El documento describe varios proyectos de gestión de suelo llevados a cabo por ORUBIDE en el País Vasco, incluyendo Bolueta en Bilbao, Aieri en Ondarroa, y Zorrozaurre en Bilbao. Los proyectos buscaron maximizar la vivienda protegida, regenerar áreas degradadas, y lograr un equilibrio entre interés social y lucro limitado a través de asociaciones público-privadas. Zorrozaurre, el proyecto más grande, involucró la construcción de hasta 6,000 unidades habitacionales
1. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 introducción .0.0 PPP: partenariado público-privado La experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en Euskadi
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3. introducción . 0.2 partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 0. 2. PRINCIPIOS DEL P.P.P.: Reconocimiento mutuo de los objetivos de cada parte: - Interés general, social: administración y entes instrumentales. - Beneficio económico limitado: empresas privadas del sector. URBANISMO: función SOCIAL
4. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 1.0. BOLUETA, Bilbao. Suelo industrial obsoleto. Empresa (“Cilindros Bolueta”) en quiebra. - Interés SOCIAL: maximizar %VPP ( 20% 62% )+ regeneración urbana. - LUCRO limitado: compra a VALLEHERMOSO 50% viv x 20% suelo+urbanización. ejemplos: bolueta. bilbao .1.0
5. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 1.100 viviendas: 680 VPP(62%) + 420 Vlibres(38%) Adelanto reparcelación: negociación [ interés social / limitación lucro ]: 50/50% - ORUBIDE paga el 20% (suelo+urbanización) y se queda con el 50% protegido. - VALLEHERMOSO paga el 80% y se queda con el 50% libre. - Ayuntamiento BILBAO aporta su 10%+patrim. convierte todo VPP ( 50% 62%) ejemplos: bolueta. bilbao .1.1
6. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 Otros elementos de interés SOCIAL: - Mantenimiento del empleo industrial (traslado / recolocación). - Participación ciudadana : elección ordenación ( gana IDOM, “siete calles”) - Recuperación de la ribera de la ría: paseo 30 m. anchura. ejemplos: bolueta. bilbao .1.2
7. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 Otros elementos de interés SOCIAL (2): - Descontaminación del suelo. - Sistema de “District Heating” (calefacción+agua caliente de BARRIO). - Catálogo y recuperación de elementos de arquitectura industrial . ejemplos: bolueta. bilbao .1.3
8. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 - INVERSIÓN: =185 M€ = 84 M€ VPP + 101 M€ Vlibre DATOS DE LA OPERACIÓN: Suelo + Indemnizaciones = 42 M€ Urbanización = 13 M€ Edificación =119 M€ ejemplos: bolueta. bilbao .1.4
9. ejemplos: bolueta. bilbao .1.5 partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 - VENTAS: 202 M€ = 88 M€ VPP + 134 M€ Vlibre - MARGEN: 17 M€ (8%) = 4 M€ VPP (5%)+ 13 M€ Vlibre(11%) DATOS DE LA OPERACIÓN (2):
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11. ejemplos: aieri .ondarroa .2.1 partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 aieri ondarroa Inversión prevista de la operación 80.030.702 € (TOTALES ORUBIDE+VISESA+MOYUA) (13.316MPts) Adquisición de Suelo 7.091.799 € Obras de Urbanización 10.679.829 € Obras de Edificación 62.259.074 €
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13. ejemplos: aieri .ondarroa .2.3 partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008
14. ejemplos: aieri .ondarroa .2.4 partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008
15. ejemplos: aieri .ondarroa .2.5 partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008
16. 3.0. 1. Área metropolitana de BILBAO: 900.000 habitantes (el 80% de Bizkaia y la mitad de Euskadi) Capital economico-funcional de la “ciudad-región” vasca. La RIA como elemento transversal e integrador del área y origen de potencialidades y oportunidades de mejora (regeneración urbana, áreas industriales y de actividad económica en declive) 3.0. 2. ZORROZAURRE , la isla de la ria : puente integrador entre márgenes izquierda y derecha del Nervión. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.0
17. 3.1. 1. Área urbana de posición central , con usos obsoletos y degradada. 3.1. 2. Carencia de vivienda asequible (VPO+VPT) . Carestía vivienda libre. 3.1. 3. Suelo urbano+urbanizable residencial agotado (térm.munic.bilbao). partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.1
18. 3.4. 1. Regeneración y recuperación de un área degradada / infrautilizada. 3.4. 2. Permitir la promoción de vivienda protegida mayoritariamente (≥ 50%) . 3.4. 3. Afrontar desde lo público la gestión y equidistribución de cargas urbanizadoras (291 M€) acordes con una zona urbana central de alta expectativa ciudadana . 3.4. 4. Desarrollar un proyecto urbanístico y edificatorio vanguardista , asumiendo el diseño urbano del MASTER PLAN de Zaha Zadid . 3.4. 5. Mezcla de usos: evitar el “monocultivo” residencial: alto porcentaje de usos terciarios , actividad económica y equipamientos privados (>25%). partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.4
19. 3.5. 1. Aplicación a todo el área de un estandar VPO “corregido” (25%>20%) y complementarlo (+25% VPT) con vivienda tasada [M=1,50] hasta alcanzar el 50% VPP del total de número de viviendas (5.400 6.000). 3.5. 2. Utilizar la titularidad pública del suelo (50% s/tot.) para reducir tensiones especulativas de propietarios de suelo dirigiendo los aprovechamientos urbanísticos protegidos (VPO+VPP) y de interés social (equipamientos privados y actividades económicas) hacia los propietarios públicos : o Ayuntamiento: se hace cargo de mayor parte de usos terciarios y de equipamientos con cargo a su suelo + su 10% de aprovº. o Gobierno: materializa sus aprovechamientos en VPP y el sobrante lo enajena por concurso. 3.5. 3. Optimizar las cargas e infraestructuras asignadas : Equilibrio entre regeneración urbana y producción de vivienda protegida partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.5
20. 3.6. 1. Transmisión del suelo de titularidad de la Autoridad Portuaria del Puerto Autónomo de Bilbao al Gobierno Vasco (Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales-VISESA): firma CONVENIO Minº+Aytº+Gobº+Puerto . 3.6. 2. Desafección del uso infraestructural (portuario) de esos suelos ( Ministerio de Fomento ) mediante aprobación del Plan de Usos. 3.6. 3. Firma CONTRATO compraventa Puerto-VISESA: adquisic. suelo (110M€) y, si procede, rellenos en las mismas condiciones (+72.144 m2=+25M€) 3.6. 4. Incorporación del Gobierno Vasco-VISESA+ORUBIDE a la Comisión Gestora de Zorrozaurre (subrogándose en la posición del Puerto) partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.6
21. 3.7. 1. Suelo titularidad de la Autoridad Portuaria: 242.884 m 2 . (40,4 % s/total) sin computar rellenos (con rellenos, 315.018m 2 , un 46,8% s/total) 3.7. 2. Total Área de Ordenación: 601.259 m 2 (60 Ha). (673.403 m 2 con rellenos) 3.7. 3. Inversión en suelo+cargas urbanización: 580 M€ (254 M€ VPP) 3.7. 4. Inversión total (inc/edificación): 1.425 M€ (489 M€ VPP) 3.7. 5. Volumen total operación (ventas): 2.076 M€ (640 M€ VPP) partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.7
22. 3.8. 1. Margen bruto sobre ventas: 17,0% (13,6% VPP ) 3.8. 2. T.I.R. (2.006 2.015): 11,8% (12,6% VPP ) partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.8
23. una propuesta de regeneración urbana y vivienda protegida para zorrozaurre (bilbao) 02 10 2007 3.9. 1. PGOU (modificación puntual): 03.2006 12.2007 (aprob.def.) ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.9
24. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.10
25. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: zorrozaurre. bilbao .3.11
26. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: egazelai+bolingua. eibar .4. 1 EGAZELAI+BOLINGUA: PERMUTA de aprovechamientos libres y protegidos
27. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: egazelai+bolingua. eibar .4. 1 EGAZELAI BOLINGUA AYTO. EIBAR EGAZELAI+BOLINGUA: dos sectores urbanizables en una única área de reparto 272 viviendas, 150 VPO + 122 VLibres
28. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: egazelai+bolingua. eibar .4.3 EGAZELAI: DATOS PROMOCIÓN: 1.716 € Resto Costes Promoción / superf const. s rasante 364 € Repercusión solar / superf const. s rasante 14.042 Superficie construida total 9.751 Superficie construida sobre rasante 25.452.319 € Total ingresos 206.765 € Otros ingresos 25.245.553 € Ingresos de promoción 20.289.778 € Total Costes 1.605.394 € Costes de financiación 1.377.943 € Costes de promoción 9.353.698 € Costes de construcción 722.123 € Honorarios técnicos facultativos 7.132.620 € Costes y cargas de solar / terreno 98.000 € Actuaciones de desarrollo y consolidación urbanist.
29. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: egazelai+bolingua. eibar .4.4
30. partenariado público privado la experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en EUSKADI 10 04 2008 ejemplos: egazelai+bolingua. eibar .4.5 Muchas gracias por su atención Fernando Martínez Hinojal Arquitecto Director General de ORUBIDE, S.A. www.orubide.com Blog personal: www.arkimia.nireblog.com