Ponencia ofrecida por Joseba Barrena el 27 de julio en el curso de verano de Donostia- San Sebastián "Políticas Públicas de Vivienda y Suelo en el Contexto de Crisis Económica y Financiera"

1. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
“Políticas públicas de vivienda y suelo en un contexto de crisis
económica y financiera”
- Joseba Barrena -

2. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
APROXIMACIÓN
AL ESCENARIO EN
ESPAÑA
- Joseba Barrena -

3. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universsidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
• El sector inmobiliario ha sido uno de los grandes
motores del crecimiento económico, de creación de
empleo, de incremento de la actividad bancaria y de
ingresos para las administraciones públicas, en los
últimos años.
“HEMOS VIVIDO EL DORADO”
- Joseba Barrena -

4. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donsotia – San Sebastián, 2009
• El crecimiento experimentado en dicho sector, se
puede calificar de antinatural y no sostenible.
• La presión ejercida sobre el factor trabajo y el factor
capital ha sido excesivamente elevada.
- Joseba Barrena -

5. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
• El “rallye” de precios en dicho sector ha sido
pernicioso, ya que ha permitido ocultar muchas
ineficiencias y ha atraído a operadores no profesionales
y poco capitalizados.
• En el sector se han disfrutado de márgenes
empresariales muy por encima del resto de actividades
empresariales e industriales.
- Joseba Barrena -

6. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
• Elementos que han colaborado a dicho escenario:
o Tipos de interés anormalmente bajos.
Baja incentivación al ahorro
Facilidad de financiación barata.
o Continua revalorización de activos inmobiliarios.
o Afán inversor de las familias ante un ciclo económico positivo,
especialmente largo.
o Un sector financiero con verdadera obsesión de crecimiento y con un
análisis del riesgo crediticio “un tanto relajado”.
“SE ACABÓ LA FIESTA”
- Joseba Barrena -

7. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
Fuente: Banco de España
- Joseba Barrena -

8. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
• Consecuencias de dicho escenario:
o Sobreproducción de viviendas, muy por encima de la demanda real.
o Colocación de los precios de venta, claramente por encima de su valor
razonable.
o Inicio y desarrollo de transformación de suelo rústico a urbano en
volúmenes excesivos.
o Situación de mercado:
Sobre-oferta de vivienda libre
Nula demanda a los precios actuales
- Joseba Barrena -

9. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
Fuente: FMI y Datastream Fuente: Bloomberg y Datastream
- Joseba Barrena -

10. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
Fuente: Banco de España
- Joseba Barrena -

11. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
Fuente: Departamento de Estudios de La Caixa
- Joseba Barrena -

12. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
• Situación en Álava:
o Se puede calificar como el paraíso de la vivienda protegida.
o Claramente, sortearemos la crisis con menor sacrificio.
o La vivienda protegida en Álava tiene un recorrido acotado tras la alta
producción de los últimos años.
o La vivienda libre, está sufriendo por la sobreproducción de los últimos
años, que en una parte importante se encuentra stockada-vacía,
pendiente de salir al mercado.
o La actual situación de mercado ha dejado un estrecho campo a la
Vivienda de Precio Tasado.
- Joseba Barrena -

13. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
• Escenario futuro:
o Habrá que digerir los excesos de los últimos años.
o Nunca volverán los niveles de actividad que hemos disfrutado.
o Es mejor una actividad acorde con la demanda y sostenida en el
tiempo.
o Serán necesarias estructuras más profesionalizadas y con métodos
cuantitativos de gestión. Serán requisitos planteados por los
financiadores.
- Joseba Barrena -

14. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
o Se precisarán estructuras de capital más sólidas y no se permitirán
apalancamientos financieros como los observados en tiempos pasados.
o Habrá una mayor exigencia normativa y legal en defensa de los
compradores y cooperativistas.
o El precio del dinero se ha encarecido para todos, empezando para las
entidades financieras. El riesgo crediticio se deberá analizar, con especial
énfasis de la prima de riesgo.
SE ACABÓ “EL CAFÉ PARA TODOS”
- Joseba Barrena -

15. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
LA FINANCIACIÓN AL
SECTOR INMOBILIARIO
EN CAJA VITAL KUTXA
- Joseba Barrena -

16. Evolución préstamos adquisición vivienda en
Álava por CVK
(Nº operaciones)
AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006 AÑO 2007 AÑO 2008 30/06/2009
LIBRES 1.887 1.696 1.976 1.193 1.020 421
VPO 221 413 485 736 832 437
TOTAL 2.108 2.109 2.461 1.929 1.852 858
- Joseba Barrena -

17. Evolución préstamos adquisición vivienda en
Álava por CVK
3.000
2.500 2.461
2.108 2.109
2.000 1.976 1.929 1.852
1.887 1.696 LIBRES
1.500 VPO
1.193 TOTAL
1.000 1.020
832
736
500 413 485
221
0
AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006 AÑO 2007 AÑO 2008
- Joseba Barrena -

18. Financiación concedida a la promoción de
viviendas de VPO en Euskadi
2006 2007 2008 30/06/2009
Alava 207.888 78,01% 231.628 81,55% 191.584 74,24% 123.831 65,95%
Guipuzcoa 26.669 10,01% 36.431 12,83% 27.461 10,64% 33.302 17,73%
Vizcaya 31.935 11,98% 15.972 5,62% 39.003 15,11% 30.644 16,32%
TOAL CAPV 266.492 100,00% 284.031 100,00% 258.048 100,00% 187.777 100,00%
Caja Vital Kutxa 154.714 181.193 166.163 83.379
% Participación s/Alava 74,42% 78,23% 86,73% 67,33%
- Joseba Barrena -

19. Importe préstamos construcción, compra o
rehabilitación de vivienda en Caja Vital Kutxa
(Miles de €)
CONSTRUCCIÓN COMPRA Y REHABILITACIÓN DE VIVIENDA TOTAL
6.000.000
5.308.797 5.495.260 5.486.261
5.000.000
4.648.780
4.000.000
2.980.858 2.981.125
2.765.566
3.000.000
2.584.282
2.000.000 2.543.231 2.514.402 2.505.136
2.064.498
1.000.000
0
AÑO 2006 AÑO 2007 AÑO 2008 31/01/2009
- Joseba Barrena -

20. Cursos de Verano / Uda Ikastaroak
Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea
Donostia – San Sebastián, 2009
Eskerrik asko
Muchas gracias
- Joseba Barrena -