Este documento resume la normativa vigente sobre arrendamientos en España. Explica que la Ley 29/1994 establece un marco intermedio entre las leyes de 1964 y 1985. Aplica a contratos a partir de 1995 y a algunos aspectos de contratos anteriores. Cubre arrendamientos de viviendas y locales comerciales, excluyendo otros usos. Detalla los usos permitidos de viviendas, la duración de los contratos, el estatuto familiar, causas de extinción y otras disposiciones.
El derecho de sobreelevar en la propiedad horizontal y el contrato que le da nacimiento. Titularidad del derecho. Adquisición de las nuevas construcciones
Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación. Principales...Marcela Tranchini
Capítulo 5 del Libro Cuarto del Código Civil y Comercial de la República Argentina. Principales Innovaciones. Definición y Objeto del derecho real de propiedad horizontal. Reglamento: naturaleza, contenido, forma (escritura pública), cláusulas obligatorias, eventuales y facultativas, cláusulas estatutarias y reglamentarias. Cláusulas aconsejables. Consorcio. Órganos obligatorios: Asamblea y Administrador. Consejo de Administración. Derecho de sobreelevar: Reserva. Práctica Notarial. Práctica Registral.
Presentación del Dr. Eduardo Molina Quiroga para el Curso de actualización "El impacto de la reforma del Código Civil y Comercial en el derecho administrativo"
El derecho de sobreelevar en la propiedad horizontal y el contrato que le da nacimiento. Titularidad del derecho. Adquisición de las nuevas construcciones
Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación. Principales...Marcela Tranchini
Capítulo 5 del Libro Cuarto del Código Civil y Comercial de la República Argentina. Principales Innovaciones. Definición y Objeto del derecho real de propiedad horizontal. Reglamento: naturaleza, contenido, forma (escritura pública), cláusulas obligatorias, eventuales y facultativas, cláusulas estatutarias y reglamentarias. Cláusulas aconsejables. Consorcio. Órganos obligatorios: Asamblea y Administrador. Consejo de Administración. Derecho de sobreelevar: Reserva. Práctica Notarial. Práctica Registral.
Presentación del Dr. Eduardo Molina Quiroga para el Curso de actualización "El impacto de la reforma del Código Civil y Comercial en el derecho administrativo"
2. LAU 29/1994: solución intermedia
entre LAU 1964 y RD 2/1985
• Contratos a partir de 1.1.1995
• Contratos anteriores en período de duración
pactada (NO PRORROGADA)
• Irretroactividad a contratos anteriores salvo:
1. Arts. 12 (definición de arr. de vivienda), 15
(subrogación conyugal) y 24 (reformas
minusvalía).
2. Régimen transitorio: rebaja el nivel de
protección de las prórrogas de 1964.
3. AMBITO MATERIAL DE
APLICACION
• Fincas con destino urbano:
1. Vivienda (libres y VPO ver.DA 1ª)
2. Uso distinto de vivienda (comercial o
profesional o de temporada, art. 3 LAU).
• EXCLUSIONES:
1. Viviendas asignadas por razones
profesionales de cargo o empleo
2. Viviendas militares
3. Viviendas universitarias
4. Casas en fincas con destino agrícola
primordial (art. 7 LAR)
4. Uso de vivienda
• Uso pactado primordial (art. 2.1), aunque no exclusivo.
• Se permiten usos secundarios siempre que no
signifiquen subarriendo, cambio de uso primordial u
obras inconsentidas.
• Es válido el pacto de destino exclusivo a vivienda.
• Necesidad permanente de vivienda (art. 2)
• La vivienda ha de ser la familiar, no la motivada por
necesidades laborales individuales entre semana (ex.
Art. 7 a sensu contrario)
• La necesidad no es no tener otra casa, sino usar de la
arrendada como vivienda
• El arrendatario ha de ser persona física
5. CASOS DUDOSOS
¿Se aplica el CC o la LAU?
• Arrendamiento de negocio apto para su
explotación inmediata (art. 3 LAU 1964).
• Arrendamiento con opción de compra (leasing
Ley 26/1988):
- El arrendador adquiere el bien afecto a usos
industriales o profesionales indicado por el
arrendatario
- Este satisface unas cuotas periódicas de
amortización
- Al término mínimo de diez años (dos para
muebles) ha de existir una opción de compra.
6. IMPERATIVIDAD no absoluta
• En general: Art. 4.1 (fianza y régimen procesal)
• Vivienda: Título II: imperatividad unilateral salvo
viviendas suntuarias
• Uso distinto: arts. 29 a 35 salvo pacto en contrario
expreso de cada uno de los artículos excluidos (v.4.4)
• CC supletorio de segundo grado a falta de regulación
legal y de pacto
• Imperatividad no absoluta:
-Sumisión a arbitraje
- Sólo se refiere a la renuncia de derechos a la hora de
celebrar el contrato
- En otras ocasiones, la propia Ley permite el pacto arts.
11,14,16.4,17.1,20,25.8,36.5.
7. DURACION: diferencias con el art.
1581 CC
• Libertad de las partes. 9.2 LAU: supletoriamente un
año + prórrogas
• Prórroga legal potestativa para el arrendatario
(hasta 5 años desde la puesta a disposición). Excepción:
causa de necesidad “expresa” y “para sí”.
• Art. 10: tácita reconducción (pasados 5 años, por un
máximo de 3 ). Pasado ese tiempo: tácita reconducción 1566 CC.
• Desistimento del arrendatario. Con preaviso de
dos meses en contratos de duración pactada superior
a cinco años: art. 11 ¿Y en el resto?:
8. Estatuto familiar de la vivienda
arrendada
• Art. 12:
– Desistimiento de arrendatario casado o
conviviente
– Abandono cónyuge casado o conviviente
• Art. 15:Separación, divorcio o nulidad
9. Extinción (art. 22 LAU)
• 1.124 CC. Y ADEMÁS:
• a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo
pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
• d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
• f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la
viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
• 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes
causas:
• a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo
21.
• b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización
de la vivienda.
10. Extinción (art. 22 LAU)
• 1.124 CC. Y ADEMÁS:
• a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo
pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
• d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
• f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la
viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
• 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes
causas:
• a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo
21.
• b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización
de la vivienda.
Notas del editor
No es aplicable el art. 8 LSV. Un solar urbano arrendado no es un arrendamiento urbano. Un almacén urbano destinado a cuadra de animales tampoco. Arts. 2 y 3: han de ser edificaciones permanentes (aunque sean prefabricadas)
destinadas a usos humanos.
Lo importante no es el factor tiempo sino la necesidad de vivienda
No es justificable en los primeros ni la fianza obligatoria, ni el derecho de adquisición preferente ni la indemnización por clientela del art. 34 LAU. Se aplica el CC
En leasing debe incluirse en la LAU si la duración del arriendo no está ligada al ejercicio de la opción o a su caducidad.
Son viviendas suntuarias las de más de 300 metros o las de renta superior a 5,5 SMI+
Causa de necesidad:
No rige en el plazo convencional, a no ser que sea superior a cinco años y estos hayan pasado. Es efectiva a partir de la siguiente prórroga, no a la anualidad en curso
¿Ha de ser expresa la causa?