HABILITACION URBANA Proyecto Inmobiliario: “HABILITACION URBANA EN CARABAYLLO”

2 Aulas Integrables con capacidad de 38 pers. cada una
Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas
Facultad de Ingeniería
Grupo 5
Ing. Linda Cueto Vicente
Ing. Ruben Darío Huiñapi del Castillo
Ing. Noemí Ramírez Cubas
Diplomado de Especialización
Gerencia de la Construcción
Proyecto Inmobiliario: “HABILITACION URBANA EN CARABAYLLO”
Escuela de Postgrado

T e m a : H a b i l i t a c i ó n Urbana e n C a r a b a y l l o
Dedicatoria
 A las Empresas Colaboradoras : IBECO Contratistas
Generales S.A. y JBR Contratistas S.R.L. y a
nuestros familiares y amigos que nos apoyaron
incondicionalmente, especialmente al Ing. Humberto
Fernàndez Andìa.
 Agradecimiento especial al Ing. Duber Soto Vásquez
y al Ing. Carlos Montero Urbina, por su permanente
atención y asesoría.

Contenido
 1.- Presentación de la Zona de Trabajo
 2.- Objetivos
 3.- Conceptos y Definiciones
 4.- Caracterización de la Zona
 5.- Estudio de Mercado, Estrategia de Marketing
 6.- Habilitación de Lotes en Carabayllo
 7.- Estimación de Costos y Ventas
 8.- Estado de Ganancias y Pérdidas
 9.- Herramientas para la Gestiòn del Proyecto
 10.- Conclusiones
 11.- Anexos

Auditorio con capacidad para 133 espectadores
Habilitación Urbana “El Sol de Carabayllo”
Area de Trabajo
Distrito de Carabayllo - Km. 25 de la Av. Tupac Amaru
Departamento de Lima
Integrantes: Linda Cueto Vicente – Rubén D. Huiñapi del Castillo – Noemí Ramírez Cubas

Perspectiva interior del Auditorio
Presentación de la
Zona de Trabajo
1

Delimitación de la Zona de Trabajo

Presentación de la Zona de Trabajo
1
Delimitación de la Zona de Trabajo
Distrito de Carabayllo
Total Area Zona de Trabajo: 42 Há
Total Area de Vías: 15.68 Há
Total Area Util: 22.07 Há

Objetivos
2

Perspectiva interior del aula
O b j e t i v o s
2
Objetivos Generales
- Analizar en la zona de estudio, la tendencia del valor del suelo , para
conocer las expectativas que generan en base a la dinámica urbana
- Realizar una propuesta urbana en base al análisis, que permita elevar el
valor del suelo y mejorar la calidad de vida de la población.
Objetivos Específicos
- Tener un marco conceptual que permita entender el análisis a
realizarse.
- Plantear hipótesis sobre la situación de la zona en cuanto al valor del
terreno.
- Realizar el análisis teniendo en cuenta el valor del suelo y la tenencia de
propiedad para llegar a conclusiones.
- Plantear en base a los análisis realizados , propuestas de inversión
para la zona en estudio.

Conceptos y
Definiciones
3

3
Marco Teórico
Que es una habilitación urbana?
Las habilitaciones urbanas son procesos técnicos legales y
administrativos, para adecuar un espacio físico a fines urbanos,
mediante un sistema de planificación concordantes con los planes de
desarrollo de la ciudad, con las normas técnicas de diseño y legales
pre-establecidas, requiriendo la ejecución de servicios públicos., Para
que las ciudades se desarrollen con las nuevas visiones y tecnologías.
C o n c e p t o s y D e f i n i c i o n e s

3
Marco Teórico - Legal
MARCO TEORICO
Por su zonificacion se clasifican en :
- Habilitaciones preurbanas
- Habilitaciones urbanas para uso de vivienda
Se clasifican en : R1S, R1, R2, R3 , R4 , ZHR, R5, R6 Y R8.
Siendo las características de la zonificación R4 en función de
la densidad máxima permisible de 330 hab/ha bruta, siendo
el área mínima de lotes de 90 m2 con frente mínimo de 6.0 mts
para vivienda unifamiliar.
MARCO LEGAL
- Reglamento Nacional de Construcciones vigente
C o n c e p t o s y D e f i n i c i o n e s

Caracterización
de la Zona
4

C a r a c t e r i z a c i ó n d e l a Z o n a
4
ESTADO ACTUAL DEL
TERRENO
Zona Agrícola

C a r a c t e r i z a c i ó n d e l a Z o n a
4
FUENTE: Municipalidad de Carabayllo

Estudio de Mercado, Estrategia de Marketing
5

5
Determinación del Potencial del Mercado
 Personas del NSE C+ y B-
 Ingreso familiar neto mensual: $ 400 - $ 700
 Actividades principales:
 80% Independientes:
– Comerciantes informales y formales (micro empresarios)
– Obreros constructores (albañiles, electricistas, sanitarios).
– Transportistas
– Profesionales
 20% Dependientes:
– Empleados sector salud
– Policias y empleados estatales
– Pensionistas

5
Estudio de Mercado
 Del 80% de la población, la mitad (el 40%) es mi cliente
potencial, por que requerirán como mínimo un lote o una
vivienda.
 Corresponden a la generación de padres inmigrantes que
prefieren vivir en espacios libres, amplios y mantienen sus
costumbres y modos de vida del lugar de procedencias
(fiestas, comidas, etc).

5 Estudio de Mercado

PROGRAMA DE PUBLICIDAD
RUBRO CANTI-
DAD
DESCRIPCION Utilidad/ Ubicación COSTO Periodicidad
del Costo
Total Costo $
Avisos en Diarios
96 A color de 3 columnas de Ancho
por 10 cm de alto Primera Página clasificada de
El Comercio los domingos
28.800,00 quincenal 28.800,00
INFORMACION
Maqueta 1
Maqueta de la Urbanización "El
Sol de Carabayllo· de 1.50 m de
largo por 1.00 m de ancho. Caseta de Ventas 600,00 una vez 600,00
1
Prespectiva en 3D en Archivo de
computadora. En Brochure, papelería,
paneles, cuadro, avisos, etc.
300,00 una vez
1
Cuadro de prespectiva en 3 D -
MDF impreso en p. fotograf, con
marco de Madera y vidrio de 3
mm de espesor.
Caseta de Ventas 150,00 una vez
Brochures 1500
Triptico a full color por ambas
caras, tamaño A4, impreso en
papel couche brillante de 200gr. Caseta de Ventas 350,00 una vez 350,00
Papelería 5000
Hojas impresas a color ambas
caras, papel tipo bond 80 gr. de
21 cm por 12 cm.
Volantes con información 200,00 una vez 200,00
4
Paneles a colores de 3.60 m X
2.40 m.
En la Av. Túpac Amaru cada
KM con Dirección a la zona
del Terreno
3.200,00 una vez
2
Paneles a colores de 3.60 m X
2.40 m.
En la Av. Universitaria cada
KM con Dirección a la zona
del Terreno
1.600,00 una vez
Caseta de Ventas 1
Caseta de ventas en Drywall de
3.00 m X 4.00 con SSHH.
Ubicado en el eje central del
Terreno y próximo a la Av.
Túpac Amaru.
1.200,00 una vez 1.200,00
Página Web Py. El Sol
de Carab.
1
Anuncio descriptivo del Proyecto
Inscripción al proyecto 500,00 una vez 500,00
TOTAL 36.900,00
Prespectivas 450,00
Paneles Direccionales 4.800,00

6.- Habilitación Urbana en Carabayllo
6
Habilitacion Urbana
“ El Sol De Carabayllo”
Inmobiliaria : Grupo 5

6
H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o

6
Características del Producto
 El proyecto se desarrolla enfocando principalmente los
aspectos de : ubicación, accesibilidad y adecuada distribución
de lotes , para cubrir las expectativas de los clientes.
 Ubicación: Distrito de Carabayllo-Km.25 Av. Túpac Amarú.
 Accesibilidad: Av. Túpac Amarú y Carretera Canta Callao
(int. Panamericana Norte).

6
 Es un terreno plano con zonificación agrícola, que limita por el
Norte con propiedad de terceros, por el Sur con el Patrimonio
Histórico (Casona Punchauca), Este con la Av. Túpac Amarú, y
por el Oeste con la Carretera Canta –Callao.
 Tiene un área de 42 Ha, donde se proyecta realizar el cambio de
uso a R4 por la densidad poblacional, con fines de Habilitación
Urbana; según coordinaciones realizadas en la Municipalidad de
Carabayllo y en el Instituto de Planificación.
 En el entorno se están desarrollando Proyectos de Habilitación
Urbana como: Urb. El Doral, Buena Vista, Terrenos Parques del
Rey, Torre Blanca, etc.

6
 Aportes reglamentarios : 11.03% (según RNC)
 Número Total de Lotes : 1,484 lotes, con un área total de
220,700.00 ( 52.01 %)
 Areas de Lotes : varían entre 90 m2 y 220.
 Frente a Avenida : 240 lotes
 Frente a Parques : 208 lotes
 Frente a calle : 884 lotes
 Frente a Limite con propiedad de terceros: 152 lotes
 Densidad Neta : 405 habitantes/Ha
 Factibilidad de Servicios :Existe Agua, Desague y Electricidad
 Los lotes se entregarán con : Pistas a nivel de base con
tratamiento bicapa, agua y desagüe.

6

6
VENTAJAS
 Fácil acceso por dos avenidas principales como : Av. Túpac
Amaru y Carretera Canta Callao
 Clima seco y soleado.
 Colindante con el Patrimonio Histórico: “Casona Punchauca” .
 Se ha contemplado variedad de áreas para lotes que se
ubican frente a parque, calles y avenidas ( 90-220 m2).
 Interiormente se ha creado una avenida secundaria que
conecta la Av. Tupac Amaru con la Carretera Canta Callao,
atravesando la Habilitación.
 Los aportes se encuentran centralizados para que el radio de
acción sea de fácil acceso para cada lote.

6
VENTAJAS
 La Habilitación ha considerado el ancho de las vías
proyectadas de acuerdo al esquema vial con que cuenta el
Distrito de Carabayllo al 2010.
 Las vías interiores se han desarrollado de acuerdo al RNC, y
se tiene un área de 156,830.96 ( 36.96%).
 Dada la tendencia comercial de la Av. Túpac Amarú, se ha
proyectado lotes vivienda comercio de 200-220 m2.

6
Apuntes del Proyecto de la Habilitación
Urbana “El Sol de Carabayllo”

Estimación de
Costos y Ventas
7

7
E s t i m a c i ó n d e C o s t o s y V e n t a s

7
Promoción de Proyectos Similares Cercanos

1
2
3
7
6
4
5
CONSORCIO
AGUA AZUL
KM 24
KM 25
KM 23
KM 22
7
Ubicación de Proyectos Similares Cercanos

7
Estimado de Costos y Ventas

Comentario del Costo Elegido en
comparación de los ofertados en La Zona
 La zona donde se encuentra ubicado el terreno cuenta con factibilidad de
agua y desagüe, encontrándose los puntos de empalme a 3 km y 6 km
respectivamente de la Av. Túpac Amaru.
 Se han estudiado cuatro alternativas de costos para elegir la mas conveniente
con relación a lo que ofrece el mercado en la zona mejorándolo de tal forma
que ofresca rentabilidad.
 Los mejores lotes ofrecidos por la zona (Torre Blanca) cuentan con energía
eléctrica, pozo de agua y tanque elevado, pozo percolador para desagüe (a
punto de colmatarse), pistas a nivel de afirmado con tratamiento asfáltico (en
estado de deterioro) y no cuentan con veredas ni sardineles; las
características de los demás lotes ofrecidos por las otras inmobiliarias, se
encuentran por debajo de lo mencionado, contando sólo con redes
provisionales de agua así mismo no cuentan con desagüe, ni pistas ni veredas
(terreno natural) y la energía eléctrica esta prevista provisionalmente.
7

Comentario del Costo Elegido en
comparación de los ofertados en La Zona
7
 En el análisis de costos de lotes, considerando como constante la ejecución
de la energía eléctrica y la ejecución del empalme de desagüe (6km.) Se
contempló para el abastecimiento de agua la posibilidad de ejecutar un pozo
de agua y tanque elevado vrs. la ejecución del empalme a 3 km en la Av.
Túpac Amaru, resultando mas conveniente y viable la ejecución del
empalme a red existente.
 Asimismo para el análisis de pavimentos, se contempló la posibilidad
ejecutar pistas con asfalto, sardineles y martillos de veredas vrs. pistas con
sólo tratamiento bicapa, manteniéndose los sardineles y no considerando la
ejecución de veredas, resultando mas conveniente la segunda posibilidad
dado que mejora lo ofrecido por la zona y ofrece rentabilidad.
 Finalmente, las características de la habilitación urbana “El Sol de
Carabayllo” son mejores que las ofrecidas por la zona, ya que contempla
lotes con servicios de electrificación, agua y desagüe, así como pistas con
tratamiento bicapa conservadas por sardineles resultando un costo de venta
por m2 muy competitivo de $ 65.08 por debajo del mercado de aprox. $
69.00 (Torre Blanca).

Estado de Ganancias y
Pérdidas
8

8
T e m a : H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o
De Los Supuestos de Ingresos de
Venta de Lotes
 La Caja Municipal de Piura, financiara prestamos a los
clientes potenciales para la compra de sus lotes a una
tasa anual del 20%.
 Esta entidad estará a cargo de las cobranzas según
contrato suscrito.

8
De Los Aportes de los Socios
 El socio A aporta S/. 1´575,000.00:
corresponde al terreno de su propiedad.
 El socio B aporta S/. 180,000.00: En
efectivo
 El socio C aporta S/. 210,000.00: En
efectivo

8 Supuesto que el Proyecto se inicia en el
mes 1 Enero del 2006
al 31 de diciembre de
2006
al 31 de diciembre
de 2007
TOTAL
Unidades vendidas y entregadas 170 240 410
Ingreso 4.445.703
Gasto 2.692.999
Ingreso promedio 10.843
Gasto promedio (incluido IGV) 6.568
Estado de Ganancias y Perdidas
Del 1 de enero de
2006 al 31 de
diciembre de 2006
Ingreso Ventas 1.843.340
Costo de ventas 1.116.610
Resultado operativo 726.731
A cuenta IR (218.019)
Pago regularización
Total de IR (218.019)
Resultado después de impuestos 508.712
Del 1 de enero de
2007 al 31 de
diciembre de 2007
Ingreso Ventas 2.602.363
Resultado operativo 1.025.973
Pago regularización -
Resultado después de impuestos 718.181
Datos Iniciales para el Cálculo del Estado de Ganancias y
Pérdidas

8
TOTAL DEL
PROYECTO
Ventas 4.445.703
Resultado operativo 1.752.704
Pago regularización
Resultado después de impuestos 1.226.893

Herramientas para la Gestión del Proyecto
9

9
T e m a : H a b i l i t a c i ó n Urbana e n C a r a b a y l l o
Herramientas para la Gestiòn de Proyecto
 De acuerdo a los anàlisis realizados del Estudio del
Proyecto, se tuvo la necesidad de emplear las
Herramientas de Gestiòn del Proyecto con la finalidad de
controlar en todas las etapas del ciclo de vida del
proyecto para mejorarlo y obtener una mayor
productividad .
 Las Herramientas empleadas son :
 Elaboraciòn del Charter : desarrollado en el Anexo 01
 Elaboraciòn del WBS con sus entregables y diccionario de
especificaciones : desarrollado en el Anexo 02
 Aplicaciòn de Mejora Continua en la Etapa de la Construcciòn,
partida especifica Base de Afirmado : desarrollado en el Anexo 03

T e m a : H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o
Herramientas para la Gestiòn de Proyecto
 Se efectuarà el permanente control en el
Proyecto Integral desde su inicio, planificaciòn
y cierre, el cual abarca la elaboraciòn del
proyecto, ejecuciòn de la obra y venta de
lotes ; la aplicaciòn de las Herramientas se
enmarca solo en la etapa de ejecuciòn de la
obra, la misma que tambièn tendrà un
permanente control desde el inicio hasta el
cierre.
9

Conclusiones
10
C o n c l u s i o n e s
 Ingresos: $ 4´445,703
 Egresos: $ 2´692,999.00
 Utilidad: $ 1´226,893.00
 TIR Finan. Mensual : 3.05 %
 TIR Finan. Anual : 43.41 %
 VAN: $ 665,155.77

Conclusiones
10
C o n c l u s i o n e s
1. Se dio valor al suelo y se mejora la calidad de vida de la población.
2. Se obtuvo un proyecto con buena ubicación y accesibilidad, mejorándose las
propuestas del mercado de la zona en cuanto a servicios básicos y pavimentos,
manteniéndose el precio de venta por m2 en forma similar a los ofrecidos sin que reste
la rentabilidad del proyecto.
3. La inmobiliaria se desarrolla en los aspectos de ejecución de obras, marketing,
promoción y venta de lotes; así como incursiona en el asesoramiento a los clientes
para conseguir créditos en la Caja Municipal de Piura.
4. La ejecución del proyecto en forma ordenada, metódica y formal permite el desarrollo
de la comunidad y de la empresa obteniéndose como resultado tanto el bienestar para
la población como utilidades para la Inmobiliaria.

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