartir nunca se adjudicaron como los estatutos propusieron , y se
incluyeron muchos más gastos que no estaban estipulados, ni específicamente
definidos y detallados con claridad para ser aprobados en las juntas.
La estructura de la comunidad de propietarios nunca estuvo
clara. Sigue sin estarlo.
28

29. 9. Desafíos que se presentan actualmente (I)
Los estatutos nunca se han aplicado correctamente.
EL DESAFÍO
• Estamos acostumbrados a que la comunidad de propietarios funcione casi coja (posibles abusos,
pagos inflados, falta de información) pagando por encima de lo necesario por una gestión deficiente.
• Estamos acostumbrados a que los presidentes legitimen la actuación de la junta a través de los
estatutos –sólo aplicando un artículo del mismo-, alegando que todos los propietarios están
obligados a pagar.
• Estamos acostumbrados a aceptar la falta de democracia sobre la cual se fundan los procesos de
decisiones en las juntas.
REFLEXIÓN
El ser humano funciona a través de autocrítica, cuestionamiento, y cambio…
¿estamos dispuestos a aceptar que lo que no se hizo bien, incluso de forma
deficiente, a lo largo de 30 años siga siendo la justificación que nos frena al cambio y
a la búsqueda de una mayor democracia y responsabilidad basada en la legalidad?

30. 9. Desafíos que se presentan actualmente (II)
Los elementos de uso compartido viales/zonas verdes/farolas
/depuradora/ alcantarillado: nunca se entregaron al Ayto de Conil.
EL DESAFÍO
Entregar No entregar
al Ayto. al Ayto.
Porque de acuerdo a las Porque el
leyes, los estatutos y nuestro Ayto. no
contrato de compra (y el invertiría y no
pago del IBI) es un servicio cuidaría la
que nos corresponde. urbanización
30

31. 9. Desafíos que se presentan actualmente (II)
Obligaciones según estatutos/ley
Elementos Mientras se construye Roche Finalizada Construcción ¿Dónde estamos ahora?
Art. 2: elementos de uso compartido
compartidos
Mantenimiento, conservación
Red viaria Ayto. Conil (que debería SEGUIMOS PAGANDO
Los elementos de la Urbanización cuyo uso y disfrute será compartido por los
Comunidad (Propiedad Ayto.
recepcionar) NOSOTROS
Conil)
propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán:
Zonas Mantenimiento, conservación Ayto. Conil (que debería SEGUIMOS PAGANDO
ajardinadas Comunidad (Propiedad Ayto. Conil) recepcionar) NOSOTROS
Conducciones Mantenimiento, conservación Telefónica Telefónica
Tef Comunidad
de agua potable/ Mantenimiento, conservación Empresa municipal de agua SEGUIMOS PAGANDO
de riego/ Comunidad NOSOTROS
electricidad Mantenimiento, conservación Sevillana, Endesa Sevillana, Endesa
Comunidad
alcantarillado/ SEGUIMOS PAGANDO
Ayto. Conil (según leyes de
inclusive estaciones Mantenimiento, conservación obligaciones municipales)
NOSOTROS –el ayto. de Conil
depuradoras Comunidad; Pago de amortización. a veces da limosna-
Red de alumbrado Mantenimiento, conservación Ayto. Conil (según leyes de SEGUIMOS PAGANDO
público/farolas Comunidad obligaciones municipales) NOSOTROS –el presidente propone de
nuevo gastar más dinero en nuevas farolas-
Obras El suelo nunca se puso a
Pago de amortización de Es de propietarios y la junta
construcciones nuestro nombre, las
edificaciones (ya que los terrenos de propietarios debería
o edificaciones construcciones nunca han
se da por supuesto que son de encargarse de su uso,
destinadas a pasado a la comunidad
todos los propietarios –estatutos-). mantenimiento etc.
servicio común

32. 9. Desafíos que se presentan actualmente (II)
REFLEXIONES
¿Para qué existen los Aytos. sino para servir a los ciudadanos y
administrar una ciudad para que todos tengamos oportunidades de
desarrollarnos como personas y crecer como familias?
¿Es justo que un Ayto que se ha beneficiado tanto de la
explotación de nuestra urbanización, y no ha sabido gestionar sus
recursos, ahora pretende que creemos una “entidad de conservación”
para seguir sin cumplir sus obligaciones. ¿Para qué se crean las
administraciones municipales? ¿Para vivir a costa del contribuyente o
para servir a los ciudadanos?
¿Es justo que la irresponsabilidad de unos sea soportada por
otros, que además recompensemos al Ayto. en su mala gestión y
decidamos seguir manteniendo lo que es obligación municipal en vez
de recuperar e invertir en nuestras propiedades comunes?
32

33. 9. Desafíos que se presentan actualmente (II)
REFLEXIONES
¿No aprendería más el Ayto. a ser responsable si se le exige su
parte en el contrato?
¿En caso de que el Ayto. se tuviese que hacer cargo de Roche, no
aprendería mejor el Ayto. a servir y a cumplir sus funciones reales?
Gran parte de las crisis y problemas que sufrimos actualmente, ya
sean financieras, por falta de empleo etc. no son más que resultado de
que las personas que tenían altos cargos y la responsabilidad en
sus manos no tuvieron en cuenta a aquellos a quienes servían y el
bien común… Si se premia este tipo de actuación y conducta y no se
penaliza, estas personas seguirán siendo irresponsables y la mayoría
estaremos sujetos al abuso. ¿ES JUSTO?

34. 9. Desafíos que se presentan actualmente (III)
Los gastos a compartir nunca se adjudicaron como los estatutos propusieron,
y se incluyeron muchos más gastos que no estaban estipulados ni
aprobados en las juntas.
EL DESAFÍO
Se ha hecho una inmensa labor para
poner orden en las cuentas y que se
sepa mejor donde se gasta el dinero
¡Gracias por el trabajo!
Estas cuentas aún
Estas cuentas se siendo por fin más
adaptan a las nece- claras y transparentes
sidades de Roche no responden las
necesidades de
Roche
34

35. 9. Desafíos que se presentan actualmente (III)
REFLEXIONES
¿Qué es Roche? Lo lógico es
que las cuentas se adapten a
la razón de ser de Roche.
Básicamente Roche es una comunidad de
propietarios unida, por la gestión de unos A nivel individual/social Roche
bienes comunes. es lo que cada uno lo
considere; un sitio de
Para la gestión de dichos bienes la ley nos descanso, de naturaleza, para
ofrece el marco legal de estatutos, la familia, para hacer deporte…
comunidad de bienes y propiedad horizontal,
que nos permite poner un orden en la forma
en la que nos ponemos de acuerdo para
gestionar los bienes comunes.
Una buena
Para ello se tiene que crear
gestión de los espacio donde iniciativas
¿Nos ofrecen las cuentas bienes comunes privadas puedan ofrecer
permitirá
actuales, información incentivar que servicios que cada uno elija
suficiente para gestionar estos servicios
estos bienes que se creen
compartimos?

36. 9. Desafíos que se presentan actualmente (III)
¿Nos ofrecen las cuentas actuales, información suficiente para gestionar estos bienes que compartimos?
¿Cómo sugiere la ley que se establezcan las
cuentas de las comunidades de propietarios? Este tipo de contabilidad permite:
Cuentas basadas en el formato: Que los propietarios paguen los
costes fijos del mantenimiento de los
a) Gastos fijos (que se establecen en bienes comunes de forma equilibrada
estatutos): de acuerdo a un reparto equitativo
Gastos – Ingreso = Gasto Comunitario según los estatutos, lo que permite un
funcionamiento básico.
Que los gastos extraordinarios
Gasto Comunitario : Num Tot. Propietarios = Cuota sean expuestos y haya libertad de
aprobarlos o no, según las
necesidades del momento. Que queden
b) Gastos extraordinarios (proyectos claras alternativas y costes; si hay que
potenciales) contratar a más personas o no, etc.
a+b Pago por parcela: Que la administración muestre
responsabilidad dentro de sus
Cuota+ parte proporcional de gastos extra= Cuota Total competencias con claridad, para que los
propietarios tengan plena conciencia
de dónde va el dinero y elijan si lo
consideran necesario.

37. 9. Desafíos que se presentan actualmente (III)
¿Nos ofrecen las cuentas actuales, información suficiente para gestionar estos bienes que compartimos?
¿Cómo se llevan las cuentas actualmente?
Esto da lugar:
Son cuentas basadas en un modelo de una
No da información diferenciada al
sociedad mercantil/empresa, el diseño de
propietario de gastos ordinarios, de los
este tipo de contabilidad tiene el objetivo: de
no ordinarios.
contabilizar el valor de la empresa (la
contabilidad de una comunidad de propietarios: No permite la libertad de elegir qué
tiene el fin de administrar y gestionar el proyectos extraordinarios se apoyan
patrimonio) o no, ¿cuanto cuestan? ¿cómo se
contabilizan? Toda la información está
No hay separación de gastos ordinarios
mezclada dificultando las decisiones.
de no ordinarios y no se desglosan los gastos
extraordinarios La capacidad de votación y elección
queda reducida a un Sí o un No del
No tiene en cuenta coeficientes de reparto
conjunto de las cuentas, sin permitir
de gastos.
debate/elección.
Contabilizan como inversiones los gastos
Incluye como normal gastos que
de conservación, de zonas que además no
no son competencia de la comunidad
nos pertenecen (ej. Pavimentación de calles,
de propietarios y no admite la
ajardinamiento de parcelas de ROSAM).
posibilidad de participar de forma
Son cuentas que inflan el valor de lo que opcional en dichos gastos (como
tenemos y no responden a la realidad. fiestas, actividades deportivas etc.)

38. 9. Desafíos que se presentan actualmente (IV)
La estructura de la comunidad nunca estuvo clara. Sigue sin estarlo, a pesar de que
tenemos el marco legal que nos permite ponernos de acuerdo no se aplica ni se conoce.
¿Qué estructura tiene Roche? ¿Qué estructura propone la ley?
No tenemos título constitutivo.
AYTO de Conil cumpliendo obligaciones
Aunque hablamos de comunidad de
municipales
propietarios y de las leyes que rigen este tipo de
comunidad, actualmente funcionamos casi como Comunidad de propietarios
una empresa dirigida por el presidente que encargada de la gestión y
legitima su actuación a través de la junta de
administración de elementos
propietarios y donde los propietarios –casi
comunes de acuerdo a los
accionistas- pagan para su funcionamiento.
estatutos.
Decidimos de acuerdo a cuentas que nos
muestran un Roche valorado de acuerdo a
criterios empresariales.
El Presidente ha pedido y recibido poderes Asociación para
absolutos para tomar decisiones sin pasar por Asociación ofrecer servicios de
jardinería, recogida
la junta, el verdadero órgano de decisión. de deportes
de piñas, fumigado
Tenemos material (tractores, camiones de etc.
basura) y una plantilla contratada que trabaja y
Asociación de La función de las Asociación para
cumple funciones que no son competencia asociaciones es servir a
actividades y ofrecer otros
nuestra (debería ser del Ayto. de Conil) fiestas quien lo demande servicios…

39. 10. ¿Cómo se solucionan estos desafíos?
Lo importante para un buen
partido de futbol o de tenis,
a parte de entrenar, es que
todos los participantes se
conozcan las reglas.
… aplicando esto para temas de la comunidad…
Lo importante es que cada propietario se tome el tiempo de leer los
estatutos originales con calma, para comprender cómo funciona una
comunidad de propietarios… /y si no los tiene que los pida… en caso de
que tenga dudas se las puedo aclarar.
Tómese el tiempo para plantearse todas estas cuestiones, no espere
que nadie –ningún presidente- solucione todos los problemas, es sólo a
través de la autocrítica y reflexión de los propietarios que los presidentes
adecuados serán elegidos.
A la hora de tomar decisiones y votar intente enmarcar sus decisiones
dentro de esta comprensión legal que nos incluye a todos.
39

40. La próxima conferencia se cuestionará:
Roche Residencial:
comprendiendo los procesos de toma de decisión
y los desafíos actuales
¡MUCHAS GRACIAS
POR SU ATENCIÓN
Y SU TIEMPO!
NO DUDEN EN PREGUNTAR
SI TIENEN ALGUNA CUESTIÓN
rabreu@terra.es
40

41. Anexos
1. Desglose de costes según proponían inicialmente los
estatutos
2. Información legal acerca de cómo funcionan las
Comunidades de Bienes y la Ley de Propiedad
Horizontal
3. Estatutos originales, Tit. 1
41

42. Anexo 1: cómo se reparten los gastos (I)
ART. 4.: Gastos
ART. 4 a) Red viaria
Mantenimiento c) Conducciones tef/ de agua potable/ de riego/
conservación y electricidad/ alcantarillado
reparación
Gasto en conjunto X Proporción individual en = Pago por parcela (1)
gastos compartidos
M2 de parcela X 0,00012449114
42

43. Anexo 1: cómo se reparten los gastos (II)
ART. 4.: Gastos
Art. 4 a) a) Farolas de alumbrado de red viaria de cada zona
Conservación + consumo de fluido eléctrico de las mismas
Reposición c) Jardinería de viales y zonas verdes
Sustitución
Gasto en conjunto X Proporción individual en = Pago por parcela (2)
por manzana manzana
M2 de parcela/
M2 por manzana 43

44. Anexo 1: cómo se reparten los gastos (III)
ART. 4.: Gastos
ART. 4 b)
Estación /estaciones depuradoras
Conservación y
Funcionamiento
Gasto total de 10% de coste inicial de
Proporción = Pago por
conservación y + construir depuradora –hasta X
individual en parcela (3)
funcionamiento que se amortice coste inicial-
gastos compartidos
M2 de parcela X 0,00012449114

45. Anexo 1: cómo se reparten los gastos (IV)
ART. 4.: Gastos
ART. 4
Amortización de construcciones o edificaciones
mencionadas en el artículo 2 e)
5% del Gasto
Proporción = Pago por
por coste inicial + 5% de coste inicial como X
individual en parcela (4)
de pago por intereses
gastos compartidos
construcciones
o edificaciones
M2 de parcela X 0,00012449114