Trabajo final defin

CONCURSO PÚBLICO PARA LA
REHABILITACIÓN DEL BARRIO DE
EMBAJADORES
Proyecto Económico Óptimo
Asturias. Grupo 2. 2013

•

El Ayuntamiento convoca un concurso para la optimización del
Barrio de Embajadores.
-Obsoleto entramado de la infraestructura viaria
-Escasez de espacios libres
-Necesidad de actualizar y sustituir edificios

CARACTERÍSTICAS ACTUALES DEL BARRIO
• Nivel socioeconómico medio-bajo
• Barrio popular, (población joven, clases pasivas, inmigración
nacional y extranjera)
• Últimos años aumento de población joven en el barrio
• Proximidad al centro de la cuidad
• Alta concentración de servicios (barrio con muchos años de
desarrollo)
• Plantas bajas de los edificios con locales comerciales “comercio
de barrio”
• 2 edificios comerciales con depreciación funcional (sector
alimentación y comercio general, “mercado de barrio”)
• Edificios de oficinas (escasa calidad, obsoletos)
• Dotaciones privadas (colegios, academias, clínicas..)

CONDICIONANTES DEL CONCURSO
-Ayuntamiento cuenta con escasos recursos económicos
-Financiación de la operación: Posibilidad de incremento
de la edificabilidad del barrio (apropiación del exceso de
aprovechamiento lucrativo que le será adjudicado a la
empresa ganadora)
-Posibilidad de solicitar un canon compensatorio al
Ayuntamiento que permita que la operación sea
rentable (mejor si no es necesario)
-Proporcionalidad de usos existentes (¿cambiar el
carácter del barrio o no?)

PARÁMETROS DE PARTIDA
Como resultado del estudio de las características tanto
extrínsecas como intrínsecas del barrio,

Se toman las siguientes decisiones en relación al desarrollo de la
propuesta del concurso
1. Mantener en lo posible el carácter del barrio (proporcionalidad de
usos)
2. Generar nuevos espacios libres
3. Destinar solares para usos dotacionales privados (mitigar las
carencias del ámbito)
4. Mejora del viario que atraviesa el barrio, para potenciar la
comunicación entre la periferia y el centro histórico
5. A la hora de generar espacios, aprovecharemos para:
1. Definir los edificios susceptibles de ser respetados
2. Demoler los edificios más obsoletos y de menor impacto patrimonial
3. Estudiar las edificaciones fuera de ordenación (¿son compatibles con el
planeamiento de desarrollo?)

1.

MANTENER EN LO POSIBLE EL CARÁCTER DEL BARRIO
(PROPORCIONALIDAD DE USOS)

Disponemos de 40.850 m2 de nueva edificabilidad como parte de la financiación de
la operación inmobiliaria. Para el reparto de los mismos trataremos de mantener la
proporcionalidad de los usos existente en el barrio actualmente.

% usos actuales

USOS

68,00%

RESIDENCIAL

6,00%

COMERCIAL P. BAJA

8,00%

COMERCIAL EDIFICIO EXCLUSIVO

9,00%

OFICINAS

4,00%

DOTACIONAL PRIVADO

5,00%

DOTACIONAL PÚBLICO

1.

MANTENER EN LO POSIBLE EL CARÁCTER DEL BARRIO
(PROPORCIONALIDAD DE USOS)

Disponemos de 40.850 m2 de nueva edificabilidad como parte de la financiación de
la operación inmobiliaria. Para el reparto de los mismos trataremos de mantener la
proporcionalidad de los usos existente en el barrio actualmente.

% usos actuales

USOS

% usos futuros

68,00%

RESIDENCIAL

65,46%

6,00%

COMERCIAL P. BAJA

6,40%

8,00%

COMERCIAL EDIFICIO EXCLUSIVO

8,78%

9,00%

OFICINAS

9,24%

4,00%

DOTACIONAL PRIVADO

5,49%

5,00%

DOTACIONAL PÚBLICO

4,62%

2.

GENERAR NUEVOS ESPACIOS LIBRES

Debido a las necesidades detectadas de dotar al barrio de mejores
vías de comunicación, conseguimos los siguientes porcentajes de
aumento de superficie viaria y zonas verdes.
SUP. ACTUAL

SUP. FINAL

% de INCREMENTO

41.630 m2

ESPACIOS LIBRES (PARQUES…)

45.872 m2

10,19%

55.042 m2

VIALES

60.800 m2

10,46%

PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA
PLANEAMIENTO
MARCO LEGISLATIVO :
1. Legislación Estatal
2. Legislación Autonómica
3. Legislación Municipal

T.C se ha pronunciado en numerosas ocasiones , concluyendo
que es competencia de la Comunidades Autónomas
ORGANOS COMPETENTES del Principado :
Consejo de Gobierno
Consejería de Fomento , Ordenación del Territorio y M. Ambiente
CUOTA Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Asturias
Jurado Autonómico de Expropiación Principado Asturias

NORMATIVA:
Estatal básica en materia de suelo ;
R.D 2/2008 de 20 de Junio T.R de la Ley del Suelo estatal,
R.D 1492/2011 de 24 de Octubre , Reglamento de Valoraciones,
R.D Ley 8/2011, de 1 de Julio, de medidas de apoyo.

Estatal no referente a suelo , muy amplia
Referente a Actividades , Carreteras , Aguas , Edificación , M. Ambiente …

Autonómica
TROTU ,Texto Refundido Ordenación del Territorio y Urbanismo
ROTU , Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo
Normativa Sectorial , Infraestructuras , Dominio público , M. Ambiente … etc.

INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN :
Plan General de Ordenación Urbana Vigente , publicado BOPA 25
marzo 2006 , Modificación en Marzo de 2013
Cambio de parámetros definidos por el PGOU , tramitación de
Modificación Puntual.
Artículos del ROTU que determinan el procedimiento de la
Modificación ;
Artículo 195. Planes Especiales de Reforma Interior
“1. Los Planes Especiales de Reforma Interior, en desarrollo de las determinaciones
del planeamiento general, tienen por objeto la ejecución de operaciones integradas
de reforma interior, así como para la descongestión del suelo
urbano, actuaciones de
renovación urbana, la mejora de las condiciones de habitabilidad, la
rehabilitación, la
creación de dotaciones urbanísticas y equipamientos comunitarios, resolución de
problemas de circulación y otros fines análogos (art. 69.1 TROTU).”

Artículo 250 . Tramitación de los Planes Parciales y de los Planes
Especiales que desarrollen un Plan General de Ordenación
Artículo 279 Modificación de los instrumentos de ordenación urbanística
Artículo 280 Modificaciones de la calificación urbanística o con incremento
de volumen edificable.

Tramitación del Planeamiento General , TROTU;
Artículo 86 . Aprobación inicial e información pública de los Planes
Generales de Ordenación
Artículo 87 Aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación en
caso de delegación de la competencia autonómica

GESTIÓN URBANÍSTICA
INTRODUCCIÓN

:

Elección del sistema con la aprobación del planeamiento o con la
delimitación de unidades de actuación .
No existe preferencia por ninguno de ellos

ELECCIÓN SISTEMA DE GESTIÓN
NO COMPENSACIÓN , sin iniciativa suficiente por parte de los propietarios
. Plazos largos y garantía de ejecución baja
NO EXPROPIACIÓN , muchos afectados , gestión y urbanización complejas
para la administración . Dificultad de sacarlo adelante sin un mínimo
consenso .

SI COOPERACIÓN
• Preferente en casos de interés social para obtención de
cesiones y ejecución de urbanización
• Iniciativa privada con apoyo de la administración .
Respaldado por el convenio urbanístico .
• Empresa intervinientes con gran capacidad de gestión .
• Capacidad negociadora conseguir 80 % suelo y 2/3 prop.
• Urbanización ejecutada por administración y soportada por
propietarios .
• Garantía de plazos de urbanización , gestión , etc .
• Garantía del reparto equitativo beneficios y cargas
mediante Proyecto de Reparcelación , gestionado por
sociedad urbanística.

FASES PRINCIPALES DE LA PLANIFICACIÓN GENERAL

•
•
•
•

Modificación del Plan General .
Depuración del parcelario .
Redacción del Proyecto de Reparcelación .
Contratación y Redacción de Proyecto de
Urbanización .
• Contratación y ejecución de urbanización .
• Contratación y redacción de proyectos de
edificación .
• Contratación y ejecución de edificación .

ESQUEMA GENERAL DE ACTUACION
PLANO GENERAL DEL BARRIO Y ZONAS DE ACTUACIÓN

Nuevas zonas
verdes
(Zona V-EL)

Área de
actuación

Zona 2 (Z-2)
Realojos

Nuevo gran vial de
conexión (periferiacentro)
(Zona V-EL)

Zona 1 (Z-1)
Realojos y
aprovechamiento de
nueva edificabilidad
(40.850 m2)

DATOS URBANISTICOS DE LA ACTUACIÓN
1.

Zona 1 (Z-1)

ZONA 1 (Z-1).

m2 EDIFICABLES

REALOJOS (VPP)

21.001,00

RESIDENCIAL LIBRE

13.950,00

COMERCIAL EN P.B.

4.650,00

COMERCIAL EDIF. EXCL.

7.500,00

EDIFICIO DE OFICINAS

5.000,00

DOTACIONAL PRIVADO (HOTEL)

4.750,00

DOTACIONAL PRIVADO

5.000,00

61.851,00

TOTAL

2. Zona 2 (Z-2)
ZONA 2 (Z-2)

m2 EDIFICABLES

REALOJOS (VPP)

23.530,00

23.530,00

TOTAL

3. ZONA V-EL
ZONA (V-EL)
NUEVO VIARIO Y ESPACIOS LIBRES
(ZONA DE NUEVA URBANIZACION)
ZONA DE REURBANIZACION
(AJUSTES DE SERVICIOS)

SUP. DE
ACTUACION
10.000,00
47.554,00

DATOS ECONOMICOS DE LA ACTUACIÓN
Efectuado el estudio de mercado de la zona y homogeneizadas las muestras, obtenemos el
siguiente cuadro con todos los valores de mercado en función del uso y su fase de
comercialización
CUADRO DE SUPERFICIES Y VALORES DE MERCADO DE VENTAS
SUPERFICIE m2

PRECIOS DE VENTA SEGÚN ESTUDIO DE MERCADO Y FASE DE DESARROLLO ( €/m2)

TOTALES

FASE VENTA DE SOLARES

FASE PROMOCION

FASE EXPLOTACION Y VENTA

-

1.600,00

-

71.248.000,00

REALOJOS (VPP)

44.530,00

RESIDENCIAL LIBRE FASE I

13.950,00

-

3.200,00

-

44.640.000,00

RESIDENCIAL LIBRE FASE II

4.650,00

-

3.350,00

-

15.577.500,00

COMERCIAL EN PLANTA BAJA

4.650,00

-

2.000,00

-

9.300.000,00

COMERCIAL EN PLANTA BAJA (VALOR DE SALIDA)

4.650,00

-

-

385,56

1.792.854,00

COMERCIAL EN PLANTA BAJA (ALQUILERES)

4.650,00

-

-

132,35

615.436,27

COMERCIAL EDIF. EXCLUSIVO (VALOR DE SALIDA)

7.500,00

-

-

1.499,40

11.245.500,00

COMERCIAL EDIFICIO EXCLUSIVO (ALQUILERES)

7.500,00

-

-

514,70

3.860.263,00

OFICINAS (VALOR DE SALIDA)

5.000,00

-

-

1.894,40

9.472.000,00

OFICINAS (ALQUILERES)

5.000,00

-

-

743,19

3.715.967,00


4.750,00

750,00

-

-

3.562.500,00

DOTACIONAL PRIVADO

5.000,00

600,00

-

-

3.000.000,00

TOTALES

178.030.020,27

CÁLCULO DE LA PRIMA DE RIESGO
Primas de riesgo correspondientes a cada uso.
USO
PRIMAS DE RIESGO

1ª PRIMA DE RIESGO (Análisis de la demanda
potencial)
2ª PRIMA DE RIESGO (Régimen de protección,
tenencia y ocupación)
3ª PRIMA DE RIESGO (Elemento a tener en
cuenta)
4ª PRIMA DE RIESGO (Estudio de Mercado y
Homogenización de las muestras)
5ª PRIMA DE RIESGO (DAFO)
6ª PRIMA DE RIESGO (Edificabilidad Óptima)
7ª PRIMA DE RIESGO (Planificación)
8ª PRIMA DE RIESGO (Control de Costes)
9ª PRIMA DE RIESGO (Construcción)
10ª PRIMA DE RIESGO (Catastróficos)
11ª PRIMA DE RIESGO (Gestión urbanística)
12ª PRIMA DE RIESGO (Convenio urbanístico)

COMERCIAL
DESARROLLO
COMERCIAL
RESIDENCIAL
SUPERFICIES
URBANÍSTICO
PLANTA BAJA
MEDIAS

OFICINAS

HOSPEDAJE

DOTACIONAL
PRIVADO

PONDERADA

BAJA

BAJA

BAJA-MEDIA

MEDIA

BAJA

MEDIA

MEDIA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

PONDERADA

MEDIA

BAJA

MEDIA

MEDIA

ALTA

ALTA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

MEDIA

MEDIA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

ALTA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

BAJA

MEDIA-ALTA
BAJA

TABLAS PARA EL CÁLCULO DE LA PRIMA DE RIESGO EIREA
TABLA PROMOCIÓN:
TIPO DE INMUEBLE
Viv. 1ª Residencia
Comercial en P.B.
Edificio Comercial
Edificio Oficinas
Hotelero
Dotacional Privado

A- Prima de
riesgo Sector
Inmobiliario
8%
8%
8%
8%
8%
8%

B- Prima de
riesgo Uso
0%
4%
4%
2%
3%
4%

Prima Aplicable
Riesgo Baja
8%
12%
12%
10%
11%
12%

A+B
Prima Aplicable
Riesgo Media
19%
21%
21%
20%
21%
21%

Prima Aplicable
Riesgo Alta
30%
30%
30%
30%
30%
30%

Prima Aplicable
Riesgo Baja
3%
5%
5%
4%
7%
7%

A+B
Prima Aplicable
Riesgo Media
9%
10%
10%
9,5%
11%
11%

Prima Aplicable
Riesgo Alta
15%
15%
15%
15%
15%
15%

TABLA EXPLOTACIÓN:
TIPO DE INMUEBLE

Viv. 1ª Residencia
Comercial en P.B.
Edificio Comercial
Edificio Oficinas
Hotelero
Dotacional Privado

A- Prima de
riesgo Sector
Inmobiliario
3%
3%
3%
3%
3%
3%

B- Prima de
riesgo Uso
0%
2%
2%
1%
4%
4%

OBTENCIÓN TASA LIBRE DE RIESGO:
Media del último año, de la Deuda Pública del Estado entre 2 y 6 Años

Oct-12 Nov-12 Dic-12 Ene-13 Feb-13 Mar-13 Abr-13 May-13 Jun-13

Jul-13 Ago-13 Sep-13

*

MEDIA
ANUAL

4,849% 4,725% 4,450% 3,992% 3,667% 3,510% 3,338% 3,087% 2,974% 2,943% 2,910% 2,816% 3,605%

* http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf

ÍNDICES DE ACTUALIZACIÓN
A.- Hipótesis 1: Locales Comerciales en Planta Baja en Alquiler
• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA DEL DESARROLLO URBANÍSTICO
Obtención del TIR ACEPTABLE
Usos

Primas de Riesgo - EIREA

Prima 1ª

Prima 4ª

MP

MP

10,65%

20,11%

B

M

8,00%

19,00%

B

B

12,00%

12,00%

B-M

M

12,00% 21,00% 30,00%

16,50%

21,00%

5.000

M

M

10,00% 20,00% 30,00%

20,00%

20,00%

4.750

B

A

12,00%

30,00%

M

A

21,00%

30,00%

Prima
1ª & 4ª

Desarrollo Urb. 85.381

100,00
%

8,00% 19,00% 30,00%
Residencial

58.481 68,49%

8,00% 19,00% 30,00%
Comercial P. B.

4.650

5,45%

12,00% 21,00% 30,00%
Comercial

Oficinas

Hotel

7.500

8,78%

5,86%

5,56%

12,00% 21,00% 30,00%
Dotacional
priv.

5.000

5,86%

12,00% 21,00% 30,00%

8,00%
B

12,00%

12,00%
B

12,00%

12,00%
B

10,00%

10,00%
M

12,00%

21,00%

B
30,000%

8,00%

B
30,000%

B

B
20,000%

8,00%

B

21,000%

8,00%

B
12,000%

B

B
19,000%

Prima 5ª

B
20,109%

Prima 3ª

M

12,00%

21,00%

VENTAS

Prima 8ª
Prima 2ª Prima 6ª Prima 7ª Prima 9ª Prima 10ªPrima 11ªPrima 12ª PLANIFICA
COSTES
RESULTANTE
CIÓN
B

A

B

B

M-A

B

8,000%

19,00%

8,00%

30,00%

8,00%

8,00%

24,50%

8,00%

B

B

B

B

B

8,000%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

B

11,667%

B

B

12,036%

M

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

B

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,000% 12,000%
B

15,000% 12,000%
B
13,333% 10,000%
B
21,000% 12,000%
B
21,000% 12,000%

85.381

15,071%

11,703%

8,000%

9,222%

12,000%

12,000%

12,000%

13,000%

10,000%

11,111%

12,000%

15,000%

12,000%

15,000%

PRIMA de RIESGO (ponderado por usos)

nº periodos por año

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO)

22,178%

Tasa Libre de Riesgo
INDICE de ACTUALIZACIÓN
(TIR/año)
TIR (trimes.)

3,605%

4

25,783%
5,902%

25,783%

• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA EN PROMOCIÓN:


Usos
Prima 1ª
Residencial

Prima 4ª

58.481

m2(t)

B

30,00%

8,00%

19,00%

m2(t)

B
12,00%

12,00%

m2(t)

B-M
16,50%

21,00%

m2(t)

M
20,00%

20,00%

m2(t)

B
12,00%

30,00%

m2(t)

M

21,00%

30,00%

B

A

30,00%

B

A

30,00%

8,00%

M

30,00%

B

8,00%

M

30,00%

B
19,000%

B

30,00%

Prima 3ª

M

8,00% 19,00%

Prima
1ª & 4ª

Comercial P. B.

4.650

12,00% 21,00%
Comercial

7.500

12,00% 21,00%
Oficinas

5.000
10,00% 20,00%

Hotel

4.750
12,00% 21,00%

Dotacional priv.

5.000

12,00% 21,00%

12,000%

12,00%
B

21,000%

12,00%
B

20,000%

10,00%
B

30,000%

12,00%
B

30,000%

12,00%

Prima 5ª VENTAS

Prima 8ª
Prima 2ª Prima 6ª Prima 7ª Prima 9ª Prima 10ª Prima 11ª
COSTES
B

11,667%

B

B

B

B

B

8,000%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

B

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00% 12,000% 12,000% 12,00%
B

B

B

12,00% 15,000% 12,000% 12,00%
B

B

B

10,00% 13,333% 10,000% 10,00%
M

B

B

21,00% 21,000% 12,000% 12,00%
M

Prima 12ª

B

B

21,00% 21,000% 12,000% 12,00%

85.381

8,000%

9,222%

12,000%

12,000%

12,000%

13,000%

10,000%

11,111%

12,000%

15,000%

12,000%

15,000%


10,476%



3,605%

INDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/año)
TIR
4
(trimes.)

14,081%
3,348%

14,081%

• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA EN EXPLOTACIÓN:


Usos

Prima 1ª

Comercial P. B.

4.650

5,00% 10,00%
Comercial

7.500
5,00% 10,00%

Oficinas

Prima 4ª

m2(t)

B
5,00%

5,00%

m2(t)

B-M
7,50%

10,00%

B

B

5,000%

5,00%

5,00%

B

B

10,000%

5,00%

5,00%

B

B

9,500%

4,00%

4,00%

M

15,00%

Prima 3ª

B

15,00%

Prima
1ª & 4ª

5.000

m2(t)

M

M

4,00% 9,50%

15,00%

9,50%

9,50%

Prima 5ª VENTAS

Prima 8ª
COSTES
B

B

B

B

B

B

5,000%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

B

B

B

B

B

B

6,667%

5,000%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

B

B

B

B

B

B

5,833%

4,000%

4,00%

4,00%

4,00%

4,00%

4,00%

Prima 12ª

5,000%

17.150

5,000%

5,000%

5,000%

5,556%

4,000%

4,611%


5,130%


3,605%


8,735%



4

TIR (trimes.)

2,116%

8,735%

• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA PONDERADA PARA TODA LA ACTUACIÓN CONJUNTA:
Usos

Prima 1ª
100,00
%
8,00% 19,00% 30,00%


Residencial

58.481 68,49%

8,00% 19,00% 30,00%
Comercial P. B. 4.650

5,45%

5,00% 10,00% 15,00%

Comercial

7.500

8,78%

5,00% 10,00% 15,00%
Oficinas

5.000

5,86%

4,00% 9,50% 15,00%
Hotel


4.750

5,56%

12,00% 21,00% 30,00%
Dotacional
5.000 5,86%
priv.
12,00% 21,00% 30,00%

Prima 4ª

MP

MP

8,86%

18,15%

B

M

8,00%

19,00%

B

B

5,00%

5,00%

B-M

M

7,50%

10,00%

M

M

9,50%

9,50%

B

A

12,00%

30,00%

M

A

21,00%

30,00%

Prima
1ª & 4ª

Prima 3ª
B

18,147%

B

8,00%
B

19,000%

8,00%

B
10,000%

B
9,500%

B
30,000%

B
30,000%

B

B

B

B

B

B

B

B

A

B

B

M-A

B

8,00%

30,00%

8,00%

8,00%

24,50%

8,00%

B

B

B

B

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

B

B

B

B

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

B

B

B

B

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

B

B

B

B

4,00%

4,00%

4,00%

4,00%

B

B

B

B

B

B

B

B

B

11,485%
9,222%

5,000%

5,000%

5,000%

5,556%

4,000%

4,611%

12,000%

15,000%

12,000%

15,000%

B

21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00%

85.381

15,071%
8,000%

21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00%
M

12,00%

B

4,00% 5,833% 4,000% 4,00%
M

12,00%

B

5,00% 6,667% 5,000% 5,00%
B

4,00%

B

5,00% 5,000% 5,000% 5,00%

B

5,00%

M

8,00% 11,667% 8,000% 8,00%
B

5,00%

B

8,00% 11,382% 8,000% 19,00%
B

B
5,000%

Usos
Prima
Prima 8ª
VENTAS
Prima 2ª Prima 6ª Prima 7ª Prima 9ª Prima 10ª Prima 11ª Prima 12ª
5ª
COSTES


20,545%


3,605%


24,150%



4

TIR (trimes.)

5,557%

24,150%

B.- Hipótesis 2: Locales Comerciales en Planta Baja en Venta
• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA DEL DESARROLLO URBANÍSTICO
Usos


Prima 1ª

Prima 4ª

MP

MP

10,65%

20,11%

B

M

8,00%

19,00%

B

B

12,00%

12,00%

B-M

M

12,00% 21,00% 30,00%

16,50%

21,00%

5.000

M

M

10,00% 20,00% 30,00%

20,00%

20,00%

4.750

B

A

12,00%

30,00%

M

A

21,00%

30,00%

Prima
1ª & 4ª


100,00
%

8,00% 19,00% 30,00%
Residencial

58.481 68,49%

8,00% 19,00% 30,00%
Comercial P. B.

4.650

5,45%

12,00% 21,00% 30,00%
Comercial

Oficinas

Hotel

7.500

8,78%

5,86%

5,56%

12,00% 21,00% 30,00%
Dotacional
priv.

5.000

5,86%

12,00% 21,00% 30,00%

8,00%
B

12,00%

12,00%
B

12,00%

12,00%
B

10,00%

10,00%
M

12,00%

21,00%

B
30,000%

8,00%

B
30,000%

B

B
20,000%

8,00%

B

21,000%

8,00%

B
12,000%

B

B
19,000%

Prima 5ª

B
20,109%

Prima 3ª

M

12,00%

21,00%

VENTAS

Prima 8ª
Prima 2ª Prima 6ª Prima 7ª Prima 9ª Prima 10ªPrima 11ªPrima 12ª PLANIFICA
COSTES
RESULTANTE
CIÓN
B

A

B

B

M-A

B

8,000%

19,00%

8,00%

30,00%

8,00%

8,00%

24,50%

8,00%

B

B

B

B

B

8,000%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

B

11,667%

B

B

12,036%

M

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

B

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,000% 12,000%
B

15,000% 12,000%
B
13,333% 10,000%
B
21,000% 12,000%
B
21,000% 12,000%

85.381

15,071%

11,703%

8,000%

9,222%

12,000%

12,000%

12,000%

13,000%

10,000%

11,111%

12,000%

15,000%

12,000%

15,000%




22,178%

INDICE de ACTUALIZACIÓN
(TIR/año)
TIR (trimes.)

3,605%

4

25,783%
5,902%

25,783%

• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA EN PROMOCIÓN:


Usos
Prima 1ª
Residencial

Prima 4ª

58.481

m2(t)

B

30,00%

8,00%

19,00%

m2(t)

B
12,00%

12,00%

m2(t)

B-M
16,50%

21,00%

m2(t)

M
20,00%

20,00%

m2(t)

B
12,00%

30,00%

m2(t)

M

21,00%

30,00%

B

A

30,00%

B

A

30,00%

8,00%

M

30,00%

B

8,00%

M

30,00%

B
19,000%

B

30,00%

Prima 3ª

M

8,00% 19,00%

Prima
1ª & 4ª

Comercial P. B.

4.650

12,00% 21,00%
Comercial

7.500

12,00% 21,00%
Oficinas

5.000
10,00% 20,00%

Hotel

4.750
12,00% 21,00%

Dotacional priv.

5.000

12,00% 21,00%

12,000%

12,00%
B

21,000%

12,00%
B

20,000%

10,00%
B

30,000%

12,00%
B

30,000%

12,00%

Prima 5ª VENTAS

Prima 8ª
COSTES
B

11,667%

B

B

B

B

B

8,000%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

B

B

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

B

B

B

B

12,00%

12,00%

12,00%

12,00%

12,00% 12,000% 12,000% 12,00%
B

B

B

12,00% 15,000% 12,000% 12,00%
B

B

B

10,00% 13,333% 10,000% 10,00%
M

B

B

21,00% 21,000% 12,000% 12,00%
M

Prima 12ª

B

B

21,00% 21,000% 12,000% 12,00%

85.381

8,000%

9,222%

12,000%

12,000%

12,000%

13,000%

10,000%

11,111%

12,000%

15,000%

12,000%

15,000%


10,476%



3,605%

TIR
4
(trimes.)

14,081%
3,348%

14,081%

• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA EN EXPLOTACIÓN:

Usos


Prima 1ª

Comercial

7.500

m2(t)

5,00% 10,00% 15,00%
Oficinas

Prima 4ª

B-M

10,00%

5.000

m2(t)

M

M

4,00% 9,50%

15,00%

9,50%

9,50%

9,500%

Prima
5ª

B

5,00%

5,00%

B

10,000%

Prima 3ª

B

M

7,50%

Prima
1ª & 4ª

B

4,00%

4,00%

VENTAS

Prima 8ª
Prima 2ª Prima 6ª Prima 7ª Prima 9ª Prima 10ª Prima 11ª Prima 12ª
COSTES

B

5,833%

B

B

B

B

5,000%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

5,00%

B

6,667%

B

B

B

B

B

B

4,000%

4,00%

4,00%

4,00%

4,00%

4,00%

12.500

5,000%

5,556%

4,000%

4,611%


5,178%


3,605%


8,783%



4

TIR (trimes.)

2,127%

8,783%

• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA PONDERADA PARA TODA LA ACTUACIÓN CONJUNTA:
Usos

Prima 1ª

MP
9,25%
B
8,00%
B
12,00%
B-M
7,50%
M
9,50%
B
12,00%

18,53%
M
19,00%
B
12,00%
M
10,00%
M
9,50%
A
30,00%

5.000

5,86%

M

A

21,00%

30,00%

Prima
1ª & 4ª

MP

19,00%
58.481
19,00%
4.650
21,00%
7.500
10,00%
5.000
9,50%
4.750
21,00%

100,00
%
30,00%
68,49%
30,00%
5,45%
30,00%
8,78%
15,00%
5,86%
15,00%
5,56%
30,00%

8,00%
Residencial
8,00%
Comercial P. B.
12,00%
Comercial
5,00%
Oficinas
4,00%
Hotel
12,00%
Dotacional
priv.
12,00%

Prima 4ª

21,00% 30,00%

Prima 3ª

Prima
Prima 8ª
VENTAS
Prima 2ª Prima 6ª Prima 7ª Prima 9ª Prima 10ª Prima 11ª Prima 12ª PLANIFICACI
5ª
COSTES
RESULTANTE
ÓN

B

19,000%
12,000%
10,000%
9,500%

30,000%

30,000%

8,00%
B
8,00%
B
12,00%
B
5,00%
B
4,00%
B
12,00%

8,00%
B
8,00%
B
12,00%
B
5,00%
B
4,00%
M
21,00%

B

18,528%

B

M

12,00%

B
11,509% 8,000%
B
11,667% 8,000%
B
12,000% 12,000%
B
6,667% 5,000%
B
5,833% 4,000%
B
21,000% 12,000%
B

M

B

A

B

B

M-A

19,00% 8,00% 30,00% 8,00% 8,00%
B
B
B
B
B
8,00% 8,00%
8,00% 8,00% 8,00%
B
B
B
B
B
12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00%
B
B
B
B
B
5,00% 5,00%
5,00% 5,00% 5,00%
B
B
B
B
B
4,00% 4,00%
4,00% 4,00% 4,00%
B
B
B
B
B
12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00%
B

B

B

B

B

24,50%

8,00%

11,527%

8,000%

9,222%

12,000%

12,000%

5,000%

5,556%

4,000%

4,611%

12,000%

15,000%

12,000%

15,000%

B

21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00%

85.381

15,071%


20,968%


3,605%


24,573%



4

TIR (trimes.)

5,647%

24,573%

 ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) DESARROLLO URBANÍSTICO: = 25,783%
 ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) PROMOCIÓN: = 14,081%
 ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) EXPLOTACIÓN: = 8,735%
 ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) PONDERADA PARA TODA LA ACTUACIÓN CONJUNTA: = 24,150%

 ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) DESARROLLO URBANÍSTICO: = 25,783%
 ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) PROMOCIÓN: = 14,081%
 ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) EXPLOTACIÓN: = 8,783%
 ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) PONDERADA PARA TODA LA ACTUACIÓN CONJUNTA: : = 24,573%

ANÁLISIS DE GASTOS
El promotor incurrirá en unos Gastos Generales anuales que se estiman en 500.000 €/año.
Proceden de:
 Contratación de un RISK©CERTIFICATE de primer nivel para la elaboración de la oferta
y seguimiento del negocio, auxiliado por equipo de 6 personas.
 Costes derivados del uso de la oficina, que estará situada en la oficina central del
Promotor.

1º) GASTOS RELACIONADOS CON EL DESARROLLO URBANÍSTICO
PLANING COSTES

COSTES

AÑO 2013

Redacción del PERI

150.000,00 €

150.000,00 €

Proyecto de Urbanización

500.000,00 €

500.000,00 €

Proyecto de Cooperación

300.000,00 €

150.000,00 €

Proyecto de Reparcelación

200.000,00 €

200.000,00 €

26.718.600,00 €

13.359.300,00 €

13.359.300,00 €

334.200,00 €

167.100,00 €

167.100,00 €

Indemnizaciones
Mudanzas

AÑO 2014

AÑO 2015

AÑO 2016

AÑO 2017

AÑO 2018

150.000,00 €

Realojos Temporales
Demolición de Edificios
Obras de Urbanización General

16.283.832,17 €
2.671.860,00 €
9.000.000,00 €

Obras de Reurbanización

3.500.000,00 €

525.000,00 €

875.000,00 €

1.050.000,00 €

525.000,00 €

525.000,00 €

375.000,00 €

56.250,00 €

93.750,00 €

112.500,00 €

56.250,00 €

56.250,00 €

D.F. Urbanización

10% Cesión del Aprovechamiento 3.503.000,00 €

4.010.400,00 € 4.050.504,00 € 4.091.009,04 € 4.131.919,13 €
1.335.930,00 €

1.335.930,00 €

1.350.000,00 € 2.250.000,00 € 2.700.000,00 € 1.350.000,00 € 1.350.000,00 €

3.503.000,00 €

ANÁLISIS DE GASTOS
2º) GASTOS RELACIONADOS CON LA CONSTRUCCIÓN DE CADA UNO DE LOS USOS
COSTES CONSTRUCCIÓN
Edificabilidad
Coste Construcción
Valor Suelo
Gastos Construcción Otros Gastos
Total
(m2e)
€/m2e
€/m2e
44.531,00
800,00
300,00
35.624.800,00 € 13.225.707,00 € 48.850.507,00 €
13.950,00
900,00
900,00
12.555.000,00 € 6.779.700,00 € 19.334.700,00 €

Viviendas VPP
Viviendas Libres
Comercial en Planta
Baja
Comercial
Oficinas
Hotelero
Dotacional Privado

4.650,00

180,00

-

7.500,00
5.000,00
4.750,00
5.000,00

700,00
950,00
-

600,00
1.000,00
-

837.000,00 €

217.620,00 €

1.054.620,00 €

5.250.000,00 € 1.365.000,00 €
4.750.000,00 € 1.170.000,00 €
-

6.615.000,00 €
5.920.000,00 €
-

PLANNING COSTES CONSTRUCCIÓN

Viviendas VPP
Viviendas Libres
Comercial en Planta
Baja
Comercial
Oficinas
Hotelero
Dotacional Privado

Total
48.850.507,00
19.334.700,00

4.885.050,70 €

1.054.620,00

175.770,00 €

6.615.000,00
5.920.000,00
-

AÑO 2014

COSTE CONSTRUCCIÓN
AÑO 2015

AÑO 2016

AÑO 2017

4.885.050,70 €

19.540.202,80 €

2.900.205,00 €
175.770,00 €

175.770,00 €

2.205.000,00 €

4.410.000,00 €

19.540.202,80 €

1.973.333,33 €

AÑO 2018

AÑO 2019

6.767.145,00 €

2.900.205,00 €

6.767.145,00 €

175.770,00 €

175.770,00 €

175.770,00 €

3.946.666,67 €

DIFERENTES ANALISIS A REALIZAR
En función de los datos del estudio de mercado realizado, vamos a efectuar los siguientes
análisis de las distintas fases del proceso constructivo

SUPERFICIE m2


TOTALES


FASE PROMOCION


-

1.600,00

-

71.248.000,00

REALOJOS (VPP)

44.530,00


13.950,00

-

3.200,00

-

44.640.000,00


4.650,00

-

3.350,00

-

15.577.500,00


4.650,00

-

2.000,00

-

9.300.000,00


4.650,00

-

-

385,56

1.792.854,00


4.650,00

-

-

132,35

615.436,27


7.500,00

-

-

1.499,40

11.245.500,00


7.500,00

-

-

514,70

3.860.263,00


5.000,00

-

-

1.894,40

9.472.000,00


5.000,00

-

-

743,19

3.715.967,00


4.750,00

750,00

-

-

3.562.500,00

DOTACIONAL PRIVADO

5.000,00

600,00

-

-

3.000.000,00

TOTALES

178.030.020,27


1. Fase venta de solares resultantes
SUPERFICIE m2


TOTALES


FASE PROMOCION


-

1.600,00

-

71.248.000,00

REALOJOS (VPP)

44.530,00


13.950,00

-

3.200,00

-

44.640.000,00


4.650,00

-

3.350,00

-

15.577.500,00


4.650,00

-

2.000,00

-

9.300.000,00


4.650,00

-

-

385,56

1.792.854,00


4.650,00

-

-

132,35

615.436,27


7.500,00

-

-

1.499,40

11.245.500,00


7.500,00

-

-

514,70

3.860.263,00


5.000,00

-

-

1.894,40

9.472.000,00


5.000,00

-

-

743,19

3.715.967,00


4.750,00

750,00

-

-

3.562.500,00

DOTACIONAL PRIVADO

5.000,00

600,00

-

-

3.000.000,00

TOTALES

178.030.020,27


2. Fase venta de activos después de la promoción inmobiliaria
SUPERFICIE m2


TOTALES


FASE PROMOCION


-

1.600,00

-

71.248.000,00

REALOJOS (VPP)

44.530,00


13.950,00

-

3.200,00

-

44.640.000,00


4.650,00

-

3.350,00

-

15.577.500,00


4.650,00

-

2.000,00

-

9.300.000,00


4.650,00

-

-

385,56

1.792.854,00


4.650,00

-

-

132,35

615.436,27


7.500,00

-

-

1.499,40

11.245.500,00


7.500,00

-

-

514,70

3.860.263,00


5.000,00

-

-

1.894,40

9.472.000,00


5.000,00

-

-

743,19

3.715.967,00


4.750,00

750,00

-

-

3.562.500,00

DOTACIONAL PRIVADO

5.000,00

600,00

-

-

3.000.000,00

TOTALES

178.030.020,27


3. Fase venta de activos después de la promoción inmobiliaria y explotación económica
SUPERFICIE m2


TOTALES


FASE PROMOCION


-

1.600,00

-

71.248.000,00

REALOJOS (VPP)

44.530,00


13.950,00

-

3.200,00

-

44.640.000,00


4.650,00

-

3.350,00

-

15.577.500,00


4.650,00

-

2.000,00

-

9.300.000,00


4.650,00

-

-

385,56

1.792.854,00


4.650,00

-

-

132,35

615.436,27


7.500,00

-

-

1.499,40

11.245.500,00


7.500,00

-

-

514,70

3.860.263,00


5.000,00

-

-

1.894,40

9.472.000,00


5.000,00

-

-

743,19

3.715.967,00


4.750,00

750,00

-

-

3.562.500,00

DOTACIONAL PRIVADO

5.000,00

600,00

-

-

3.000.000,00

TOTALES

178.030.020,27


3. Fase venta de activos después de la promoción inmobiliaria y explotación económica
SUPERFICIE m2


TOTALES


FASE PROMOCION


-

1.600,00

-

71.248.000,00

REALOJOS (VPP)

44.530,00


13.950,00

-

3.200,00

-

44.640.000,00


4.650,00

-

3.350,00

-

15.577.500,00


4.650,00

-

2.000,00

-

9.300.000,00


4.650,00

-

-

385,56

1.792.854,00


4.650,00

-

-

132,35

615.436,27


7.500,00

-

-

1.499,40

11.245.500,00


7.500,00

-

-

514,70

3.860.263,00


5.000,00

-

-

1.894,40

9.472.000,00


5.000,00

-

-

743,19

3.715.967,00


4.750,00

750,00

-

-

3.562.500,00

DOTACIONAL PRIVADO

5.000,00

600,00

-

-

3.000.000,00

TOTALES

178.030.020,27

Los activos que vamos a poner en explotación son los usos comerciales y de oficinas, que son los que han
arrojado resultados interesantes en el estudio de mercado, incluso barajando la posibilidad de la venta en
promoción de los locales de planta baja

DATOS DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN
Con respecto a los activos que van a ser objeto de promoción y explotación disponemos de los siguientes
datos:
1.
•
•
•
•
•

EDIFICABILIDAD COMERCIAL (COMERCIAL EN PLANTA BAJA Y EDIFICIO EXCLUSIVO)
Inicio de comercialización: 2.017
Ocupación media según estudio de mercado: 85 %
Yield de explotación del 7 % anual
Incrementos del IPC (2 % anual)
Venta del activo en 2.021 con plusvalía sobre costes iniciales del 70 %

2.
•
•
•
•
•

OFICINAS
Inicio de comercialización: 2.018
Ocupación media según estudio de mercado: 70 %
Yield de explotación del 8 % anual
Incrementos del IPC (2 % anual)
Venta del activo en 2.022 con plusvalía sobre costes iniciales del 60 %

Con los datos anteriores, procedemos al calculo de los diferentes valores que nos van a hacer falta para
introducir en la cuenta de explotación:
1. COMERCIAL (COMERCIAL EN EDIFICIO EXCLUSIVO)
COSTES
m2
Construcción
otros costes

7.500
700
182
882

5.250.000
1.365.000
6.615.000

INGRESOS
Ingresos totales 15.105.763
yield
7,00%
plusvalia s/costes
70,00%
Venta
11.245.500

€/m2
€/m2
€/m2 edificabilidad

Calendario de Construcción

Ingresos netos ult año
2.015
33,33%
33,33%

Construcción
otros costes

construccion
2.015
GASTOS CONSTRUCCION
Construcción

TOTAL GASTOS CONSTRUCCION
BENEFICIO
EBITDA

-

explotacion
2.016

33%
1.749.825
33%
454.955
2.204.780

otros costes

2.017

2.018

2.019

2.020

2.021

741.782
185,45
741.782

756.618
189,15
756.618

771.750
192,94
771.750

787.185
196,80
787.185

802.929
200,73
802.929

67%
3.500.175
67%
910.046
4.410.221
-

-2.204.780

787.185

2.016
66,67%
66,67%

-4.410.221

Valor de salida

11.245.500

CASH FLOW NEGOCIO

-2.204.780

-4.410.221

741.782

756.618

771.750

787.185

12.048.429

TESORERÍA

-2.204.780

-6.615.000

-5.873.218

-5.116.600

-4.344.850

-3.557.665

8.490.763

1. EDIFICABILIDAD COMERCIAL (COMERCIAL EN EDIFICIO EXCLUSIVO)
COSTES
m2
Construcción
otros costes

7.500
700
182
882

5.250.000
1.365.000
6.615.000

INGRESOS
yield
7,00%
plusvalia s/costes
70,00%
Venta
11.245.500

€/m2
€/m2


2.015
33,33%
33,33%

Construcción
otros costes

construccion
2.015
GASTOS CONSTRUCCION
Construcción

BENEFICIO
EBITDA

-

explotacion
2.016

33%
1.749.825
33%
454.955
2.204.780

otros costes

2.017

2.018

2.019

2.020

2.021

741.782
185,45
741.782

756.618
189,15
756.618

771.750
192,94
771.750

787.185
196,80
787.185

802.929
200,73
802.929

67%
3.500.175
67%
910.046
4.410.221
-

-2.204.780

787.185

2.016
66,67%
66,67%

-4.410.221

Valor de salida

11.245.500

CASH FLOW NEGOCIO

-2.204.780

-4.410.221

741.782

756.618

771.750

787.185

12.048.429

TESORERÍA

-2.204.780

-6.615.000

-5.873.218

-5.116.600

-4.344.850

-3.557.665

8.490.763

2. COMERCIAL EN PLANTA BAJA
COSTES
m2
Construcción
otros costes

4.650
180,00
46,80
227

837.000
217.620
1.054.620

Ingresos totales
2.408.290
yield
7,00%
plusvalia s/costes
70,00%
Venta
1.792.854

€/m2
€/m2


Año 1
33,33%
33,33%

Construcción
otros costes

Año 2
66,67%
66,67%

100%
100%

construccion

explotacion

2.015

otros costes
BENEFICIO
EBITDA

2.016

33%
278.972
33%
72.533
351.505

GASTOS CONSTRUCCION
Construcción

125.500

67%
558.028
67%
145.087
703.115

-

-351.505

-703.115

2.017

2.018

2.019

2.020

2.021

118.261
29,57
118.261

120.626
30,16
120.626

123.039
30,76
123.039

125.500
31,37
125.500

128.010
32,00
128.010

Valor de salida

1.792.854

CASH FLOW NEGOCIO

-351.505

-703.115

118.261

120.626

123.039

125.500

1.920.864

TESORERÍA

-351.505

-1.054.620

-936.359

-815.732

-692.693

-567.194

1.353.670

3. OFICINAS
COSTES
m2
Construcción
otros costes

5.000
950
234
1.184

4.750.000
1.170.000
5.920.000

yield
8,00%
plusvalia s/costes
60,00%
Venta
9.472.000

€/m2
€/m2


Año 1
33,33%
33,33%

Construcción
otros costes

Año 2
66,67%
66,67%

100%
100%

construccion
2.016
GASTOS CONSTRUCCION
Construcción
otros costes
BENEFICIO
EBITDA

-

explotacion
2.017

33%
1.583.175
33%
389.961
1.973.136

2.018

2.019

2.020

2.021

2.022

714.054
178,51
714.054

728.335
182,08
728.335

742.902
185,73
742.902

757.760
189,44
757.760

772.915
193,23
772.915

67%
3.166.825
67%
780.039
3.946.864
-

-1.973.136

757.760

-3.946.864

Valor de salida

9.472.000

CASH FLOW NEGOCIO

-1.973.136

-3.946.864

714.054

728.335

742.902

757.760

10.244.915

TESORERÍA

-1.973.136

-5.920.000

-5.205.946

-4.477.611

-3.734.709

-2.976.949

7.267.967

CUENTA DE EXPLOTACIÓN.
OPCION A. URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN Y EXPLOTACIÓN DE COMERCIAL EN PLANTA
BAJA, COMERCIAL EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y EDIFICIO DE OFICINAS
A.1 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICA
Actuación:

REESTRUCTURACIÓN BARRIO EMBAJADORES (PARTE EXPLOTACION)

C) Construcción

Patrimonializable

-

450

-

Resd. VPP

-

297

-

€/m2

-

Comercial

-

182

-

180

€/m2

-

Com. P. baja

-

47

-

m2(t)

950

€/m2

-

Oficinas

-

234

-

-

m2(t)

-

€/m2

-

Dot. Público

-

-

-

-

m2(t)

-

€/ud

-

Hotel

-

-

-

m2(t)

900

-

m2(t)

800

1,4835 m2(t)/m2s Comercial

-

m2(t)

700

17.150 m2(t)c

Com. P. baja

-

m2(t)

Oficinas

-

Dot. Privado
Hotel

Nº viviendas nuevas:

1T-14 Sup. Solar

697

nº de plantas:

Cesión al Ayto.

-

0

Residencial

-

-

Resd. VPP

Aprov. Tipo

01-ene-14

F) Otros gastos
-

Residencial

11.560 m2s

m2 s/r construidos:

Fecha de Inicio:

0

© Juan C. Errandonea

17.150 m2(t)c

Edificabilidad Total:

Suelo Urbano consolidado

€/m2

Libre de Urbanización

0%
NO

A) Suelo
Zona 1

25.263 m2s

345,61 €/m2s

8.731.194

5,00%

-

Zona 2

22.291 m2s

345,61 €/m2s

7.704.035

0 Aparejadores (s/P.E.M.) 3,00%

-

Instalaciones auxiliares de venta

Zona V-EL

10.000 m2s

345,61 €/m2s

3.456.119

0 Hon. Seguridad y Salud (s/P.E.M.)
2,00%

-

Publicidad

0 Hon. Control de Calidad 0,00%
Arqueologo
0,00%

-

Piso Piloto
Gastos de postventa

© Juan C. Errandonea © EIREA

11.560 m2s

19.891.348

0

D) Dirección Facultativa
0 Arquitecto (s/P.E.M.)

P.E.M.

626.040

G) Comercialización y Postventa
30.702.020 Comercialización (s/ventas)

-

614.040

2,00%

12.000

1.721 €/m2s

B) Urbanización Patrimonializable
- Redacción del PERI
- Proyecto de urbanización
- Proyecto de exp.

0
€
€
€

-

600

150.000
500.000
150.000

0

E) Licencias construcción y varios
0 Impuesto de Obras (s/P.E.M.)
Topografia
Geotécnico

H) Gestión y varios
-

4,00%

904.050 Gastos generales
Cesión Ayuntamiento
Seg. Resp. Decenal

100,00%
100,00%

-

Indemnizaciones

€/m2s

-

Otras tasas y licencias

-

Seguridad y vigilancia

-

Mudanzas

600

€/m2s

-

Actividades

-

Cerramientos

-

Realojos temporales

16.283.832

€/m2s

-

Limpieza de viviendas

-

Demolición edificios

60

€/m s

-

Avales al comprador

-

Obras urb. Gen.

9.000.000

€/m2s

-

Aval urbaniz.

-

904.050
904.050
-

Analista Inmobiliario

-

Obras reurb.

-

Direcc. Facultativa urb.

2

2

3.500.000

€/m s
3 % s Urb

375.000

-

RESUMEN DEL PRESUPUESTO (ESTÁTICO)

RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN (DINÁMICO) Juan C. Errandonea
©

TOTAL VENTAS

21.421.438

V) VENTAS

30.702.020

TOTAL COSTES
MARGEN BRUTO

30.702.020
615.436

743,19 €/m2u

3.715.967

Renta de Com. E. exclusivo

514,70 €/m2u

3.860.263

9.280.582

30,23%

1.792.854

385,56 €/m2u

21.421.438

TOTAL INVERSIÓN

k1

1,543

V=K*(S+C) à K=
BENEFICIO NETO/VIV

Total Pagos

541

Venta oficinas

1.894,40 €/m2u

9.472.000

7.500

Venta com. E. exclusivo

1.499,40 €/m2u

11.245.500

19.891.348
19.891.348

Gastos Beneficio

-

2T-14
-

3T-14
-

4T-14
-

21.421

-

-

-

-

-

-

2T-14

3T-14

4T-14

TOTALES
22.510
8.192
30.702
19.891
0
0
0
0
0
626
904

100,00%

Venta com. P. baja

5.000

0

43,32%

9.281

(en miles de Euros)
1.000
Ventas
Alquileres
Total Ventas
A) Suelo
92,86%
B) Urbanización
0,00%
C) Construcción
0,00%
0,00%
E) Licencias construcción y varios0,00%
F) Otros gastos
0,00%
G) Comercialización y Postventa 2,92%
4,22%

4.650

4

Pagado por el Suelo
Se Podría Pagar, hasta

k2

7,69%

8,735%

Periodos Anuales
VAN (euros)

BENEFICIO NETO

Indice Actualización (TIR EIREA)

132,35 €/m2u

Renta de Oficinas

7.500

-

Renta de Com. P. baja

5.000

8,735%

9.280.582

GASTOS FINANCIEROS

Patrimonializables
4.650

TIR de la OPERACIÓN

Ventas - Pagos

1T-14

1T-15
-

2T-15
-

3T-15
-

4T-15
-

1T-16
-

2T-16
-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2T-15

3T-15

4T-15

1T-16

2T-16

3T-16
-

4T-16
-

1T-17

-

-

-

19.955,10

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

-

-

-

-19.740,09

151,26

151,26

151,26

334,07

334,07

334,07

334,07

342,03

342,03

342,03

342,03

350,14

350,14

350,14

350,14

358,42

358,42

215,01
215,01
19.891,35
26,09
37,67

2T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

3T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

4T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

1T-18
397,82
397,82
-

2T-18
397,82
397,82
-

3T-18
397,82
397,82
-

4T-18
397,82
397,82
-

1T-19
405,78
405,78
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

2T-19
405,78
405,78
-

3T-19
405,78
405,78
-

4T-19
405,78
405,78
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

1T-20
413,90
413,90
-

26,09
37,67

2T-20
413,90
413,90
-

3T-20
413,90
413,90
-

4T-20
413,90
413,90
-

1T-21
422,17
422,17
-

2T-21
422,17
422,17
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

3T-21
4T-21
13.038,35
422,17
422,17
422,17 13.460,53
-

26,09
37,67

1T-22
193,23
193,23
-

2T-22
193,23
193,23
-

3T-22
193,23
193,23
-

4T-22
9.472,00
193,23
9.665,23
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

358,42 13.396,77

129,48

129,48

129,48

9.601,48

PLANIFICACIÓN DE RENTAS Y VENTAS
(en miles de Euros)

1.000

TOTALES

Rentas Netas Comercial edificio exclusivo
Rentas Netas Comercial en Planta Baja
Rentas Netas Oficinas
Valor Venta Locales Comercial Edificio exclusivo
Valor Venta Locales Comerciales Planta Baja
Valor Venta Oficinas

1T-14

1T-15

3T-16

4T-16

1T-17

2T-17

185,45

185,45

29,57

29,57

3T-17

4T-17

1T-18

2T-18

3T-18

4T-18

1T-19

2T-19

185,45

185,45

189,15

189,15
189,15
120,63

189,15

192,94

192,94

29,57

29,57

30,16

30,16
30,16
714,05

30,16

30,76

30,76

178,51

178,51

178,51

182,08

182,08

741,78

756,62

118,26

3T-19

4T-19

1T-20

2T-20

192,94

192,94

196,80

196,80
125,50

771,75

178,51

3T-20

4T-20

1T-21

2T-21

196,80

196,80

200,73

200,73
200,73
128,01

787,19

123,04

3T-21

4T-21

1T-22

2T-22

193,23

193,23

3T-22

4T-22

802,93
200,73

30,76

30,76

31,37

31,37
742,90

31,37

31,37

32,00

32,00
32,00
757,76

32,00

182,08

182,08

185,73

185,73

185,73

185,73

189,44

189,44

189,44

728,34

189,44

772,92
193,23

193,23

11245,50
1792,85
9472,00

Actuación:


C) Construcción

Patrimonializable

-

450

-

Resd. VPP

-

297

-

€/m2

-

Comercial

-

182

-

180

€/m2

-

Com. P. baja

-

47

-

m2(t)

950

€/m2

-

Oficinas

-

234

-

-

m2(t)

-

€/m2

-

Dot. Público

-

-

-

-

m2(t)

-

€/ud

-

Hotel

-

-

-

m2(t)

900

-

m2(t)

800


-

m2(t)

700

17.150 m2(t)c

Com. P. baja

-

m2(t)

Oficinas

-

Dot. Privado
Hotel


1T-14 Sup. Solar

697

nº de plantas:

Cesión al Ayto.

-

0

Residencial

-

-

Resd. VPP

Aprov. Tipo

01-ene-14

F) Otros gastos
-

Residencial

11.560 m2s

m2 s/r construidos:

Fecha de Inicio:

0


17.150 m2(t)c



€/m2


A) Suelo
Zona 1

25.263 m2s

345,61 €/m2s

8.731.194

5,00%

-

Zona 2

22.291 m2s

345,61 €/m2s

7.704.035


-


Zona V-EL

10.000 m2s

345,61 €/m2s

3.456.119

2,00%

-

Publicidad

Arqueologo
0,00%

-

Piso Piloto
Gastos de postventa

Datos iniciales

0%
NO


11.560 m2s

19.891.348

0


P.E.M.

626.040


-

614.040

2,00%

12.000

1.721 €/m2s

- Proyecto de exp.

0
€
€
€

-

600

150.000
500.000
150.000

0

Topografia
Geotécnico

-

4,00%

Seg. Resp. Decenal

100,00%
100,00%

-

Indemnizaciones

€/m2s

-


-


-

Mudanzas

600

€/m2s

-

Actividades

-

Cerramientos

-

Realojos temporales

16.283.832

€/m2s

-


-


60

€/m s

-

Avales al comprador

-

Obras urb. Gen.

9.000.000

€/m2s

-

Aval urbaniz.

-

904.050
904.050
-


-

Obras reurb.

-


2

2

3.500.000

€/m s
3 % s Urb

375.000

-


©

TOTAL VENTAS

21.421.438

V) VENTAS

30.702.020

TOTAL COSTES
MARGEN BRUTO

30.702.020
615.436

743,19 €/m2u

3.715.967


514,70 €/m2u

3.860.263

9.280.582

30,23%

1.792.854

385,56 €/m2u

21.421.438

TOTAL INVERSIÓN

k1

1,543

V=K*(S+C) à K=
BENEFICIO NETO/VIV

Total Pagos

541

Venta oficinas

1.894,40 €/m2u

9.472.000

7.500


1.499,40 €/m2u

11.245.500

19.891.348
19.891.348

Gastos Beneficio

-

2T-14
-

3T-14
-

4T-14
-

21.421

-

-

-

-

-

-

2T-14

3T-14

4T-14

TOTALES
22.510
8.192
30.702
19.891
0
0
0
0
0
626
904

100,00%

Venta com. P. baja

5.000

0

43,32%

9.281

(en miles de Euros)
1.000
Ventas
Alquileres
Total Ventas
A) Suelo
92,86%
B) Urbanización
0,00%
C) Construcción
0,00%
0,00%
F) Otros gastos
0,00%
4,22%

4.650

4

Pagado por el Suelo

k2

7,69%

8,735%

Periodos Anuales
VAN (euros)

BENEFICIO NETO


132,35 €/m2u

Renta de Oficinas

7.500

-


5.000

8,735%

9.280.582

GASTOS FINANCIEROS

Patrimonializables
4.650


Ventas - Pagos

1T-14

1T-15
-

2T-15
-

3T-15
-

4T-15
-

1T-16
-

2T-16
-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2T-15

3T-15

4T-15

1T-16

2T-16

3T-16
-

4T-16
-

1T-17

-

-

-

19.955,10

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

-

-

-

-19.740,09

151,26

151,26

151,26

334,07

334,07

334,07

334,07

342,03

342,03

342,03

342,03

350,14

350,14

350,14

350,14

358,42

358,42

215,01
215,01
19.891,35
26,09
37,67

2T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

3T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

4T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

1T-18
397,82
397,82
-

2T-18
397,82
397,82
-

3T-18
397,82
397,82
-

4T-18
397,82
397,82
-

1T-19
405,78
405,78
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

2T-19
405,78
405,78
-

3T-19
405,78
405,78
-

4T-19
405,78
405,78
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

1T-20
413,90
413,90
-

26,09
37,67

2T-20
413,90
413,90
-

3T-20
413,90
413,90
-

4T-20
413,90
413,90
-

1T-21
422,17
422,17
-

2T-21
422,17
422,17
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

3T-21
4T-21
13.038,35
422,17
422,17
422,17 13.460,53
-

26,09
37,67

1T-22
193,23
193,23
-

2T-22
193,23
193,23
-

3T-22
193,23
193,23
-

4T-22
9.472,00
193,23
9.665,23
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

358,42 13.396,77

129,48

129,48

129,48

9.601,48

(en miles de Euros)

1.000

TOTALES


1T-14

1T-15

3T-16

4T-16

1T-17

2T-17

185,45

185,45

29,57

29,57

3T-17

4T-17

1T-18

2T-18

3T-18

4T-18

1T-19

2T-19

185,45

185,45

189,15

189,15
189,15
120,63

189,15

192,94

192,94

29,57

29,57

30,16

30,16
30,16
714,05

30,16

30,76

30,76

178,51

178,51

178,51

182,08

182,08

741,78

756,62

118,26

3T-19

4T-19

1T-20

2T-20

192,94

192,94

196,80

196,80
125,50

771,75

178,51

3T-20

4T-20

1T-21

2T-21

196,80

196,80

200,73

200,73
200,73
128,01

787,19

123,04

3T-21

4T-21

1T-22

2T-22

193,23

193,23

3T-22

4T-22

802,93
200,73

30,76

30,76

31,37

31,37
742,90

31,37

31,37

32,00

32,00
32,00
757,76

32,00

182,08

182,08

185,73

185,73

185,73

185,73

189,44

189,44

189,44

728,34

189,44

772,92
193,23

193,23

11245,50
1792,85
9472,00

Área de datos iniciales
Actuación: REESTRUCTURACIÓN BARRIO EMBAJADORES (PARTE EXPLOTACION)


Fecha de Inicio:

01-ene-14


17.150 m (t)c Residencial
2

1T-14 Sup. Solar

697

C) Construcción
2

11.560 m s

Aprov. Tipo

2

1,4835 m (t)/m s Comercial

2

2

17.150 m (t)c Com. P. baja

m s/r construidos:
nº de plantas:

-

Oficinas

25.263 m2s

900 €/m

F) Otros gastos
- Residencial

800

0
-

450

-

- Resd. VPP

-

297

-

2

700 €/m

- Comercial

-

182

-

2

2

180 €/m

- Com. P. baja

-

47

-

2

950 €/m

- Oficinas

-

234

-

2

2

- €/m

- Dot. Público

-

-

-

- €/ud

- Hotel

-

-

-

- m (t)
- m (t)
- m (t)
- m (t)

0%
NO

A) Suelo
Zona 1

0

2

2

- m (t)

2

Hotel
Cesión al Ayto.

2

- m (t)

- m (t)

Dot. Privado



2

2

Resd. VPP

2

Patrimonializable

Zona 2

345,61 €/m2s

19.891.348

0


8.731.194

P.E.M.


626.040


5,00%

-


2,00%

614.040

22.291 m s
2

10.000 m s

11.560 m2s

2

7.704.035


-


-

2

3.456.119

2,00%

-

Publicidad

-

Arqueologo
0,00%

Zona V-EL

2

-

Piso Piloto
Gastos de postventa

-

345,61 €/m s
345,61 €/m s

0

150.000 €
- Proyecto de urbanización 500.000 €
- Proyecto de exp.
150.000 €
- Indemnizaciones
- Mudanzas

-

-

Topografia
Geotécnico

0
4,00%

-

Seg. Resp. Decenal

-


-


2

-

Actividades

-

Cerramientos

2

600 €/m2s
600 €/m s

- Realojos temporales

16.283.832 €/m s

-


- Demolición edificios

60 €/m2s

-

Avales al comprador

2

-

Aval urbaniz.

2

-


- Obras urb. Gen.
- Obras reurb.
- Direcc. Facultativa urb.

12.000

1.721 €/m2s

9.000.000 €/m s
3.500.000 €/m s
375.000 3 % s Urb

-

100,00%
100,00%

904.050
904.050
-

BAJA, EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y OFICINAS

Datos provenientes de calculo anterior
V) VENTAS

Patrimonializables
4.650


30.702.020
2

615.436

2

132,35 €/m u

5.000

Renta de Oficinas

743,19 €/m u

3.715.967

7.500

Renta de Com. E. exclusiv o

514,70 €/m2u

3.860.263

4.650

Venta com. P. baja

5.000

Venta oficinas

7.500

Venta com. E. exclusiv o

385,56 €/m u

1.792.854

1.894,40 €/m2u

9.472.000

2

2

1.499,40 €/m u

11.245.500

BAJA, EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y OFICINAS
Actuación:


C) Construcción

Patrimonializable

-

450

-

Resd. VPP

-

297

-

€/m2

-

Comercial

-

182

-

180

€/m2

-

Com. P. baja

-

47

-

m2(t)

950

€/m2

-

Oficinas

-

234

-

m2(t)

-

€/m2

-

Dot. Público

-

-

-

m2(t)

-

€/ud

-

Hotel

-

-

m2(t)

900

-

m2(t)

800


-

m2(t)

700

17.150 m2(t)c

Com. P. baja

-

m2(t)

Oficinas

-

Dot. Privado
Hotel


1T-14 Sup. Solar

697

nº de plantas:

Cesión al Ayto.

-

0

Residencial

-

-

Resd. VPP

Aprov. Tipo

01-ene-14

F) Otros gastos
-

Residencial

11.560 m2s

m2 s/r construidos:

Fecha de Inicio:

0


17.150 m2(t)c



€/m2

-

Reparto cronológico de los datos iniciales
-


0%
NO

A) Suelo
Zona 1

25.263 m2s

345,61 €/m2s

8.731.194

5,00%

-

Zona 2

22.291 m2s

345,61 €/m2s

7.704.035


-


Zona V-EL

10.000 m2s

345,61 €/m2s

3.456.119

2,00%

-

Publicidad

Arqueologo
0,00%

-

Piso Piloto
Gastos de postventa


11.560 m2s

19.891.348

0


P.E.M.

626.040


-

614.040

2,00%

12.000

1.721 €/m2s

- Proyecto de exp.

0
€
€
€

-

600

150.000
500.000
150.000

0

Topografia
Geotécnico

-

4,00%

Seg. Resp. Decenal

100,00%
100,00%

-

Indemnizaciones

€/m2s

-


-


-

Mudanzas

600

€/m2s

-

Actividades

-

Cerramientos

-

Realojos temporales

16.283.832

€/m2s

-


-


60

€/m s

-

Avales al comprador

-

Obras urb. Gen.

9.000.000

€/m2s

-

Aval urbaniz.

-

904.050
904.050
-


-

Obras reurb.

-


2

2

3.500.000

€/m s
3 % s Urb

375.000

-


©

TOTAL VENTAS

21.421.438

V) VENTAS

30.702.020

TOTAL COSTES
MARGEN BRUTO

30.702.020
615.436

743,19 €/m2u

3.715.967


514,70 €/m2u

3.860.263

9.280.582

30,23%

1.792.854

385,56 €/m2u

21.421.438

TOTAL INVERSIÓN

k1

1,543

V=K*(S+C) à K=
BENEFICIO NETO/VIV

Total Pagos

541

Venta oficinas

1.894,40 €/m2u

9.472.000

7.500


1.499,40 €/m2u

11.245.500

19.891.348
19.891.348

Gastos Beneficio

-

2T-14
-

3T-14
-

4T-14
-

21.421

-

-

-

-

-

-

2T-14

3T-14

4T-14

TOTALES
22.510
8.192
30.702
19.891
0
0
0
0
0
626
904

100,00%

Venta com. P. baja

5.000

0

43,32%

9.281

(en miles de Euros)
1.000
Ventas
Alquileres
Total Ventas
A) Suelo
92,86%
B) Urbanización
0,00%
C) Construcción
0,00%
0,00%
F) Otros gastos
0,00%
4,22%

4.650

4

Pagado por el Suelo

k2

7,69%

8,735%

Periodos Anuales
VAN (euros)

BENEFICIO NETO


132,35 €/m2u

Renta de Oficinas

7.500

-


5.000

8,735%

9.280.582

GASTOS FINANCIEROS

Patrimonializables
4.650


Ventas - Pagos

1T-14

1T-15
-

2T-15
-

3T-15
-

4T-15
-

1T-16
-

2T-16
-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2T-15

3T-15

4T-15

1T-16

2T-16

3T-16
-

4T-16
-

1T-17

-

-

-

19.955,10

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

-

-

-

-19.740,09

151,26

151,26

151,26

334,07

334,07

334,07

334,07

342,03

342,03

342,03

342,03

350,14

350,14

350,14

350,14

358,42

358,42

215,01
215,01
19.891,35
26,09
37,67

2T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

3T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

4T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

1T-18
397,82
397,82
-

2T-18
397,82
397,82
-

3T-18
397,82
397,82
-

4T-18
397,82
397,82
-

1T-19
405,78
405,78
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

2T-19
405,78
405,78
-

3T-19
405,78
405,78
-

4T-19
405,78
405,78
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

1T-20
413,90
413,90
-

26,09
37,67

2T-20
413,90
413,90
-

3T-20
413,90
413,90
-

4T-20
413,90
413,90
-

1T-21
422,17
422,17
-

2T-21
422,17
422,17
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

3T-21
4T-21
13.038,35
422,17
422,17
422,17 13.460,53
-

26,09
37,67

1T-22
193,23
193,23
-

2T-22
193,23
193,23
-

3T-22
193,23
193,23
-

4T-22
9.472,00
193,23
9.665,23
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

358,42 13.396,77

129,48

129,48

129,48

9.601,48

(en miles de Euros)

1.000

TOTALES


1T-14

1T-15

3T-16

4T-16

1T-17

2T-17

185,45

185,45

29,57

29,57

3T-17

4T-17

1T-18

2T-18

3T-18

4T-18

1T-19

2T-19

185,45

185,45

189,15

189,15
189,15
120,63

189,15

192,94

192,94

29,57

29,57

30,16

30,16
30,16
714,05

30,16

30,76

30,76

178,51

178,51

178,51

182,08

182,08

741,78

756,62

118,26

3T-19

4T-19

1T-20

2T-20

192,94

192,94

196,80

196,80
125,50

771,75

178,51

3T-20

4T-20

1T-21

2T-21

196,80

196,80

200,73

200,73
200,73
128,01

787,19

123,04

3T-21

4T-21

1T-22

2T-22

193,23

193,23

3T-22

4T-22

802,93
200,73

30,76

30,76

31,37

31,37
742,90

31,37

31,37

32,00

32,00
32,00
757,76

32,00

182,08

182,08

185,73

185,73

185,73

185,73

189,44

189,44

189,44

728,34

189,44

772,92
193,23

193,23

11245,50
1792,85
9472,00

ANÁLISIS DE INGRESOS
Ingresos por explotación patrimonial
AÑO 2018

AÑO 2019

AÑO 2020

AÑO 2021

Rentas Netas Comercial
edificio exclusivo

756.617,65 €

771.750,00 €

787.185,00 €

802.928,70 €

Rentas Netas Comercial
en Planta Baja

120.626,47 €

123.039,00 €

125.499,78 €

128.009,78 €


714.054,17 €

728.335,26 €

742.901,96 €

757.760,00 €

Valor Venta Locales
Comercial Edificio
exclusivo

772.915,20 €

11.245.500,00 €

Valor Venta Locales
Comerciales Planta Baja

AÑO 2022

1.792.854,00 €

9.472.000,00 €

(en miles de Euros)
1.000 TOTALES
Ventas
22.510
Alquileres
8.192
Total Ventas
30.702
A) Suelo
92,86%
19.891
B) Urbanización
0,00%
0
C) Construcción
0,00%
0
0,00%
0
0
F) Otros gastos
0,00%
0
626
4,22%
904
Total Pagos

-

2T-14
-

3T-14
-

4T-14
-

21.421

-

-

-

9.281

100,00%

-

-

2T-14

Ventas - Pagos

1T-14

1T-15
-

2T-15
-

3T-15
-

4T-15
-

1T-16
-

2T-16
-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

3T-14

4T-14

2T-15

3T-15

4T-15

3T-16
-

4T-16
-

-

-

-

-

-

1T-16

2T-16

1T-17

2T-17

215,01
215,01
19.891,35
26,09
37,67

215,01
215,01
26,09
37,67

3T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

4T-17

-

19.955,10

63,75

63,75

63,75

-

-19.740,09

151,26

151,26

151,26

215,01
215,01
26,09
37,67

(en miles de Euros)
1.000 TOTALES

1T-14

1T-15

3T-16

4T-16

1T-17

2T-17

3T-17

4T-17

185,45

185,45

29,57

29,57

741,78
185,45

185,45
118,26

29,57

29,57

Actuación:


C) Construcción

Patrimonializable

-

450

-

Resd. VPP

-

297

-

€/m2

-

Comercial

-

182

-

180

€/m2

-

Com. P. baja

-

47

-

m2(t)

950

€/m2

-

Oficinas

-

234

-

-

m2(t)

-

€/m2

-

Dot. Público

-

-

-

-

m2(t)

-

€/ud

-

Hotel

-

-

-

m2(t)

900

-

m2(t)

800


-

m2(t)

700

17.150 m2(t)c

Com. P. baja

-

m2(t)

Oficinas

-

Dot. Privado
Hotel


1T-14 Sup. Solar

697

nº de plantas:

Cesión al Ayto.

-


25.263 m2s

345,61 €/m2s

8.731.194

Zona 2

22.291 m2s

345,61 €/m2s

Zona V-EL

10.000 m2s

345,61 €/m2s

€/m2

0%
NO

A) Suelo
Zona 1

0

Residencial

-

-

Resd. VPP

Aprov. Tipo

01-ene-14

F) Otros gastos
-

Residencial

11.560 m2s

m2 s/r construidos:

Fecha de Inicio:

0


17.150 m2(t)c




19.891.348

0


626.040

-

7.704.035


-

3.456.119

2,00%

-

Publicidad

-

Piso Piloto
Gastos de postventa


614.040

2,00%

12.000

1.721 €/m2s

- Proyecto de exp.

0
€
€
€

-

600

150.000
500.000
150.000

0

Topografia
Geotécnico

-

4,00%

Seg. Resp. Decenal

100,00%
100,00%

-

Indemnizaciones

€/m2s

-


-

Mudanzas

600

€/m2s

-

Actividades

-

Cerramientos

-

Realojos temporales

16.283.832

€/m2s

-


-


60

€/m s

-

Avales al comprador

-

Obras urb. Gen.

9.000.000

€/m2s

-

Aval urbaniz.

-

904.050
904.050
-


-


-

Obras reurb.

-


2

2

3.500.000

€/m s
3 % s Urb

375.000

-


©

TOTAL VENTAS

21.421.438

V) VENTAS

30.702.020

TOTAL COSTES
MARGEN BRUTO

Patrimonializables

30.702.020

4.650
8,735%

-

132,35 €/m2u

615.436

Renta de Oficinas

743,19 €/m2u

3.715.967


514,70 €/m2u

3.860.263

9.280.582

30,23%

1.792.854

385,56 €/m2u

21.421.438

TOTAL INVERSIÓN

k1

1,543

V=K*(S+C) à K=
BENEFICIO NETO/VIV

541

Venta oficinas

1.894,40 €/m2u

9.472.000

7.500


1.499,40 €/m2u

11.245.500

19.891.348
19.891.348

Gastos Beneficio

-

2T-14
-

3T-14
-

4T-14
-

21.421

-

-

-

-

-

-

2T-14

3T-14

4T-14

TOTALES
22.510
8.192
30.702
19.891
0
0
0
0
0
626
904

100,00%

Venta com. P. baja

5.000

0

43,32%

9.281

(en miles de Euros)
1.000
Ventas
Alquileres
Total Ventas
A) Suelo
92,86%
B) Urbanización
0,00%
C) Construcción
0,00%
0,00%
F) Otros gastos
0,00%
4,22%

4.650

4

Pagado por el Suelo

k2

7,69%

8,735%

Periodos Anuales
VAN (euros)

BENEFICIO NETO



5.000
7.500


9.280.582

GASTOS FINANCIEROS

Total Pagos

VAN de los activos calculado sobre
una TIR en función de las primas
de riesgo analizadas
anteriormente
-


Arqueologo
0,00%

11.560 m2s

5,00%


P.E.M.

Ventas - Pagos

1T-14

1T-15
-

2T-15
-

3T-15
-

4T-15
-

1T-16
-

2T-16
-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2T-15

3T-15

4T-15

1T-16

2T-16

3T-16
-

4T-16
-

1T-17

-

-

-

19.955,10

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

-

-

-

-19.740,09

151,26

151,26

151,26

334,07

334,07

334,07

334,07

342,03

342,03

342,03

342,03

350,14

350,14

350,14

350,14

358,42

358,42

215,01
215,01
19.891,35
26,09
37,67

2T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

3T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

4T-17
215,01
215,01
26,09
37,67

1T-18
397,82
397,82
-

2T-18
397,82
397,82
-

3T-18
397,82
397,82
-

4T-18
397,82
397,82
-

1T-19
405,78
405,78
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

2T-19
405,78
405,78
-

3T-19
405,78
405,78
-

4T-19
405,78
405,78
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

1T-20
413,90
413,90
-

26,09
37,67

2T-20
413,90
413,90
-

3T-20
413,90
413,90
-

4T-20
413,90
413,90
-

1T-21
422,17
422,17
-

2T-21
422,17
422,17
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

3T-21
4T-21
13.038,35
422,17
422,17
422,17 13.460,53
-

26,09
37,67

1T-22
193,23
193,23
-

2T-22
193,23
193,23
-

3T-22
193,23
193,23
-

4T-22
9.472,00
193,23
9.665,23
-

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

26,09
37,67

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

63,75

358,42 13.396,77

129,48

129,48

129,48

9.601,48

(en miles de Euros)

1.000

TOTALES


1T-14

1T-15

3T-16

4T-16

1T-17

2T-17

185,45

185,45

29,57

29,57

3T-17

4T-17

1T-18

2T-18

3T-18

4T-18

1T-19

2T-19

185,45

185,45

189,15

189,15
189,15
120,63

189,15

192,94

192,94

29,57

29,57

30,16

30,16
30,16
714,05

30,16

30,76

30,76

178,51

178,51

178,51

182,08

182,08

741,78

756,62

118,26

3T-19

4T-19

1T-20

2T-20

192,94

192,94

196,80

196,80
125,50

771,75

178,51

3T-20

4T-20

1T-21

2T-21

196,80

196,80

200,73

200,73
200,73
128,01

787,19

123,04

3T-21

4T-21

1T-22

2T-22

193,23

193,23

3T-22

4T-22

802,93
200,73

30,76

30,76

31,37

31,37
742,90

31,37

31,37

32,00

32,00
32,00
757,76

32,00

182,08

182,08

185,73

185,73

185,73

185,73

189,44

189,44

189,44

728,34

189,44

772,92
193,23

193,23

11245,50
1792,85
9472,00


©

8,735%


8,735%

Periodos Anuales

4

VAN (euros)

0

Pagado por el Suelo

19.891.348
19.891.348

Este valor lo trasladamos a la cuenta de explotación de promoción, para obtener en
esa fase, el VAN de los activos en función de la TIR obtenida anteriormente

A.2 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN FASE DE PROMOCÍÓN
Promoción:

REESTRUCTURACIÓN BARRIO EMBAJADORES

C) Construcción

Patrimonializable

Residencial

13.950

m2(t)

900

57.554 m2s

Resd. VPP

44.531

m2(t)

800

Aprov. Tipo


7.500

m2(t)

700

m2 s/r construidos:

Fecha de Inicio:

85.381 m2(t)c

Com. P. baja

4.650

m2(t)

180

nº de plantas:

01-ene-14

nº viviendas:

SS+B+3

Oficinas

5.000

m2(t)

1T-14 Sup. Solar
24

Cesión al Ayto.

10%


SI

A) Suelo


24.089.238

25.263 m2s

418,55 €/m2s

10.573.834

Zona 2

22.291 m2s

418,55 €/m2s

Zona V-EL

10.000 m2s

418,55 €/m2s

5.250.000

Comercial

7.500

182

1.365.000

€/m2

837.000

Com. P. baja

4.650

47

217.620

950

€/m2

4.750.000

Oficinas

5.000

234

1.170.000

-

2

-

m (t)
Cocinas

€/m
€/ud
0

Dot. Público
5.000
Hotel
4.750

-

2.748.544

0 Aparejadores (s/P.E.M.)

3,00%

-


2,00%

4.185.502

0 Hon. Control de Calidad
Arqueologo

2,00%
0,00%
0,00%

-

Publicidad
Piso Piloto
Gastos de postventa

-


€
€
€

150.000
500.000
300.000

2

600

€/m s

600

€/m2s

2.671.860


60

2.736.544
12.000


2.795.950

1.967.227
-

2.795.950 Gastos generales
3.503.000 Cesión Ayuntamiento
Seg. Resp. Decenal


-


Actividades

26.718.600

4,00%

-

Cerramientos

16.283.832

€/m2s

1.967.227

Topografia
Geotécnico

334.200

€/m2s

Realojos temporales

1
1

13.225.707

€/m2

9.329.902

16.283.832

Mudanzas

1
44.531
1

6.779.700

297

-

0
150.000
500.000
300.000

Indemnizaciones

557

486

44.531

419 €/m s

Redacción del PERI
Proyecto de urbanización
Proyecto de cooperación

44.531

13.950

Resd. VPP

5,00%

TOTAL
1
1
1

22.758.027

Residencial

2

57.554 m s
B) Urbanización

F) Otros gastos

35.624.800


P.E.M.

2

€/m2

12.555.000

2

Dot. Privado
5.000
Hotel
4.750

Zona 1


59.016.800


85.381 m2(t)c



Avales al comprador

2

€/m s

9.000.000

Aval urbaniz.

3.500.000
375.000
200.000

Obras reurb.
1 Proyecto de reparcelación

2.795.950
-

333.983

9.000.000

Obras urb. Gen.

100,00%
0,00%

€/m2s
3 % s Urb
€

3.500.000
375.000
200.000



RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN (DINÁMICO)

TOTAL VENTAS


V) VENTAS


14,081%

23.451.412

GASTOS FINANCIEROS

-

BENEFICIO NETO


23.451.412

TOTAL INVERSIÓN

113.375.786

17,14%

k1

V=K*(S+C) à K=

136.827.198

1,608

33,27%

1.600 €/m2u

71.249.600

Resd. Libre fase I

3.200 €/m2u

22.320.000

Resd. Libre fase II

3.350 €/m2u

23.366.250

14,081%

17.150

4

5.000

0
24.089.238
24.089.238

4.750

Periodos Anuales
VAN (euros)
Pagado por el Suelo

k2

Residencial VPP

6.975
6.975

113.375.786

MARGEN BRUTO

Patrimonializables
44.531

136.827.198

TOTAL COSTES

2

Venta explotación

1.160 €/m u

19.891.348

Dot. Privado

0 €/m2u

-

Hotel

0 €/m2u

-

20,68%

Gastos Beneficio
(en miles de Euros)

TOTALES

Ventas - Pagos

2T-14

3T-14

4T-14

4T-17

1T-18

2T-18

3T-18

4T-18

2T-20

3T-20

4T-20

1.781,24
1.781,24
24.089,24

1.781,24
1.781,24
-

1.781,24
1.781,24
-

1.781,24
1.781,24
-

446,40
446,40
-

446,40
446,40
-

446,40
446,40
-

446,40
2.929,40
3.375,80
-

9.241,00
9.241,00
-

9.241,00
9.241,00
-

9.241,00
9.241,00
-

9.241,00
9.406,02
18.647,02
-

4.798,80
4.798,80
-

4.798,80
4.798,80
-

4.798,80
4.798,80
-

4.798,80
6.777,18
11.575,98
-

7.592,29
7.592,29
-

7.592,29
7.592,29
-

7.592,29
7.592,29
-

7.592,29
7.592,29
-

350,49
350,49
-

350,49
350,49
-

350,49
350,49
-

350,49
350,49
-

5.023,74
5.023,74
-

5.023,74
5.023,74
-

5.023,74
5.023,74
-

5.023,74
778,75
5.802,49
-

925,50
983,61
339,71
76,35
77,67
26.492,07

925,50
339,71
76,35
77,67
1.419,22

925,50
339,71
76,35
77,67
1.419,22

925,50
339,71
76,35
77,67
1.419,22

4.034,86
1.445,39
76,35
77,67
5.634,26

4.034,86
1.445,39
76,35
77,67
5.634,26

4.034,86
1.445,39
76,35
77,67
5.634,26

4.034,86
1.445,39
76,35
77,67
5.634,26

2.667,14
983,61
918,95
76,35
77,67
4.723,72

2.667,14
918,95
76,35
77,67
3.740,10

2.667,14
918,95
76,35
77,67
3.740,10

2.667,14
918,95
76,35
77,67
3.740,10

5.487,58
2.119,86
76,35
77,67
7.761,46

5.487,58
2.119,86
76,35
77,67
7.761,46

5.487,58
2.119,86
76,35
77,67
7.761,46

5.487,58
2.119,86
76,35
77,67
7.761,46

505,69
263,31
76,35
77,67
923,01

505,69
263,31
76,35
77,67
923,01

505,69
263,31
76,35
77,67
923,01

505,69
263,31
76,35
77,67
923,01

1.133,44
602,29
76,35
77,67
1.889,74

1.133,44
602,29
76,35
77,67
1.889,74

1.133,44
602,29
76,35
77,67
1.889,74

1.133,44
602,29
76,35
77,67
1.889,74

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

23.451

21,25%
0,00%
52,05%
0,00%
1,74%
20,07%
2,42%
2,47%
100,00%

1T-14

116.936
19.891
0
136.827
24.089
0
59.017
0
1.967
22.758
2.749
2.796
113.376

1.000

Ventas
Venta explotación
Exit
Total Ventas
A) Suelo
B) Urbanización
C) Construcción
F) Otros gastos
Total Pagos

1T-15

2T-15

3T-15

4T-15

1T-16

2T-16

3T-16

4T-16

1T-17

2T-17

3T-17

1T-19

2T-19

3T-19

4T-19

1T-20

1T-21

2T-21

3T-21

4T-21

1T-22

2T-22

3T-22

4T-22

-

-

-

-

-

-

-

-

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

-24.710,83

362,02

362,02

362,02

-5.187,86

-5.187,86

-5.187,86

-2.258,46

4.517,28

5.500,90

5.500,90

14.906,92

-2.962,66

-2.962,66

-2.962,66

3.814,52

6.669,28

6.669,28

6.669,28

6.669,28

-1.539,25

-1.539,25

-1.539,25

-1.539,25

4.869,73

4.869,73

4.869,73

5.648,48

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

3T-15

4T-15

3T-16

4T-16

1T-17

2T-20

8.906,20

8.906,20

3T-20

4T-20

1T-21

2T-21

3T-21

4T-21

1T-22

2T-22

3T-22

4T-22


PLANING COMERCIALIZACIÓN
Viviendas VPP

1T-14

2T-14

3T-14

4T-14

1.781,24

1.781,24

1.781,24

1.781,24

Miles de €

1.781,24

1.781,24

1.781,24

2T-14

3T-14

4T-14

1T-15

2T-15

1T-16

2T-16

8.906,20

8.906,20

7.124,96

Miles de €

71.249.600,00

20% sobre el 40% de la Promoción
23.366.250,00

Miles de €
SUMA

PLANING COSTES CONSTRUCCIÓN
Gastos
Construcción

Otros Gastos

35624800,00

12555000,00

6779700,00

446,40
1.781,24

1T-14

446,40

1T-15

446,40

446,40

446,40

446,40

48850507,00

2T-15

3T-15

446,40

4T-15

334,80
9.241,00

4885,05

1T-16

19540,20

334,80

334,80

9.241,00

2T-16

9.241,00

3T-16

20% sobre el 30% de la Promoción + 80% (subrogación
334,80

4798,80

9.241,00

4.798,80

4T-16

1T-17

4798,80

4798,80
4.798,80

3T-17

890,62

890,62

890,62

3562,48

3562,48

3562,48

3562,48

890,62

890,62

890,62

890,62

3562,48

4T-17

3562,48

1T-19

2T-19

3T-19

4T-19

1T-20

1098,56
593,22


467,33

467,33

467,33

7.592,29

7.592,29

7.592,29

7.592,29

1T-18

2T-18

3T-18

470,81
254,24

470,81
254,24

350,49
350,49

350,49

350,49

350,49

4T-18

1T-19

2T-19

470,81
254,24

1098,56
593,22

1098,56
593,22

20% sobre el 30% de la Promoción + 80%
350,49

350,49

3T-19

5023,74

350,49

1322,57

1098,56
593,22

467,33

3562,48

1322,57

3562,48

330,64

330,64

330,64

1322,57

1322,57

1322,57

1322,57

330,64

330,64

330,64

330,64

1322,57

1322,57

470,81
254,24

470,81
254,24

470,81
254,24

470,81
254,24

1098,56
593,22

1098,56
593,22

2900,21

1054620,00

175,77
34,88
9,07

34,88
9,07

175,77
34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

6615000,00
Gastos Constr.
Otros Gastos

1170000,00

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

2205,00
437,50
113,75

437,50
113,75

-

6767,15

175,77
34,88
9,07

2900,21

175,77

4T-19

437,50
113,75

875,00
227,50

875,00
227,50

34,88
9,07

34,88
9,07

395,83
97,50

395,83
97,50

875,00
227,50

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

875,00
227,50

395,83
97,50

395,83
97,50

1973,33

3946,67
791,67
195,00

791,67
195,00

791,67
195,00

791,67
195,00

34,88
9,07

34,88
9,07

1098,56
593,22

1098,56
593,22

175,77
34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

5.023,74

1T-20

6767,15

470,81
254,24

175,77

4410,00
437,50
113,75

5920000,00
Gastos Constr.
Otros Gastos

-

4T-18
7.124,96

19540,20

330,64

Gastos Constr.
Otros Gastos

4750000,00

4.798,80

2T-17

890,62

1365000,00

Hotelero
Dotacional Privado
-

4798,80

4.798,80

4885,05

19334700,00

217620,00

Oficinas

3T-18
7.124,96

FASE 2

446,40

Gastos Constr.
Otros Gastos

5250000,00

2T-18
7.124,96

28.499,84

Otros Gastos

Comercial

1T-18
7.124,96

Gastos Constr.

837000,00
Comercial Planta Baja

4T-17

Total (en €)

13225707,00

Viviendas Libres

3T-17

FASE 1

22.320.000,00
Viviendas Libres

Viviendas VPP

2T-17

35.624,80

34,88
9,07

5023,74

5023,74

5.023,74

5.023,74

2T-20

3T-20

5023,74
5.023,74

4T-20

0,00

1T-21

0,00

2T-21

0,00

3T-21

0,00

4T-21

0,00

1T-22

0,00

2T-22

0,00

3T-22

0,00

4T-22

Promoción:

REESTRUCTURACIÓN BARRIO EMBAJADORES

C) Construcción

Patrimonializable

Residencial

13.950

m2(t)

900

57.554 m2s

Resd. VPP

44.531

m2(t)

800

Aprov. Tipo


7.500

m2(t)

700

m2 s/r construidos:

Fecha de Inicio:

85.381 m2(t)c

Com. P. baja

4.650

m2(t)

180

nº de plantas:

01-ene-14

nº viviendas:

SS+B+3

Oficinas

5.000

m2(t)

1T-14 Sup. Solar
24

Cesión al Ayto.

10%


SI

A) Suelo


24.089.238

25.263 m2s

418,55 €/m2s

10.573.834

Zona 2

22.291 m2s

418,55 €/m2s

Zona V-EL

10.000 m2s

418,55 €/m2s

5.250.000

Comercial

7.500

182

1.365.000

€/m2

837.000

Com. P. baja

4.650

47

217.620

950

€/m2

4.750.000

Oficinas

5.000

234

1.170.000

-

2

-

m (t)
Cocinas

€/m
€/ud
0

Dot. Público
5.000
Hotel
4.750

-

2.748.544


9.329.902

0 Aparejadores (s/P.E.M.)

3,00%

-

2,00%

4.185.502

0 Hon. Control de Calidad
Arqueologo

2,00%
0,00%
0,00%

-

Publicidad
Piso Piloto
Gastos de postventa

-


€
€
€

150.000
500.000
300.000

2

1.967.227

Topografia
Geotécnico

2.736.544
12.000


2.795.950

1.967.227
-

2.795.950 Gastos generales
3.503.000 Cesión Ayuntamiento
Seg. Resp. Decenal


-


Actividades

-

Cerramientos

€/m s

600

€/m2s

334.200

€/m2s

16.283.832

€/m2s

2.671.860

9.000.000

€/m2s

9.000.000

€/m2s
3 % s Urb
€

3.500.000
375.000
200.000

Obras reurb.
1 Proyecto de reparcelación

2.795.950
-

Valor de los activos en
explotación que
introducimos en esta cuenta


60

Obras urb. Gen.

100,00%
0,00%

Aval urbaniz.

3.500.000
375.000
200.000


26.718.600

4,00%

600

Realojos temporales

1
1

13.225.707

€/m2

16.283.832

Mudanzas

1
44.531
1

6.779.700

297

-

0
150.000
500.000
300.000

Indemnizaciones

557

486

44.531

419 €/m s

Redacción del PERI
Proyecto de urbanización
Proyecto de cooperación

44.531

13.950

Resd. VPP

5,00%

TOTAL
1
1
1

22.758.027

Residencial

2

57.554 m s
B) Urbanización

F) Otros gastos

35.624.800


P.E.M.

2

€/m2

12.555.000

2

Dot. Privado
5.000
Hotel
4.750

Zona 1


59.016.800


85.381 m2(t)c




333.983

Avales al comprador


TOTAL VENTAS


V) VENTAS


14,081%

23.451.412

GASTOS FINANCIEROS

-

BENEFICIO NETO


23.451.412

TOTAL INVERSIÓN

113.375.786

17,14%

k1

V=K*(S+C) à K=

136.827.198

1,608

33,27%

1.600 €/m2u

71.249.600

Resd. Libre fase I

3.200 €/m2u

22.320.000

Resd. Libre fase II

3.350 €/m2u

23.366.250

14,081%

17.150

4

5.000

0
24.089.238
24.089.238

4.750

Periodos Anuales
VAN (euros)
Pagado por el Suelo

k2

Residencial VPP

6.975
6.975

113.375.786

MARGEN BRUTO

Patrimonializables
44.531

136.827.198

TOTAL COSTES

2

Venta explotación

1.160 €/m u

19.891.348

Dot. Privado

0 €/m2u

-

Hotel

0 €/m2u

-

20,68%

Gastos Beneficio
(en miles de Euros)

TOTALES

Ventas - Pagos

2T-14

3T-14

4T-14

4T-17

1T-18

2T-18

3T-18

4T-18

2T-20

3T-20

4T-20

1.781,24
1.781,24
24.089,24

1.781,24
1.781,24
-

1.781,24
1.781,24
-

1.781,24
1.781,24
-

446,40
446,40
-

446,40
446,40
-

446,40
446,40
-

446,40
2.929,40
3.375,80
-

9.241,00
9.241,00
-

9.241,00
9.241,00
-

9.241,00
9.241,00
-

9.241,00
9.406,02
18.647,02
-

4.798,80
4.798,80
-

4.798,80
4.798,80
-

4.798,80
4.798,80
-

4.798,80
6.777,18
11.575,98
-

7.592,29
7.592,29
-

7.592,29
7.592,29
-

7.592,29
7.592,29
-

7.592,29
7.592,29
-

350,49
350,49
-

350,49
350,49
-

350,49
350,49
-

350,49
350,49
-

5.023,74
5.023,74
-

5.023,74
5.023,74
-

5.023,74
5.023,74
-

5.023,74
778,75
5.802,49
-

925,50
983,61
339,71
76,35
77,67
26.492,07

925,50
339,71
76,35
77,67
1.419,22

925,50
339,71
76,35
77,67
1.419,22

925,50
339,71
76,35
77,67
1.419,22

4.034,86
1.445,39
76,35
77,67
5.634,26

4.034,86
1.445,39
76,35
77,67
5.634,26

4.034,86
1.445,39
76,35
77,67
5.634,26

4.034,86
1.445,39
76,35
77,67
5.634,26

2.667,14
983,61
918,95
76,35
77,67
4.723,72

2.667,14
918,95
76,35
77,67
3.740,10

2.667,14
918,95
76,35
77,67
3.740,10

2.667,14
918,95
76,35
77,67
3.740,10

5.487,58
2.119,86
76,35
77,67
7.761,46

5.487,58
2.119,86
76,35
77,67
7.761,46

5.487,58
2.119,86
76,35
77,67
7.761,46

5.487,58
2.119,86
76,35
77,67
7.761,46

505,69
263,31
76,35
77,67
923,01

505,69
263,31
76,35
77,67
923,01

505,69
263,31
76,35
77,67
923,01

505,69
263,31
76,35
77,67
923,01

1.133,44
602,29
76,35
77,67
1.889,74

1.133,44
602,29
76,35
77,67
1.889,74

1.133,44
602,29
76,35
77,67
1.889,74

1.133,44
602,29
76,35
77,67
1.889,74

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

23.451

21,25%
0,00%
52,05%
0,00%
1,74%
20,07%
2,42%
2,47%
100,00%

1T-14

116.936
19.891
0
136.827
24.089
0
59.017
0
1.967
22.758
2.749
2.796
113.376

1.000

Ventas
Venta explotación
Exit
Total Ventas
A) Suelo
B) Urbanización
C) Construcción
F) Otros gastos
Total Pagos

1T-15

2T-15

3T-15

4T-15

1T-16

2T-16

3T-16

4T-16

1T-17

2T-17

3T-17

1T-19

2T-19

3T-19

4T-19

1T-20

1T-21

2T-21

3T-21

4T-21

1T-22

2T-22

3T-22

4T-22

-

-

-

-

-

-

-

-

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

76,35
77,67
154,01

-24.710,83

362,02

362,02

362,02

-5.187,86

-5.187,86

-5.187,86

-2.258,46

4.517,28

5.500,90

5.500,90

14.906,92

-2.962,66

-2.962,66

-2.962,66

3.814,52

6.669,28

6.669,28

6.669,28

6.669,28

-1.539,25

-1.539,25

-1.539,25

-1.539,25

4.869,73

4.869,73

4.869,73

5.648,48

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

-154,01

3T-15

4T-15

3T-16

4T-16

1T-17

2T-20

8.906,20

8.906,20

3T-20

4T-20

1T-21

2T-21

3T-21

4T-21

1T-22

2T-22

3T-22

4T-22


PLANING COMERCIALIZACIÓN
Viviendas VPP

1T-14

2T-14

3T-14

4T-14

1.781,24

1.781,24

1.781,24

1.781,24

Miles de €

1.781,24

1.781,24

1.781,24

2T-14

3T-14

4T-14

1T-15

2T-15

1T-16

2T-16

8.906,20

8.906,20

7.124,96

Miles de €

71.249.600,00

23.366.250,00

Miles de €
SUMA

PLANING COSTES CONSTRUCCIÓN
Gastos
Construcción

Otros Gastos

35624800,00

12555000,00

6779700,00

446,40
1.781,24

1T-14

446,40

1T-15

446,40

446,40

446,40

446,40

48850507,00

2T-15

3T-15

446,40

4T-15

334,80
9.241,00

4885,05

1T-16

19540,20

334,80

334,80

9.241,00

2T-16

9.241,00

3T-16

20% sobre el 30% de la Promoción + 80% (subrogación
334,80

4798,80

9.241,00

4.798,80

4T-16

1T-17

4798,80

4798,80
4.798,80

3T-17

890,62

890,62

890,62

3562,48

3562,48

3562,48

3562,48

890,62

890,62

890,62

890,62

3562,48

4T-17

3562,48

1T-19

2T-19

3T-19

4T-19

1T-20

1098,56
593,22


467,33

467,33

467,33

7.592,29

7.592,29

7.592,29

7.592,29

1T-18

2T-18

3T-18

470,81
254,24

470,81
254,24

350,49
350,49

350,49

350,49

350,49

4T-18

1T-19

2T-19

470,81
254,24

1098,56
593,22

1098,56
593,22

20% sobre el 30% de la Promoción + 80%
350,49

350,49

3T-19

5023,74

350,49

1322,57

1098,56
593,22

467,33

3562,48

1322,57

3562,48

330,64

330,64

330,64

1322,57

1322,57

1322,57

1322,57

330,64

330,64

330,64

330,64

1322,57

1322,57

470,81
254,24

470,81
254,24

470,81
254,24

470,81
254,24

1098,56
593,22

1098,56
593,22

2900,21

1054620,00

175,77
34,88
9,07

34,88
9,07

175,77
34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

6615000,00
Gastos Constr.
Otros Gastos

1170000,00

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

2205,00
437,50
113,75

437,50
113,75

-

6767,15

175,77
34,88
9,07

2900,21

175,77

4T-19

437,50
113,75

875,00
227,50

875,00
227,50

34,88
9,07

34,88
9,07

395,83
97,50

395,83
97,50

875,00
227,50

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

875,00
227,50

395,83
97,50

395,83
97,50

1973,33

3946,67
791,67
195,00

791,67
195,00

791,67
195,00

791,67
195,00

34,88
9,07

34,88
9,07

1098,56
593,22

1098,56
593,22

175,77
34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

34,88
9,07

5.023,74

1T-20

6767,15

470,81
254,24

175,77

4410,00
437,50
113,75

5920000,00
Gastos Constr.
Otros Gastos

-

4T-18
7.124,96

19540,20

330,64

Gastos Constr.
Otros Gastos

4750000,00

4.798,80

2T-17

890,62

1365000,00

Hotelero
Dotacional Privado
-

4798,80

4.798,80

4885,05

19334700,00

217620,00

Oficinas

3T-18
7.124,96

FASE 2

446,40

Gastos Constr.
Otros Gastos

5250000,00

2T-18
7.124,96

28.499,84

Otros Gastos

Comercial

1T-18
7.124,96

Gastos Constr.

837000,00
Comercial Planta Baja

4T-17

Total (en €)

13225707,00

Viviendas Libres

3T-17

FASE 1

22.320.000,00
Viviendas Libres

Viviendas VPP

2T-17

35.624,80

34,88
9,07

5023,74

5023,74

5.023,74

5.023,74

2T-20

3T-20

5023,74
5.023,74

4T-20

0,00

1T-21

0,00

2T-21

0,00

3T-21

0,00

4T-21

0,00

1T-22

0,00

2T-22

0,00

3T-22

0,00

4T-22

V) VENTAS

Patrimonializables
44.531
6.975
6.975
17.150
5.000
4.750

Residencial VPP
Resd. Libre fase I
Resd. Libre fase I I
Venta explotación
Dot. Priv ado
Hotel

136.827.198
2

71.249.600

2

22.320.000

2

23.366.250

2

19.891.348

2

-

2

-

1.600 €/m u
3.200 €/m u
3.350 €/m u
1.160 €/m u
0 €/m u
0 €/m u

Valor de los activos en
explotación que
introducimos en esta cuenta

A.2 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN FASE DE PROMOCION



14,081%


14,081%

Periodos Anuales
VAN (euros)
Pagado por el Suelo

4
0
24.089.238
24.089.238

Este valor lo trasladamos a la cuenta de explotación de suelo y urbanización, para
obtener en esa fase, el VAN de los activos en función de la TIR obtenida
anteriormente

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