Este documento presenta una metodología para evaluar los daños en el sector de la vivienda luego de un desastre. Define el sector de la vivienda e incluye viviendas, mobiliario, y servicios básicos. Explica que se debe recopilar información previa sobre número y tipo de viviendas, y estimar daños a través de visitas a viviendas representativas para categorizar nivel de daño. El objetivo es cuantificar necesidades de reconstrucción y recuperación financiera.

1. Vivienda
Dr. Omar D. Bello
CEPAL
División de Desarrollo Sostenible y
Asentamientos Humanos
Metodología para la Evaluación de Desastres
Lima
21 de octubre, 2014

2. Esquema
1. De%inición
2. Daños
3. Pérdidas y costos adicionales
4. Necesidades %inancieras para la recuperación y la
reconstrucción.

3. Se entiende por vivienda toda edi%icación destinada a albergar a personas
o familias con %ines habitacionales; sin embargo, el término “sector de la
vivienda” forzosamente debe incluir también ciertos elementos de
infraestructura y equipamientos urbanos. Así, por ejemplo, es necesario
al concepto la disponibilidad de servicios básicos: agua, saneamiento y
electricidad. Por esta razón, la estimación de impacto en el sector
habitacional como consecuencia de algún tipo de evento natural tiene
que comprender la disponibilidad de agua potable, alcantarillado, energía
eléctrica y gas como un elemento que es preciso considerar por la
importancia que estos servicios tienen en la habitabilidad. "
Los edicios públicos y espacios públicos también forman parte del sector
vivienda, pero deben ser examinados separadamente.
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4. !
Los daños en este sector comprenden:
(a) la destrucción total o parcial de las viviendas y su equipamiento
(mobiliario, electrodomésticos, sanitarios, enseres en general), así
como por los servicios de agua, saneamiento, electricidad y
comunicaciones de los que están dotadas ;
(b) la destrucción total o parcial de edi%icios públicos; y
(c) la destrucción total o parcial de espacios públicos.
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5. Recopilación de la information previa al desastre (para vivienda)
Esto incluye:
a) Número de viviendas y sus características principales, tales como
tipo y condición (casas, edi%icios de departamentos, chozas,
viviendas provisorias, colectivas o individuales )
b) Mobiliario y equips de las unidades habitacionales.
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6. Fuentes sugeridas
a) El censo de población y vivienda, la encuesta de hogares y los
boletines y anuarios estadísticos disponibles en los institutos u
organismos nacionales de estadística.
b) Los datos disponibles en la cámara de la construcción; registro o
catastro de bienes raíces; encuestas periódicas del sector de la
vivienda; permisos y licencias de construcción.
c) Información registrada en los ministerios o instituciones de vivienda
y desarrollo urbano, ministerios o instituciones de plani%icación,
gobiernos locales y municipios.
d) Registros municipales u o%icinas nacionales de recaudación debido a
que en la mayoría de los países las viviendas pagan ciertos
impuestos. Interesa notar que las viviendas precarias podrían no
estar registradas y, por tanto, no están sujetas a ellos. Otra fuente son
los mapas georeferenciados.

7. Información preliminar sobre el número de viviendas parcialmente
dañadas o destruidas pueden ser obtenidas de reportes publicados por:
a) Las autoridades competentes
b) organizaciones y asociaciones profesionales and y comerciales,
c) Expertos nacionales con información y experiencia en el sector.
Los datos obtenidos deben ser corroborados mediante visitas en terreno.
En caso de no existir tales informes o si estos se estimaran insu%icientes,
se deberá visitar las regiones, departamentos o provincias más afectados
por el desastre, pero antes de iniciar la programación de los viajes será
preciso identi%icar las fuentes convencionales o%iciales y privadas de
información local que efectivamente puedan aportar datos, cifras y otros
elementos de juicio que contribuyan a la elaboración de una apropiada
estimación valorativa
"

8. Para la estimación de daños se requiere conocer el grado de destrucción
de las viviendas y su mobiliario, así como los precios de su reposición.
Lo ideal es elaborar estas estimaciones en consulta con los agentes
nacionales relevantes vinculados al tema, tales como expertos de las
cámaras de la construcción en el caso de las viviendas, y con productores,
distribuidores y comercializadores de equipamiento domiciliario
(mueblistas, distribuidores de línea blanca, otros), para valorizar el
mobiliario.
Al estimar los daños es importante enfocar separadamente los conjuntos
de viviendas afectadas por el desastre de acuerdo con su calidad,
entendiendo por esta aspectos estructurales y de acceso a ciertos
servicios,

9. Generalmente no será posible realizar un inventario detallado de todas
las unidades afectadas, por lo que puede ser necesario extrapolar la
inspección que se realice a casos representativos de las viviendas y su
equipamiento que hayan resultado dañadas o destruidas. En este sentido
es preciso de%inir el tipo de daño que sufren los distintos componentes de
las edi%icaciones. Teniendo esto en cuenta, la labor del grupo de trabajo
para evaluar tanto los daños como el costo de su posterior reemplazo o
reparación, se facilita si se las viviendas y edi%icios públicos se clasi%ican
en tres categorías:
"
a) Edi%icios totalmente destruidos sin posibilidad de reparación,
incluyendo aquellos con daño estructural.
b) Edi%icios parcialmente dañados.
c) Edi%icios no afectados o con un daño menor.

10. La información sobre las viviendas también deberá agruparse de acuerdo
con las categorías habitacionales antes señaladas: casas, departamentos,
viviendas precarias, otros tipos de vivienda. Para cada una de estas
categorías se necesita conocer su ubicación geográ%ica (urbana, rural o
periurbana); los materiales usados en la construcción; el número de
habitaciones por vivienda y la propiedad (individual o colectiva,
arrendada o propia, pública o privada).
Estas categorizaciones facilitarán la estimación del valor de la vivienda
antes del desastre en términos unitarios (ya sea por metro cuadrado de
construcción o por unidad habitacional). Algo que interesa destacar son
los hogares menos favorecidos.
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11. La información sobre las viviendas también deberá agruparse de acuerdo
con las categorías habitacionales antes señaladas: casas, departamentos,
viviendas precarias, otros tipos de vivienda. Para cada una de estas
categorías se necesita conocer su ubicación geográ%ica (urbana, rural o
periurbana); los materiales usados en la construcción; el número de
habitaciones por vivienda y la propiedad (individual o colectiva,
arrendada o propia, pública o privada).
Estas categorizaciones facilitarán la estimación del valor de la vivienda
antes del desastre en términos unitarios (ya sea por metro cuadrado de
construcción o por unidad habitacional). Algo que interesa destacar son
los hogares menos favorecidos.
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12. 2) Equipamiento del hogar
Este rubro comprende principalmente máquinas y equipos de uso
doméstico, tales como refrigeradores, cocinas, lavadoras, lavavajillas,
equipos de calefacción y de aire acondicionado, estufas, radios,
televisores y otros. "
3) Mobiliario
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Incluye los muebles propiamente tales (camas, mesas, sillas, otros),
además de utensilios de cocina y mesa, vestuario y ropa en general, y
objetos como adornos, libros, juegos y otros.
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13. 4) Otros daños
Existen otros daños, como los sufridos por las conexiones domiciliarias a
los servicios públicos de agua, alcantarillado, electricidad y gas. Si bien
son servicios dentro de la vivienda, no se describen aquí por
corresponder al área de obras públicas e infraestructura.
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14. Total por sector
Total 11 233 132 100,0
Hábitat 4 907 531 43,7 100,0
Ambiental 79 029 0,7 1,6
Vivienda 4 302 634 38,3 87,7
Agua y Saneamiento 525 868 4,7 10,7
Servicios sociales y administración pública 1 251 103 11,1 100,0
Educación 770 681 6,9 61,6
Salud 192 843 1,7 15,4
Bienestar Familiar 20 311 0,2 1,6
Cultura 57 738 0,5 4,6
Instalaciones deportivas 172 166 1,5 13,8
Fuerza pública 34 712 0,3 2,8
Entidades judiciales 2 652 0,0 0,2
Infraestructura 4 267 804 38,0 100,0
Transporte 3 391 154 30,2 79,5
Energía 876 650 7,8 20,5
Productivos 806 695 7,2 100,0
Agropecuario 759 893 6,8 94,2
No agropecuario 46 802 0,4 6,2
Sector Daños Porcentaje

15. Ítem Urbano Rural Total Porcentaje
Partialmente dañados 407 486 484 448 891 934 20,7
Totalmente dañados 1 210 368 1 497 610 2 707 978 62,9
Total 1 918 785 2 383 848 4 302 633 100
Porcentaje 44,6 55,4 100
Supuestos
ü Reparación : 2 millones de pesos
ü Reconstrucción (urbano): 32 millones de pesos
ü Reubicación rural: 22 millones of pesos

16. Table 1
Percentage of damaged dwellings by income quintile and geographical area
Region Quintile1 Quintile 2 Quintile 3 Quintile 4 Quintile 5 Total
Valparaíso
Libertador B. O’Higgins
Maule
Biobío
Araucanía
Metropolitan region
11.3
12.5
26.3
25.4
10.2
6.5
9.7
15.9
27.4
23.5
6.8
5.4
9.6
14.1
18.7
20.1
3.6
5.6
4.0
11.2
18.2
11.4
4.5
3.4
2.4
7.5
2.8
8.5
0.5
3.0
7.4
12.2
20.7
17.8
5.1
4.8
Total 12.0 11.1 9.7 6.3 4.6 8.8
Source: Dante Contreras, “Efectos microeconómicos de los desastres naturales”, Santiago, Chile, Economic
Commission for Latin America and the Caribbean (ECLAC), unpublished, 2012.

17. b) Edi%icios de uso público
En general se trata de un número reducido en comparación con el de
viviendas, por lo que el daño a este grupo de edi%icios se estima sobre la
base de cálculos referidos a cada uno de ellos.
Para la estimación del daño del mobiliario y equipamiento será necesario
elaborar, en cooperación con las autoridades respectivas, un inventario
especí%ico para cada edi%icio, dado que se trata de un volumen mucho
mayor que en el caso de las viviendas.
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18. c) Espacios Públicos
Estos son las zonas verdes, plazas y parques de uso público, cuyo daño se
estima sobre la base de su extensión, medida en metros cuadrados, y del
costo unitario de reparación o reposición para dejarlos en su estado
previo al desastre.
En el caso de los parques y plazas públicas debe contabilizarse, además,
el costo de reposición o reparación de bancas, postes, lámparas de
alumbrado público y todo tipo de ornamentación, como jardineras y
plantas, entre otros.
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19. Las pérdidas se re%ieren a la interrupción de los servicios de alojamiento
proporcionados por las viviendas debido a que los daños parciales o
totales sufridos hacen imposible que sean habitadas temporal o
permanentemente. La valoración de estos servicios, alquileres implícitos
o explícitos que se dejan de percibir, constituyen las pérdidas. Para su
estimación se sugiere seguir el siguiente procedimiento:
1.
Recopilación de la información previa al desastre para contar
con una línea base de estimación.
Esta información se puede obtener de diversas fuentes, ya señaladas en
el caso de los daños a las edi%icaciones. Además, se debe agregar la
información contenida en las cuentas nacionales respecto del valor de los
arriendos imputados.

20. 2.
Interrupción de servicios
Corresponde al valor de los arriendos pagados o imputados de aquellas
viviendas que quedaron inhabilitadas por sufrir daños totales o parciales.
Este cálculo se debe hacer de la siguiente manera:
a) Obtener el costo mensual del arriendo imputado que se deja de
producir en las viviendas afectadas (parcial o totalmente
destruidas), y en aquellas de las cuales la población fue evacuada
como consecuencia de la tragedia. Para llegar a dicho costo se
multiplica el número de viviendas en esas condiciones por el alquiler
implícito promedio. En el caso de las viviendas que estaban
alquiladas, se debe contabilizar el alquiler.
b) Multiplicar lo anterior por la estimación del número de meses (o, en
algunos casos, años), que tomará la reconstrucción de la vivienda,
para obtener la disminución del arriendo.

21. Costos Adicionales
En los costos adicionales se incluyen dos grupos:
(i) Los relacionados con viviendas afectadas :
a) Parcialmente o sin daño estructural. Se contabilizan los costos de las
reparaciones menores y, en el caso específico de las inundaciones, los
que implica la remoción del lodo y posterior limpieza."
b) Totalmente o con un daño estructural irreversible. Se contabilizan los
costos de demolición y de recogida de escombros. "
(ii) Los asociados a la provisión de alojamiento temporal a las personas
cuyas viviendas resultaron destruidas o que fueron conminadas a
abandonarlas debido a las consecuencias del desastre. Estos costos
incluyen el establecimiento de albergues o viviendas temporales, más los
gastos relacionados con agua, electricidad, comida y personal para
atenderlos. Es importante hacer una estimación del número de familias y
del tiempo que permanecerán en esta situación.

22. 1. Necesidades %inancieras para la recuperación
Se re%ieren, en primer lugar, a los recursos %inancieros para la
habilitación de unidades habitacionales provisorias. Al producirse el
desastre y quedar inhabilitadas las viviendas, las familias damni%icadas
deberán ser acogidas en albergues temporales. La construcción de
campamentos, albergues de carácter temporal o edi%icaciones adecuadas
para ese %in no considera los refugios de ayuda humanitaria utilizados
durante la etapa de emergencia, sino esquemas de más larga duración.
La solución habitacional provisional comprende edi%icaciones
construidas ex profeso y albergues temporales habilitados en
edi%icaciones existentes que tienen otro uso bajo condiciones normales.
En el primer caso se debe estimar el costo tanto de la construcción como
de los servicios conexos requeridos, tales como agua, letrinas,
electricidad y otros.

23. 1. Necesidades %inancieras para la recuperación
Cuando se utilizan como albergues edi%icaciones existentes, que pueden
ser escuelas, iglesias o campos deportivos, el costo se contabiliza en el
sector correspondiente y no en el de la vivienda. Esto se debe a que el
costo está representado por la no realización de las actividades para las
que esas edi%icaciones estaban previstas, por el deterioro de la
infraestructura que se destina a alojamiento temporal y por su posterior
rehabilitación o reparación una vez que haya vuelto a su uso normal.

24. 2. Necesidades %inancieras para la reconstrucción
Deben incluirse en este proceso las medidas de prevención y mitigación
requeridas ante eventos similares que pudieran ocurrir en el futuro.
También hay que considerar las mejoras de calidad, tecnología, normas
de diseño y construcción y otras para estimar el valor de las necesidades
de reconstrucción, por encima del valor del daño.
Es aconsejable identi%icar los proyectos de cooperación técnica,
internacional o nacional que pudieran ser de utilidad para los programas
de reconstrucción. Sobre la base de estos antecedentes será posible
elaborar recomendaciones respecto de la reconstrucción que contemplen
los siguientes aspectos:

25. 2. Necesidades %inancieras para la reconstrucción
i. Inversiones necesarias para reducir la vulnerabilidad de la vivienda
y mitigar los daños ante nuevos fenómenos naturales extremos, tales
como obras para estabilizar los suelos afectados por deslizamientos
o asentamientos, protección contra inundaciones, reforzamiento
estructural, otros.
ii. Ubicación o relocalización. Se trata de aquellos casos en que,
especi%icando los requerimientos de obras de infraestructura y
urbanización, no es posible reconstruir o reparar las viviendas. En
general, esto implica la adquisición y urbanización de terrenos para
reubicar las viviendas que antes del desastre se localizaban en sitios
vulnerables.

26. "
El equipo evaluador de un terremoto en la capital del país X, veri%ica que
45,000 viviendas unifamiliares han sido dañadas como resultado del
evento.
15,000 fueron parcialmente dañadas y 30,000 fueron totalmente
destruídas. La destrucción de viviendas dejó 90,000 m³ de escombros
Como medida temporal, las 270,000 personas, integrantes de los 54,000
hogares que habitaban esa casas fueron alojadas en albergues. Se estima
que los 21,000 hogares que vivían en las viviendas parcialmente
destruídas permanecerían allí por cuatro meses. Se estima que el restode
las famiias permanecerá alli 22 meses.

27. El equipo evaluador consiguió la siguiente información sobre costos
Carpas: 300,000 UM (unidades monetarias). El costo de operación del
albergue es de 20 UM por persona por día. El costo laboral mensual en el
albergue es estimado en 7 millones de UM.
El costo de reparar las unidades averiadas es de aproximadamente 2
millones de UM. El costo de construir una casa de condiciones similares a
las destruídas es 21 millones de UM.
Con esta información:
① Estime el daño en el sector
② Estime los costos adicionales como consecuencia de la afectación en
este sector. Discuta qué sectores podrían estar involucrados en esos
costos adicionales
③ Describa la información necesaria para estimar las pérdidas

28. Vivienda
Dr. Omar D. Bello
CEPAL
División de Desarrollo Sostenible y
Asentamientos Humanos
Metodología para la Evaluación de Desastres
Lima
21 de octubre, 2014