El derecho de sobreelevar en la propiedad horizontal y el contrato que le da nacimiento. Titularidad del derecho. Adquisición de las nuevas construcciones

2. 1) El derecho de sobreelevar.
2) Titularidad de las nuevas
construcciones hasta la modificación
del Reglamento
3) Títulos y Modo de adquisición de las
nuevas construcciones:

3. a) CONCEPTO
Es la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en las
plantas superiores del edificio (Art. 2052 ), o en otros
espacios libres o superficies descubiertas como jardines,
terrazas de uso exclusivo, cocheras, etc.
1) Consentimiento unánime de los consorcistas (Art. 2052).
2) No debe perjudicar la seguridad o solidez del edificio (arg.
Art. 2051)
3) Debe realizarse de conformidad con las normas
urbanísticas.
b) REQUISITOS

4. d) TITULARIDAD:
La facultad de sobreelevar corresponde a todos los consorcistas,
salvo que por unanimidad, decidan otra alternativa.
Ello puede ocurrir en dos oportunidades:
En ambos casos, los titulares del derecho pueden, a su vez, ceder el derecho
de sobreelevar, salvo que esté prohibido
En el Reglamento
Luego del Reglamento
•Reserva: del dueño del inmueble.
•Autorización: a un consorcista o
innominadamente al titular de determinada
unidad.
•Cesión: a un tercero
• Autorización: a un consorcista
• Cesión: a un tercero

5. e) NATURALEZA:
No es un
derecho real
 Si el autorizado es un tercero
ajeno al consorcio: Es un
derecho creditorio.
 Si el autorizado en uno de los
consorcistas: Es una nota
emergente del derecho de
copropiedad sobre las partes
comunes

6. Es aquel por el cual los consorcistas, transmiten a otro
consorcista o a un tercero la facultad de sobreelevar y se
obligan a transmitirle el dominio horizontal de las nuevas
unidades, mediante la renuncia de los derechos que les
corresponderían en virtud del principio de accesión; y el titular
de la reserva, autorizado o cesionario se obliga a tomar a su cargo
el costo (art. 2053) y los riesgos de la construcción y a
renunciar, en beneficio de los consorsistas, al crédito que
pudiere corresponderle por la edificación que realizará y, en
ciertos casos, a una contraprestación de carácter variable.
f) CONCEPTO:

7. g) REQUISITOS:
 FORMA:
 INSCRIPCIÓN: ¿?
1) En el reglamento: escritura pública
2) Luego del reglamento:
A) En una modificación de reglamento.
B) En una escritura autónoma.
 CONTENIDO: Variable. Cláusulas sobre: facultad de sobreelevar,
ejercicio, adquisición del dominio de las unidades.

8. Por el principio
de accesión (ART.
1945 II AP.)
Pertenecen al dueño del terreno
Consorcistas
Por ello: La reserva, autorización o cesión deben establecer a
quien corresponderán las nuevas construcciones
¿A QUIEN PERTENECEN LAS NUEVAS CONSTRUCCIONES?

9.  Título complejo:
a. El contrato de sobreedificación.
b. La modificación de reglamento.
 Modo: Tradición.
a) TÍTULOS Y MODO DE ADQUISICIÓN DE LAS
NUEVAS UNIDADES

10. Certificados
registrales
Por todas las unidades que sufran alteraciones materiales y
también por las que no sean objeto directo de la
modificación si hay reasignación de porcentuales de
dominio.
En los demás casos es suficiente el informe de dominio a
efectos de verificar la titularidad actual.
Existencia de
medidas
cautelares o
hipotecas
Asentimiento
Si las unidades han sufrido alteraciones materiales o si se
alteran sus porcentuales es necesaria la autorización del
juez que ordenó el embargo o la inhibición.
Si se trata de una hipoteca, en los mismos casos, debe
contarse con la conformidad del acreedor.
Por involucrar actos dispositivos se requiere
asentimiento conyugal por las unidades que han sufrido
alteraciones materiales, o si se alteran porcentuales de
dominio. Excepción: Reserva, autorización o cesión
realizadas en el reglamento o su modificación,
previendo aquellas circunstancias.
b) CUESTIONES PREESCRITURARIAS:

11. C) ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA
 Comparecencia e Intervención: Todos los
consorcistas por sí o por representantes.
 Relación de antecedentes:
a) Legitimación: Invocan su calidad de únicos
integrantes del consorcio, que acreditan al final.
b) Reglamento de Propiedad Horizontal
 Sobreedificación: Se relaciona el contrato
(reserva o autorización en el reglamento, autorización
posterior, cesiones).

12. c) ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA
 Modificación del reglamento:
a) Se referencia la ratificación del plano.
b) Se modifican las cláusulas del reglamento.
 Titularidad del dominio:
a) Caso de unidad originada a expensas de otra.
b) Caso de nueva unidad.
 Constancias notariales