Avalúo de Inmueble

1. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITÉCNICO
“SANTIAGO MARIÑO”
EXTENSIÓN BARINAS
Informe de Avalúo realizado a:
Casa en condominio en el Conjunto Residencial Urbanización Villas Amanecer,
Sector Los Rastrojos, Cabudare.
Alumno: Carlos Nieto, C.I.: 15.731.000
Carrera (Código): Ingeniería Civil (42)
Semestre: 2014-1

2. INDICE
CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD
SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN
1. TIPO DE AVALÚO
2. SOLICITANTE
3. PROPIETARIO
4. UBICACIÓN
5. EMPRESA TASADORA
6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
8. CONSTRUCCIONES
9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE
10. VALOR DEL INMUEBLE
11. CONCLUSIÓN
ANEXOS
FOTOGRAFÍAS, DOCUMENTO DE PROPIEDAD y CROQUIS DE UBICACIÓN

3. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD
El tasador abajo firmante certifica:
1. Que el informe de avalúo obtenido, es producto de métodos esencialmente
objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en
mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo
más mínimo tanto los datos o hipótesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al
aplicar dichos métodos.
2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en
cualquier posible operación comercial, ni me liga con el propietario ningún tipo de
parentesco o afinidad.
3. Que mis servicios fueron solicitados única y exclusivamente en mi carácter de
profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar los
cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del
tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningún dato importante
que pueda influir en el resultado de este avalúo.
5. Que en el presente informe de avalúo no se juzga la propiedad legal de los bienes
escritos.
_____________________________
Ing. Carlos Nieto
C.I. V-15.731.000
Presidente
CIV. 731.000
ASAPROVE. 2.377
SUDEBAN. P-4.332
SUDESEG. 2.426
FOGADE. N-1577
SENCAMER. N-28369
CAEDNI, S.R.L., RIF: J-3687746-6, se encuentra inscrita en el Registro de Empresas
Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización, Calidad, Metrología y
Reglamentos Técnicos (SENCAMER), bajo el No. J-23400.

4. SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN
a. Tipo De Avalúo
Casa en condominio en el Conjunto Residencial Urbanización Villas Amanecer,
Sector Los Rastrojos, Cabudare.
b. Solicitante
Sr. Jesús Camacaro.
c. Propietario
Sr. Jesús Camacaro.
d. Ubicación
Casa No. 16, Calle 3, 3° Etapa, Conjunto Residencial Villas Amanecer, Sector Los
Rastrojos, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, Cabudare, Estado
Lara.
e. Fecha
Cabudare, 22 de Agosto de 2014.
f. Empresa tasadora
CAEDNI, S.R.L., RIF: J-3687746-6, ubicada en la Avenida Venezuela con calles 12 y
13, Casa 161, Municipio Iribarren, Estado Lara. Teléfonos: 0251.5365647 Web:
www.caednisrl.com
g. Valor
Descripción Área (m2)
Precio
Unitario
(BsF/m2)
Precio Total
(BsF)
Casa 55,00 27.000,00 1.485.000,00
TOTAL 1.485.000,00

5. Sres. MERCANTIL C.A., Banco Universal
Su despacho.
1. TIPO DE AVALÚO
Casa en condominio en el Conjunto Residencial Urbanización Villas Amanecer,
Sector Los Rastrojos, Cabudare.
2. SOLICITANTE
Sr. Jesús Camacaro.
3. PROPIETARIO
Sr. Jesús Camacaro.
4. UBICACIÓN
Casa No. 16, Calle 3, 3° Etapa, Conjunto Residencial Villas Amanecer, Sector Los
Rastrojos, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, Cabudare, Estado
Lara.
5. EMPRESA TASADORA
CAEDNI, S.R.L., RIF: J-3687746-6, ubicada en la Avenida Venezuela con calles 12 y
13, Casa 161, Municipio Iribarren, Estado Lara. Teléfonos: 0251.5365647 Web:
www.caednisrl.com
6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
6.1. TENENCIA DEL INMUEBLE
El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro
Público del Segundo Circuito del Municipio Palavecino del Estado Lara, en Cabudare
el día 02 de Abril de 2014, bajo el No. 2014.3667, asiento registral 1. (Ver documento
de propiedad del inmueble anexo).
6.2. ÁREA DEL TERRENO SEGÚN DOCUMENTO DE CONDOMINIO
110m2. Según documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro Público del
Segundo Circuito del Municipio Palavecino del Estado Lara, en Cabudare el día 22 de
Enero de 2014, bajo el No. 25, tomo 28.
6.3. MEDIDAS Y LINDEROS
Los linderos generales del inmueble según reposa en el documento de condominio
son los siguientes:
a. Norte: en línea recta de 6,00m; con calle 3 que es su frente.
b. Sur: en línea recta de 6,00m; con parcela 40.
c. Este: en línea recta de 18,00m; con parcela 15.
d. Oeste: en línea recta de 18,00m; con parcela 17.

6. 7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
7.1. FORMA Y TOPOGRAFÍA DEL TERRENO
Plano en forma de polígono regular, ubicado entre parcelas.
7.2. SERVICIOS
La zona cuenta con servicios públicos tales como: Energía Eléctrica (CORPOELEC),
Teléfono (CANTV), Televisión e Internet (Intercable), Instalaciones Sanitarias
(HIDROLARA), Aseo Urbano y Domiciliario.
7.3. VIALIDAD
El acceso al inmueble se puede realizar a través de la Calle 1 la cual se enlaza con la
Avenida principal la Montañita. El pavimento en estas Vías presenta buenas
condiciones de asfaltado. Las aceras están en regulares condiciones de conservación
y mantenimiento.
7.4. CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
Residencial, ubicada en el área Noreste de la ciudad, compuesta por viviendas
multifamiliares y unifamiliares modelo de unaplanta, tipo urbanización cerrada de lujo.
Construida por la Constructora Privada Promociones 210, c.a. Próxima a la Calle 1
Villas el Amanecer, la cual es de alta importancia comercial y residencial dentro del
municipio, pues a sus márgenes se encuentran establecidos Varios Centros
Comerciales y Empresas de Servicio y Encomienda. Algunos servicios comunales
como unidades educativas públicas y privadas, centros ambulatorios y hospitalarios,
plazas, clubes sociales, entre otros son aledaños al inmueble. Así mismo, el Conjunto
Residencial Urbanización Villas Amanecer cuenta con las siguientes medidas de
seguridad:
a) Cerco eléctrico de seguridad instalado en el perímetro.
b) Control de acceso de vehículos por medio de garita de vigilancia y portón eléctrico
accionado por mando a distancia.
c) Un oficial de seguridad o vigilante privado.
Sector Urbano-Ambiental 2 (SUA-2).
El Sector Urbano Ambiental 2 concentra las actividades urbanas de mayor intensidad
en las cuales se establecen el desarrollo de las siguientes zonas: Eje de Actividades
Múltiples (E.A.M.), Zona de Transformación del Centro Urbano (Z.T.C.U.), Zona
Residencial en Transformación (Z.R.T.), Zona Residencial Consolidada (Z.R.C.),
Zona Residencial en Consolidación (Z.R.E.C.), Zona de Nuevos Desarrollos
Residenciales (Z.N.D.R.), Zona de Nuevos Desarrollos Industriales (Z.N.D.I.), Zona
Industrial Existente (Z.I.E.) y Servicios Industriales (S.I.). Con una densidad de
población entre 225Hab/Ha y 1500Hab/Ha. Donde predominan, las Viviendas
unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares y Locales Comerciales Tipo 1.
NOTA: Se debe consultar las tablas de Uso permisible según Zona (Fuente:
Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano Local del Municipio Palavecino 2010-2014).

7. 8. CONSTRUCCIONES
8.1. Casa No. 16
Las características constructivas del inmueble son las siguientes: Sistema
estructural: Losa de fundación de piso. Techo interno: Losa Nervada revestida con
frisos de acabado liso. Piso: En base de pavimento de concreto, con revestimiento en
pisos interiores en baldosas de porcelanato; con baldosas de cerámica, en sala
sanitaria y cuartos. Rodapié: En madera. Paredes: En bloques, revestidas con frisos
acabados lisos; con baldosas de cerámica, en sala sanitaria. Puertas: En madera
entamborada en áreas internas de la casa. Ventanas: En aluminio y vidrio tipo
“Corredizas”. Instalaciones eléctricas: Tomacorrientes e interruptores distribuidos en
todos los ambientes. La electricidad está empotrada en paredes y techos, con tablero
principal. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas, blancas. Agua potable: Suministro
directo de Hidrolara, conectado a tanque aéreo de almacenamiento de agua de la
casa. Aguas servidas: Conectadas al colector de la zona. Otros: Infraestructura:
Mesón de mampostería revestido con frisos de acabado liso, con puertas, con
fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura: En base de caucho.
Distribución: sala – comedor, cocina, pasillo de distribución, patio y lavandería, un
(1) dormitorio con sala sanitaria, dos dormitorios sin sala sanitaria y una sala sanitaria
común. A esta casa le corresponde un (1) puesto de estacionamiento.
Estado de conservación: nuevo. Área 1.0: 55,00m2
Porcentaje de condominio: 1,30%
8.2. LINDEROS DE LA CASA
Los linderos específicos de la casa según reposa en el documento de propiedad son
los siguientes:
a. Norte: con Calle 3, que es su frente
b. Sur: con Vivienda 40.
c. Este: con Vivienda 15.
d. Oeste: con Vivienda 17.
8.3. ÁREAS COMUNES
Las áreas comunes de la casa según reposa en el documento de condominio son los
siguientes:
El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesa de
los suelos, muros exteriores, las cloacas, las instalaciones hidráulicas, eléctricas,
tableros y medidores destinados a servicios comunes, caminerías, los
estacionamientos de visitas, aceras, calles y vías de acceso y comunicación del
Conjunto con el exterior del inmueble, los jardines y áreas verdes, la caseta de
vigilancia y en general todos los bienes necesarios para el funcionamiento, salubridad,
seguridad y conservación del inmueble.

8. 9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE
Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalúo, se utilizó el “Método
del enfoque de los datos del mercado” ya que mediante la investigación documental
del universo de transacciones de compra-veta, debidamente protocolizadas en las
oficinas del registro público ocurridas en las fechas más cercanas al presente y con
características de ubicación geográfica y área similares al bien que se está avaluando,
se obtiene un precio o valor promedio del bien en cuestión. Finalmente, luego de la
homogeneización de la muestra, procedemos a la aplicación de la ecuación lineal
múltiple, la prueba de correlación y aplicando los correctivos necesarios de acuerdo a
la justa apreciación del avaluador, se obtiene en definitiva, el valor actual.
9.1. REFERENCIALES
No. VENDEDOR COMPRADOR UBICACIÓN PARROQUIA
ÁREA
(m2)
No.
Hab.
MONTO
(bsF)
PU
(BsF/m2)
FECHA No. M/F
1
Richard
Olmos
Michel
Barragan
Urbanización el
Trigal, calle 6, casa
#276
José
Gregorio
Bastidas 150,00 3 2.000.000,00 13.333,33 03/10/2013 3625 FR
2
Luis
Núñez
Patricia
Terán
Urbanización el
Amanecer, calle 2,
casa #85
José
Gregorio
Bastidas 150,00 3 2.700.000,00 18.000,00 05/11/2013 3628 FR
3
Luisa
Arrieche
Carlos
García
urbanización el
Amanecer, calle 1,
casa # 26
José
Gregorio
Bastidas 108,00 4 3.700.000,00 34.259,26 23/02/2014 3756 FR
4
Henry
Pérez
Salvador
Oropeza
Urbanización Valle
Hondo, IV Etapa,
calle 4, casa #186
José
Gregorio
Bastidas 160,00 4 3.400.000,00 21.250,00 06/04/2014 3780 FR
M/F: Matricula o Folio
9.2. CÁLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE
Inmueble: Casa en condominio en la Urbanización Villas Amanecer, Cabudare.
1er PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio
Unitario, Área, Tiempo y No. Habitaciones
X1 X2 X3 Y
No. PARROQUIA
ÁREA
(m2)
No.
Hab. FECHA
PU
(BsF/m2)
1
José
Gregorio
Bastidas 150,00 3 03/10/2013 13.333,33
2
José
Gregorio
Bastidas 150,00 3 05/11/2013 18.000,00
3
José
Gregorio
Bastidas 108,00 4 23/02/2014 34.259,26
4
José
Gregorio
Bastidas 160,00 4 06/04/2014 21.250,00
Y = Variable dependiente: PU (BsF/m2)
X = Variables independientes: Área (m2), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab.

9. 2do PASO: APLICAR EL ANÁLISIS DE REGRESIÓN LINEAL
Resumen
Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple 0,953139623
Coeficiente de determinación R^2 0,908475141
R^2 ajustado 0,862712712
Error típico 256,8249012
Observaciones 10
3er PASO: CALCULAMOS LOS ESTADÍSTICOS
4to PASO: CALCULAMOS EL VALOR de Y
5to PASO: CALCULAMOS EL PU (BsF/m2) de la casa
PU mayor = 34.259,26
PU seleccionado = 34.259,26
PU menor = 27.000,00
Observación: Se seleccionó el PU mayor debido al estado conservación del Conjunto
Residencial, Nuevo.
6to PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO DE LA CASA
Valor de la Casa = Pu seleccionado x Área
Valor de la Casa = 34.259,26 x 55
Valor de la Casa = 1.884.259,30

10. 10. VALOR DEL INMUEBLE
Descripción Área (m2)
Precio
Unitario
(BsF/m2)
Precio Total
(BsF)
Casa 55,00 34.259,26 1.884.259,30
TOTAL 1.884.259,30
11. CONCLUSIÓN
En razón a los análisis hechos y a los criterios técnicos expuestos, se concluye fijar un
valor de mercado de Bolívares un millón ochocientos ochenta y cuatro mil
doscientos cincuenta y nueve con treinta céntimos (Bs. 1.884.259,30), al
inmueble en referencia.
En tenor de lo establecido en la resolución No. 009-1197, emitida por La
Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en fecha
28 de noviembre de 1.997, “Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera
de créditos y cálculo de sus provisiones”, capítulo IV, artículo 39, los bienes inmuebles
residenciales afectados por la garantía tienen un porcentaje mínimo de descuento del
10%, por consiguiente el valor para las Instituciones Bancarias de este inmueble será
de Bolívares un millón seiscientos noventa y cinco mil ochocientos treinte y tres
con treinta y siete céntimos (Bs. 1.695.833,37).
_____________________________
Ing. Carlos Nieto
C.I. V-15.731.000
Presidente
CIV. 731.000
ASAPROVE. 2.377
SUDEBAN. P-4.332
SUDESEG. 2.426
FOGADE. N-1577
SENCAMER. N-28369
CAEDNI, S.R.L., RIF: J-3687746-6, se encuentra inscrita en el Registro de Empresas
Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización, Calidad, Metrología y
Reglamentos Técnicos (SENCAMER), bajo el No. J-23400.

13. Urb. El Amanecer