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1. INFORME
RESIDENCIAL
Abril 2024
Buenos Aires
LJRamos.com.ar

2. Mercado Residencial: las consultas aumentaron
25% en los tres últimos meses.
Algo está cambiando en el mercado residencial de CABA y GBA.
En los últimos meses se nota un aumento en las consultas y el
interés de la gente por realizar operaciones postergadas puede
verse en cada sucursal. Si comparamos los primeros tres meses de
este año con los últimos tres de 2023, las consultas aumentaron
25%. El dato surge del relevamiento de portales inmobiliarios
(Argenprop. Zonaprop, Mercado Libre y Propit) y de los medios de
marketing de L.J. Ramos (Meta Ads y Google Ads). Si bien el
porcentaje no se refleja en la misma proporción en ventas, el
interés es palpable.
Este informe refleja cómo se está comportando el mercado
inmobiliario en las diferentes zonas en donde L.J.Ramos opera.

3. Puertos/ Zona Escobar
Puertos, la nueva ciudad de Escobar que cuenta con 1.400 hectáreas y posee
once barrios lanzados, refleja gran parte del comportamiento de los
consumidores en la zona. “Actualmente estamos viendo que la balanza esta
inclinada hacia lotes de tickets más caros y casas de tickets más bajos. Esto
indudablemente viene de la mano del alza en dólares en los costos de
construcción en los últimos meses. Hay bastante movimiento de consultas y
cierres. En la zona de Escobar el movimiento está levantando en cuanto a
consultas. En su gran mayoría son por casas más económicas y por alquileres
anuales” comenta Mariano Monteverdi, director de las Sucursales Puertos y
Escobar de L.J RamosBrokers Inmobiliarios.
¿Qué está buscando la gente en este momento?
Principalmente lotes con espejo de agua. Cuotas. Posibilidad de invertir en
cuotas sin que le genere otros gastos (Barrios no entregados aun).
¿Qué tickets son los más requeridos?
Lotes desde USD 250.000.- y casas hasta USD 500.000.-
¿Cómo ven el mercado en los próximos meses? ¿Creció la confianza?
Somos muy optimistas. De a poco vamos notando que el movimiento se
incrementa. Indudablemente hay confianza. La construcción se frenó bastante,
seguramente a la espera de un acomodamiento de precios.
Comparado con el año pasado ¿Cómo notan estos primeros meses del año?
Muy similares en cuanto a números de cierre. El cambio más notorio es hacia
dónde están apuntando los compradores, especialmente a lotes de valores
más altos.
“Los lotes más buscados van desde USD
250.000.- y las casas hasta USD 500.000.-“

4. Pilar
Pilar, se convirtió en los últimos años en uno de lugares más atractivos tanto
para vivir como para trabajar. La gran cantidad de barrios privados, proyectos
inmobiliarios de lujo, su amplia oferta gastronómica, los edificios de oficinas y
colegios de buen nivel, hacen que este punto situado a 54km de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, sea muy atractivo a la hora de mudarse.
“Notamos que el mercado se está reactivando. Aumentaron las consultas y las
visitas, si bien aún siguelenta la toma de decisiones” dice Dina Crusizio,
directora de la sucursal Pilar de L.J.RamosBrokers Inmobiliarios.
¿Qué está buscando la gente en este momento?
El consumidor final está buscando propiedades ya construidas, usadas o a
estrenar. El inversor esta nuevamente activo buscando propiedades que
considere tendrán apreciación de capital y renta. La cual, si bien sigue siendo
baja, permite que la inversión se automantenga. Hay desarrolladores activos
buscando tierra.
¿Qué tickets son los más requeridos?
El consumidor final busca hasta USD 350.000.- en usados y si hablamos de
lotes hasta USD 100.000.- Los desarrolladores buscan tickets variados
dependiendo de la incidencia para cada proyecto.
“El consumidor final está buscando
propiedades ya construidas, usadas o
a estrenar”.

5. ¿Cómo ven el mercado en los próximos meses? ¿Creció la confianza?
Vemos que esta reactivación seguirá en aumento llevando a que la demanda
empate la oferta y en consecuencia a que los márgenes de negociación (entre
valor publicado y decierre) que hoy se encuentran en un promedio del 8%
sean cada vez más chicos. Esto es consecuencia de la incertidumbre que
presenta el costo del m2de construcción y de la erosión del tipo de cambio.
Comparado con el año pasado ¿Cómo notan estos primeros meses?
Hay un aumento significativo en las consultas tanto en alquiler como en
venta,concretándose rápidamente los alquileres, no así todavía las ventas.
¿Qué pasa con los Alquileres?
La demanda sigue siendo amplia, tanto en residencial como en comercial. La
oferta creció, si bien aun está muy por debajo de la demanda. Los ajustes por
lo general son trimestrales por ICL o IPC.Plazos no mayores de 24 meses.
Pilar

6. San Isidro
Uno de los sitios más atractivos y tradicionales de zona norte es San Isidro
viene mostrando bastante movimiento desde enero de este año.
¿Qué tickets son los más requeridos?
En esta zona los tickets para venta van principalmente hasta USD 600.000.-
Por otra parte, la gente tarda en definirse, no toma decisiones inmediatas
como sucedía hace algunos años. Igualmente la mayoría confía en que los
ladrillos son una excelente opción en este momento.
¿Cómo ven el mercado en los próximos meses? ¿Creció la confianza?
La primera mitad del año pasado estuvo movido y luego se retrajo un poco. El
cambio de gobierno hizo que aquellos que en el 2023 postergaron sus
decisiones de compra o venta, estén avanzando ahora. Departamentos como
Jardines de San Isidro, Arboris o Urbana (emprendimiento) que durante los
últimos años estuvieron estancados, ahora se están vendiendo. Hoy varias
propiedades están con renta debido a lo estancado que estuvo el mercado en
años anteriores.
¿Subirán los precios de las propiedades en los próximos meses?
Probablemente sí y esa sea la razón por la cual la gente cree que es el
momento para comprar antes que eso suceda.Lo que está pasando también es
que, frente a esta incertidumbre de mercado, y al pensar que las propiedades
van a subir de valor, muchos propietarios quieren esperar y vender “mejor” más
adelante. Rechazando ofertas de un 5% menos y postergando la decisión de
vender ya. El costo de la construcción subió mucho y varios optan por las
propiedades usadas. Hay que pensar que una construcción de muy buena
calidad actualmente está en entre 2.000 y 2.100 dólares el m2 y algo standard
en 1.600 dólares.
¿Qué pasa con los Alquileres?
La demanda de alquileres actualmente es constante.
“En la zona la demanda de alquileres
es alta y constante”.

7. Nordelta
Esta ciudad de zona norte siempre genera interés, tanto en compradores
como inquilinos. Desde su lanzamiento hace más de veinte años, Nordelta no
dejó de crecer y transformarse. “El mercado inmobiliario en la zona está
experimentando una reactivación, con un aumento en las consultas y las
visitas. Aunque la toma de decisiones sigue siendo lenta, se comienzan a ver
resultados alentadores”, comenta Georgina Casuscelli, gerente de la Sucursal
Nordelta de L.J.Ramos.
¿Qué está buscando la gente en este momento?
Los consumidores finales buscan propiedades ya construidas, usadas o a
estrenar, en buen estado y a precios asequibles. Los inversores muestran
interés en desarrollos de departamentos en pozo y venta de departamentos
usados.
¿Qué tickets son los más requeridos?
En este punto también existen diferencias entre los consumidores finales y los
inversores o desarrolladores. Los primeros buscan propiedades usadas hasta
USD 500.000; lotes desde USD 150.000.- mientras que los segundos buscan
tickets variados dependiendo del proyecto en el que están trabajando.
¿Cómo ven el mercado en los próximos meses? ¿Creció la confianza?
Se espera que la reactivación del mercado continúe en aumento, lo que podría
llevar a un equilibrio entre la demanda y la oferta. Sin embargo, se menciona la
incertidumbre en relación con el costo del metro cuadrado de construcción y
la erosión del tipo de cambio.
¿Qué pasa con los Alquileres y las Ventas?
Se ha observado un aumento significativo en las consultas tanto para alquiler
como para venta. Los alquileres se están concretando rápidamente, pero las
ventas aún no han seguido el mismo ritmo.En resumen, el mercado
inmobiliario muestra signos alentadores de recuperación y perspectivas
positivas para el futuro.
“Se espera que la reactivación del mercado
continúe en aumento, lo que podría llevar a un
equilibrio entre la demanda y la oferta”.

8. CABA/ Zona Norte
Los barrios porteños Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez también están
experimentando una gran demanda de consultas. “En el último bimestre de
2023 y lo que va del 2024, notamos una reactivación y un aumento de la
demanda, tanto en compra como en alquiler. Si bien la demanda del alquiler
sigue constante, la oferta a partir del DNU se incrementó un 300%. La libertad
contractual entre las partes generó confianza y flexibilidad a la hora de
negociar las condiciones y los contratos de locación entre propietarios e
inquilinos”, afirma AnaliaGrecco, Broker Senior de la División Residencial CABA.
¿Qué está buscando la gente en este momento?
La búsqueda en cuanto al rango de precios y superficies es variada, desde
unidades de 30m2 para renta temporal hasta importantes pisos.
¿Qué tickets son los más requeridos?
Siempre los tickets más requeridos rondan entre los 200 y 400 mil dólares en
unidades que van de 80 a 120 m2.
¿Cómo ven el mercado en los próximos meses? ¿Creció la confianza?
El mercado seguirá en movimiento luego de que los precios de las propiedades
hayan tocado su piso histórico. En la actualidad, se sigue reacomodando y está
atento y sujeto a las decisiones políticas cambiantes y la inestabilidad económica.
Esto impacta rápidamente en el mercado inmobiliario, sobre todo el residencial,
que es muy sensible a cualquier tipo de rumor o cambio económico y político.
Comparado con el año pasado ¿Cómo notan estos primeros meses del año?
Respecto del año pasado estos primeros meses del año tuvieron mayor actividad.
Por ejemplo, fue el mejor febrero de los últimos seis años.
¿Qué está pasando con los alquileres?
La demanda de alquiler sigue constante y la oferta en gran aumento, esto
provoca un reacomodamiento de los valores a favor de los inquilinos. La
confianza y la posibilidad de propietarios e inquilinos de acordar las condiciones
contractuales, los lleva a ambos a un terreno más ameno y flexible a la hora de
cerrar las condiciones comerciales, llegando rápidamente a un acuerdo.
“Los departamentos más buscados van entre
USD 200.000.- y USD 400.000.-“

9. Mercado Residencial
Si comparamos la cantidad de consultas por ventas recibidas del 1T 2023
respecto al 1T 2024 las mismas aumentaron un 27% y comparadas con el último
trimestre de 2023 al 1T 2024 aumentaron un 25%.
Vale destacar que durante los meses de elecciones en el 2023 las consultas
cayeron de manera drástica, la incertidumbre hacía que las operaciones no se
concretaran y el mercado estuviera paralizado, pero desde diciembre del 2023
comenzó una lenta y sostenida recuperación. Enero del 2024 finalizó con más
consultas que el mismo mes del año anterior.
Actualmente notamos un mercado activo, donde consumidores finales e
inversores comenzaron a plasmar las consultas en operaciones. Si los créditos
hipotecarios con tasas accesibles volvieran a estar disponibles podríamos tener
un escenario muy positivo en el futuro. Algunos bancos ya empezaron a brindar
esta posibilidad, será momento de esperar y ver en unos meses cómo sigue
evolucionando un mercado que parece haber despertado luego de años de
actividad dispar.
Los tickets promedios más consultados en
el primer trimestre 2024:
Casas desde USD
350.000 a 550.000
Deptos desde USD
150.000 a 400.000
Lotes desde USD
90.000 a 400.000

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