Primera parte. Contrato de locación de cosas

1. UNIDAD VII
1ª Clase

2. Locación de cosas: concepto y caracteres. Objeto. Destino.
Locaciones de inmuebles. Forma y prueba del contrato.
Plazos mínimos y máximos. Excepciones. Derechos y
obligaciones de las partes. Extinción de la locación.
Efectos. Continuación de la locación concluida. Resolución
anticipada.
Obras y servicios. Definición. Precio. Derechos y
obligaciones de las partes.
Depósito. Definición. Presunción de onerosidad. Clases.
El contrato de transporte. Definición. Transporte de
personas. Obligaciones del transportista y del pasajero.
Transporte de cosas. Derechos y obligaciones del
cargador, del transportista y del destinatario. Carta de
porte.

3. CONTRATO DE LOCACIÓN
 Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a
otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del
pago de un precio en dinero.
 Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto
con respecto al consentimiento, precio y objeto del
contrato de compraventa.
(Art. 1187 CCC)

4. CARACTERES
* Bilateral
* Consensual
* Oneroso
* Conmutativo
* De tracto sucesivo
* Formal a efectos de la prueba

5. OBJETO
* Toda cosa presente o futura, cuya tenencia
esté en el comercio, puede ser objeto del
contrato de locación, si es determinable,
aunque sea sólo en su especie.
* Se comprenden en el contrato, a falta de
previsión en contrario, los productos y los
frutos ordinarios.
(Art. 1192 CCC)

6. LOCACIÓN DE COSA FUTURA
En el contrato de locación de cosa futura, se
entiende que el mismo se encuentra bajo
condición suspensiva de que la cosa llegue a
existir; el riesgo pesa, a falta de pacto en
contrario, en cabeza del locador.

7. LOCACIÓN DE COSA AJENA
En relación a la locación de cosa ajena, la
doctrina considera posible y lícita, en aquellos
casos en los que existe legitimación para
disponer del uso y goce por parte de quien
conviene la locación.

8. DESTINO
* El locatario debe dar a la cosa locada el destino
acordado en el contrato.
* A falta de convención, puede darle el destino que tenía al
momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el
lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a
su naturaleza.
* A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se
aplican las normas correspondientes al habitacional.
(Art. 1194 CCC)

9. DESTINO
1. Se otorga preeminencia a la autonomía de las partes.
A falta de un convenio expreso, se disponen distintas
alternativas: aquel que tenía la cosa al momento de
celebrarse el contrato, el que se suele dar a las cosas
de naturaleza similar o el que mejor corresponda con
la naturaleza de la cosa.

10. DESTINO
2. La determinación del destino es importante, ya que
hace nacer la facultad del locador de extinguir el contrato
cuando se da un uso distinto al pactado.
3. La norma establece que existiendo destino mixto, debe
dispensarse el tratamiento normativo de tutela
habitacional (por ej.: inmueble para funcionamiento de un
comercio y vivienda).

11. LOCACIÓN DE INMUEBLES
Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no
puede requerirse del locatario:
a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores
a un mes;
b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por
cantidad mayor del importe equivalente a un mes de
alquiler por cada año de locación contratado;
c. el pago de valor llave o equivalentes.
Art.1196 CCC

12. LOCACIÓN DE INMUEBLES
Se otorga preeminencia a la autonomía de las partes,
pudiendo convenir el pago anticipado de la locación, en
una sola vez o por diferentes períodos (mensuales,
bimestrales, semestrales), pero cuando se trata de
locaciones destinadas a vivienda, los pagos anticipados
de alquileres no podrán ser por períodos mayores a un
mes.
Esta norma se aplica a la locación de inmuebles con
destino a vivienda, no siendo por ende, aplicable a la
locación con destino comercial, industrial o empresarial
donde puede convenirse el pago del valor llave.

13. FORMA Y PRUEBA DEL CONTRATO
Forma. Oponibilidad: El contrato de locación de
cosa inmueble o mueble registrable, de una
universalidad que incluya a alguna de ellas, o de
parte material de un inmueble, debe ser hecho por
escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y
modificaciones.
(Art. 1188 CCC)

14. PLAZOS MÍNIMOS
El contrato de locación de inmueble, cualquiera
sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el
plazo mínimo legal de dos años, excepto los
casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a ese plazo si está en
tenencia de la cosa.
(Art. 1198 CCC)

15. PLAZOS MÍNIMOS
Esta norma delimita su ámbito de aplicación a las
locaciones que tienen por objeto inmuebles, sin importar
su destino, pudiendo ser habitacional, comercial o
industrial.
Los plazos mínimos están instituidos a favor del
locatario, y tratándose de una norma de orden público,
no puede ser derogada por convenio de partes, y son
ineficaces las cláusulas dispuestas para que el locatario
no invoque este beneficio.

16. EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO LEGAL
No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de
locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. Sede de embajada, consulado u organismo
internacional, y el destinado a habitación de su personal
extranjero diplomático o consular;
b. Habitación con muebles que se arrienden con fines de
turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato
supera los tres meses, se presume que no fue hecho con
esos fines;

17. EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO LEGAL
c. Guarda de cosas;
d. Exposición u oferta de cosas o servicios en un
predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los
contratos que tengan por objeto el cumplimiento de
una finalidad determinada expresada en el contrato y
que debe normalmente cumplirse en el plazo menor
pactado.
(Art. 1199 CCC)

18. PLAZOS MÁXIMOS
El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no
puede exceder de veinte (20) años para el destino
habitacional y cincuenta (50) años para los otros
destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que
no exceda los máximos previstos contados desde su
inicio.
(Art. 1197 CCC)

19. PLAZOS MÁXIMOS
El cómputo del plazo, con su renovación, se cuenta
desde el inicio del contrato; de lo contrario, las partes
podrían pactar un contrato de 20 o 50 años, con
renovaciones por iguales plazos, contraviniendo la
limitación legal.
Tanto la renovación como la prórroga deben
instrumentarse por escrito, por lo general con una
cláusula que establezca esa opción.

20. OBLIGACIONES DEL LOCADOR
* Entregar la cosa (Art. 1200 CCC);
* Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido (Art.
1201 CCC);
* Pagar mejoras necesarias (Art. 1202 CCC);
* No frustrar el uso o goce de la cosa (Art. 1203 CCC);
* Responder por la pérdida de luminosidad del inmueble,
cuando sea dolosa (Art. 1204 CCC).

21. ENTREGAR LA COSA
 El locador debe entregar la cosa conforme a lo
acordado.
 A falta de previsión contractual debe entregarla en
estado apropiado para su destino, excepto los
defectos que el locatario conoció o pudo haber
conocido.
(Art. 1200 CCC)

22. ENTREGAR LA COSA
* Si nada se ha acordado, el destino y/o uso que se dará
a la cosa determinará el estado en que deba ser
entregada, excepto cuando el locatario conocía o debía
conocer el estado de la cosa.
* El estado apropiado de la cosa debe ser verificado al
momento de la entrega, debiendo repararse la misma en
el intervalo que va desde que el contrato se perfecciona
a la entrega de la cosa locada, salvo en los casos en los
que excepcionalmente esto se descarte en uso de la
autonomía de la voluntad de ambas partes.

23. CONSERVAR LA COSA
El locador debe conservar la cosa locada en estado de
servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la
reparación que exija el deterioro originado en su calidad o
defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o
en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o
turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a
que se reduzca el canon temporariamente en proporción a
la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a
resolver el contrato.
(Art. 1201 CCC)

24. PAGAR MEJORAS
 El locador debe pagar las mejoras necesarias
hechas por el locatario a la cosa locada,
aunque no lo haya convenido, si el contrato se
resuelve sin culpa del locatario, excepto que
sea por destrucción de la cosa.
(Art. 1202 CCC)

25. La norma tiene carácter supletorio, sujeto a la autonomía
de las partes, pero dentro de los límites de la moral, las
buenas costumbres, y el orden público.
En principio, el locador debe cargar con las reparaciones
que exija el deterioro, pudiendo las partes aumentar la
garantía por vicios, incluyendo otros conceptos que se
consideren necesarios.

26. FRUSTRACIÓN DEL USO O GOCE DE LA COSA
Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve
impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede
servir para el objeto de la convención, puede pedir la
rescisión del contrato, o la cesación del pago del
precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la
cosa.
Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes.
(Art. 1203 CCC)
La destrucción, en cambio no es una aminoración en las
posibilidades de uso y goce, sino una imposibilidad del
mismo (por ej. El derrumbe del techo de la casa).

27. PÉRDIDA DE LUMINOSIDAD DEL INMUEBLE
* La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por
construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al
locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el
contrato, excepto que medie dolo del locador.
(Art. 1204 CCC)
La doctrina entiende que si se hubiese impuesto como
condición contractual la luminosidad del inmueble, esta
circunstancia podría dar lugar a la renegociación del canon
locativo o incluso a la resolución del contrato.

28. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
* Prohibición de variar el destino (Art. 1205 CCC);
* Conservar la cosa en buen estado (Art. 1206 CCC);
* Mantener la cosa en buen estado (Art. 1207 CCC);
* Pagar el canon convenido (Art. 1208 CCC);
* Pagar cargas y contribuciones por la actividad (Art. 1209 CCC);
* Restituir la cosa (Art. 1210 CCC).

29. PROHIBICIÓN DE VARIAR EL DESTINO
El locatario puede usar y gozar de la cosa
conforme a derecho y exclusivamente para el
destino correspondiente.
No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio
al locador.
(Art. 1205 CCC)

30. PROHIBICIÓN DE VARIAR EL DESTINO
* Se respeta ante todo al acuerdo que las partes
libremente expresaron en el contrato; sin embargo, la
voluntad de las partes puede modificarse y facultar el
cambio de destino de la cosa por un acto posterior.
* La inexistencia de daños y perjuicios resulta irrelevante
al efecto de facultar al locador a pedir la extinción del
contrato y los daños y perjuicios derivados de la
extinción de la locación, si el locatario varía el destino
pactado.

31. CONSERVAR LA COSA EN BUEN ESTADO
* Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y
conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con
esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus
veces.
* Responde por cualquier deterioro causado a la cosa,
incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del
locador o sus dependientes; asimismo responde por la
destrucción de la cosa por incendio no originado en caso
fortuito.
(Art. 1206 CCC)

32. MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO
* Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario
tiene a su cargo el gasto de su conservación y
las mejoras de mero mantenimiento; sólo éstas
si es inmueble.
 Si es urgente realizar reparaciones necesarias
puede efectuarlas a costa del locador dándole
aviso previo.
(Art. 1207 CCC)

33. PAGAR EL CANON CONVENIDO
* La prestación dineraria a cargo del locatario se integra
con el precio de la locación y toda otra prestación de pago
periódico asumida convencionalmente por el locatario.
* Para su cobro se concede vía ejecutiva.
* A falta de convención, el pago debe ser hecho por
anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es
inmueble, por período mensual.
(Art. 1208 CCC)

34. PAGAR EL CANON CONVENIDO
* Su pago suele imponerse al locatario y su
incumplimiento autoriza el desalojo.
* Como alguna jurisprudencia negó la acción
ejecutiva, se incluyó, además del precio del
alquiler, todas las prestaciones de pago
periódico asumidas por el locatario, para zanjar
cualquier duda o cuestión interpretativa al
respecto.

35. PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES POR LA
ACTIVIDAD
* El locatario tiene a su cargo el pago de cargas y
contribuciones que se originen en el destino que
dé a la cosa locada.
* No tiene a su cargo el pago de los que graven la
cosa, excepto pacto en contrario.
(Art. 1209 CCC)

36. PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES POR
LA ACTIVIDAD
* Como regla, el locatario no tiene a su cargo las cargas
o contribuciones que graven la cosa (por ejemplo,
impuesto inmobiliario), siendo éstas a cargo del locador;
pero, en virtud de la supletoriedad de la norma, puede
pactarse lo contrario y estar a cargo del locatario.
* Se considera que la cláusula que disponga dichas
cargas al locatario son perfectamente válidas en una
locación empresarial, pero tratándose de una locación
habitacional, y mas aún de consumo, dicha cláusula
podría ser tachada de abusiva, si se encuentra incluida
en un contrato predispuesto.

37. RESTITUIR LA COSA
* El locatario, al concluir el contrato, debe
restituir al locador la cosa en el estado en que la
recibió, excepto los deterioros provenientes del
mero transcurso del tiempo y el uso regular.
* También debe entregarle las constancias de los
pagos que efectuó en razón de la relación
locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los
servicios que tenga.
(Art. 1210 CCC)

38. EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN
Son modos especiales de extinción de la
locación:
a. el cumplimiento del plazo convenido, o
requerimiento previsto en el artículo 1218,
según el caso;
b. la resolución anticipada.
(Art. 1217 CCC)

39. EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN
* Si el plazo fuera indeterminado, se deberá
acudir ante el juez para la fijación del mismo,
* si el plazo es tácito la locación concluye en el
tiempo en que acorde a los usos y costumbres
debía restituirse la cosa, pero no se incurrirá
en mora hasta que el locatario sea
debidamente interpelado.

40. EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
Si el destino es habitacional, previamente a la
demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador debe intimar fehacientemente
al locatario el pago de la cantidad debida otorgando
para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez
días corridos contados a partir de la recepción de
intimación, consignando el lugar de pago.
(Art. 1222 CCC)

41. EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse
la tenencia de la cosa locada…
(Art. 1223 CCC)
El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al
concluir la locación; pero no puede hacerlo si
acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la
separación se sigue daño para ella o separarla no le
ocasiona provecho alguno. El locador puede
adquirir la mejora hecha en violación a una
prohibición contractual, pagando el mayor valor que
adquirió la cosa.
(Art. 1224 CCC)

42. EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del
fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo
de la locación, excepto la que derive de la no restitución
en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para
obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita,
una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la
fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal
pagador, del contrato de locación original.
(Art. 1225 CCC)

43. EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
Facultad de retención. El ejercicio del derecho de
retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos
naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento
de la percepción debe compensar ese valor con la suma
que le es debida.
(Art. 1226 CCC)

44. CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN CONCLUIDA
Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en
ausencia de convención, y el locatario continúa en la
tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción sino la
continuación de la locación en los mismos términos
contratados, hasta que cualquiera de la partes dé por
concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.
La recepción de pagos durante la continuación de la
locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.
(Art. 1218 CCC)

45. CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN CONCLUIDA
Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta
para aplicar la continuidad de la locación:
1) existencia de contrato de plazo fijo de duración,
2) que ese plazo haya transcurrido,
3) que el locatario permanezca en el uso y goce de la
cosa sin que el locador se oponga.

46. RESOLUCIÓN ANTICIPADA
El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por
el locatario:
a. si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis
meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el
primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al
locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente
a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el
inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido
dicho lapso;
b. en los casos del artículo 1199 (excepciones al plazo mínimo
legal), debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses
de alquiler.
(Art. 1221 CCC)

47. RESOLUCIÓN ANTICIPADA
* Sólo el locatario puede hacer uso de la
opción de la resolución anticipada,
siempre que se trate de un inmueble,
cualquiera sea su destino.
* A diferencia del Código civil anterior, no
se establece un término de antelación
para realizar la notificación de la opción,
al locador.

48. ¡Muchas gracias!