Especial inmobiliario de La Razón fin de semana en el que se analiza el repunte del precio de la vivienda en los últimos meses que llevamos de 2014. ¿Estamos ante un repunte coyuntural o una tendencia? ¿Es ya un buen momento para comprar casas?

1. 4 Domingo. 14 de septiembre de 2014 • LA RAZÓN
La construcción
repunta
Lejos de subidas generalizadas, el precio de la vivienda
empieza a aumentar. La coyuntura económica
marcará su evolución, pero los expertos se muestran
cautos al hablar de una futura recuperación
RAÚL SALGADO
Las grúas volverán a operar y los albañiles, a
faenar. Tras seis años de caídas y ajustes de
precios, el sector de la construcción atisba
síntomas de recuperación. El regreso de las
familias al ladrillo ha provocado un repunte de
la actividad. Los «SE VENDE» que cuelgan de
los balcones se encuentran en retirada, aunque
aún tímida, y el stock de inmuebles a la venta
empieza a menguar.
Desde los niveles máximos alcanzados en
pleno «boom inmobiliario», el precio medio
por metro cuadrado acumula un descenso
del 30,6%. Sin embargo, y por primera vez
desde el inicio de la crisis, la tasa de variación
anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV)
se situó en el 0,8% en el segundo trimestre.
Hablar de la recuperación del
sector de la construcción qui-zás
sea prematuro, pero resulta
evidente que hay una mejora
de la confianza en el mercado.
Susana de la Riva, directora de
Comunicación y Marketing de
Tinsa, explica que las estadísti-cas
del Instituto Nacional de
Estadística (INE) constituyen
un signo positivo, aunque no
contempla una inminente re-cuperación.
«No puede ser
el motor de la
economía,
ni se debe inflar
artificialmente
la actividad
constructora»
«El mercado está frenando su
caída. Que vaya para arriba dependerá de
cómo evolucione la coyuntura económica y
los datos de empleo», asegura.
La actividad constructora en España se dis-paró
en julio un 42,4% en tasa interanual, según
Eurostat. De esta manera, el sector español es
el que más crece en toda Europa. Los expertos
del Instituto de Tecnología de la Construcción
de Cataluña (ITeC) prevén que este año será
el último de contracción para la construcción
(-6,2%), antes de iniciar un proceso de recupe-ración.
Su informe «Euroconstruct» apunta un
crecimiento del 0,9% del sector en 2015 y un
3,4% en 2016, tras haberse desplomado un 19%
el año pasado. El ladrillo ve la luz al final del
túnel y su reactivación se irá acelerando pau-latinamente.
El ITeC vaticina la construcción
de unas 40.000 viviendas en 2014, lo que supo-ne
un incremento de 6.000 inmuebles respec-
EL TEMA DE LA SEMANA
to al año anterior. En 2015, podrían superarse
las 50.000. Por la parte de la construcción no
residencial y de infraestructuras, el sector que-da
a expensas de la inversión privada y pública
que consiga captar.
El ladrillo debe reinventarse y generar valor
añadido para ser más competitivo a nivel
mundial. Además, no puede replicar el mo-delo
masivo pretérito. El protagonismo de la
construcción será menor que durante el
«boom inmobiliario». En 2007, su peso en el
PIB era del 21,9%. Al cierre de 2013, descen-dió
hasta el 10,5%. Pau A. Monserrat, director
editorial de iAhorro.com, recuerda que la
media de la eurozona está ligeramente por
debajo del 6%. «Un 10% del PIB puede ser un
peso máximo razonable». Hoy en día, el
sector se encuentra demasiado constreñido,
y a medio plazo no parece que
vayamos a ver la exuberancia
que tuvo antaño. De la Riva cree
que «hemos aprendido la lec-ción.
No se puede hacer que el
motor de la economía españo-la
vuelva a ser la construcción,
ni inflar artificialmente la acti-vidad
constructora».
El sector ha registrado una
mejora respecto a los mínimos
vividos, con 36.900 nuevos
ocupados en el segundo trimestre de 2014.
En términos anuales, los parados vincula-dos
al ladrillo se han reducido en 95.900
personas, un dato positivo que aminora su
maltrecha situación. Las cifras constatan
una estabilización del sector. Las viviendas
se han revalorizado un 1,5% en lo que va de
año y las compraventas aumentaron un
10,7% respecto a julio de 2013, una muestra
clara de la dinamización del mercado de
inmuebles de segunda mano.
Los precios de la vivienda usada han expe-rimentado
una subida tibia del 0,2%. En
cambio, las nuevas se han encarecido un
1,9%. Monserrat pone de relieve el sanea-miento
de los bancos, las concesiones de
hipotecas para los clientes más solventes y el
optimismo sobre el futuro. «Tenemos la re-ceta
de la subida de precios inmobiliarios.
Será tenue y podría no mantenerse si hay
JESUS G. FERIA
La tasa de variación
anual del Índice de
Precios de Vivienda (IPV)
se situó en el 0,8% en el
segundo trimestre

2. LA RAZÓN • Domingo. 14 de septiembre de 2014 5
residentes… Los anteriores facto-res
constituyen un paso previo al
relanzamiento de la actividad in-mobiliaria
que, no olvidemos,
tiene un importante efecto en el
mercado laboral. A su vez, el em-pleo
es imprescindible para posi-bilitar
la satisfacción de la necesi-dad
de la vivienda, generando así
un nuevo círculo virtuoso, ya que
el relanzamiento de la actividad
reanimará el consumo y el empleo,
y éstos a su vez contribuirán a la
reactivación del sector.
Esto contribuirá a que la edifica-ción
residencial, que llegó a pesar
el 12,2% en el PIB en 2007 y que
hoy representa tan sólo el 4,4%, no
llegará seguramente al excesivo e
indeseado peso del inicio de la
crisis, pero sí alcanza-rá
niveles adecuados
a las necesidades de
estabilidad económi-ca
del país. En defini-tiva,
se trata de que
nuestro sector se
asiente, no como la
locomotora de la eco-nomía,
sino como un
vagón más de la mis-ma.
No nos cabe duda
de que el sector inmo-biliario
no sólo renacerá, sino que
se consolidará y recuperará la
importancia que le corresponde
en función de las necesidades
reales de vivienda.
Ante la últimamente tan menta-da
dicotomía «ladrillos u ordena-dores
», lanzamos nuestra propues-ta:
¿Por qué no ladrillos con orde-nador?
Esto es posible, aunque se
trate de un sector muy intensivo en
mano de obra, lo que debe vislum-brarse
como una fortaleza y no
como una debilidad en momentos
como el actual, tan necesitados de
generación de empleo y produ-ciendo
un bien tan deseado, y ne-cesario,
como es la vivienda.
Los últimos datos publicados
por el Instituto Nacional de
Estadística confirman que,
por primera vez, existen tasas po-sitivas
en el Índice de Precios de la
Vivienda, aunque como es lógico,
aún hay Comunidades Autóno-mas
que no las registran. Este
ajuste significa que ya existe una
percepción por parte de los poten-ciales
compradores –mayoristas y
familias– de que hay una referen-cia
mínima de precios, lo que im-plica
que la demanda latente y en
espera ya no debe temer por tomar
una decisión de riesgo desde
el punto de vista económico,
pudiendo materializar su decisión
de compra.
Pero, ¿significa esto que poda-mos
hablar de una re-cuperación
de la acti-vidad
del sector? Que
los precios de la vivien-da
hayan tocado fondo
es, desde luego, una
condición necesaria
para la reactivación de
nuestra actividad, pero
no suficiente.
En términos absolu-tos,
el número de vi-viendas
iniciadas en
2013 (unas 35.000) y en lo que lle-vamos
de 2014 –con el mismo rit-mo–,
es muy bajo para las necesi-dades
de nuestro país, si no fuera
por otras circunstancias. ¿Cuáles
son éstas? La capacidad de pago
de nuestras familias, tanto para la
compra como para el alquiler,
vinculada en el primer caso a la
capacidad para acceder al crédito,
y en ambos supuestos, a la con-fianza
en la evolución de la econo-mía
y el empleo.
Y, precisamente, estas circuns-tancias
están mejorando sin lugar
a dudas: cifras macroeconómicas
y de la coyuntura general más fa-vorables,
incremento del crédito
–debiendo destacar las medidas
europeas adoptadas en tal senti-do–,
aumento de la actividad del
mercado de inversión y del interés
de los inversores mayoristas, dis-minución
de los stocks, incremen-to
de las compras por parte de no
JOSÉ MANUEL GALINDO
Presidente de la
Asociación de Promotores
Constructores
de España (APCE)
más problemas para la economía europea y
española, tensiones en Oriente Medio...».
Las estadísticas del INE recogen los contra-tos
de compraventa que registran los notarios
y reflejan picos asociados a determinados ti-pos
de inmuebles o situaciones coyunturales
concretas. Los datos dicen que el precio de la
vivienda usada ha tocado fondo, y en deter-minadas
zonas tiene un comportamiento
levemente alcista. Pero no manifiestan un
crecimiento rápido, sino moderado. El direc-tor
editorial de iAhorro.comdestaca que la vi-vienda
nueva sigue sin tocar fondo y, cuando
los bancos decidan dar salida a sus promocio-nes,
puede que caiga aún más.
La combinación del ajuste de
precios e incremento de la con-fianza
anima las ventas. Las tasa-ciones
de Tinsa todavía no refle-jan
subidas generalizadas, ya que
el sector inmobiliario está com-puesto
por multitud de micro-mercados.
Las viviendas necesi-tan
un promedio de dos años
40.000
viviendas se
construirán en
España en 2014,
según el ITeC
para poder salir a la venta. De la Riva cifra en
400.000 unidades el stock de inmuebles dis-ponibles.
«En 2017, si no hay ningún sobre-salto,
podría estar bastante digerido. El año
que viene empezará a notarse un aumento
más intenso de la construcción de obra nueva
y de la actividad promotora».
¿MOMENTO DE COMPRAR?
Se trata de una decisión muy personal,
sujeta a multitud de factores. El Euríbor,
índice al que están referenciadas la mayo-ría
de las hipotecas en España, tocó el
mínimo histórico del 0,366%. La responsa-ble
de Tinsa señala que es un reflejo de la
política de tipos del Banco Central Europeo
(BCE) y no deja de marcar el precio al que
se prestan las entidades financieras el di-nero.
«Los bancos siguen teniendo mucho
cuidado a la hora de conceder préstamos».
Desde la tasadora resaltan que, si las pre-visiones
de crecimiento económico y esta-bilización
de empleo se cumplen, el suelo
del precio podría alcanzarse a finales de
2014, con caídas próximas a cero.
El mercado español es asimétrico. De ahí
que haya zonas geográficas con ajustes de
precios pendientes porque ten-gan
mucho stock. El comprador
debe analizar el que le interese y
encontrar la oferta que se ajuste
a sus necesidades. «Es peligroso
hablar de generalidades, debido
a que es un tipo de producto liga-do
a mercados muy concretos»,
añade de la Riva. Por su parte,
Monserrat opina que es un buen
momento para comprar una vivienda usada
en zonas de España que ya registren subidas.
No obstante, Borja Mateo, experto inmobi-liario
y autor del libro «La verdad sobre el
mercado inmobiliario», defiende que los
precios no han tocado fondo y que «comprar
ahora vivienda es una forma de destruir ca-pital
». Señala que la bajada de los precios es
una enorme oportunidad para España «por-que
nos hace más competitivos. Hasta que
finalice el ciclo de descensos, los pisos habrán
sufrido una rebaja de entre el 75 y el 85% de
su precio respecto a los picos de 2006».
En el buen camino
«Que los
precios de la
vivienda
hayan tocado
fondo no es
suficiente
para reactivar
el sector»
¿Riesgo u oportunidad?
La sangría de empleo en la
construcción se ha frenado. Atrás
quedan los años en los que los
jóvenes abandonaban sus
estudios porque encontraban con
facilidad un puesto en el andamio.
En materia laboral, asignatura
del mercado laboral.
Nuestro país necesita un sector
con un peso razonable en la
economía, innovador y que
exporte conocimiento y
tecnología, no un ejército de
trabajadores poco cualificados.
Monserrat piensa que la clave es
mejorarlo para dejar de ser meros
constructores de adosados y
pisos familiares. Asimismo,
manda un mensaje elocuente a
los parados en este sector:
«Puede que nunca más
encuentren un trabajo digno en
la construcción. No queda más
remedio que reinventarse y
cambiar de actividad».
La vuelta al ladrillo perjudica al
modelo productivo, pero significa
una extraordinaria noticia en
términos de empleo. La CEOE ha
aprobado el documento
elaborado por la Confederación
Nacional de la Construcción (CNC)
para crear 212.300 puestos de
trabajo en el sector hasta 2020.
De la Riva apostilla que el sector
«se recuperará poco a poco,
con mesura».
pendiente en España, el sector
tiene una gran incidencia, ya que
es muy intensivo en mano de
obra. El empleo ligado a la
construcción requiere una baja
cualificación, que puede influir
negativamente en la prosperidad

3. 6 Domingo. 14 de septiembre de 2014 • LA RAZÓN
Alejándonos cada vez más del 2013, el peor año
de la crisis inmobiliaria iniciada en el verano
de 2007, los datos empiezan a vislumbrar un
cambio de tendencia: comienza a subir el precio en
algunas zonas y aumentan las compraventas en tasa
interanual. En gran parte, debido al buen comporta-miento
que ha tenido la demanda internacional. En
el pasado año, un 11,5% de las compraventas fueron
realizadas por compradores extranjeros, fundamen-talmente
británicos seguidos de franceses y rusos.
Todos ellos protagonizan prácticamente la mitad de
las operaciones.
Los extranjeros fueron los primeros en irse y también
en regresar al mercado de la segunda residencia en
España. En lo que va de año, sus compraventas suben
en porcentajes superiores al 25%, mientras la nacional
permanece estancada por el contexto macroeconó-mico,
la alta tasa de desempleo y las dificultades para
la obtención de financiación.
La mayoría de las com-pras
realizadas por clientes
extranjeros, hasta en un
90%, se realizan sin necesi-dad
de financiación, mien-tras
que el 75% de las ope-raciones
de los «locales»
siguen requiriéndola.
Este escenario no va a
cambiar radicalmente en
los próximos meses: durante 2014, los factores que
frenan la demanda permanecerán, aunque la mejora
de la situación socioeconómica y el acceso a la finan-ciación
ayudará en la mejora de los datos.
El comportamiento de los precios será asimétrico,
ya que los propietarios empiezan a ver un potencial
cambio de tendencia y las correcciones a la baja darán
paso a la estabilización. Las reducciones de precios se
producirán en promociones deslocalizadas, mientras
que el ajuste ya se ha realizado en urbanizaciones en
primera línea y zonas exclusivas de las ciudades.
Las entidades financieras y la SAREB seguirán sien-do
los principales actores del mercado, tanto en venta
directa a particulares como de grandes carteras resi-denciales
a inversores. Habrá que ver también el
efecto de la Ley de Emprendedores en la dinamización
del mercado.
EL TEMA DE LA SEMANA
Los primeros en
regresar
«Hasta el 90% de
las compras de
extranjeros se
realiza sin
necesidad de
financiación»
ÁNGEL SERRANO
Director General de Negocio
de Aguirre Newman
Los extranjeros animan el
mercado de segunda vivienda
Valoran el atractivo de España, ayudan a estabilizar los precios e
impulsan la recuperación del sector
extranjeros «no suelen necesitar
financiación para realizar sus inver-siones
de adquisiciones de
viviendas en bloque, es
significativo que el particu-lar
también empieza a animarse a comprar.
Con un matiz: se trata de adquisiciones de
propiedades para ser usadas (para vivir o
alquilar) y no simplemente «por tener».
Además, la sola noticia de que los precios
suben –eso sí, ligeramente–, bastará para
que este mercado se siga animando. La so-breoferta
aun existente no lo es en todo, y
estamos convencidos de que la construcción
de nuevas viviendas está en ciernes, sobre
todo en las áreas que llamamos «prime».
El comprador se ha vuelto más exi-gente
y consciente de los riesgos; he-mos
aprendido del pasado y cuestio-nes
como la seguridad jurídica y urba-nística,
la necesidad de evitar los ries-gos
en el tipo de financiación (hipotecas
multidivisas, por ejemplo) u optar por in-muebles
bien localizados y de buenas cali-dades,
hoy ya son una prioridad.
A pesar de este moderado optimismo, no
todo lo construido será vendido. Habrá
construcciones que incluso acabarán sien-do
derruidas y algunas convertidas en vi-viendas
sociales. Aún queda mucho cami-no
que recorrer para alcanzar los niveles
previos a la burbuja y mantener una ten-dencia
alcista de precios. En nuestra opi-nión,
es clave un Plan Nacional de Turismo
para definir una estrategia en esta materia
y que, a la postre, influirá positivamente en
el aumento de la demanda de las viviendas
de tipo vacacional y de costa, el gran lastre
en este sector en los últimos años. La bue-na
noticia es que España aún tiene mucho
potencial en este sector, sobre todo en
huecos como el del lujo que, a diferencia
de otros países, está aún por explotar.
Primer peldaño
ROGER COOK
Senior Advisor para el Área
de Transacciones del sector
Inmobiliario de EY
Estamos, sin duda, ante la escalada
del primer peldaño en la recupera-ción
de la demanda del mercado
inmobiliario español. La subida, aunque
moderada, de los precios en algunas zonas,
incluidas las de la segunda vivienda en
costa, son indicio de ello. Una mayor esta-bilidad
en nuestra economía, la progresiva
mejora en el acceso a la financiación o el
creciente interés por parte de comprado-res
extranjeros están contribuyendo a este
cambio de tendencia.
Además de los inversores extranjeros, que
han aprovechado las oportunidades a través
». Por su parte, Borja Mateo
asegura que es una falacia decir que
los extranjeros no residentes en
España tienen un impacto relevan-te
en los precios, ya que «sólo ad-quieren
el 1,6% del conjunto de
viviendas que se venden».
Las nuevas normativas turísticas
amenazan la recuperación de la
venta de viviendas. Al menos, es lo
que sostiene Almude-na
Ucha, directora
de Rentalia.com
R. SALGADO
Pese al desplome que sufrió
en tiempos de crisis, el mer-cado
de segunda vivienda
comienza a levantarse. El
comprador español continúa
al frente de las adquisiciones,
aunque los extranjeros han
ido ganando protagonismo.
Si en 2009 representaban el
8,7% de las compraventas en
España, el año pasado el por-centaje
escaló hasta el 21,4%.
Británicos, franceses y rusos
no dejan de adquirir inmue-bles
en nuestro país. En Mar-bella,
por ejemplo, casi el 70%
de los compradores es forá-neo.
«La vivienda se ha esta-bilizado
antes en aquellas
zonas con mayor peso de
compradores extranjeros»,
afirma Susana de la Riva.
Proceden de países que no
han sufrido una crisis tan se-vera,
disponen de un gran
patrimonio y no han perdido
la confianza. Además, valoran el
atractivo de nuestro país, «la Florida
de Europa», al que ven como un
estupendo destino vacacional de
sol y playa. La excelente climatolo-gía
junto al ajuste de precios reali-zado
constituyen toda una llamada
de atención. En algunas localidades
del Mediterráneo los precios han
caído hasta un 60%. Los préstamos
hipotecarios para adquirir una se-gunda
vivienda tienen complica-ciones
añadidas a los destinados
para la residencia habitual. Sin
embargo, de la Riva destaca que los
–el portal de alquiler vacacio-nal
de idealista.com–, quien
considera que la reforma de
la Ley de Arrendamientos
Urbanos (LAU) puede supo-ner
«un paso atrás, provocar
un nuevo exceso de stock,
bajada de precios y, en defi-nitiva,
reducir el interés por
comprar en una zona que li-mita
las posibilidades de
amortizar esta inversión».
Los compradores extranje-ros
huirán de aquellas comu-nidades
que no permitan ob-tener
un rendimiento econó-mico
de sus segundas residen-cias.
La directora de
Rentalia.com cree que si las
administraciones mantienen
una postura de elaborar regu-laciones
taxativas, «disminuirá
aún más la venta de viviendas
en zonas de marcado interés
turístico, donde es posible que
el stock acumulado durante la
burbuja inmobiliaria todavía
no se haya liquidado».
Los propietarios de segundas re-sidencias
en zonas turísticas inten-tan
alquilarlas para obtener renta-bilidades
que ayuden a soportar sus
costes de mantenimiento. En el
momento en el que no puedan
hacerlo, debido a las nuevas norma-tivas,
muchos no conseguirán ha-cerles
frente. «Limitar el alquiler
vacacional complicará la economía
de estas familias, acuciando los
problemas que tienen ya muchos
españoles para lle-gar
a fin de mes»,
sentencia Ucha.
EFE
En Marbella, el 70% de los compradores es foráneo

4. GTRES
LA RAZÓN • Domingo. 14 de septiembre de 2014 7
El comprador se lo piensa más
El perfil estándar es el de una persona mayor de 30 años y con solvencia
económica. La crisis ha prolongado el proceso en la toma de decisión
dar es el de una persona que supe-ra
Aprovechando
la bajada de
los precios,
se intensifica
la búsqueda
de producto
barato
los 30 años de edad y tarda
aproximadamente un año en to-mar
la decisión. «Antes no se de-moraba
más de tres o
cuatro meses. El au-mento
del tiempo de
reflexión, junto a la
utilización de inter-net,
nos lleva a com-pradores
mejor in-formados
». Asimis-mo,
puntualiza que
los colectivos más
afectados por la cri-sis,
como los jóvenes
o los inmigrantes, optan casi en su
totalidad por el alquiler.
Más allá de sus esfuerzos por
adelgazarla, la banca española
continúa engordando su cartera
de activos inmobiliarios. La zona
de costa es la más activa en cuan-to
a compraventas. Se trata de un
R. SALGADO
Indefinidos o funcionarios, con
salarios netos superiores a los
1.500 euros y ahorros del 30% del
precio de compraventa, sin deu-das
adicionales... Monserrat se-ñala
la estabilidad de los ingresos
y la capacidad de ahorro como
los aspectos más relevantes a la
hora de adquirir un inmueble.
Además, el mercado se ha pola-rizado
bastante. Susana de la
Riva asevera que «se compran
viviendas muy baratas, pero
también muy caras. Quizás los
extranjeros apuestan por el seg-mento
más alto».
Los interesados en inmuebles
baratos han cambiado en el
transcurso de la crisis. Si antes
eran jóvenes en busca de una
oportunidad para independizar-se,
ahora son maduros con recur-
EL TEMA DE LA SEMANA
sos. La red técnica de Tinsa ha
detectado compradores entre los
45 y 60 años, con ahorros signifi-cativos
que superan los 60.000
euros y dispuestos a
destinarlos en vi-vienda.
«Aprove-chando
la bajada de
precios, existe un
perfil de búsqueda
de producto bara-to
», sostiene de la
Riva. Sin pelos en la
lengua, Borja Mateo
dice que el compra-dor
en España está
«mal informado y no entiende la
relación entre precios de alquiler
y tipos de interés».
No existe un perfil único, sino
que hay varios en función de sus
capacidades económicas. Rafael
Echaide, gerente de RE/MAX Pun-to
Cero, expone que el perfil están-
La estabilidad
de los ingresos
y la capacidad
de ahorro son
los factores más
importantes a la
hora de comprar
una vivienda
mercado dinamizado porque las
entidades financieras han acumu-lado
stock y aplican políticas de
precio muy agresivas.
Los expertos opinan que el cos-te
de la vivienda,
como bien de pri-mera
necesidad,
debería estar li-gado
al Índice de
Precios de Con-sumo
(IPC). Sin
embargo, ese
barniz que le co-rresponde
de
producto de inver-sión
provoca que
haya estado some-tida
a movimien-tos
especulativos
y picos de de-manda
que so-brepasan
su evo-lución
natural.