el ABC del fIDEICOMISO INMOBILIARIO COMO NEGOCIO

1. ABC
DEL FIDEICOMISO INMOBILIARIO

2. Soy Abogada de profesión graduada Cum Laude de la
Universidad Iberoamericana (UNIBE), con una maestría de
MBA en PYMES del Centro de Estudios Financieros (CEF),
Madrid, España; me he capacitado de manera amplia en los
temas de fideicomisos, derecho corporativo y en Dirección y
Gestión de empresas, realizando Diplomado en Formación
Fiduciaria Internacional (PUCMM-ABA-FELABAN),
Diplomado en Negocios Fiduciarios (ASOFIDOM),
Diplomado en Fideicomiso-Rentabilidad, Gestión y
Administración (Escuela de Negocio BDO) así como
diferentes formaciones especiales en Estructuración de
Emisiones (Asociación de Puesto de Bolsas), Formación en
Gestión Fiduciaria (Red Fiduciaria de las Américas) y
Congreso Internacional de Alianza Publico Privada
(ASOFIDOM).
EXPOSITORA

3. GENERALIDADES DEL
FIDEICOMISO

4. BASE CONCEPTUAL
“Cualquier arreglo en el cual se transfiere la
propiedad con la intención de que sea
administrada por el fiduciario para el beneficio de
un tercero”. (Black’s Law Dictionary)
Fideicomitente
Propiedad (Derecho)
Fiduciaria
Beneficiario
Ley 189-11 Art. 3 Define el Fideicomiso.
.

5. Fideicomitente Patrimonio
Administra
Patrimonio
Beneficiarios

6. DEFINICIONES
FIDEICOMITENTE(S)
Son las personas que transfieren bienes o
derechos para conformar un patrimonio
separado que se denominará patrimonio
fideicomitido.
PROPIEDAD(ES)
Es el conjunto de bienes y derechos de naturaleza
mobiliaria e inmobiliaria, presentes o futuros,
corporales o incorporales, tangibles e intangibles,
transferidos al patrimonio del fideicomiso,
afectados al objetivo del mismo.

7. DEFINICIONES
FIDUCIARIA
Es la entidad que recibe los bienes o derechos
del Fideicomitente para la creación del
patrimonio separado y su administración.
BENEFICIARIO
Personas a quienes deban serles distribuido,
asignado o entregado el producto o resultado
final de la administración del FIDEICOMISO,
conforme los plazos y condiciones establecidas
en el acto constitutivo de fideicomiso.

8. BENEFICIOS
 Seguridad jurídica
 Transparencia
 Inembargabilidad
 Procedimiento y gestión estandarizados
 Acceso a financiamiento de altos valores
 Compensación del ITBIS para los proyectos de
bajo costo
 Centralización del control del proyecto en la
Fiduciaria (ingresos, costos, gastos).
 Contabilidad organizada
 Factibilidad
 Inversionistas
 Beneficios fiscales
 Proceso especial de ejecución de acreencia

9. MARCO JURÍDICO
o Ley 189-11 para el desarrollo del Mercado
Hipotecario y el Fideicomiso
o Decreto 95-12 Reglamento de Ley 189-11
o Decreto 359-12 Reglamento Calificación de
Proyectos de Viviendas de bajo Costo
o Decreto 360-12 Ventanilla Única
o Norma General 01-2015 Sistema Tributario de
Fideicomiso
o Norma General 02-2016 Aclaración de Temas
Tributarios

10. ESTRUCTURA DEL
FIDEICOMISO INMOBILIARIO

11. CONCEPTO
Este tipo de fideicomiso tiene la finalidad de
administrar recursos para la consecución de un
proyecto inmobiliario.
al intervenir diversos actores la Fiduciaria dentro de
su papel garantiza a cada una de las partes
intervinientes el cumplimiento de los acuerdos
arribados entre ellas, brindando transparencia,
confianza y seguridad en las operaciones que se
realizan.

12. Incorporación
del
Fideicomiso
Alcance del
Punto de
Equilibrio
Se concluye el
proyecto
PROCESO
ESCENCIAL

13. Incorporación del Fideicomiso
1. Acto constitutivo de Fideicomiso (Contrato)
o Partes
o Inmueble(s)
o Beneficiario
o Derechos
o Obligaciones
o Punto de equilibrio
o Liquidación
o Solución de conflictos

14. Incorporación del Fideicomiso
2. Obtención RNC
o DGII
o RC-03
o No tiene personalidad jurídica
o Oficina Virtual
o Reportes IR02/606/607/IR3
3. Obtención de cuentas bancarias
4. Permisología
5. Preventas
6. Transferencia del inmueble

15. Alcance del Punto de Equilibrio
1. Condiciones Punto de Equilibrio
(ejemplo)
o 50% separación de ventas
o Inicio de obra
o Póliza de todo riesgo
o Plan de inversión y financiamiento
o Titulo transferido

16. Alcance del Punto de Equilibrio
2. Obtención del Punto de Equilibrio
o Factibilidad
o Uso del recaudo del fideicomiso
o Desembolsos de préstamo(s)
o Desarrollo del proyecto
o Bonos gubernamentales
o Cumplimiento de acuerdos
o Entrega de unidades
o Supervision

17. Se concluye el proyecto
1. Pago de deudas
2. Transferencia de unidades
3. Liquidación
o Pago impuestos DGII
o Repartición de dividendos
o Restitución de inmueble
o Rendición de cuentas
o Cancelación del Acto Constitutivo

18. PAPEL DE LAS PARTES

19. INTERVINIENTES
1. Fiduciaria seleccionada
2. Fideicomitentes
3. Fideicomitentes Adherentes
4. Promotor
5. Constructor
6. Contratistas
7. Órgano supervisor
8. Entidades Financiadoras
9. Compradores
10. Inversionistas
11. Estado dominicano
12. Beneficiario

20. PROMOTOR
 Identificar nicho mediante estrategia de
mercado
 Informar sobre la propiedad en venta (no
ocultar información)
 Interpretar planos
 Proporcionar precios y sugerir acuerdo de
pagos
 Informar sobre los beneficios del fideicomiso
 Mostrar el proyecto y apartamento modelo
 Seguimiento al completivo de la
documentación
 Suministrar al cliente las informaciones de la
cuenta de recaudo del fideicomiso para el
deposito de los pagos
 Atención post venta

21. FIDEICOMITENTE
 Ejecutar todo el desarrollo técnico y de diseño
del proyecto
 Desarrollar el proyecto según las
especificaciones técnicas acordadas
 Enviar mensualmente reporte de avance de
obras a la Fiduciaria
 Ejecutar el proyecto en el tiempo convenido
con sus plazos de gracia
 Realizar la entrega definitiva de los
apartamentos
 Ser el responsable de los vicios ocultos de
construcción
 Relación suplidores

22. FIDUCIARIA
 Conservar el Patrimonio Fideicomitido
separado de sus propios bienes y de otros
patrimonios
 Llevar un registro de los compradores
 Tramitar ante la DGII y demás entidades
gubernamentales las solicitudes de las
compensaciones de los Bonos
 Llevar la contabilidad del fideicomiso y
mantenerla actualizada
 Recibir y otorgar Garantías Fiduciarias
 Cumplir las normas de detección y prevención
de lavados de activos
 Pago de impuestos
 Obligaciones del fideicomiso
 Las demás que se deriven del Contrato

23. Transparencia
Integridad Imparcialidad

24. RÉGIMEN TRIBUTARIO
APLICABLE

25. OBLIGACIÓN FISCAL
Las fiduciarias en nombre de los fideicomisos
deberán retener e ingresar a la Administración
Tributaria las obligaciones fiscales de los
referidos fideicomisos.
IR02/606/607/IR3

26. EXENCIÓN
o ISR (salvo el pago único y definitivo del 10% de los beneficios)
o Impuesto sobre activos
o Ganancia de capital al momento del aporte de los bienes
o ITBIS
o Bajo Costo Impuesto de transferencia (3%)
o Bajo Costo Transferencias bancarias (0.15)
o Bajo Costo Tasas administrativas

27. GANANCIA DE
CAPITAL
Norma 01-15, artículo 27.
Impuesto a la Ganancia de Capital. La
transferencia de los bienes del fideicomitente a
un fideicomiso no está sujeta al pago de ganancia
de capital al momento del aporte de acuerdo al
artículo 46 de la Ley Núm.189-11.

29. MUCHAS GRACIAS
Si requiere alguna información adicional escribe a
Johnalbaglez (Instagram)
j.Gonzalez@fidomsa.com