CostoM2Construccion.pptx

INSTITUTO DE CAPACITACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
MEXICALI, BAJA CALIFORNIA AL 09 DE OCTUBRE DEL 2015
Maestro
Pedro Antonio Hernández Castro
Presenta
Gabriela Yaneli Salazar Magallanes
Adriana Salivie Castro
Tema
Costos por m2 de construcción

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA , INDUSTRIAL Y BIENES NACIONALES
ALTERNATIVAS PARA EMPLEAR ESTA
INFORMACIÓN
Parámetros de costos
Adecuación a Presupuestos
Formación de un modelo propio

ESTIMADOS DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
La ingeniería de costos es el arte de aplicar conocimientos científicos y empíricos
para valorar una construcción, ya sea antes, durante o después de su ejecución ,
en este sentido los especialistas en ingeniería de costos llegan a desarrollar al
menos 5 tipos de estimados, dependiendo de los requerimientos del cliente.
CARACTERISTICAS
DISPOSICION DE
LA INFORMACION
BASE
PRONTITUD DE
REALIZACION (T)
NIVEL DE CONFIANZA

ESTIMAODS
CONCEPTUALES: SE
USAN EN LAS ETAPAS DE
CONCEPCION,
PREINVERSION Y
ANTEPROYECTO
ESTUDIOS POR
SISTEMAS, YA QUE
IMPLICA
AGRUPAMIENTO DE
UNIDADES,CONCEPTOS,
PIEZAS Y FADES DE
OBRA.

LA CALIDAD DE UN ESTIMADO
Calidad
CALIDAD DEL
PROYECTO O
NIVEL DE
DETALLE
EL TIEMPO
EN QUE SE
DESTINE A
CALCULAR EL
COSTO TOTAL
ETAPA
CONCETUAL
DEL
PROYECTO

PROPÓSITO DEL ESTIMADO
Realizar
evaluaciones
económicas
y financieras
de un
proyecto
Avalúos,
para tener el
VRN de un
inmueble.
Concurso de
obra
Solo tener
una idea

Precios
unitarios
Método +
usado en
México
NO
permiten
hacer
estimados
preliminares
Inapropiados
para avalúos

MÉTODOS DE ESTIMADOS
Método
de
Estimados
de
Orden
de
Magnitud
Propósito: Proveer de información
al cliente o propietario, para la toma
de decisiones y se prosiga o no con
el anteproyecto,.
Tiempo: este estimado lleva en
ocasiones un par de horas
realizarse.
Confiabilidad: relativamente baja,
esperando una variabilidad de +/-
35% hasta +/- 20% dependiendo de
la experiencia del estimador

Método
de
Estimados
Paramétricos
Propósito: se obtiene un estimado aproximado sin poseer un
proyecto detallado, teniendo solo una idea de la cantidad de
superficie por construir, se expresa en costos por metro cuadrado y
en ocasiones en costos por metro cubico.
Confiabilidad: el nivel de precisión esperado es de +/- 40% para
construcción pesada, en edificaciones se pueden arrojar variaciones
de +/- 30%, para estimadores experimentados la precisión puede
mejorar +/- 15%..

Método
de
Estimación
por
Componente
Propósito: este procedimiento consiste en manejar fases
constructivas completas (cimentación, estructura,
acabados interiores, instalación hidrosanitaria, instalación
eléctrica, este procedimiento es poco usado de manera
global en la estimación de costos ya que es rígido en
ciertos aspectos (si se desea modificar los acabados de
piso).
Confiabilidad: La precisión del modelo es intermedia entre
el paramétrico y los ensambles, obteniendo una variabilidad
de +/- 25%, un especialista experimentado podría bajar
hasta +/- 15%

Métodos
de
ensambles
de
costo
Propósito: este método consiste en el manejo de piezas
constructivas completas, por ejemplo el ¨ensamble
puerta de apartamento¨ en la que se tendrían
ensamblados los siguientes artículos:
Confiabilidad: El balance esfuerzo requerido vs precisión es
relativamente bueno, la variabilidad típica esta en +/- 20%,
especialistas experimentados pueden ofrecer hasta un +/- 10%.

Método
de
precios
unitarios
Este es el procedimiento más conocido y se encuentra orientado a la
estimación de costos de construcción para efecto de concursar, contratar,
pago de estimaciones de obra y reclamaciones de conceptos
extraordinarios,
para poder aplicar la metodología se necesita contar con el proyecto
ejecutivo completo, planes de detalle, especificaciones y una cuantificación
exhaustiva y confiable.

Durante todas las fases de vida de un proyecto, se exigen estimados
y en cada una sus características y tipo habrán de ser acordes con el
tiempo.
TIEMPO DE LOS ESTIMADOS

LA PRECISIÓN DE LOS ESTIMADOS
La precisión de los
estimados está en función
Experiencia
general
Experiencia
en
proyectos
similares
Estadística
disponible
Información
del
proyecto-
característic
as
Complejidad
del mismo
Tiempo
consagrado
Herramienta
s
(programas
y bases de
datos)

MÉTODOS DE ENSAMBLE
•Es idóneo para hacer
estimado rápidos,
aproximados y confiables, no
tan gruesos como los
paramétricos ni tan
detallados como los de
costos unitarios
Se reduce 10 a 20 veces en
su número de ítems
•En el fondo los costos por
ensamble contienen el
detalle y características de
una matriz de costo
unitario (se aplica por
piezas constructivas)
concepto ensamblado
contiene de 3 hasta 20
conceptos unitarios de
trabajo.
•Esta metodología permite
hacer modificaciones en
bloque de elementos
completos tales como tipo
de cimentación
herramienta mas poderosa
rápida, verosímil, eficaz,
confiable y pragmática

CALCULO DEL ENSAMBLE DE COSTOS

ALCANCE DE LOS ENSAMBLES
En casos específicos los usuarios
pueden realizar modificaciones
a los ensambles, es decir se
pueden manipular y adecuar los
modelos a sus propias
necesidades (banqueta:
guarnición incluida).

ESTRUCTURA DE LOS ESTIMADOS POR ENSAMBLES
Los antepresupuestos del método de ensambles se organizan de acuerdo al
Uniformato que establece el instituto americano de arquitectos (AIA) y el instituto de
especificaciones de la construcción (CSI). La clasificación se hace por sistemas
constructivos en 12 divisiones, mientras que en el caso de los precios unitarios el
presupuesto difiere de esta estructura:

FORMATO PARA ANTEPRESUPUESTOS Y AVALÚOS

EJEMPLO DE ESTIMADO POR ENSAMBLES:
GASOLINERA
Se muestra un resumen
desglosado por partidas con
una columna de parámetros
de costo por metro
cuadrado y otra de costos
por manguera.

CADA PARTIDA ESTÁ CONSTITUIDA POR CONCEPTOS DE
TRABAJO, CANTIDADES DE OBRA Y PRECIOS UNITARIOS LO QUE
SE LES LLAMA ENSAMBLES DE COSTOS.

FORMAS DE USAR ESTE PRESUPUESTO
se pretende estimar el
costo del mercado
publico
se toma un
modelo similar
como la bodega de
nave industrial
se complementa,
adecua y viste de
acurdo a las
característica del
caso.
En caso de no contar con la información anterior y se desea tener un
presupuesto por partidas y ensambles y solo afinar en cuanto a la calidad de
acabados, ES VÁLIDO AFECTAR TODOS LOS VOLÚMENES DE OBRA POR UN
FACTOR DE INFERENCIA PROPORCIONAL y reservarse finalmente la opción de
remplazar, disminuir, y aumentar conceptos individuales, con e objeto de un
mejor estimado paramétrico por metro cuadrado.

FIP= Area deseada / Area de modelo
FIP= 8753 m2/1000 m2 = .875
Suponiendo un estimado de una tienda departamental de 8753 m2

CUANTIFICACIÓN
El proceso de cuantificación de unidades de construcción en el método de
ensambles en muy sencillo, se procede de manera similar al que se aplica
en el método de conceptos por precios unitarios, marcando los planos o
croquis con diferentes colores, pero su diferencia es el trabajo de
cuantificación ya que este suele ser 100 veces mas rápido.

VALOR DE REPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Y
MODIFICADORES DE COSTO.
Valor de
reposición
nuevo
• Es el valor presente de las construcciones, considerándolas como nuevas, este
valor considera entonces los costos necesarios para sustituir o reponer las
construcciones, en condiciones similares, analizadas en base a los conceptos
que integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos.
Valor de
Reproducción
Nuevo
• Este valor considera los costos necesarios para producir una construcción
idéntica a la original, es decir, respetando las características técnicas que se
hubieran utilizado en la fecha de su edificación.
Valor neto
de
reposición
• Este valor será la diferencia que resulta de restarle al valor de reposición
nuevo el demerito correspondiente.

FCC FACTOR POR CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN
La calidad de los acabados de
construcción, las dimensiones se sus
espacios, la disponibilidad de facilidades,
las instalaciones y clase de equipamiento,
entre otros elementos hace que se
presenten variaciones en su costo.

FNP FACTOR DE NÚMERO DE PISOS
En esta publicación se sugiere utilizar el .02%por
piso adicional a los 3 primeros
Según la publicación de Marshall & Swift maneja
como factor a usar por este concepto a .05% por
nivel adicional a los 3 primeros
Un estudio del autor resulto que por cada nivel
adicional se incrementara el .083% al costo de la
construcción
Para el cálculo del costo
se considera desde el
acarreo de materiales
hasta el reforzamiento del
concreto, más que la
sección y robustez de la
columna.

Ejemplo: en un edificio de estacionamiento de 8 pisos
con el cual se afectaría un estacionamiento de 2 niveles
FNP= (8-2) x.02% = 1.2%
Costo modificado: $1213/ m2 x 1.2% = 1,227.56/m2
FNP FACTOR DE NÚMERO DE PISOS

FAE FACTOR DE ALTURA DE ENTREPISO
En razón del mayor costo que
implica una mayor altura de
columnas, instalaciones, muros,
acabados, ducterias y en general
elementos constructivos que son
función de la dimensión de
entrepisos, el FAE se propone usar:

FPS FACTOR DE PERÍMETRO A SUPERFICIE
La regularidad de la
planta de un edificio
también tiene sus
repercusiones en el
costo de la
construcción,
debido
fundamentalmen
te a una mayor
cantidad de
fachadas y muros
de colindancia, de
aquí se deriva
precisamente el
factor de perímetro
a superficie FPS.
Para ello
necesitamos
calcular el
INCREMENTO
RELATIVO DEL
PERÍMETRO (IRPE)
de una edificación
con la siguiente
formula
IRPE= PR / PE
PR: Perímetro
real del edificio
que se analiza
PE: Perímetro
estándar o
equivalente al
cuadrado

Ejemplo: una superficie de 1019 m2 PE, equivalente al cuadrado,
con un perímetro real de 187 m
FPS FACTOR DE PERÍMETRO A SUPERFICIE

FZS FACTOR DE ZONA SÍSMICA
este fenómeno incide en el uso de mayores
coeficientes de seguridad y mayor robustez
de los elementos estructurales.
Uno de los factores que inusualmente se
manejan para efecto de costo

Base 1.0 al D.F, ya que las normas de diseño han sido generadas ahí.

FCS FACTOR DE CAPACIDAD DE SUELOS
Tiene una importancia que puede medirse con un factor de afectación
0.4% al duplicar reducir a la mitad la capacidad del suelo

FEE FACTOR DE ECONOMÍA DE ESCALA
El tamaño de un
proyecto, cualquier
que sea su
naturaleza influye
claramente en el
costo, El tamaño de
un proyecto,
cualquier que sea su
naturaleza influye
claramente en el
costo
se conoce como
economía de escala
……..pequeñas
edificaciones
habitacionales
construidas
individualmente
serán mucho más
caras que si se trata
de un desarrollo de
1000 o 10000 casas.

FIC FACTOR INTER CIUDAD
FIC
También
conocido como
factor de
localidad o zona
económica
FIC
este modificador
toma en cuenta
las diferenciales
de costos de los
insumos y mano
de obra de una
localidad a otra
FIC
La paz, BCS y
Cozumel,
presentan la
característica de
recibir insumos
vía
transbordadores
lo que encarece
los materiales.

FIC FACTOR INTER CIUDAD

4.9. VNR Valor neto de reposición
Concepto
 Son los que afectan al valor nuevo de reposición para obtener los que se denomina como Valor Neto
de Reposición
En EUA se le conoce como Depreciación al Factor de Conservación y Edad
¿QUÉ ES?

4.9.1. FDC Factor de conservación
y deterioro
 Constituye en términos porcentuales respecto al valor de un bien nuevo (VRN), el importe necesario
para renovar totalmente el inmueble en cuestión de ponerlo "como nuevo“
No es solamente "maquillar" la edificación, sino de dejarla en condiciones de una cuasi-equivalencia
con la situación de nueva

4.9.2. FED Factor de edad
Conceptos
Es la pérdida acumulada de valor por cualquier motivo, en función de la edad del inmueble
Se conoce como depreciación física y funcional en las construcciones
Formula GDF para depreciación
(0.10 x VP) + (0.90 x (VP - E) )
FED = __________________________________
VP

4.9.2. FED Factor de edad
Conceptos

4.10. FOC Factor de otros costos
no-construcción
En el renglón 3 y 4 ya están incluidos los valores de reposición de las construcciones.
En el renglón 5 (Gastos bancarios) llega a ser muy elevado en función de las tasas que prevalezcan.

4.11. FIU Factor afectación a
Indirectos y utilidad
El factor contiene utilidad del Contratista-Constructor, mas no del promotor
El 24% se considera como un buen promedio para los sub-factores.
No se incluye el cargo financiero (pagos a dependencias de gobierno, cuando el anticipo es
insuficiente, o se atrasan las estimaciones, etc.
Los indirectos de utilidad del Contratista-Constructor promedio del mercado fluctúan entre el 10 y
38%. La variación se debe:
1) Oferta-Demanda que prevalece en cada tiempo y lugar
2) Complejidad del tipo de obra
3) Tamaño del proyecto
4)Tamaño del contratista

4.11.1. Índice de mercado de
Construcción IMCO: Oferta/Demnada

4.11.3. Índice de escala o tamaño de
proyecto y constructora IESC

4.11.4. Índice combinada ICOM
Concepto
Que combinados los 3 anteriores se tendría un FIU sugeridos para afectar el promedio 24% de indirecto.

Tablas y criterios
Costos de ingeniería y arquitectura en condiciones
medias

Tablas y criterios
Requerimientos de habitabilidad en apartamentos
mínimos

Tablas y criterios
Modelo de edificación hotelera

Tablas y criterios
Programa arquitectónico para una escuela

Tablas y criterios
Programa arquitectónico para apartamentos semilujo y
lujo

Tablas y criterios
Programa arquitectónico Hospital 135
camas y 15 cunas

6. Estudios de casos
6.1. Hoteles clase negocio

6. Estudios de casos
6.2. Valores unitarios de construcción para el catastro de
Acapulco

7. Determinación de la categoría y
costo habitacional

INSTITUTO DE CAPACITACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
MEXICALI, BAJA CALIFORNIA AL 09 DE OCTUBRE DEL 2015
Presentaron
Gabriela Yaneli Salazar Magallanes
Adriana Salivie Castro
Tema
Costos por m2 de construcción
POR SU ATENCIÓN
GRACIAS!

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