El documento describe el Índice de Acceso a la Vivienda (PIR) de Chile y otras ciudades del mundo. Explica que el PIR mide la relación entre el precio promedio de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares, y que Chile tiene un PIR de 7.6, lo que significa que la vivienda es severamente no alcanzable. También analiza cómo el PIR ha aumentado en el tiempo y las posibles causas como la normativa urbana restrictiva y el aumento del precio del suelo.

1. Javier Hurtado C.
Gerente de Estudios
Agosto 2019
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
(PRICE INCOME RATIO – PIR)

2. ¿QUÉ ES EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA?
(PIR, POR SU SIGLA EN INGLÉS)
Es un indicador internacional que mide la relación entre el precio promedio
de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares.
Permite estimar la cantidad de años que necesita un hogar de ingreso promedio para
financiar totalmente una vivienda de precio promedio.
Así, por ejemplo, un índice 4 significa que un hogar de ingreso
promedio necesita destinar durante 4 años todos
sus ingresos para adquirir una vivienda de precio promedio.

3. ¿CÓMO SABER SI UN DETERMINADO ÍNDICE ES ALTO O BAJO?
Si consideramos que un hogar no debería gastar más de un cuarto de su
ingreso en gasto en vivienda, podemos estimar la cantidad de años que el
hogar promedio puede endeudarse en un crédito hipotecario.
PIR
Años equivalentes de
crédito hipotecario
Clasificación
Menor a 3 Menor a 20 Alcanzable
Entre 3 y 4 Entre 20 a 30 Moderadamente no alcanzable
Entre 4 y 5 Entre 30 a 45 Altamente no alcanzable
Mayor a 5 Mayor a 45 Severamente no alcanzable
Fuente: CChC y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey

4. CRITERIOS DE APLICACIÓN LOCAL
El ingreso promedio se estimó usando el ingreso autónomo de hogares reportado en la
encuesta Casen para todos aquellos hogares que habitan en zona urbana e
interpolado con datos del Banco Central.
Para 2019, el ingreso promedio para los hogares alcanzó 33,8 UF mensuales
(cerca de $ 913.000 mensuales).
Para el precio promedio de vivienda en el mercado privado,
el precio promedio para Chile se obtuvo en base a datos de
las Encuestas Inmobiliarias de la CChC, que para 2019
alcanzó 3.089 UF.
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

5. ¿EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA DE CHILE ES ALTO O BAJO?
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
Chile obtiene un índice de
7,6 por lo que se ubica
entre los países donde la
vivienda es severamente
no alcanzable.
7,6
6,5
5,7
4,8 4,6
4
3,7 3,5
2
3
4
5
6
7
8
Chile Nueva
Zelanda
Australia Reino
Unido
Singapur Canada Irlanda USA
PIR DE CHILE Y OTROS PAÍSES
Severamente
no alcanzable
Altamente
no alcanzable
Moderadamente
no alcanzable
Alcanzable

6. ¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO?
(MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)
0
2
4
6
8
10
12
14
PIR
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
Santiago obtiene un índice de 7,4. Se encuentra entre las ciudades donde la vivienda
es severamente no alcanzable.

7. ¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO?
(MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
20,9
12,6
11,7
9,7 9,4 9,2 9 8,8 8,6 8,3 8,3 7,8 7,4 7,3 6,9 6,8 6,7 6,4 6,3 5,7 5,7 5,7 5,6 5,6 5,6 5,5 5,5 5,3 5,2 5,2
0
5
10
15
20
25
MedianMarket
Su situación es similar a la de grandes ciudades de países
desarrollados, como es el caso de Londres y Toronto, entre otras.

8. ESTA ES UNA REALIDAD QUE AFECTA NO SOLO A SANTIAGO
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
8,8
7,7
7,4 7,3
7,1
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
8,5
9,0
Temuco Gran Concepción Gran Santiago La Serena Gran Valparaíso
PIR CIUDADES DE CHILE
Nuestras principales
ciudades también
presentan elevados índices
de acceso a la vivienda, la
que también se ubica en el
rango de “severamente no
alcanzable”.

9. Y QUE SE HA IDO PROFUNDIZANDO CON EL TIEMPO
2
3
4
5
6
7
8
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
EVOLUCIÓN PIR GRAN SANTIAGO
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
Cabe destacar, eso sí,
que esta tendencia no es
exclusiva de nuestro
país, sino que se da a
nivel mundial.
Crisis
Subprime
Terremoto
27/F
Aplicación
IVA a la Vivienda

10. 0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PIR Y RAZON DEMANDA DE DEPARTAMENTOS VS CASAS
PIR Departamentos / Casas
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
ALTAMENTE RELACIONADA CON UNA MAYOR DEMANDA POR
DEPARTAMENTOS
Se observa que la razón
departamentos vs. casas
pasó de valores en torno a
1,5 en la década pasada a
valores superiores a 3,5 en
los últimos dos años.

11. 50.000
150.000
250.000
350.000
450.000
550.000
650.000
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PIR Y COLOCACIONES VIVIENDA
Colocaciones de vivienda
PIR
Tasa Interés Colocaciones de Vivienda
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
CON LA DISMINUCIÓN DE LAS TASAS DE INTERÉS DE LOS
CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Si bien el crecimiento
anual de las colocaciones
hipotecarías ha
disminuido, su volumen
se encuentra actualmente
en máximos históricos.

12. Y EL AUMENTO DE LOS CONGELAMIENTO DE
PERMISOS DE EDIFICACIÓN
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Patrimonio Uso de suelo Riesgo Densificación
NÚMERO DE CONGELAMIENTOS DE PERMISOS DE EDIFICACIÓN
(SEGÚN MOTIVO)
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

13. LO QUE HA ELEVADO EL PRECIO DEL SUELO URBANO
NORMADO PARA DENSIFICACIÓN
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017*
SUPERFICIE POSTERGADA Y PRECIO DE SUELO
Superficie en Há (eje izquierdo) Precio de Suelo UF/MT2 (eje derecho)
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
En efecto, se observa
una alta correlación (0,9)
entre la cantidad de
hectáreas postergadas
en el Gran Santiago y el
precio del suelo.

14. DESACOPLANDO EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS DE LA DINÁMICA DE
PRECIOS DEL RESTO DE LA ECONOMÍA
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
Entre 2011 y 2019 los
precios producto de la
inflación crecieron 37,2% y
el ingreso 24,7%. En igual
período, el precio de las
viviendas creció 67,8%.
90
110
130
150
170
190
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PIR Y CRECIMIENTO DE PRECIOS (IPC)
PIR IPC

15. Y DE LOS INGRESOS DE LOS HOGARES
80
100
120
140
160
180
200
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Índice Real de Precios de Vivienda (IRPV) Base 2004 Índice de Remuneraciones Real Base 2004
PRECIO DE VIVIENDA EN RELACIÓN A REMUNERACIONES REALES
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
El aumento en el precio
del suelo explica cerca del
50% del aumento del
precio de las viviendas en
la última década,
desacoplándolo de su
relación con el crecimiento
económico.

16. ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
(PRICE INCOME RATIO – PIR)
ALGUNAS CONSECUENCIAS
CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA
Y OTRAS DINÁMICAS

17. CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA
Y RIESGO DE UNA CRISIS SOCIAL
535.082
viviendas para
aumentaron los
requerimientos
habitacionales en 2017
respecto de 2015
13%
aumentó en 2017 el total
de familias viviendo de
allegadas en
comparación con 2015
35%
40.541fueron las familias que en
2017 vivían en
campamentos a lo largo
del país
Fuentes: Gerencia de Estudios, CChC - Techo

18. MENOS PROPIETARIOS Y MÁS ARRENDATARIOS
SITUACIÓN DE LA VIVIENDA QUE OCUPA
Los resultados corresponden a hogares en zonas urbanas. Fuente: CASEN
Esto ha empujado a
muchas familias a optar por
un arriendo. Así, el
porcentaje de propietarios
ha caído a niveles menores
que los observados en la
década de los ‘80.

19. Y UNA MAYOR PRESENCIA DE INVERSIONISTAS
14%
15%
16%
21%
17% 16% 16%
19%
6% 9%
12%
12%6% 4%
6%
4%
29% 29%
35%
36%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Total inversionistas Inv. pequeño Inv. mediano Inv. grande
PRESENCIA DE INVERSIONISTAS EN COMPRA DE VIVIENDAS
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
Bajas tasas, condiciones
financieras particulares y una
mayor demanda por arriendo
han hecho crecer la
participación de
inversionistas en el mercado
de vivienda nueva.

20. ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
(PRICE INCOME RATIO – PIR)
POSIBLES CAUSAS
UNA INTERPRETACIÓN

21. Normar con la esperanza
de limitar el crecimiento
de las ciudades es
catalogado por el
economista inglés Paul
Cheshire como “una
de las más
costosas utopías
de nuestro
tiempo”

22. Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.
Normativa Urbana Menos Restrictiva
Normativa Urbana Más Restrictiva
POSIBLES CAUSAS
Todas las ciudades donde las viviendas han
llegado a ser “severamente no alcanzables”
han experimentado “normativas de
contención urbana”.
En tanto, ciudades donde las viviendas se
ubican en el rango de “alcanzables” presentan
“poca normativa de contención
del crecimiento urbano”.

23. 10
30
50
70
90
110
130
0
5
10
15
20
HongKong
Vancouver
Sydney
Melbourne
LosAngeles
SanFrancisco
London(GLA)
Toronto
SanDiego
London(Exurbs)
Brisbane
Miami
Seattle
Sacramento
NewYork
RiversideCA
Denver
Boston
Portland
Birmingham(UK)
LasVegas
Manchester
Singapore
Montreal
Leeds
Orlando
Tampa
Phoenix
Washington
Austin
SanAntonio
Dallas
Charlotte
Houston
Chicago
Baltimore
Atlanta
Philadelphia
Minneapolis
KansasCity
Columbus
Detroit
Indianapolis
St.Louis
Cincinnati
Cleveland
Pittsburgh
Price Income Rate (PIR)
PIR, TIEMPOS DE VIAJE Y REGULACIÓN URBANA
Fuente: CChC en base a CASEN 2017, 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey y BatchGeo.
Normativa Urbana Menos Restrictiva
Normativa Urbana Más Restrictiva
POSIBLES CAUSAS
Tiempo Viaje Promedio (eje derecho)
Cabe agregar que las
ciudades donde las
viviendas son “alcanzables”
también registran, en
promedio, menores
tiempos de desplazamiento
de sus habitantes.

24. POSIBLES CAUSAS
Fuente: 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.
Asimismo, normas de contención del crecimiento urbano tienden a forzar un aumento
del valor del suelo en la periferia y el efecto precio se traspasa a toda
el área urbana.
Restricciones o prohibiciones al crecimiento urbano virtualmente
destruyen un mercado de suelo competitivo
y empujan al alza el precio de las viviendas.

25. ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
(PRICE INCOME RATIO – PIR)
ALGUNAS SOLUCIONES
PROPUESTAS CChC

26. ALGUNAS SOLUCIONES
Planificación urbana integrada y de largo plazo, que asegure la provisión
de suelo urbano para mantener una adecuada oferta de viviendas.
Densificación equilibrada e inclusiva en las zonas aledañas a la
infraestructura pública de alto estándar (con y sin subsidio).
Nueva y potente política de arriendos en la que, por
la magnitud del problema, participe el sector público y el privado.
¿Serán estas las soluciones? ¿Existen otras causas y
otras soluciones? ¡Conversemos!

27. Javier Hurtado C.
Gerente de Estudios
Agosto 2019
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
(PRICE INCOME RATIO – PIR)